Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung des vermieteten Objekts verpflichtet. Jedoch kann der Vermieter, wenn es wirksam im Mietvertrag vereinbart ist, vom Mieter verlangen, diese Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Sofern die Kleinreparaturen sich auf Reparaturen in Mietwohnungen beziehen, die Dinge betreffen, die einem häufigen und vor allem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Eine Beseitigung solcher Bagatellschäden ist in der Regel innerhalb der Klausel für Kleinreparaturen im Mietvertrag, der Kleinreparaturenklausel enthalten.

Wann ist eine Klausel für Kleinreparaturen im Mietvertrag wirksam?

Der Vermieter kann durch das Aufnehmen einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag vom Mieter verlangen, dass dieser die Kosten für Kleinreparaturen in einem vorab bestimmtem Umfang selber trägt. Hierbei muss die Kleinreparaturenklausel jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit sie wirksam ist:

  • Bei dem vorhandenen Mangel / Schaden darf es sich lediglich um einen Bagatellschaden handeln, der an einem Teil entstanden ist, welcher der regelmäßigen Nutzung des Mieters unterliegt. Hierzu zählen zum Beispiel defekte Fenster- oder Türgriffe, eine Erneuerung des Duschkopfes oder des Toilettensitzes sowie Schäden an Lichtschaltern usw.
  • Die Kosten für die Reparatur darf in der Regel maximal 75 € betragen. In besonderen Fällen kann die Obergrenze auch auf 100 € festgelegt werden. (Hier gibt es verschiedene Urteile in der Rechtsprechung)

  • Innerhalb der Kleinreparaturenklausel muss zusätzlich noch eine maximale Obergrenze für Kleinreparaturkosten genannt werden. Diese kann eine Höhe von bis zu 8% der Jahresmiete, jedoch nicht mehr als maximal 200 € betragen. (auch hier bitte die aktuelle Rechtsprechung beachten)

Überschreiten die jeweiligen Reparaturkosten diese Obergrenzen, so hat der Vermieter sämtliche Kosten selber zu tragen. Eine Anteile Zahlung durch den Mieter ist hierfür nicht zulässig.
Hat der Mieter jedoch einen Schaden selber und schuldhaft verursacht, so muss er die kompletten Kosten für die Instandsetzung tragen, unabhängig der im Mietvertrag enthaltenen Kleinreparaturklausel.

Wann müssen keine Kleinreparaturen ausgeführt werden?

Entspricht die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag alle Voraussetzungen, so muss der Mieter anfallende Kleinreparaturen ausführen. Werden die Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt oder fallen einzelne Punkte (z.B. maximaler Kostenaufwand per Jahr) zu Ungunsten des Mieters aus, so ist die gesamte Klausel unwirksam.


In einem solchen Fall muss der Vermieter auch die Kosten für Kleinreparaturen selbst tragen, dieses gilt auch für den Fall, dass keine Klausel für die Übernahme von Kleinreparaturen im Mietvertrag vorhanden ist.

19 Gedanken zu „Kleinreparaturen im Mietvertrag“

  1. Hallo,
    dürfen Forderungen aus der Kleinreparaturklausel in der jährlichen Neben-/Betriebskostenabrechnung auftauchen und/oder kann der Mieter eine zeitnahe (welcher Zeitraum wäre angemessen) Aufmachung der Forderung verlangen um nicht am Ende eines Abrechnungszeitraumes vor ungeplanten Kosten zu stehen?

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    • Hallo Michael,
      grundsätzlich haben die Kosten für Kleinreparaturen nichts in der Nebenkostenabrechnung verloren. Mir ist nicht bekannt, dass es Fristen gibt, in denen der Mieter die Begleichung verlangen kann. In der Regel freut sich ein Mieter ja, wenn die Kosten erst später beglichen muss und diese länger durch den Vermieter verauslagt werden.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  2. Hallo,
    ich habe vor einer Woche die Nebenkostenabrechnung für 20011 bekommen.
    Darin wurden mir Kleinreparaturkosten und Instandhaltungskosten geltend gemacht obwohl keine Leistung erbracht wurde. Ist das rechtens? ich wohne in einer Eigentumswohnung zur Miete. In meinem Mietvertrag steht auch die Klausel für Kleinreparaturen wird sie trotzdem wirksam wenn keine Reparatur vorgefallen ist in dem Jahr?
    Mit freundlichen Grüßen
    Birgit Gerlach

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    • Hallo Frau Gerlach,
      Kleinreparaturen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Das ist das erste. Und Ihr Vermieter darf selbstverständlich nur Kleinreparaturen abrechnen, die auch angefallen sind. Alles andere ist natürlich unzulässig.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  3. Hallo Herr Hundt,
    Ich bin in eine neue Wohnung gezogen. Kurz bevor ich aus der alten ausgezogen bin riss ein Jalousie Gurt. Es kam eine Handwerkerin die diesen reparierte. Heute morgen bin ich dann aus allen Wolken gefallen als ich eine Rechnung von meinen alten Vermietern bekam über diese Reparatur. Die wollen 95 € von mir für das austauschen dieses Gurtes. Ist das gerechtfertigt so viel Geld für so eine Kleinigkeit zu verlangen? Meine alten Vermieter wissen das ich allein erziehend mit 2 Kindern bin und hätten mir ja sagen können, dass dies Teuer wird und ich das besser alleine beheben sollte!?
    In meinem Mietvertrag steht drin das dieses Reparatur ich zu tragen habe bis zu einer Höhe von 100 € zu tragen habe. Aber ich als Leihe rechne ja nicht mit solch enormen Kosten für so eine Kleinigkeit. Muss ich das nun wirklich zahlen?
    MfG

    Antworten
    • Hallo Regina,
      mit Material, Anfahrt, Arbeitszeit und Mehrwertsteuer halte ich die 90 Euro für durchaus realistisch. Ich denke Sie müssen den Schaden bezahlen (aufgrund der Kleinreparaturklausel).
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Ich habe mal eine Frage.
    Da unsere Küchenmischbatterie defekt war, und das Wasser dauerhaft lief wollten wir unseren Absperrhahn für das Wasser in unserer Wohnung benutzen, doch der war defekt. Nun haben wir versucht unseren Vermieter (am Sonntag) zu informieren. Leider war er nicht erreichbar. Da wir im Haus eine bestimmte Firma für Klempnerarbeiten haben, haben wir diese angerufen. Dort wurde mit uns für Montag ein Termin gemacht. Der Schaden wurde behoben. Am Donnerstag kam dann die Rechnung an uns, anstatt an den Vermieter. Ein Anruf beim Vermieter brachte auch nicht viel. Er meinte wir müssen das selbst Zahlen da im Mietvertrag steht, dass wir mit 150 DM also ca. 75 Euro für Kleinreparaturen selbst zuständig sind.
    Ist das richtig, was der Vermieter sagt?
    Wir sind uns unsicher, da im Internet so viele verschiedene Meinungen dazu sind.
    Den Absperrhahn nutzt man ja auch nicht jeden Tag wie z.B. eine Mischbatterie.

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    • Hallo Anonym,
      eine schwierige Frage. Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich. Die Kleinreparaturen lassen sich nur für Dinge an den Mieter abgeben, die der Mieter regelmäßig nutzt. Ich würde an Ihrer Stelle nach einem passenden Urteil suchen und den Vermieter damit konfrontieren.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
        Wir der selben Meinung wie sie, leider haben wir noch kein Urteil diesbezüglich gefunden.
        Haben sie vielleicht eine Idee wo man sowas findet ?
        Viele Grüße und vielen Dank

        Antworten
  5. Hallo Herr Hundt,
    im letzten Jahr habe ich eine neue Wohnung bezogen. Die Kaltmiete beträgt 500 Euro. Nun steht eine Reparatur an. In meinem Mietvertrag steht das ich die Kosten dann zu übernehmen habe, wenn diese 150 € nicht übersteigen. Im Kalenderjahr maximal 8% der Jahresnettomiete.
    Muß ich tatsächlich die Reparatur bis 150 € selbst zahlen? Habe ich jetzt Pech weil ich den Vertrag so unterschrieben habe? Oder kann ich den Einzelfall auf 100€ begrenzen?
    Hätte es eine Höchstbetragsbegrenzung geben müssen? Oder reicht die Angabe 8% der Jahresmiete?
    Ich bedanke mich ganz herzlich im Vorraus.
    Mit freundlichem Gruß
    Nicole L.

    Antworten
      • Vielen Dank für die schnelle Antwort.
        Ich dachte nur die Kosten für eine Kleinreparatur sei auf maximal 100 € beschränkt. Na ja, selbst Schuld, Beim nächsten mal sollte ich doch besser aufpassen, was ich unterschreiben.
        Mit freundlichem Gruß
        Nicole L.

        Antworten
  6. Hallo Herr Hundt,
    wir möchten bald umziehen und haben unseren neuen Mietvertrag vor uns liegen. Uns stellt sich aber ebenfalls eine Frage zu den Bagatellschäden. In Abs. 1 steht, dass wir eben verpflichtet sind die Kosten für kleine Instandsetzungensleistungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, zu erstatten . Hierzu gehören Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie..
    In Abs. 2 steht nun: „Die Verpflichtung des Mieters ist begrenzt auf Kosten bis 75,00 Euro für eine Instandhaltungsmaßnahme, höchstens jedoch 8% der Jahresmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung.“
    Nach allem was ich gelesen habe, scheint mir die Klausel unwirksam zu sein. Wenn dem so ist – was bedeutet das nun genau im Schadensfall? Heißt das, dass wir gar keine Kosten zu tragen haben und alles auf den Vermieter zurückfällt? Wie ist dann Abs. 1 zu deuten, wenn Abs. 2 unwirksam ist?
    Ich bedanke mich vielmals!

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  7. Weil so wie es formuliert ist, sich die 8% auf „für eine Instandhaltungsmaßnahme“ beziehen und nicht auf die Kosten, die im Kalenderjahr anfallen.
    Es fehlt sozusagen, dass die gesamten anfallenden Kosten höchstens 8% der Jahresmiete IM JAHR betragen dürfen.

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    • Sicherlich ist die Formulierung nicht 1000%ig eindeutig. Ich hätte diese Formulierung eher so verstanden, dass die geleisteten Kleinreparaturen in der Summe nicht höher als 8% der Jahresnettomiete liegen dürfen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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