Hausverwaltung: Kündigungsgründe im Überblick (WEG-Verwaltung)

Beabsichtigt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen WEG-Verwalter abzuberufen, gilt es die rechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. In einer Eigentümerversammlung muss durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Verwalter abberufen und in der Folge auch der mit Ihnen bestehende Dienstvertrag gekündigt werden.
Mit der Abberufung endet die organschaftlichen Stellung des Hausverwalters als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, mit der Kündigung des Dienstvertrages endet die vertragliche Beziehung zur Eigentümergemeinschaft.
Die Kündigung des Dienstvertrages setzt die organschaftliche Abberufung voraus. In diesem Sinne wird der Begriff der Kündigung gleichermaßen gebraucht, nicht zuletzt deshalb, als die Kündigungsgründe gleichermaßen Auswirkungen auf die organschaftlichen Bestellung des Hausverwalters und den darauf aufbauenden Verwaltervertrag haben.
So gibt es die ordentliche Abberufung und die Abberufung aus wichtigem Grund.

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Einzelne Kündigungsgründe im Überblick

Ordentliche Abberufung:

Für die ordentliche Abberufung braucht die Eigentümerversammlung keinen Grund. Sie ist jederzeit ohne Begründung möglich, es sei denn, der Verwalter ist für einen bestimmten Zeitraum fest bestellt worden. Dann ist (wie im Mietrecht) die ordentliche Abberufung (Kündigung) bis zum Ablauf der Festlaufzeit ausgeschlossen.

Abberufung aus wichtigem Grund:

Ein wichtiger Grund ist immer im Zusammenhang mit der Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Führung einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu sehen. Missachtet der Verwalter seine ihm mithin durch das Wohnungseigentumsgesetz auferlegten Aufgaben, ist die Eigentümerversammlung verpflichtet, ihn abzuberufen. Je schwerwiegender der Verstoß des Verwalters ist, desto mehr reduziert sich der Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft Richtung Null. Bei einem ersichtlich wichtigen Grund entspricht das Festhalten an einem belasteten Verwalter regelmäßig nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung (OLG Hamm ZMR 2004, 854).
Ein Regelbeispiel für eine Kündigung aus wichtigem Grund benennt § 26 I 4 WEG: Vernachlässigt der Verwalter die Führung der Beschluss-Sammlung, zu der er gemäß § 24 VII WEG verpflichtet ist, kann er aus wichtigem Grund abgerufen und gekündigt werden. Führt der Verwalter überhaupt keine Beschlusssammlung, indem der Einträge zu spät vornimmt oder unterlässt oder gewährt er Nichtberechtigten Einblick oder verweigert er Berechtigten die Einsichtnahme, rechtfertigen diese Pflichtenverstöße die Abberufung.
Die Rechtsprechung hat einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen weitere wichtige Gründe bezeichnet:

• Falschprotokollierung von Eigentümerversammlungen in wesentlichen Punkten (BayObLG WEM 1980, 128)
• Beauftragung umfangreicher Sanierungsarbeiten ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft (BayObLG ZMR 2004, 602)
• Nichtberücksichtigung ordnungsgemäßer Anträge zur Tagesordnung (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 306)
• Nichtausführung wirksam gefasster Beschlüsse der Eigentümerversammlung (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 307)
• Nichteinberufung einer vorgesehenen oder gemäß § 24 II von einem Viertel der Wohnungseigentümer beantragten Eigentümerversammlung (BGH ZMR 2002, 769)
• Einberufung von Eigentümerversammlungen an weit entfernten oder unzumutbaren Örtlichkeiten (BayObLG Wum 1993, 763)
• Begünstigung eines dem Verwalter nahestehenden Eigentümers (unberechtigte Buchungen) (BayObLG ZMR 2004, 840)
• Auszahlung der Verwaltervergütung auf Jahre im Voraus (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 65)
• Schwerwiegende Fehler in der Betriebskostenabrechnung (willkürlicher Umlagemaßstab) (OLG Köln NJW-RR 1998, 1622)
• Vermengung von Privatvermögen des Verwalters mit Geld der Eigentümergemeinschaft (BayObLG WuM 1996, 118)
• Tätigkeit als Makler bei Wohnungsverkäufen, dadurch Interessenkollision des Verwalters durch Provisionsanspruch mit seiner Treuepflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft (BGH NJW 1991, 168)
• Nichtabschluss einer Brandversicherung (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 58)
• Wiederholt schuldhaftes verspätetes Erstellen von Wirtschaftsplan und Betriebskostenjahresabrechnung (BGH ZMR 2002, 769)
• Verweigerung der Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170)
• Verweigerung des Einsichtsrechts in seine Unterlagen gegenüber Wohnungseigentümern (BayObLG WuM 1990, 465)
• Bewusste Missachtung des erkennbaren Willens der Eigentümergemeinschaft ( OLG Düsseldorf ZMR 1998, 307)
• Treuwidrige Verwendung von Gemeinschaftsgeldern (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 487)
• Bekanntwerden, dass Verwalter einschlägig vorbestraft ist oder in Vermögensverfall geraten ist
• Beleidigendes Verhalten gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450)
• Unzumutbar sei der Zusammenarbeitmit einem Eigentümer oder eine Eigentümergruppe (BayObLG ZMR 2001, 722)

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Nicht als wichtige Gründe wurde anerkannt:

• Befürchtung eines Interessenkonflikts eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne konkrete Anhaltspunkte (OLG Köln WuM 1997, 697)
• Persönliche Verbindung zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer (BayObLG ZMR 2000, 848)
• Einzelne Fehler in der Erstellung der Jahresabrechnung, einmalig verspätete Anfertigung eines Versammlungsprotokolls (BayObLG ZWE 2001, 437)
• Unerhebliche Fehler bei Tätigkeitsbeginn (BGH ZMR 2002, 769)

Insbesondere kleinere Pflichtverletzungen begründen keinen wichtigen Grund. Sie rechtfertigen allenfalls eine Abmahnung.
Im Übrigen ist eine Abmahnung regelmäßig Voraussetzung für eine Abberufung aus wichtigem Grund im Wiederholungsfall. Wird ein wichtiger Grund bekannt, muss die Abberufung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Diese ist im Zusammenhang mit der Notwendigkeit der Einberufung einer Eigentümerversammlung zu bemessen (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170).
Liegt ein wichtiger Grund für eine Abberufung vor, kann regelmäßig auch der Verwaltervertrag aus dem gleichen wichtigen Grund fristlos gekündigt werden.
Will ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung in der Diskussion über ihn ungünstige Umstände die Diskussion als Versammlungsleiter unterbinden oder droht er einem Eigentümer wegen der angeblichen Verletzung seiner Ehre strafrechtliche Konsequenzen an, kann sich daraus ein wichtiger Grund ergeben, der das Vertrauensverhältnis zerstört und die Zusammenarbeit unzumutbar macht (BayObLG ZMR 2001, 721).