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Hausgeld: Schulden einzelner Wohnungseigentümer – Was tun?

Die Thematik ist hochaktuell. Wohnungseigentum ist beliebt. Die Gemeinschaft vieler Eigentümer bringt es mit sich, dass die finanziellen Probleme einer einzelnen Person auch zum Problem für die Gemeinschaft werden. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, die im Wirtschaftsplan festgelegten Wohngeldvorschüsse zu leisten (§ 28 II WEG). Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nach, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, was zu tun ist. Dabei sind eine Reihe unterschiedlicher Aspekte zu beachten.


Inhalt: Hausgeldschulden einzelner Wohnungseigentümer

1. Prämissen, die jeder Wohnungseigentümer akzeptieren muss

2. Zahlungsvereinbarung verhandeln

3. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht des säumigen Eigentümers

a. Grundsätzlicher Ausschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts

b. Fälle, in denen Aufrechnung möglich ist

4. Zahlungsklage

5. Entziehung des Wohnungseigentums

6. Vollstreckungsmöglichkeiten

6.1. Pfändungsmaßnahmen

6.2. Zwangssicherungshypothek

6.3. Beantragung der Zwangsverwaltung

6.4. Beantragung der Zwangsversteigerung

a. Ablauf des Verfahrens

b. Hausgeldforderungen sind privilegierte Forderungen

c. Erwerber haftet nicht für Verbindlichkeiten des früheren Eigentümers


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1. Prämissen, die jeder Wohnungseigentümer akzeptieren muss

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Solidargemeinschaft. Sie kann nur im einvernehmlichen Zusammenwirken aller Wohnungs- und Teileigentümer bestehen. Jeder Wohnungseigentümer muss seinen Unterhaltsbeitrag zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten. Dafür zahlt er monatlich Hausgeld (Wohngeld), muss Nachzahlungsbeträge aus der Jahresnebenkostenabrechnung ausgleichen und Sonderumlagen bezahlen.

Die Eigentümergemeinschaft ist aus Liquiditätsgründen darauf angewiesen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Hausgelder pünktlich und vollständig bezahlen. Manch ein Eigentümer empfindet die Hausgeldzahlungen als eher freiwillige Leistung. Dabei ist der Wohnungseigentümer in der gleichen Situation, als wenn er ein Einfamilienhaus allein bewohnen würde. Auch dann müsste er für den Unterhalt des Objekts aufkommen. Zahlt er die Unterhaltskosten nicht, stellen die Stadtwerke den Strom ab. Gläubiger können in letzter Konsequenz die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Leidtragende ist dann letztlich jeder einzelne Wohnungseigentümer, also auch derjenige, der seinen Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachkommt.

2. Zahlungsvereinbarung verhandeln

Kann ein Wohnungseigentümer das Geld nicht bezahlen, gibt es oft nachvollziehbare Gründe (Scheidung, Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Liquiditätsengpass). Das Problem lässt sich lösen, wenn die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter) dem säumigen Eigentümer eine Zahlungsvereinbarung anbietet. Diese kann darin bestehen, dass er auf die monatlich laufenden Hausgeldzahlungen einen Aufschlag entrichtet und den Rückstand in absehbarer Zeit ausgleicht. Möglich ist dies natürlich nur, wenn die Gemeinschaft über genügend Liquidität verfügt, um die Rückstände insoweit aufzufangen. Ein solcher Weg ist allemal angenehmer, als wenn zwangsweise gegen einen Eigentümer vorgegangen werden muss.

3. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht des säumigen Eigentümers

a. Grundsätzlicher Ausschluss des Aufrechnungs -und Zurückbehaltungsrechts

Die Eigentümergemeinschaft muss liquide sein. Könnte ein Wohnungseigentümer mit eigenen Ansprüchen gegen das Hausgeld aufrechnen, wäre die Liquidität gemindert. Eine Aufrechnung gegen Hausgelder ist daher nicht möglich (BayObLG NZM 1999, 1059). Aus gleichem Grund ist auch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann rückständige Hausgelder gerichtlich geltend machen. In diesem Verfahren kann sich der Wohnungseigentümer nicht mit einem Zurückbehaltungsrecht oder einer Aufrechnung zur Wehr setzen.

Das Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts betreffen auch Nachzahlungsbeträge aus einer Jahresabrechnung (BayObLG Beschluss v. 23.4.1998, Az. 2ZBR 162/97). Daran ändert sich auch nichts, wenn die Jahresabrechnung von einem Eigentümer angefochten wird. Der Beschluss über die Jahresabrechnung bleibt so lange wirksam, bis er rechtsgültig für unwirksam erklärt wird.

Will ein Wohnungseigentümer eigene Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen, muss er den Anspruch gerichtlich einklagen. Erst dadurch entsteht eine Aufrechnungslage.

b. Fälle, in denen Aufrechnung möglich ist

Ein Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise Hausgelder mit eigenen Ansprüchen aufrechnen, wenn …

  • sein Anspruch gerichtlich rechtskräftig festgestellt wurde,
  • die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss seinen Anspruch anerkannt hat,
  • er Ansprüche aus Notgeschäftsführung geltend macht. Ein Eigentümer darf als Notgeschäftsführer tätig werden, wenn er ohne Rückfrage mit den anderen Eigentümern zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens tätig wird (§ 21 II WEG). Beispiel: Sofortige Beauftragung eines Dachdeckers im eigenen Namen, nachdem ein Sturm das Dach abgedeckt hat. Den Auftrag kann er mangels Vertretungsbefugnis nicht für die Gemeinschaft erteilen.
  • wenn er Schadensersatzansprüche nach § 14 IV WEG einfordert. Jeder Eigentümer muss erlauben, dass sein Sondereigentum zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums betreten werden kann (z.B. Estrichsanierung, Verlegung neuer Heizungsrohre). Die Gemeinschaft muss ihm alle Schäden ersetzen, die infolge der Arbeiten am Sondereigentum entstehen.

Das Recht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung kann in der Gemeinschaftsordnung aber auch vollständig ausgeschlossen werden (BayObLG NZM 2001, 766). In diesem Fall muss der Wohnungseigentümer seinen Anspruch einklagen und notfalls gegen die Eigentümergemeinschaft vollstrecken.

4. Zahlungsklage

Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Forderung gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer durchsetzen, benötigt sie einen gerichtlichen vollstreckbaren Titel.

Zu diesem Zweck kann sie einen im Zahlungsverzug befindlichen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Rückstände verklagen. Da das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig ist, besteht auch bei höheren Streitwerten kein Anwaltszwang. Soweit zu erwarten ist, dass der beklagte Wohnungseigentümer sich rechtlich nicht verteidigen wird, genügt es, einen kostengünstigeren Mahn- und Vollstreckungsbescheid beim Amtsgericht zu erwirken. Als kostengünstige Alternative kann ein säumiger Wohnungseigentümer auch anbieten, die Forderung notariell anzuerkennen. Das notarielle Schuldanerkenntnis ist ebenfalls ein vollstreckbarer Titel.

5. Entziehung des Wohnungseigentums

Alternativ zur Zahlungsklage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt und nachhaltig gegen seine Pflichten verstößt (§ 18 II Nr. 2 WEG). Als Pflichtverletzung zählt auch der Verzug mit Hausgeldern.

Die Einleitung eines Entziehungsverfahrens wegen des Zahlungsverzugs mit Wohngeldern setzt voraus, dass sich der Wohnungseigentümer „in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Verzug befindet“ (§ 18 II Nr. 2 WEG). Diese Voraussetzung ist genau zu berechnen.

Um den Einheitswert in Erfahrung zu bringen, muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Antrag und Nachweis ihrer Forderung Auskunft über den Einheitswert geben. Das in § 30 Abgabenordnung bezeichnete Steuergeheimnis wird durch § 18 II Nr. 2 WEG ausdrücklich aufgehoben. Diese früher bestehende Hürde ist durch eine Gesetzesreform seit 1.11.2009 weggefallen.

Die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgt durch Einreichung einer Klage. Der betreffende Wohnungseigentümer wird dann durch Urteil verurteilt, der Entziehung seines Eigentums zuzustimmen. Aufgrund des Urteils ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, die Zwangsversteigerung zu betreiben (§ 19 I S.1 WEG).

6. Vollstreckungsmöglichkeiten

Hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft einen vollstreckbaren Titel beschafft, kann sie gegen den säumigen Wohnungseigentümer vollstrecken. Als vollstreckbarer Titel gelten ..

  • Zahlungsurteil
  • Vollstreckungsbescheid
  • Urteil zur Entziehung des Wohnungseigentums
  • Notarielles Schuldanerkenntnis

Im Einzelnen bieten sich auf der Grundlage des jeweiligen Titels eine Vielzahl von Vollstreckungsmöglichkeiten. Welche die passende Alternative ist, richtet sich nach den Gegebenheiten im Einzelfall.

6.1. Pfändungsmaßnahmen

Die Zwangsvollstreckung kann darin bestehen, dass der beauftragte Gerichtsvollzieher Konten des Wohnungseigentümers oder dessen Gehalt beim Arbeitgeber oder wertvolle Hausrat- oder Vermögensgegenstände pfändet und ihn letztlich zur Abgabe des Vermögensauskunft (früher: eidesstattliche Versicherung, Offenbarungseid) verpflichtet. Kann daraus die Forderung bezahlt werden, erledigt sich die Angelegenheit. Ergibt sich nichts Pfändbares, müssen andere Vollstreckungswege gegangen werden.

6.2. Zwangssicherungshypothek

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Diese sichert die titulierte Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundbuch ab. Will der verurteilte Eigentümer seine Wohnung verkaufen, muss er vorher diese Hypothek ablösen und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft auszahlen. Damit kann die Gemeinschaft einen gewissen Druck ausüben, bekommt aber noch kein Geld.

6.3. Beantragung der Zwangsverwaltung

Bei der Zwangsverwaltung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Amtsgericht einen Zwangsverwalter einsetzen lassen, der aus den Mieterträgen der Wohnung Hausgeldansprüche und sonstige Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Die Zwangsverwaltung kann parallel zur Zwangsversteigerung betrieben werden. Die Zwangsverwaltung kann auch gegenüber dem selbst die Wohnung bewohnenden Eigentümer beantragt werden. Sie führt aber selten zum Erfolg, da der Eigentümer meist zahlungsunfähig ist.

6.4. Beantragung der Zwangsversteigerung

a. Ablauf des Verfahrens

Aufgrund des vollstreckbaren Titels kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betrieben werden. In Ausnahmefällen kann das Verfahren nach § 30a ZVG kann auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird.

Bis zur Erteilung des Zuschlags kann der Eigentümer im Fall des Zahlungsverzugs mit Hausgeldern das Entziehungsurteil und damit die Versteigerung abwenden, wenn er sämtlich entstandene Kosten bezahlt (§ 19 II WEG).

Wird nicht vorläufig eingestellt, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswertes. Im Zwangsversteigerungstermin wird die Wohnung versteigert. Das Verfahren endet mit dem Zuschlagsbeschluss zu Gunsten des Erwerbers der Eigentumswohnung. Der Versteigerungserlös wird an die beteiligten Gläubiger verteilt. Ein eventueller Überschuss wird an den Wohnungseigentümer ausgekehrt.

b. Hausgeldforderungen sind privilegierte Forderungen

Wichtig ist, dass Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 5 % des Verkehrswertes in der Zwangsversteigerung als privilegiert gelten und somit vorrangig vor anderen Gläubiger zu bedienen sind. Damit wird der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ein Vorrang vor allen eingetragenen Grundpfandgläubigern (Grundschulden von Banken) eingeräumt.

Gemäß § 10 ZVG nimmt die Eigentümergemeinschaft nach den Verfahrenskosten den zweiten Rang ein. Die Vorrangstellung ist allerdings auf 5 % beschränkt. Höhere Rückstände rangieren hinter den Forderungen der eingetragenen Grundpfandgläubiger. Reicht der Erlös nicht aus, um diese Verbindlichkeiten zu bedienen, geht die Wohnungseigentümergemeinschaft leer aus. Außerdem besteht der Vorrang nur für Forderungen, die im Jahr der Beschlagnahmung und den beiden letzten Jahren zuvor entstanden sind.

Beispiel:

Forderung der Eigentümergemeinschaft: 6.000 €; Verkehrswert 100.000 €. Davon werden 5.000 € (5 %) vorrangig vor den eingetragenen Grundbuchgläubiger bedient. Die restlichen 1.000 € erhält die Gemeinschaft nur, wenn der Versteigerungserlös ausreicht, um die eingetragenen Grundschuldgläubiger zu bedienen und ein Überschuss in Höhe von mindestens 1.000 € verbleibt.

Dem Gericht ist nachzuweisen, dass der Zahlungstitel tatsächlich Hausgelder betrifft. Im Zahlungsantrag muss die Zahlung von Wohngeld oder Gelder aus dem laufenden Wirtschaftsplan vorgegeben werden. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Forderung als nicht vorrangig eingestuft wird.

c. Erwerber haftet nicht für Verbindlichkeiten des früheren Eigentümers

Der Erwerber einer Wohneinheit im Versteigerungsverfahren haftet nicht für Verbindlichkeiten seines Vorgängers. Er haftet nur für Hausgeldzahlungen, die ab dem Zuschlag fällig werden (BGH Urteil v.13.9.2013, V ZR 209/12).

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht eintreibbaren Rückstände des früheren Eigentümers auffangen muss, haftet jeder Wohnungseigentümer dennoch anteilig für den Ausfall. Damit ist auch der neue Eigentümer anteilmäßig beteiligt. Insoweit kann eine Sonderumlage beschlossen werden.

Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Versteigerung den Vorteil, dass ein neuer und zahlungswilliger Eigentümer der Gemeinschaft beitritt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auf eine neue wirtschaftliche Basis stellen. Der Verwalter entledigt sich des Verwaltungsaufwandes zur Beitreibung der Schulden des Vorgängereigentümers.

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