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Eigenbedarf anmelden – So gehts!

Eine Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters ist gemäß § 573 BGB nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eigenbedarf anmelden gehört nach § 573 Abs.2 BGB mit zu den berechtigten Interessen des Vermieters.

Bei der Wohnungskündigung zum Eigenbedarf bedarf es einer ordentlichen Kündigung, welche den gesetzlichen Kündigungsfristen entsprechen müssen. Zusätzlich muss der Vermieter den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben anmelden, wobei der Eigenbedarf nur für sich selbst oder für Familienangehörige angemeldet werden darf. (Hier: Eigenbedarfskündigung Muster)

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden und was muss bei der Kündigung beachtet werden?

Der Eigenbedarf an einem vermietetem Wohnraum kann anmeldet werden für den Eigentümer selbst und seine Familienangehörigen. Zu diesen Angehörigen zählen neben Eltern, Großeltern, den eigenen Kindern und Enkelkinder auch der Ehepartner und die eigenen Geschwister.

Der Bundesgerichtshof hat zusätzlich entschieden, dass auch Nichten und Neffen zum Kreis der Familienangehörigen zählen (Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09). Für weitere Angehörige wie beispielsweise die Geschwister des Ehepartners kann Eigenbedarf nur dann angemeldet werden, wenn diese in einer besonders nahen Beziehung zum Wohnungseigentümer stehen.


Die Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich und gemäß den in § 573c BGB Abs 1. geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen. Diese belaufen sich auf mindestens 3 Monate und erhöhen sich nach einer Mietzeit von 5 Jahren und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate auf maximal 9 Monate. Der Vermieter muss die Kündigung begründen und den Eigenbedarf darin anmelden, wobei er für den Mieter nachvollziehbare und vernünftige Gründe hierfür angeben muss.

Kann dem Wunsch des Vermieters auf Eigenbedarf durch beispielsweise eine, dem Vermieter gehörende, vergleichbare Wohnung nachgekommen werden, so hat dieses Vorrang und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist unzulässig.

Weitere Punkte, die beachtet werden müssen, wenn Eigenbedarf angemeldet wird


Der Mieter ist berechtigt die angegebenen Gründe für den Eigenbedarf zu prüfen und kann gegebenenfalls Widerspruch einlegen.

Nach der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung muss eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren eingehalten werden, ehe für diese Wohnung Eigenbedarf angemeldet werden darf. Diese Sperrfrist kann auf bis zu 10 Jahren ausgedehnt werden, wenn beispielsweise die Anzahl der zur Verfügung stehenden Mietwohnung sehr gering ist. (§ 577a BGB).

Der Vermieter muss dem Mieter im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eine vergleichbare Wohnung anbieten (BGH VIII ZR 276/92) und sollten die Gründe für einen Eigenbedarf währende der Kündigungsfrist wegfallen, so muss der Vermieter den Mieter über diese Tatsache informieren (BGH VIII ZR 339/04; BVerfG I BvR 31/06).

Es besteht die Möglichkeit, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszuschließen. Dieses muss jedoch im Mietvertrag oder auf einer zusätzlichen Vereinbarung schriftlich festgehalten und von allen Vertragspartnern unterschrieben werden.

18 Antworten auf "Eigenbedarf anmelden – So gehts!"

  • Lina Biedenkopf
    15. Juli 2012 - 15:00 Antworten

    Sehr geehter Herr Hundt,

    ich und mein Mann leben in einer Mietwohnung nun ist der Verdacht, dass der Vermieter im Laufe der Zeit Eigenbedarf anmelden wird.

    Darf er das?

    Der Vermieter vermietet über 65 weitere Wohnungen und vor kurzem war auch eine Wohnung frei gewesen, die genauso groß ist wie unsere, nur das diese oben gewesen ist.

    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Lina Biedenkopf

    • Dennis Hundt
      16. Juli 2012 - 12:07 Antworten

      Hallo Frau Biedenkopf,

      man wird erst schauen können, ob die Anmeldung zum Eigenbedarf in Ordnung ist, wenn der Vermieter diese tatsächlich ausspricht. Dann muss man schauen, ob es vielleicht gleichwertige Alternativen / frei Wohnungen gibt. Grundsätzlich ist meiner Meinung nach die Anmeldung zum Eigenbedarf möglich, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nikos Kell
    12. September 2012 - 12:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir überlegen, eine Etage in einem Wohnhaus in Frankfurt am Main zu kaufen, die aus zwei vermieteten Wohnungen besteht.

    Das Haus wurde vor 12 Jahren geteilt. Der Mieter der einen Wohnung wohnte bereits vor der Teilung in dem Haus (schon seit ca. 30 Jahren), die Mieterin der anderen Wohnung zog erst vor 6 Jahren (also nach der Teilung) ein. Nach meinem Verständnis gilt also nur für den Mieter, der vor der Teilung bereits hier wohnte, ein besonderes Schutzrecht.

    Meine Frau und ich haben kürzlich geheiratet und ziehen nun den Erwerb der gesamten Etage, also beider Wohnungen, in Betracht. Wir würden dann die Wohnungen gerne zeitnah zusammenlegen und Eigenbedarf anmelden.

    Kernfrage ist nun: Ist die Sperrfrist (5 Jahre in FFM) zur Anmeldung des Eigenbedarfs schon abgelaufen, da die Teilung und damit die Umwandlung in (vermietete) Eigentumswohnungen bereits vor 12 Jahren stattfand? Oder geht diese nun erneut los, da wir nun diese Wohnungen erwerben?

    Vielen Dank,
    NK

    • Dennis Hundt
      12. September 2012 - 13:06 Antworten

      Hallo Nikos,

      die Kündigungssperrfrist (in Ihrem Fall 5 Jahre) beginnt ab dem Verkauf (Eintragung ins Grundbuch) zu laufen. Siehe dazu auch § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jähne
    25. Oktober 2012 - 09:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen zur Zeit in einer Mietwohnung (2 Zi. mit einem 1 Jahr alten Kind) und wollen uns jetzt eine Eigentumswohnung Kaufen.
    Wir haben auch eine 4Zi. Wohnung gefunden nur leider wohnt da eine Alleinerziehende Mutter mit 2 Kinder drin (Mietverhältnis 5 Jahre). Wie sieht es da mit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs aus?

    Mfg René Jähne

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 19:33 Antworten

      Hallo René,

      ohne den Fall und alle Einzelheiten zu kennen, kann man leider keine Aussage zu Ihren Vorhaben treffen. Ich würde vor dem Kauf alle Eckdaten von einem WEG-Anwalt prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis hundt

  • Wir drei
    27. November 2012 - 21:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    1998 hat mein Ex-Mann ein Haus gekauft. 2010 haben wir uns getennt und ich bin mit den beiden Kindern in seinem Haus geblieben. Er hat eine Mietwohnug bezogen. Seit 2011 beziehe ich Hartz IV und zahle monatlich Miete an meinen Ex-Mann. Nun soll seine Mietwohnung gekündigt werden und jetzt will er (alleine) zurück ins Haus (Eigenbedarf). Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag – kann er uns jetzt so rausbekommen? Es ist echt schwierig eine 4 Zimmer Wohnung zu bekommen die auch vom Amt genehmigt wird.
    Vielen dank für ihre Hilfe!

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 13:22 Antworten

      Hallo Melanie,

      ob eine Eigenbedarfskündigung möglich ist muss im Einzelfall geprüft werden. Ihre Schilderungen nach, vermute ich schon, das eine Kündigung Erfolg haben könnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maik Borchardt
    5. Dezember 2012 - 16:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich wohne seit Mai 2007 in einer kleinen Mietwohnung. Im Mai dieses Jahres erhielt ich einen Brief von meinem Vermieter. Er kündigte mir die Wohnung aus Eigenbedarf. Sein Enkel sollte dort einziehen. Er setzte mir eine Frist von drei Monaten. Da er schon sehr alt ist, wollte ich mich nicht mit ihm streiten. Kurz vor Ablauf der Frist, ich hatte mir hier in München, denn der Wohnungsmarkt ist ein Albtraum, schon ca. 30 Wohnungen angesehen, rief er mich an und fragte mich, ob ich schon etwas gefunden hätte. Falls nicht, könnte ich in der Wohnung bleiben. Ich blieb. 3 Monate später erhielt ich einen Anruf von meinem neuen Vermieter, seinem Enkel. Er hatte die Wohnung seinem Enkel vermacht. Der wollte sich jetzt die Wohnung ansehen und sich mit mir dort treffen. Wir redeten. Er hatte eine andere Wohnung dichter an der Arbeit gefunden. Er gab mir die neuen Bankdaten und ich überwies von da an dasselbe Geld, nur an ihn. Ich bekam allerdings keinen neuen Mietvertrag. Letzten Monat erhielt ich eine E-Mail, dass sich jetzt wieder was an seiner persönlichen Situation geändert hätte und er die Wohnung nun doch bräuchte. Er setzte mir eine Frist von 3 Monaten. Ich fühle mich hin und her geschupst. Ich finde auch in München keine gleichwertige Wohnung für diesen Preis. Von den Kosten mal ganz abgesehen, habe ich mir schon im Juli freigenommen, um mich um die Wohnungssuche zu kümmern. Was kann ich tun? LG

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2012 - 18:31 Antworten

      Hallo Maik,

      grundsätzlich ändert sich an Ihrem Mietvertrag durch den Wechsel des Eigentümers gar nichts. Sofern die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, werden Sie nicht viel dagegen ausrichten können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika H.
    12. Dezember 2012 - 12:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich möchte nach Ablauf der Zinsbindungsfrist meines Darlehens im Oktober 2013 mein von mir genutztes Zweifamilienhaus (EG-Wohnung mit 117 qm bwohne ich alleine und DG-Wohnung mit 88 qm nutze ich als Büro) verkaufen und in meine 2-Zi-Eigentumswohnung mit 74 qm ziehen. Diese Wohnung habe ich vor 9 Jahren erworben. Die Wohnung war zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits an die jetztige Mieter vermietet. Weitere Immoblien besitze ich nicht. Meine Frage lautet nun: kann ich mich auf Eigenbedarf berufen, weil ich im Alter von 55 Jahren mein Zweifamilienhaus mit 2000 qm Grund verkaufen will, weil mir die finanzielle Belastung, die Gartenarbeit und der Winterdienst zuviel ist. Ursprünglich wollte ich die Wohnung erst als Alterssitz nutzen, aber jetzt kann ich mir nicht mehr vorstellen, dass ich noch weitere 10 Jahre in diesem Haus, das im Übrigen eine Alleinlage hat und ca. 2 km außerhalb der nächsten Ortschaft liegt, alleine leben kann. Muss ich bei einer Eigenbedarfskündigung damit rechnen, dass der Hausverkauf nicht als Begründung ausreicht?
    Bereits vorab Besten Dank für die Beantwortung
    Monika H.

    • Dennis Hundt
      12. Dezember 2012 - 16:14 Antworten

      Hallo Monika,

      ich denke, dass ihr aktuelles Haus und dessen Verkauf nicht mit der Eigenbedarfsanmeldung zu tun hat. Meiner Meinung nach kann man beide Prozesse vollkommen losgelöst von einander betrachten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sara
    16. Dezember 2012 - 15:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich möchte eine Wohnung (ca. 150 qm) in Frankfurt erwerben die seit mehr als 33 Jahren vermietet ist.
    Die Mieterin ist eine alleinstehende Dame von 70 Jahren. Die Miete selbst liegt derzeit bei etwa 1500€.
    Die Wohnung wurde im Jahre 1999 in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Der bestehende Mietertrag selbst scheint aber befristet zu sein und sich jeweils um ein Jahr zu verlängern.

    Welche Aussichten hat eine Eigenbedarfsküdigung in diesem Falle? Eine Ersatzwohnung liesse sich doch sicher für 1500€ Miete finden?
    Wir selbst nutzen eine Mietwohnung und würden natürlich dann gerne schnellstens in die von uns zu erwerbende Wohnung ziehen.

    Wie schätzen Sie unsere Chancen ein, dass wir nach dem Erwerb auch unsere Traumwohnung beziehen können?

    Vielen Dank für Ihre Einschätzung
    Sara S.

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2012 - 20:58 Antworten

      Hallo Sara,

      zum einen gehe ich von einer maximalen Kündigungsfrist von 9 Monaten aus. Da das Mietverhältnis vor Umwandung in Wohnungseigentum bestand, ist sicherlich auch eine Sperrfrist von min. drei Jahren zu beachten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tom
    28. September 2013 - 10:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich besitze ein 2Familienhaus mit 2 ca 80qm Wohnungen. In der EG Wohnung wohnt meine frühere Lebenspartnerin und mein 11 Jahre altes Kind. Die OG Wohnung ist an ein älteres Ehepaar vermietet, die da schon seit 27 Jahre wohnen.
    Nun würde ich gerne die 2 Wohnungen zusammenfügen.
    Ab welchem Alter kann ich Eigenbedarf für mein Kind anmelden?
    LG

  • Schmdt
    28. Oktober 2013 - 20:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Eltern haben eine Wohnung gekauft und wegen eigener bedarf nach 6 Monate die Mieter gekündigt. Nach der Renovierung bevor dem Umzug hat Meine Mutter (60 J. Alt und Frührentnerin) große Depressionen bekommen sowie Nostalgie für die alte Wohnung, Wohnort und Umgebung.
    Ich bin statt meiner Eltern in die Wohnung umgezogen. Wie lange muss ich da wohnen bevor die Eltern es vermieten dürften?

    Vielen Dank im Voraus.

    Liebsten Grüßen

    MfG V. Schmidt

  • Pauline
    11. August 2015 - 09:25 Antworten

    Sehr geehrter Hr.Hundt,
    ich habe eine Frage zum Thema Eigenbedarfskündigung nach Kauf einer ETW. Ich plane, eine 53qm große ETW in Hamburg zu kaufen, die derzeit vermietet ist an eine 49jährige alleinstehende Dame, die seit 9 Jahren in der Wohnung lebt. Die Wohnung unterliegt keiner Sperrfrist.
    Die Dame ist berufstätig und nicht schwerbeschädigt, es sollte kein Härtefall begründbar sein.

    Nach dem Kauf möchte ich begründeten Eigenbedarf anmelden und das Mietverhältnis kündigen.
    Meine 20jährige Tochter hat im März in Hamburg mit ihrem Studium begonnen, wohnt zur Zeit noch in ihrem 16qm Kinderzimmer in meiner 3Zi Wohnung (ebenfalls in Hamburg)

    Ich möchte ihr die Wohnung überlassen zur Gründung eines eigenen Hausstandes.

    Habe ich unter den genannten Umständen ein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse und damit Aussicht auf Erfolg?

    Vielen Dank vorab

    • Dennis Hundt
      17. August 2015 - 10:03 Antworten

      Hallo Pauline,

      in meinen Augen ist die Begründung schlüssig, wobei zu überlegen ist, ob es sinnvoll ist, Ihrer Tochter als Studentin die große drei Zimmerwohnung zu überlassen. Das bietet zumindest Raum für Rückfragen. Auch Familienmitglieder (Ihr Tochter) haben ggf. Anspruch in Ihre zweite Wohnung zu ziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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