Immobilien gelten als zukunftssichere Anlageform, das eigene Haus ist ein Traum vieler Menschen. Doch ist dieser auch mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden und muss daher wohl überlegt sein. Verständlich, dass die Frage nach steuerlichen Vergünstigungen beim Hauskauf von großem Interesse ist.

Kann ich die Kosten für den Erwerb meines Hauses von der Steuer absetzen?

Jein – es kommt ganz darauf an: Möchten Sie das Haus selbst bewohnen? Dann lautet die Antwort leider nein, denn dies fällt unter den Sachverhalt des selbst genutzten Wohneigentums und ist nicht steuerlich absetzbar. In diesem Falle informieren sie sich am besten über Alternativen der staatlichen Förderung, wie z. B. Wohnriester oder KfW-Programme, um die Baufinanzierung optimal zu gestalten.
Anders sieht es hingegen aus, wenn sie ein Haus kaufen, um es zu vermieten. Denn dann können alle Kosten, die mit dem Kauf einhergehen, steuerlich abgesetzt werden. Das erfolgt über Abschreibung über mehrere Jahre hinweg, da der Staat davon ausgeht, dass ein Gebäude nach und nach an Wert verliert.
Die laufenden Kosten ihrer Immobilie können sie darüber hinaus als Werbungskosten geltend machen, worunter auch die Schuldzinsen für einen eventuellen Kredit fallen würden.

Die Abschreibung von Immobilien (AfA – Absetzung für Abnutzung)


Eigentümer von gebrauchtem Wohnraum können dieses Gebäude linear abschreiben, das heißt, mit 2% über 50 Jahre hinweg. Bei einer Anschaffungssumme von 250.000 Euro könnten sie also 5.000 Euro steuerlich geltend machen. Eine Ausnahme bilden dabei Bauten, die vor 1925 erstellt wurden, bei Ihnen gilt ein Satz von 2,5 % 40 Jahre lang.
Bei Neubauten gilt mittlerweile ebenso die lineare AfA (50 Jahre lang 2%), denn durch eine Gesetzesänderung zum 1. Januar 2006 wurde die degressive AfA für Neufälle abgeschafft. Für alle Fälle bis 2005 können allerdings noch die degressiven AfA-Sätze angewandt werden, das heißt.:


  • 4% in den ersten zehn Jahren (bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro also 10.000 Euro)
  • 2,5 % in den folgenden acht Jahren (bei unserem Beispiel also 6.250 Euro)
  • 1,25 % weitere 32 Jahre lang (entspricht dann noch 3125 Euro)

Zu beachten bleibt dabei, dass der Grundstückspreis von den Berechnungen ausgenommen ist, da dieses, laut Staat, nicht an Wert verliert. Bei selbst genutztem Wohneigentum mit Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) wird die AfA anteilig berechnet.

15 Gedanken zu „Hauskauf steuerlich absetzbar?“

  1. Hallo!
    ich hätte eine Frage. Wie sieht es steuerlich aus, wenn ich eine Immobilie erwerbe, diese danach vermiete und gleichzeitig auch die Anschaffungskosten von Steuer absetze und dann mich nach einigen Jahren plötzlich entscheide dieselbe zu verkaufen. Muss ich in diesem Fall die allen steuerlichen Vorteile aus Vorjahren nach dem Verkauf an das Finanzamt zurückzahlen?
    Vielen Dank für Ihre Antwort!
    MfG
    Mesic

    Antworten
    • Hallo Mesic,
      die Anschaffungskosten schreiben Sie nicht einmalig ab, sonder verteilt auf bis zu 50 Jahre. Alles weitere fragen Sie am besten Ihren Steuerberater.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Herr Hundt,
        danke für Ihre Antwort!
        Natürlich nicht, aber die Frage bezog sich auf die Anschaffungskosten, die man zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs schon abgeschrieben hätte.
        z.B. nach 7 Jahren hätte man schon 7 mal jeweils 2% der Anschaffungskosten abgeschrieben; nach diesen 7 Jahren will man dieselbe Immobilie verkaufen. Kann man es machen, ohne eventuellen Rückzahlungen an das Finanzamt?
        Danke!
        MfG
        Emir Mesic

        Antworten
  2. Hallo,
    wie verhält sich die steuerliche Absetzbarkeit von Nebenerwebskosten sowie Zinsen im folgenden theoretischen Falle:
    Kauf eines Hauses zum Ende Januar eines Kalenderjahres. Vermietung des Hauses.
    2-3 Jahre später Eigennutzung der Immobilie.
    Kann das Finanzamt das Geld dieser ersten beiden/drei Jahre zurückverlangen?
    Können Renovierungskosten, die in diesen ersten beiden Jahren anfallen vom Finanzamt zurückverlangt werden?

    Antworten
  3. Hallo Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zu einer Einliegerwohnung. Ich habe ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (ELW) gebaut. Da war sehr viel Eigenleistung dabei. Dan Anteil der Einliegerwohnung, die vermietet ist, kann ja steuerlich geltend gemacht werden. Wie kann ich die Kosten der ELW ggü. dem Finanzamt geltend machen. Welche Nachweise wollen die bzgl der Kosten haben, die aber durch die Eigenleistung schwer nachzuweisen sind.
    Schon jetzt herzlichen Dank für ihre Antwort
    Mfg Roland Halmel

    Antworten
    • Hallo Roland,
      ich kann Ihnen hier leider nicht weiterhelfen. Wie Sie die Kosten am besten nachweisen und geltend machen, kann Ihnen sicherlich ein Steuerberater erklären.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Guten Tag Herr Hundt,
    welche Folgen hat die Inanspruchnahme der Absetzbarkeit beim Kauf eines Hauses zu Vermietungszwecken, wenn ich dieses nach einigen Jahren selbst nutzen möchte?
    Vielen Dank im Voraus!

    Antworten
  5. Hallo Dennis,
    ich habe letztes Jahr (2012) ein kleines Haus (marklerfrei) für den Eigenbedarf gekauft. Stimmt es, daß ich nur Handwerkerrechnungen absetzen kann? Und wie sieht es z.B. mit den Kreditzinsen aus?
    Gruß Biggi

    Antworten
  6. Hallo Herr Hundt,
    wenn ich ein Haus erworben habe und dieses vermietet habe aber nur sehr geringe Mieteinnahmen hatte (450€ / Jahr), fallen ja keine Steuern auf Mieteinnahmen an. Kann ich trotzdem die Erwerbskosten absetzen?
    Vielen Dank und viele Grüße,
    Maggie

    Antworten

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