Heizperiode im Mietrecht

Viele Vermieter, deren Mietshäuser über eine Zentralheizung beheizt werden, schalten in den warmen Sommermonaten die Heizung ab. Das ist natürlich sinnvoll, um Energiekosten zu sparen und weil Heizenergie bei entsprechenden Außentemperaturen schlicht nicht benötigt wird.
Spätestens jedoch während der Heizperiode, die sich im Mietrecht innerhalb des Zeitraums vom 1.10 eines Jahres bis zum 30.4 des Folgejahres befindet, muss die Heizanlage durch den Vermieter wieder vollständig angeschaltet werden, um die volle Heizkraft mit einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 20°C bis 22°C zu gewährleisten.
In den Nachtstunden darf die Heizanlage nur soweit gedrosselt werden, dass eine Raumtemperatur von 18°C erreicht werden können.

Die Heizperiode ist zusätzlich temperaturabhängig

In der Regel dauert die Heizperiode während der Monate Oktober bis April an, da hier die Außentemperaturen ein Beheizen der Wohnung notwendig machen, um in den Wohnräumen tagsüber konstant auf eine Temperatur von 20°C bis 22°C zu erreichen.
Fallen jedoch die Raumtemperaturen außerhalb der Heizperiode auf tagsüber unter 16°C so muss die Heizanlage angestellt werden. Fallen die Temperaturen an zwei aufeinanderfolgenden Tagen in der Wohnung unter 18°C, so ist der Vermieter ebenso dazu verpflichtet die Heizanlage anzuschalten, um ein Beheizen der Räume zu ermöglichen. Ist es also Mitte September schon außergewöhnlich kalt z.B. dauerhaft unter 18°C, muss der Vermieter in Zweifel die Heizung anstellen.

Da unter anderem auch das individuelle Heiz- und Lüftverhalten des Mieters die Raumtemperatur stark beeinflussen kann, hat das Amtsgericht Uelzen in einem Urteil aus dem Jahr 1986 (AG Uelzen WM 86, 212) entschieden, dass die volle Heizleistung auch außerhalb der Heizperiode gewährleistet sein muss, wenn die Außentemperatur für einen Zeitraum von mindesten 3 Tagen unter 12°C fällt.
Wird seitens des Vermieters die Heizperiode mit den Gegebenheiten im Mietrecht oder das Urteil des AG Uelzen nicht berücksichtigt und kommt es hierdurch zu einer unzureichenden Heizmöglichkeit der Wohnung, so ist der Mieter unter anderem zur Mietminderung oder auch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

Kurzüberblick zur Heizperiode

• Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April
• In der Heizperiode muss die Heizung tagsüber die Beheizung auf mindestens 20 Grad ermöglichen, Nachts 18 Grad
• Heizung muss außerhalb der Heizperiode angestellt werden, wenn die Temperatur in der Wohnung an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad sinkt oder wenn die Temperatur in der Wohnung einen Tag unter 16 Grad sinkt.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter sich nicht an die Heizperiode hält oder die Heizleistung unzureichend ist?

Fallen die Raumtemperaturen bei eingeschalteter Heizung tagsüber in den Wohn- und Schlafräumen, sowie Bad und Küche unter 20°C – 22°C, so liegt Wohnungsmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
Für den Fall, dass die innerhalb der DIN 4701 festgelegten Mindesttemperaturen für mehr als 30 Tage im Jahr nicht erreicht werden können, liegt zusätzlich eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter vor, der zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt.

In einem solchen Fall unterliegt der Kündigungsgrund jedoch keiner Verwirkung. Dieses bedeutet, dass der Mieter beispielsweise ein halbes Jahr nach dem Eintreten des Kündigungsgrundes das Mietverhältnis unter Angabe des Grundes fristlos kündigen darf (OLG Naumburg 9 U 82/01- siehe unten).
Üblicherweise richten sich die Vermieter nach der im Mietrecht üblichen Heizperiode und die festgelegten Mindestraumtemperaturen. Schließlich ist es für ein Gebäude auch nicht vorteilhaft, wenn Räume unnötig auskühlen und Feuchtigkeit von der Raumluft nicht mehr zureichend aufgenommen werden kann. Durch eine angemessene Temperatur kann der Vermieter also dazu beitragen das Raumklima zu verbessern und so z.B. Schimmel zu vermeiden.
Sollte es dennoch zu einem Problem mit der Heizleistung oder gar einem Heizungsausfall während der Heizperiode kommen, so stehen ein Anwalt oder der Mieterverein helfend zur Seite.