Hausverwaltung außerordentlich fristlos kündigen

Der Hausverwalter übt eine Vertrauensstellung aus. Er kann jederzeit abberufen werden. Dabei ist zwischen der Abberufung (Abwahl) in der Eigentümerversammlung und der Kündigung des Dienstvertrages zu unterscheiden. Die Abberufung kann ordentlich unter Einhaltung bestimmter Fristen oder außerordentlich fristlos erfolgen.
Die Abberufung ist ein organschaftlicher, die Kündigung ein vertraglicher Akt. Die Abberufung ist das Gegenstück zur Bestellung. Die Bestellung begründet eine organschaftliche Stellung. Sie berechtigt den Hausverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft als deren Vertreter nach außen hin zu vertreten. Ist die organschaftliche Bestellung in der Eigentümerversammlung erfolgt,  wird mit dem Hausverwalter zusätzlich ein Verwaltervertrag (Dienstvertrag gemäß § 611 BGB) abgeschlossen.

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Abberufung bedeutet, die Hausverwaltung kündigen und abwählen

Durch die Abberufung wird die organschaftliche Bestellung des Hausverwalters beendet. Der Hausverwalter wurde abgewählt.
Der Verwaltervertrag bedarf zusätzlich der Kündigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag kann geregelt werden, dass mit der Abberufung zugleich die Kündigung des Verwaltervertrages verbunden ist (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 66).
Die Kündigung des Verwaltervertrages kann ebenfalls ordentlich befristet oder außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund erfolgen. Erfolgt die Abberufung außerordentlich fristlos, dürfte der wichtige Grund regelmäßig auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages berechtigen. In der Eigentümerversammlung, in der die Abberufung beschlossen wird, sollte regelmäßig ausdrücklich auch über das Schicksal des Verwaltervertrages entschieden werden.

Hausverwaltung außerordentlich fristlos kündigen

Die vorzeitige Abberufung bedarf der Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer hat kein Recht, den Verwalter abzuberufen. Es handelt sich um eine die gemeinschaftliche Verwaltung betreffende Entscheidung (OLG Hamm ZMR 2004, 854).
Will ein einzelner Eigentümer den Verwalter kündigen, muss er einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen. Wird sein Antrag abgelehnt, muss er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten und notfalls einen Antrag auf Abberufung des Verwalters durch das Gericht stellen.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfordert den Antrag von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (§ 24 II WEG).
Verweigert der Verwalter, der mit  seiner außerordentlichen fristlosen Kündigung rechnet, die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig oder weigert er sich, die Abberufung als Tagesordnungspunkt zu benennen, kann ein eventuell bestehender Verwaltungsbeirat die Versammlung einberufen oder die Abberufung als Tagesordnungspunkt benennen.
Ist auch dies nicht möglich, kann eine Eigentümerversammlung auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung auf gerichtlichem Wege anberaumt werden (§ 21 IV WEG).
In Eilfällen können die antragstellenden Wohnungseigentümer die organschaftliche Stellung des Hausverwalters im Wege einer einstweiligen Verfügung durch das Gericht aufheben lassen.
Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung ab, kann ein einzelner Wohnungseigentümer den ablehnenden Beschluss binnen Monatsfrist gerichtlich anfechten und beantragen, den Verwalter abzuberufen. In diesem Fall kann das Gericht bei Nachweis eines wichtigen Grundes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Abberufung selbst anordnen (BayObLG ZMR 1985, 392). Auch wenn sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die Abberufung ausgesprochen hat, kann  die Abberufung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gleichwohl angeordnet werden.

Die ordentliche Abberufung des Hausverwalters

Die Eigentümergemeinschaft kann den Hausverwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich abberufen. Mit der ordentlichen Abberufung besteht der Verwaltervertrag aber fort und ist insbesondere hinsichtlich der Vergütungsansprüche des Hausverwalters bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu erfüllen.

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Außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund

Ist das Vertrauensverhältnis zum Hausverwalter nachhaltig gestört, kommt die außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund in Betracht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist (BGH ZMR 2002, 769). Der Verwalter muss die Situation nicht verschuldet haben. Allerdings spielt das Verschulden bei der Interessenabwägung eine Rolle.
Der wichtige Grund muss  im Zeitpunkt der Abberufung vorliegen. Später eintretende wichtige Gründe  können die Abberufung nicht rückwirkend rechtfertigen (BayObLG ZWE 2001, 106).  Sie begründen allenfalls eine neue Abberufung.  Bereits entstandene Gründe lassen sich in einem Gerichtsverfahren allerdings nachschieben (OLG  Düsseldorf ZMR 2006, 58).
Da das Gesetz die Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet, sind sie verpflichtet, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, den Hausverwalter abzuberufen. Ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt, kann gerichtlich überprüft werden.
Das WEG-Gesetz bezeichnet ein Regelbeispiel für einen wichtigen Grund (§ 26 I 4 WEG). So ist der Verwalter zur Führung einer Beschluss-Sammlung (§ 24 III WEG) verpflichtet, in der er alles, was die Eigentümerversammlung beschlossen hat und betrifft, zu archivieren hat. Führt der Verwalter keine solche Beschluss-Sammlung oder führt er diese unsachgemäß, kann er aus wichtigem Grund fristlos abberufen werden.
In der Rechtsprechung finden sich noch eine ganze Reihe weiterer wichtiger Gründe, die eine  Abberufung gerechtfertigt haben.

Entlastung und Neubestellung verhindern fristlose Abberufung

Selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt, scheidet eine außerordentliche fristlose Abberufung aus, wenn die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter Entlastung erteilt hat und die Entlastung das jetzt beanstandete Fehlverhalten erfasst hat (BayObLG NJW-RR 1986, 446). Wird die Entlastung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung erteilt, erfasst sie nur die Tätigkeiten des Verwalters, die dort ihren Niederschlag gefunden haben (OLG Köln ZMR 2001, 914).
Wurde der Verwalter erneut bestellt, gibt die Eigentümerversammlung zu erkennen, dass sie früheres Fehlverhalten nicht weiter beanstanden wird (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 97). Eine Kündigung kommt nur wegen Gründe in Betracht, die zur Zeit der Neubestellung noch nicht vorgelegen haben.

Frist beachten!

Die Abberufung aus wichtigem Grund muss innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Angemessenheit bemisst sich nach der Frist, die für eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170). Je länger zugewartet wird, desto mehr verblasst die Wirkung des wichtigen Grundes. Allgemein sind ca. 2 bis 6 Wochen anzusetzen.

Abberufung erfordert einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen

Die Abberufung erfordert einen Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bzw. der Miteigentumsanteile. Die Eigentümerversammlung braucht den Verwalter vorher nicht zu hören (OLG Hamm ZMR 1999, 280.
Er hat auch als Vertreter anderer Wohnungseigentümer oder als Miteigentümer insoweit kein Stimmrecht (BGH ZMR 2002, 935). Er kann aber als Miteigentümer einem anderen Wohnungseigentümer Untervollmacht erteilen, da der unterbevollmächtigte Miteigentümer in diesem Fall für den vertretenen Wohnungseigentümer und nicht für den Verwalter abstimmt (BayObLG WuM 1999, 59).

Nur erhebliche Gründe sind wichtige Gründe

Nicht jede Kleinigkeit begründet eine Abberufung aus wichtigem Grund. Das Fehlverhalten muss so schwerwiegend sein, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar wird. Bei kleineren Pflichtverletzungen dürfte regelmäßig eine Abmahnung erforderlich sein (BGH ZMR 2002, 769).
Bloße Befürchtungen wegen möglicher Interessenkonflikte eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne  Anhaltspunkte für ein konkretes Fehlverhalten genügen nicht (OLG  Köln WuM 1997, 697). Ebenso wenig genügen einzelne Fehler in der Nebenkostenabrechnung oder das gelegentlich verspätete Anfertigen von Versammlungsprotokollen (BayObLG ZWE 2001, 437).

Rechtsverteidigung des Verwalters

Der Verwalter kann den Abberufungsbeschluss der Eigentümerversammlung selbst anfechten. Allerdings bleibt die Abberufung bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung wirksam (KG Berlin NJW-RR 1989, 839).
Ist der Verwalter mit der Anfechtung erfolgreich, wird die Abberufung rückwirkend unwirksam und die Bestellung eines neuen Verwalters ist nichtig (BayObLG ZMR 2000, 323). Die Amtshandlungen des neuen Verwalters bleiben aber wirksam.

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