Kontoführung: Probleme beim Wechsel des Hausverwalters

Die ordnungsgemäße Kontoführung ist auf die Achillessehne im Verhältnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu ihrem Verwalter. Schließlich geht es ums Geld. Endet die Amtszeit des Hausverwalters, endet auch seine Kontoführungsbefugnis für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei kommt es darauf an, welche Art von Konto bei der Bank geführt wird.
In Betracht kommt ein Eigenkonto des Verwalters, das im Verhältnis zur Bank mit einem Treuhandvermerk versehen wird. Dann ist der Verwalter alleiniger Inhaber des Kontos und ist in seiner Verfügungsbefugnis treuhänderisch gebunden. Das Problem besteht darin, dass im Fall der Pfändung eines Gläubigers des Verwalters in dieses Konto, die treugebende Eigentümergemeinschaft im Wege der Drittwiderspruchsklage ihre Rechte geltend machen muss. Dieser Weg kann aufwendig und langwierig sein.

Offenes Fremdkonto ist pfändungs- und insolvenzsicher

Allgemein wird das offene Fremdkonto empfohlen (Siehe Deckert, ETW Gr.4, 97). Nur dieses ist für die Eigentümer pfand- und insolvenzsicher. Kontoinhaber beim offenen Fremdkonto ist die gesamte Gemeinschaft, vertreten durch den allein kontenführungs-, verfügungs- und zeichnungsberechtigten Verwalter.

Verwalter muss Privat- und WEG-Gelder trennen

Entscheidend ist jedenfalls, dass der Verwalter verpflichtet ist, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinen Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten (§ 27 V WEG). Diese Vorgabe hat den Zweck, die ihm anvertrauten Gelder vor einem eventuellen Zugriff eigener Gläubiger (im Falle, dass gegen ihn zwangsvollstreckt wird oder er Insolvenz anmeldet) zu schützen.

Ende der Amtszeit schafft Handlungsbedarf

Endet die Amtszeit des bestellten Verwalters, sollte die kontoführende Bank bei einem offenen Fremdkonto im Idealfall sicherstellen, dass der Verwalter als nunmehr nicht mehr vertretungsberechtigter Vertreter der Eigentümergemeinschaft nicht mehr über das Konto verfügen kann. Das Konto sollte gesperrt werden.
Sofern der frühere Verwalter erneut bestellt wird, dürfte es in der Praxis regelmäßig keine Probleme geben. Wird hingegen der alte Verwalter abgelöst und ein neuer Verwalter bestellt, ist ein Zugriff des neu bestellten Verwalters auf das offene Fremdkonto nur gegen Legitimationsnachweis des neuen Verwalters und regelmäßig auch nur mit der Zustimmung des früheren Verwalters möglich.

Insbesondere kann es dann Probleme geben, wenn der frühere Verwalter aus wichtigem Grunde abberufen wurde und sich ein verwalterloser Zeitraum ergibt. Dann sollte die Bank erst recht eine Sperre des offenen Fremdkontos verfügen. Der neu bestellte Verwalter hat dann die Aufgabe, sich umgehend bei der Bank zu legitimieren und die Fortführung des Kontos zu ermöglichen.
Die Bank wird vom neu bestellten Verwalter regelmäßig die Vorlage des Versammlungsprotokolls mit seinem Bestellungsbeschluss fordern und eine gegebenenfalls eigens ausgestellte Verwaltervollmacht (§ 27 VIII WEG). Wird vom Gericht ein Notverwalter bestellt (§ 26 III WEG), ist der gerichtliche Beschluss vorzulegen.
Soweit der bisherige Verwalter sich nicht kooperativ zeigt, hat der neu bestellte Verwalter gegen die kontoführende Bank einen Informationsanspruch über die bisherige Kontoführung und kann, gegebenenfalls gegen Kostenerstattung, Kopien von Kontoauszügen und Kontoführungsunterlagen einfordern (so Deckert, ETW Gr.4, 102).

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