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Die Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber den Eigentümern?

Wer eine Aufgabe und vor allem ein Amt übernimmt, muss dafür einstehen, dass er seiner Verantwortung gerecht wird. Im Wohnungseigentumsrecht findet sich keine ausdrückliche Regelung zur Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber den Eigentümern.

Rechtsnatur der Amtsführung

Der Verwaltungsbeirat steht im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern in einem Auftragsverhältnis, sofern er ehrenamtlich ohne Entgelt tätig wird (§ 662 BGB; OLG Schleswig ZMR 2005, 736).

Erhält der Verwaltungsrat für seine Tätigkeit ein Entgelt, liegt ein Geschäftsbesorgungsvertrag vor (§ 675 BGB). Entstehen dem Verwaltungsbeirat bei der Ausübung seines Amtes Aufwendungen (z.B. Kopiergeld, Fahrtkosten), die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte, hat er gegenüber den Eigentümern einen Erstattungsanspruch (§ 670 BGB).

Haftungsmaßstab

Macht der Verwaltungsbeirat als Gremium oder ein einzelnes Verwaltungsbeiratsmitglied bei seiner Aufgabenerfüllung einen Fehler, haftet er für den entstehenden Schaden. Haftungsmaßstab ist die im Geschäftsverkehr übliche Sorgfalt. Dafür genügt bereits jede Art von Fahrlässigkeit, da im Auftragsrecht keine Beschränkung des Haftungsmaßstabs enthalten ist.

Eine besondere berufliche Qualifikation ist haftungsverschärfend, als in diesen Fällen von der im jeweiligen Beruf erforderlichen Sorgfalt auszugehen ist (Steuerberater, Anwalt).

Haftungsverschärfend ist insbesondere auch, wenn eine Vergütung bezahlt wird.

Ist die Haftung begründet, haften alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Gesamtschuldner, so dass der eine für den anderen einzustehen und jeder einzeln in Anspruch genommen werden kann, (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 105). So weit eine bestimmte Aufgabe einem einzelnen Mitglied des Verwaltungsbeirats delegiert wurde, beschränkt sich die Haftung auf diese Person. Auch in diesem Fall haften die anderen Beiratsmitglieder mit, wenn sie das beauftragte Beiratsmitglied nicht zumindest überwacht haben. Ihnen obliegt eine Überwachungspflicht, da sie sich andernfalls jeglicher Verantwortung aus dem Amt entziehen könnten.

Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwaltungsbeirat verjähren nach 3 Jahren (§ 195 BGB).

Haftungsrisiken des Beirats

§ 29 III WEG überträgt dem Verwaltungsbeirat die Aufgabe, den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungskosten und Kostenanschläge vor der Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Die Prüfungen sind anhand von Mindestanforderungen (vgl. Kassenprüfung im Verein) vorzunehmen.

Die damit verbundene Tätigkeit erfordert eine gewisse Kompetenz. Wer diese Kompetenz nicht besitzt, sollte ein solches Amt möglichst nicht übernehmen oder zumindest einen kompetenten Berater einbeziehen. Alles andere ist schlicht fahrlässig (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 107).

Ein besonderes Haftungsrisiko kann zusätzlich entstehen, wenn dem Verwaltungsbeirat über das Gesetz hinausgehend aufgrund der Teilungserklärung zusätzliche Kompetenzen übertragen werden. Wird der Verwaltungsbeirat beispielsweise beauftragt, den Einbau der neuen Heizungsanlage zu begleiten und die Bauabnahme zu übernehmen, drohen Schadensersatzansprüche, wenn er bei der Bauabnahme offensichtliche Fehler der Handwerksfirma übersieht.

Haftungsrisiken lassen sich eingrenzen, wenn der Verwaltungsbeirat eine anstehende Entscheidung der Eigentümerversammlung unterbreitet und deren Votum einholt. Sofern er zur Entscheidung berufen ist, sollte er sich aufgrund der den Eigentümern bekannten Umstände von der Haftung freizeichnen.

Ein Haftungsrisiko besteht auch im Außenverhältnis gegenüber dritten Personen, wenn der Verwaltungsbeirat die ihm erteilte Vollmacht überschreitet und eine Maßnahme veranlasst, zu der er nicht bevollmächtigt ist. In diesem Fall ist er dem Dritten gegenüber schadensersatzpflichtig, sofern die Eigentümergemeinschaft die rechtsgeschäftliche Maßnahme nicht genehmigt (§ 179 BGB).

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Es ist empfehlenswert, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Dann ist die Übernahme der mit dem Amt verbundenen Verantwortung für die Beiräte zumutbar und für die Eigentümergemeinschaft kalkulierbar. Die Versicherung entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, weil damit letztlich auch Schäden zu Lasten der Gemeinschaft vermieden werden (KG Berlin ZMR 2004, 780). Außerdem erleichtert es die Bereitschaft, das Amt überhaupt zu übernehmen.

Haftungsbeschränkung

Besteht eine unbeschränkte Haftung, wird nicht jeder Wohnungseigentümer bereit sein, sich in den Verwaltungsbeirat wählen zu lassen. Im Idealfall beinhaltet bereits die Teilungserklärung eine Haftungsbeschränkung.

Um die Übernahme der Verantwortung kalkulierbar und zumutbar zu gestalten, sollte die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit in dem Beschluss beschränkt werden, mit dem der Beirat zu einer bestimmten Tätigkeit ermächtigt wird.

Wichtig ist, dass die Haftungsbeschränkung per Mehrheitsbeschluss sich auf einen konkreten Verwaltungsbeirat bezieht. Die generelle Herabsetzung des Haftungsmaßstabs für alle künftigen Verwaltungsbeiräte kann nur im Rahmen einer Vereinbarung erfolgen, da ein schlichter Mehrheitsbeschluss von der gesetzlichen Regelung abweichen und damit ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde (OLG Frankfurt OLGZ 1988, 189).

Entlastung des Verwaltunsbeirats

Empfehlenswert ist auch, im Übertragungsbeschluss dem Beirat einen Anspruch auf Entlastung zuzubilligen. Ein gesetzlicher Anspruch auf Entlastung besteht nämlich nicht. Wird über die Entlastung abgestimmt, ist der Beirat nicht stimmberechtigt (OLG Zweibrücken NZM 2002, 345).

Soweit sich die Entlastung ohne ausdrückliche Einschränkung erteilt wird, bezieht sie sich auf die gesamte Tätigkeit des Verwaltungsrats. Dies gilt auch dann, wenn dem Verwaltungsbeirat über das Gesetz hinaus zusätzliche Kompetenzen übertragen wurden (Hinweis: beim WEG- Verwalter erfasst die Entlastung nur diejenige Tätigkeit, die ihren Niederschlag in der Jahresabrechnung gefunden hat).

Die Entlastung scheitert oder entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn

  • der Verwaltungsbeirat bei der Prüfung der Jahresabrechnung die Kontenbelege nicht ordnungsgemäß kontrolliert hat (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 104).
  • wenn versäumt wurde, die Kontostände zu Beginn und am Ende des Wirtschaftsjahres darzustellen (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/04)
  • wenn eine vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und korrigiert werden muss (BGH WuM 2010, 178).

Allgemein ist die Entlastung des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein ersichtlicher Grund besteht, auf diese Ansprüche zu verzichten.

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