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Feuchte Wände und Schimmel: Der Mieter lüftet zu wenig – Irrtum Nr. 6

Feuchte Wände mit Schimmel zählen zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Gerade Schimmelbildung kann eine erhebliche Gesundheitsgefährdung sein, aufgrund der der Mieter im Einzelfall sogar außerordentlich kündigen darf.

Gestritten wird aber regelmäßig darüber, wer die Ursache für den Schimmel gesetzt hat. Während der Vermieter behauptet, der Mieter habe zu wenig gelüftet, macht dieser Baumängel verantwortlich.

Dieser Artikel zeigt, warum feuchte Wände und Schimmel nicht immer auf falsches Lüften des Mieters zurückzuführen sind. Er gehört zur 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Schimmelpilz ist ein erheblicher Mangel

Feuchte Wände mit Schimmelpilzbefall sind ein erheblicher Mangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen kann, sofern der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.

Tritt der Schimmel großflächig auf, liegt regelmäßig eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vor, die bis zu einer Mietminderung von bis zu 100% und der außerordentlichen Kündigung des Mieters führen kann (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 20.01.2009, Az.: 65 S 345/07).

Dabei ist Schimmel aber nicht gleich Schimmel: Wer deswegen die Miete mindern oder kündigen möchte, muss dezidiert die Art des Schimmels und die Sporenkonzentration in den Räumen nachweisen (Kammergericht (KG) Berlin, Urteil vom 11.08.2003, Az.: 8 U 124/02), wozu sich ein privat eingeholtes Sachverständigengutachten empfiehlt. Geschieht das nicht und mindert der Mieter die Miete, weil er den Schimmel irrtümlich dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuordnet, kann dieser dem Mieter wegen Mietrückständen außerordentlich kündigen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11).

Wer was beweisen muss

Tritt Feuchtigkeit und Schimmel auf, muss der Mieter diesen Mängel dem Vermieter unverzüglich anzeigen, § 536c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das ist Voraussetzung für die weiteren Mieterrechte wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und auch weitere Schadensersatzansprüche wie etwa Umzugskosten zur neuen Wohnung. Sind nun Mängel vorhanden, gilt Folgendes:

Können die feuchten Wände und der Schimmel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammen (etwa durch Baumängel, Fassadenschäden, undichtes bzw. mangelhaft isoliertes Dach, Einbau neuer Fenster unter unzureichender Belehrung über das zu ändernde Lüftungsverhalten, unzureichende Wärmedämmung oder Kältebrücken), muss dieser nachweisen, dass alles mangelfrei ist.

Kann der Vermieter diesen Nachweis nicht zweifelsfrei führen, hat er zu beweisen, dass die Ursache für den Schimmelbefall aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammt (BGH, Urteil vom 01.03.2000, Az.: XII ZR 272/97). Ist das geschehen, muss der Mieter wiederum den Nachweis erbringen, dass er die feuchten Wände und den Schimmel nicht durch vertragswidriges verhalten wie etwa fehlerhaftes Lüften und mangelnde Beheizung verursacht hat (Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 09.08.1984, Az.: 3 Re-Miet 6/84).

7 Antworten auf "Feuchte Wände und Schimmel: Der Mieter lüftet zu wenig – Irrtum Nr. 6"

  • Ulla Formann
    22. Oktober 2012 - 16:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    ich bin in meiner Wohnung am 01.06.2010 eingezogen. Kaltmiete 279 Euro. Die Vermieterin hatte ein Makler beauftrag. Der Makler meine das die Wohnung 300 Euro kosten würde.Ich habe im gesagt das ich vom Amt nur 279 Euro darf. Er möchte das bitte mit der Vermietrin klären. Ich habe nichts mehr gehört,bis dann nach Wochen ein Mann bei mir geklingelt hatte und so schnell in meiner Wohnug drin war ich garnicht reagieren konnte. Er schrie mich an und beleidigte mich wo die 21 euro seien. Ich habe ihn gebetten zu gehen. Ich habe dann ein paar Monate bezahlt, habe aber beim Verwendungszweck „Schränke“ eingetragen, weil ich angst vorm Amt hatte: Jetzt bin ich ausgezogen wollte meine Kaution wieder haben, sie hat mir dann eine auflistung von 20 mal 21 Euro geschickt. Was kann ich den jetzt machen in meinem Mietvertragt steht aber 279 Kalt Miete
    mfg

    • Dennis Hundt
      22. Oktober 2012 - 20:28 Antworten

      Hallo Ulla,

      die 21 Euro fordert Ihr Vermieter nach Ihrer Schilderung ohne jegliche Grundlage. Ich fürchte jedoch, dass Sie anwaltlichen Rat benötigen, wenn Sie Ihre Kaution wiederbekommen möchten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reinhild
    28. März 2013 - 03:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Im Okt. 2009 wurde von meinen Eltern und mir ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung angemietet, bei der Besichtigung im Juli 2009 war das Haus leer und komplett neu gestrichen. Nach unserem Einzug tauchten im Nov. bereits erste Schimmelstellen im Wohnzimmer des Erdgeschosses auf. Zunächst hielt ich das für einen Irrtum meinerseits da mir Wohnungsschimmel absolut unbekannt war. Im Februar 2010 informierte ich den Vermieter, der mir direkt sagte das läge am falschen Lüften, mangelndem Heizen und dem kalten Winter, sowie daran das ich wohl Möbel vor den Stellen stehen hätte. Was definitiv nicht der Fall ist. Da ich sehr verunsichert war, nahm ich das so hin, vorallen Dingen auch weil ich keinen Ärger haben wollte.
    Im gleichen Jahr begann Schimmel an der Haustür und im Bad. Im Januar 2011 kam der Vermieter schaute sich alles an und meinte es läge klar an uns, sollten wir ausziehen hätten wir die Schäden zutragen. Meine Eltern waren völlig geschockt, so das ich auf Anraten, die Wände abgewaschen habe, im Bad die Deckentapete entfernt hab und alles mit einer Isolations Farbe neu gestrichen habe. Im Winter 2011 hatten wir das gleiche Problem. Mittlerweile, waren im Wohnzimmer die Wände befallen, rund um die Haustür das gleiche Problem, im Kinderzimmer zeichnete sich Feuchtigkeit ab die offensichtlich von Aussen kommt. In meinem Zimmer begann an der Decke Schimmel aufzukommen. Im Juli nahm ich nochmal mit meinem Vermieter Kontakt auf, um die Sachen zuklären, wieder bekam ich zuhören das es nie Schimmel im Haus gegeben hat. Daraufhin wandte ich mich am den Mieterschutzbund, das erste offzielle Schreiben ging am 19.09.12 raus, mit der Bitte einen Sachverständigen zubeauftragen der die Mängel bis zum 31.10 begutachtet.
    Daraufhin kam ein Schreiben der Gegenseite, das der Gutachter sich für längere Zeit im Ausland befinden würde und deshalb keine Möglichkeit bestände diese Frist einzuhalten. Ich habe mich dann selbst um einen Gutachter bemüht, es war kein Problem, da die zugelassenen Gutachter nicht alle im Ausland weilten.
    Es wurde ein detailiiertes Gutachten erstellt und es wurden klare Fristen gesetzt. Das Gutachten wurde abgelehnt, da es angeblich nicht die Ursachen des Schimmelvorkommens enthält, weiterhin wurde abgelehnt das der Gutachter Langzeitmessungen durchführt oder wegen der Aussenwand mit einem Endoskop ins mauerwerk schaut, stattdessen wurde eine Firma vorgeschlagen, die sich das mal anschaut, usw. Es bewegt sich seit dem 19.09.12 nichts außer der Schimmel, der sich immer weiter ausbreitet.

    Im Januar haben wir, nach Erstellung des Gutachtens, die erste Mietminderung vorgenommen, für deren Verlauf wir heute die Abmahnung bekommen haben. Ich befürchte das als nächstes die fristlose Kündigung erfolgt, da ich evtl. die Miete zu stark gekürzt habe. Wir sind im Mieterbund, aber im Moment weiß ich nicht wie es weitergehen kann, zumal der Gutachter ein Schreiben nach dem anderen ausfertigt, das die Mängel nicht an uns liegen und nichts passiert…Jeder der ins Haus kommt ist entsetzt allein über das Schimmelvorkommen im Flur, von meinem Zimmer ganz zuschweigen. Desweiteren ist es auch so das ich meinen Eltern (78 u. 73) gerne weiteren Streß ersparen würde, ebenso einen weiteren Umzug.
    Vielleicht haben Sie ja eine Idee.

    Vielen Dank
    Mit Freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:47 Antworten

      Hallo Reinhild,

      danke für Ihren sehr ausführlichen und offenden Kommentar. Leider kann ich Ihnen nicht viel schreiben. Ihr Fall ist typisch. Es ist einfach immer eine großes Problem die Ursache für Schimmel zu ermitteln und verbindlicher eine Seite zu zuschreiben. Ich würde Ihnen raten einen Anwalt einzuschalten oder über einen Umzug nachzudenken. Anders werden Sie das Problem wohl nicht mehr los.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annika
    20. September 2013 - 13:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir haben seid letzten Jahres Schimmelbildung im Schlafzimmer an der Schräge und an den Außenwänden. Mittlerweile haben wir auch in der Küche Schimmelbefall. Dies teilten wir unverzüglich der Vermieterin mit. Wir hatten mehrere Gutachter hier, die bestätigen, das an der Fassade und in der Dämmung Mängel sind. Uns wurde auch bestätigt, das wir richtig Lüften und Heizen würden, da die Raumfeuchtigkeit und Temperatur richtig seien. Die Vermieterin war selber dabei. Lüften und Heizen tun wir richtig. Raumtemperatur ist hier immer auf 20 bis 22 C. Lüften tun wir 3-4 mal täglich indem die Fenster für 5 Minuten ganz aufkommen. Die Heizungen sind immer an wenn es kalt ist bzw. wird. Wir verbrauchen somit natürlich auch weniger Energie. Nun wirft uns aber die Vermieterin vor, das wir eine Mitschuld tragen wobei wir für die Mängel an der Fassade etc. ja nichts können.
    Heute hat die Vermieterin uns eine Abmahnung übergeben mit der bitte, das wir unser Heiz-u. Lüftungsverhalten ändern müssen. Sie wundert sich auch, das wir so wenig Energie verbrauchen. Kann sie uns überhaupt eine Abmahnung geben?
    Danke für Ihre Antwort.
    MfG
    Annika

  • Anke Zorn
    27. Oktober 2019 - 09:37 Antworten

    Hallo, ich habe folgendes Problem mit meiner Wohnung.
    Ich wohne seit ca 4 Monaten in der Wohnung und habe seit ca 2 Monaten Feuchtigkeit in mehreren Räumen festgestellt. Zusätzlich habe ich noch mehrere Risse in decken und Wände festgestellt, die bei unserem Einzug nicht da waren.
    Darauf hin habe ich mich sofort an meinen Vermieter gewant. Der ist dann allerdings erst Tage später gekommen und hat einen Freund von ihm mitgebracht, der wohl Dachdecker ist!
    Mein Vermieter sagte mir das die Risse völlig normal seien da das Haus arbeiten würde, was ich lächerlich finde da das Haus schon sehr alt ist und ich mir das nicht vorstellen kann. Der besagte Dachdecker ist dann mit einer Silicon Dose hoch und kam nach fünf Minuten wieder runter und meinte alles wieder gut….
    Dann fing es an zu regnen und wir hatten wieder feuchte Stellen an decken und Wänden! In meinem Schlafzimmer ist es so schlimm, dass das Wasser an den Wänden runter läuft.! Mittlerweile leiden wir unter Husten und ständigen Kopfschmerzen dazu kommt das mein Sohn (10) mir sagt das er schlecht Luft bekommt…. Ich mache mir ernsthaft Sorgen um unsere Gesundheit!
    Jetzt meine Frage, darf ich die Miete kürzen und in welchem Umfang? LG

    • Dennis Hundt
      29. Oktober 2019 - 16:17 Antworten

      Hallo Anke,

      natürlich kann Feuchtigkeit und z.B. auch Schimmelbildung ein Grund zu Mietminderung sein. Recherchieren Sie nach ähnlichen Fällen und finden Sie so die angemessene Höhe für eine Mietminderung heraus. Wenn Sie sich das alleine nicht zutrauen, sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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