Die Grundsteuer wird vom Finanzamt auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Die Einnahmen fließen der Gemeinde zu, in der sich das Grundstück befindet. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A, die auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke erhoben wird, und der Grundsteuer B, die auf bebaute Grundstücke oder bebaubare Grundstücke erhoben wird. Die Höhe der Grundsteuer wird mit Hilfe der Grundsteuermesszahl , des Einheitswertes und des Hebesatzes berechnet. Wie man alle Faktoren korrekt zusammenfügt erklären wir in diesem Artikel (siehe Beispielrechnung).
Die einzelnen Berechnungsposten erklären sich wie folgt:

  • Die Grundsteuermesszahl ist im Grundsteuergesetz festgelegt. Bei Mehrparteienhäusern liegt sie bei 3,5 Promille, bei Zweifamilienhäusern bei 3,1 Promille. Bei Einfamilienhäusern kann sie abhängig von der Höhe des Einheitswertes zwischen 3,5 Promille und 2,6 Promille liegen.
  • Den Einheitswert eines Grundstückes, bzw. der Hauses, legt das Finanzamt individuell fest. In die Bewertung fließen das Baujahr und die Bauart ein, die Anzahl der Quadratmeter der Wohn- und Nutzfläche, sowie die Ausstattung und die Finanzierung (privat oder öffentliche Fördermittel).
  • Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest. In Großstädten liegt er generell höher als in ländlichen Gebieten. Ein zu hoher Hebesatz kann dazu führen, dass Menschen aus der Gemeinde wegziehen; mit einem niedrigen Hebesatz können neue Einwohner angelockt werden.

Beispiel für die Berechnung der Grundsteuer

Für die Berechnung der Grundsteuer wird zunächst der Grundsteuermessbetrag berechnet. Bei einem Einheitswert von 10.000 Euro für eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus ergibt der Messbetrag von 3,5 Promille also 35 Euro. Dies wird nun mit dem örtlichen Hebesatz multipliziert. In Köln beispielsweise liegt der Hebesatz bei 500%, d.h.
Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl

  • 10.000 Euro x 3,5 Promille = 35,00 Euro

Grundsteuermesszahl x örtlichen Hebesatz = jährliche Grundsteuer

  • 35 Euro x 500% (Köln) = 175 Euro.

Auf den Monat gerecht sind das 14,58 Euro Grundsteuer für die Eigentumswohnung.
Weiterführende Informationen und eine Beispielrechnung zur Grundsteuer finden Sie auf: www.Grundsteuerberechnen.de.

Die Grundsteuer kann man über die Nebenkosten umlegen


Nebenkosten: Die Grundsteuer gehört zu den Mietnebenkosten und ist auf den Mieter der Beispielwohnung umlegbar. Das heißt, pro Monat kann der Vermieter die errechneten 14,58 Euro als Teil der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter verlangen.
Aber Achtung bei der Nebenkostenabrechnung für eine Eigentumswohnung. In der Hausgeldabrechnung die der Eigentümers erhält, ist die Grundsteuer noch nicht enthalten. Jeder Vermieter einer Eigentumswohnung muss die Grundsteuer für seine Wohnung selbst zur Nebenkostenabrechnung hinzufügen.
Mehr dazu haben wir hier zusammengestellt: Grundsteuer auf Mieter umlegen.

32 Gedanken zu „Grundsteuer berechnen (mit Beispiel)“

  1. Hallo Herr Hundt,
    zu den Betriebskosten habe ich eine Frage und zwar
    1. hier im Miethaus mit 6 Parteien ist ebenfalls eine Arztpraxis.
    Nach meiner Nachfrage bei den Wasserkosten wurde mir mitgeteilt, dass vor
    der Verteilung (Räume + Personen x Monate) ein Pauschalbetrag von 10%
    abgesetzt wird. Ist das zulässig?
    2. Bei der Grundsteuer wird der Verteilungsschlüssel ebenfalls nach dem o.g.
    Schema berechnet, wobei die Praxis mit 12 Räumen und 1 Person
    angegeben wird. Grundsteuerbetrag 2.248,90 Euro
    Ich denke, dass die Grundsteuer für die Praxis raus gerechnet werden muss?
    Besten Dank für eine Rückmeldung!

    Antworten
    • Hallo Herr Schoth,
      danke für den Kommentar.
      Zum Punkt 1: Im Normalfall sollten die Wasserkosten nach Verbrauch erfasst werden. Dann zahlt jeder nach Verbrauch und kein Mieter wird benachteiligt. Wird der Verbrauch nicht gemessen, muss der Vermieter schauen, ob Betriebskosten anteilig höher auf das Gewerbe fallen. Gibt es einen erheblichen „Mehrverbrauch“, muss der Vermieter einen Vorwegabzug vornehmen. Wie hoch dieser Abzug (Entlastung für die Wohnungsmieter) ausfällt ist sicherlich Einzelfallabhängig. Bei Ihnen abhängig davon, ob in der Arztpraxis tatsächlich mehr Wasser verbraucht wird als bei Wohnungsmietern.
      Zum Punkt 2: Entscheidend ist, ob der Grundsteuermessbescheid die Messzahl ohne Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbe ausweist. Ist dem so, darf der Vermieter die Grundsteuer ganz normal und wie vereinbart (vermutlich nach der Wohnfläche) auf alle Mieter des Hauses umlegen. Unterscheidet der Grundsteuermessbescheid allerdings zwischen Wohn- und Gewerbefläche, darf der Vermieter die Mehrkosten für das Gewerbe nicht an die Wohnungsmieter weitergeben.
      Das Thema ist komplex und von Rechtsprechung geprägt. Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner unverbindlichen Einschätzung trotzdem helfen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Sehr geehrter Herr Hundt,
        vielen Dank für die Rückmeldung.
        Evtl. habe ich mich falsch ausgedrückt, zu Pos. 1
        Die Kosten für Wassergeld betrugen insgesamt 1.315,80 € (Kopien der Belege angefordert) in der Nebenkostenabrechnung wurde der Betrag mit 1.184,22 €
        ausgewiesen. Die Differenz sollte der Anteil (10%) für die Praxis sein!
        Ich denke, das ich das nicht akzeptieren muss!?
        Wenn schon Ungerechtigkeiten, dann für alle.
        Würden Sie bitte noch einmal Stellung beziehen?
        Danke
        M.Schoth

        Antworten
        • Hallo Herr Schoth,
          das ist in der Tat sehr merkwürdig. So mal die 10% ja auch weniger sind als 1/6 – Als Gedankenspiel, wenn wir einfach mal die Kosten durch die 6 Einheiten im Haus teilen.
          Es ist schwierig aus der Entfernung zu dem konkreten Problem etwas zu sagen, ohne die Unterlagen zu sehen. Ich denke, Sie sollten in die Unterlagen Einblick nehmen und dann entscheiden. Sicherlich steht Ihr Vermieter auch für Rückfragen zur Verfügung. Wenn irgendeine Logik dahinter steht, wird der Vermieter diese sicherlich erklären können.
          Lassen Sie mich hier gerne wissen, wie Ihr Abrechnungsfall ausgeht. Es würde mich interessieren.
          Mehr kann ich leider nicht tun, tut mir Leid.
          Viele Grüße
          Dennis Hundt

          Antworten
  2. Hallo Herr Hundt,
    nach Einschaltung eines Rechtsanwaltes wurde speziell die Wasserkostenabrechnung als falsch eingestuft und die Hausverwaltung ist verpflichtet, bei dem Verteilerschlüssel die Praxisräume mit einzubeziehen.
    Alles andere wäre auch unlogisch, da man nicht nach dem Motto „ich glaube der oder der hat nur geringen Verbrauch“ abrechnen kann. Wie gesagt, wenn schon Ungerechtigkeiten, dann muss das für alle gelten. Die einzig faire Abrechnung wäre die nach Personenzahl, aber dies verweigert die Hausverwaltung.
    Gruß
    Schoth

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  3. Hallo Herr Hundt,
    ich schrieb schon einmal in einem anderen Thread,
    Ich schreibe hier für mehrere Mietparteien. In unserer jährlichen Betriebskostenabrechnung wird die Grundsteuer ausgewiesen, jedoch ändert sich der Anteil der Mieter jährlich. Unser Vermieter legt die Grundsteuer nach Personen um. Wir sind der Meinung das dies nicht zulässig ist. Die Grundsteuer muss unserer Meinung nach auf die bewohnten qm umgelegt werden und die ist bei fast allen gleich. ist das richtig?
    mit freundlichen Grüßen

    Antworten
    • Hallo D. Langel,
      ich wüsste nicht, warum die Grundsteuer nicht nach Personenanzahl umgelegt werden darf? Ich denke, das ist zulässig. Grundsätzlich gilt der Umlageschlüssel, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist kein Verteilerschlüssel genannt, wird nach Wohnfläche abgerechnet.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo, Herr Hundt,
    ich wüsste gerne ob es rechtens ist, für einen Mieter eine Grundsteuer zu berechnen, die für das gesamte Grundstück des Vermieters gilt. Ich nutze ja nicht das gesamte Grundstück. Wie hoch ist der Betrag
    für ein ca 650 qm großes Grundstück? Meine Wohnung hat 73 qm.
    Wie hoch dürfte dann mein Anteil nur sein?
    Viele Grüße
    R. Tarnovius

    Antworten
    • Hallo Herr Tarnovius,
      die Grundsteuer wird durch alle Nutzer des Grundstücks, in der Regel auf die Quadratmeter der einzelnen Parteien eines Hauses, verteilt. Wenn Sie nicht alleiniger Mieter sind (z.B. eines kleinen Bungalows), müssen Sie die Grundsteuer auch nicht alleine bezahlen. Es kommt auf die Konstellation auf dem Grundstück an.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Guten Tag Herr Hundt,
    ich hoffe sie können mir helfen. Ich verstehe meine Betriebskostenabrechnung überhaupt nicht. Wir bewohnen eine Wohnfläche von 70 qm. Bei der Abrechnung wird der Anteil aller Positionen nach Wohnfläche berechnet. Bei allen Positionen wie Treppenhausreinigung, Strom, Gartenpflege etc. wird mit einer Gesamtwohnfläche von 831 qm gerechnet. Nur bei 2 Positionen ist die Gesamtfläche völlig anders (natürlich zu meinem Nachteil). Die Grundsteuer wird mit einer Gesamtfläche von 524 qm berechnet. Und die Müllgebühren mit 578 qm. Können sie mir sagen wie das sein kann? Unser Anteil wird immer mit 70 qm berechnet. Und bei der Grundsteuer sind dies 348 €. Wäre mit der Fläche von 831 qm gerechnet worden so hätten wir ja nur Kosten von 219 €. Vielleicht können sie mir sagen wie das sein kann . Vielen Dank im voraus
    Mit freundlichen Grüssen Julia

    Antworten
    • Hallo Julia,
      auf die Schnelle würde ich sagen, Sie haben eine Gewerbeeinheit mit im Haus. Hier wird die Grundsteuer anders berechnet und der Müll oftmals separat abgerechnet. Eine bessere Idee habe ich leider nicht. Davon unabhängig haben Sie natürlich das Recht die Unterlegen der Abrechnung bei Ihrem Vermieter einzusehen. Oder vielleicht hilft auch schon ein Anruf mit ein oder zwei konkreten Fragen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  6. Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zur Verteilung der Grundsteuer in einem Zweifamilienhaus:
    Zwei Mieter in einem Haus, der eine bewohnt EG und UG (ca. 145qm) und hat die alleinige Gartennutzung (ca. 450qm), der andere Mieter nutzt OG und DG mit ca. 130qm (keine Gartenmitbenutzung).
    In der Nebenkostenabrechnung wird dem Mieter mit der alleinigen Gartennutzung die Grundsteuer zu 100% belastet.
    Meines Wissens nach wird, wenn nichts anderes festgelegt ist, die Grundsteuer nach der Fläche der Wohnungen berechnet und kann nicht willkürlich wg. der alleinigen Gartennutzung einem Mieter aufgebürdet werden. Liege ich mit meiner Ansicht richtig, dass hier der Vermieter eine andere Aufteilung vornehmen muss?
    Mit freundlichen Grüssen
    JD

    Antworten
    • Hallo JD,
      Sie liegen meiner Meinung nach richtig, ja. Die Grundsteuer hat in erster Linie nichts mit dem Garten zu tun. Wenn nichts vereinbart ist, muss nach Wohnfläche verteilt werden.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  7. Hallo Herr Hundt,
    wie wird die Grundsteuer in folgendem Fall verteilt.
    Ein Einfamilienhaus steht auf einem 4000m² Grundstück. Das Haus ist vermietet. Die Mieter haben zum Haus 2000m² zur Nutzung bekommen. Die andere Hälfte (Wiesengrundstück) wurde vom Vermieter verpachtet. Laut Mietvertrag ist keine Größe zum mitgemieteten Grundstück angegeben und die Grundsteuer darf auf den Vermieter umgelegt werden.
    Als Nachweis über die Grundsteuer wurde ein Steuerbescheid vorgelegt. In diesem ist aber das ganze Grundstück berechnet. Es wurden die gesamten Kosten auf die Mieter des Hauses umgelegt. Muss die Grundsteuer nicht aufgeteilt werden, denn es sind ja zwei Parteien vorhanden, die das Grundstück nutzen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Andreas Weißenborn

    Antworten
    • Hallo Herr Weißenborn,
      wie die Grundsteuer in Ihrem Fall genau berechnet wird, kann ich Ihnen nicht sagen. Sinn würde es wohl machen die Grundsteuer für 2000m² zu ermitteln und von der gesamten Grundsteuer abzuziehen.
      Allerdings werden wohl 90% der Grundsteuer ohnehin für das Grundstück mit Baubestand anfallen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  8. Hallo Herr Hundt,
    ich ziehe in Erwägung ein Einfamilienhaus zu kaufen.Bezieht sich die Berechnung der Grundsteuer auf die gesamte Grundstücksfläche?Desto größer das Grundstück, desto mehr Grundsteuer?
    Können Sie anhand meines Beispiels in etwa abschätzen wie hoch die Grundsteuer wäre? Zum Beispiel ein Haus mit 176m2 Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 6000m2 (ein sehr großes Grundstück), Baujahr 1957..
    Ich hoffe Sie können mir weiter helfen..
    Dank im vorraus
    Lieben Gruß Ela

    Antworten
    • Hallo Ela,
      leider kann ich Ihnen bei der Berechnung der Grundsteuer nicht weiterhelfen. Die Grundstücksgröße spielt mit ein, ebenso wie die Größe des Hauses.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  9. Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne in einem Mehrfamilien-Miethaus in Dresden, das zu einer Wohnanlage, bestehend aus sechs Häusern mit insgesamt 89 Mietwohnungen etwa gleicher Wohnfläche gehört (Baujahr ca. 2002). In meiner Nebenkosten-Abrechnung für 2011 wird die Gesamt-Grundsteuer für alle Häuser mit etwas über 9.000 Euro ausgewiesen. Während mir für meine 52m2 große Wohnung nur 0,49 Euro Grundsteuer berechnet werden, muss mein Nachbarn mit etwa 62m2 Wohnfläche über 120 Euro Grundsteuer entrichten. Dies trifft auch auf die vergangenen Jahre zu. Haben Sie dafür eine Erklärung?
    Vielen Dank für eine Antwort
    Gruß Johann

    Antworten
    • Hallo Johann,
      nein, habe ich leider nicht. Vielleicht handelt es sich um einen Rechen- oder Übertragungsfehler bei der Hausverwaltung. Klarheit erhalten Sie, in dem Sie den Grundsteuerbescheid einsehen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  10. Hallo Herr Hundt,
    und zwar habe ich eine Frage zur Anpassung der Grundsteuer bei Eigentümerwechsel.
    D.h. wird der Betrag der Grundsteuer neu berechnet/angepasst bei einem Eigentümerwechsel?
    Wir haben uns nämlich ein gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus gekauft und die derezitige Grundsteuer ist relativ gering und nun stelle ich mir die Frage, ob die Grundsteuer durch den Besitzerwechsel angepasst, bzw. erhöht werden kann, da wir diverse Umbaumassnahmen planen und dadurch natürlich auch der Objektwert steigt.
    Danke im voraus und Beste Grüße
    Thorsten

    Antworten
  11. Hallo Herr Hundt,
    Wie kann man den gewerblichen Anteil einer Grundsteuer berechnen? Beispiel: ich habe ein Haus mit 3 Wohneinheiten, eine davon ist ein Büro, eine vermietet und die andere selbst bewohnt, das Grundstück ist als gemischt genutztes Grundstück eingestuft und entsprechend von der Gemeinde berechnet. Steuerbescheid mit Einheitswert vom gesamten Grundstück ist vorhanden, nur wie rechnet man das nun korrekt aus mit den einzelnen Wohneinheiten?
    Hätten Sie hier evtl eine Beispielrechnung? Gibt es hierfür eine Formel oder irgendwo eine Seite, de mir weiterhelfen kann?
    Vielen Dank schon einmal im voraus.
    LG Jana

    Antworten
  12. Guten Tag,
    ich hätte da mal eine Frage zur Verhältnissmäßigkeit des Grundsteuerbetrages in meiner aktuellen Abrechnung. Die Umlage dieser Position ist unstrittig, mir ist der Anteil für meine Wohnung allerdings zu hoch.
    Wohnung in Berlin, also Hebesatz 810 %
    Haus ist ca 1960-ger Jahre gebaut, 3 Aufgänge, mit je 6 Mietparteien, im EG gibt es 2 Wohnungen, davon 1 wir, und ein Maklerbüro (Gewerbe???)
    Es ist leider unsere erste Abrechnung dort, daher keine Vergleichswerte, sind vor einem Jahr erst eingezogen.
    Unsere Wohnung hat 98 m² und wir sollen im Jahr 980 € Grundsteuer zahlen, dies finde ich selbst bei dem sehr hohen Hebesatz in Berlin doch überteuert, kann hier ein Fehler vorliegen ?
    Ich habe bereits die Bescheide Einheitswert und Grundsteuerbemessung in Kopie abgefordert und hoffe daraus dann auch etwas zu erkennen.
    Ich wollte nur die Bestätigung, dass die fast 1000€ für eine knapp 100 m² Mietwohnung eindeutig unangemessen hoch erscheint.
    freundlichst dankend
    Betty

    Antworten
    • Hallo Betty,
      ich kann Ihnen sagen, dass eine ca. 50 qm große Wohnung in Berlin Lichtenberg etwa 130 Euro Grundsteuer zahlt. Ich hoffe das Sie mit dem Bescheid weiterkommen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  13. Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Frage lautet wie folgt:
    Es gibt einen Bescheid wo die Grundsteuer 17.915,76 Euro für das Grundstück beträgt.
    Dies ist ein Mischgebäude (Gewerbe und Mietwohnungen)
    Wie teile ich die Grundsteuer auf?
    Ich hoffe Sie können mir weiter helfen.
    Vielen Dank!
    Gruß
    Miriam L.

    Antworten
    • Hallo Miriam,
      wenn die Anlage entsprechend Groß ist, kann auch ein solch hoher Betrag an Grundsteuer zusammenkommen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  14. Sehr geehrter Herr Hundt,
    Gern hätten wir 12 Mietparteien gewusst warum man erst nach 2,5 Jahren ,da wurde das Haus bezogen, erst jetzt die Gesamte Grundsteuer auferlegt bekommt. Ist das statthaft. Hat der Verwalter nicht schon eher gewusst , welche Grundsteuer in welcher Höhe anfällt.
    Noch bitte eine wichtige Frage:
    Wie hoch wäre für jede einzelne Wohnung ,die 51,26 m2 hat für ein Jahresbetrag an Grundsteuer möglich, bei einem Gesamtbetrag für das Haus mit 2050,- Euro berechnet wurde. Das für 2,5 Jahre?
    Mit freundlichen Grüßen und viele Dank
    Uschi.

    Antworten
  15. Hallo,
    ich habe ein Frage, vielleicht könnten Sie diese noch heute schnellstmöglich erklären,da ich heute per post ein Widerspruch einlegen müsste. Bei der Berechnung der Grundsteuer,senden das Finanzamt ein Bogen wo ich angeben soll was ich gebaut habe und ob Gold drin verbaut worden ist und natürlich die Wohn- und Nutzflächen , die zur Berechnung wichtig sind.
    Dazu steht das zum berechnen der Wohnflächen ausgenommene QM werden z.b.HWR, Keller, Flur und Treppen Waschküchen ect. Mein Frage ist werden auch Bäder und Küchen aus der Berechnung der Wohnfläche zur ermittlung der Grundsteuer rausgenommen(nicht angegeben)?
    Nutzflächen werden dort angegben als Büro oder Gewerberäume auf den Zettel vom Finanzamt. Das war unsere Fehler,ich dachte es wären die Kellerräume oder HWR die normalerweise als Nutzfläche angegeben werden. Ich habe es so ausgefüllt Wohnfläche und Nutzfläche (Kelelrräume) und das FA hat es gleich als Gewerberäume berechnet. Der Bogen dazu ist auch sehr unübersichtlich . Deshalb den Widerruf und meine Frage Oben.Vielleicht erhalten Sie diese schnellstmöglich .Danke für Ihre Mühe

    Antworten
  16. Hallo,
    ich habe eine Frage zu meiner Grundsteuer. Ich wohne in einer 94 qm großen Mietwohnung in Berlin und habe bisher ca. 116 Euro pro Jahr für die Grundsteuer bezahlt. Vor kurzem habe ich die Abrechnung für 2019 erhalten und diese Summe wurde auf 547 Euro erhöht. Ich habe bei meiner Hausverwaltung angerufen und mir wurde gesagt, dass das daran liegt, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind und dass das Finanzamt nun alle Wohnungen als solche behandelt. Würde dies eine Erhöhung der Grundsteuer zur Folge haben?
    Vielen Dank für ihre Hilfe.

    Antworten
  17. Hallo Herr Hundt,
    ich bin im Jahr 2020 im Jahnuar aus meiner Wohnung ausgezogen und jetzt die BK 2020 für 63 Tage erhalten.
    Man berechnet mir die Grundsteuern für das komplette Jahr, also 12 Monate. Ist das rechtens???
    Würde mich über eine kurze Info freuen.
    Mit freundlichem Gruß
    Maria Hübner

    Antworten

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