Der Scheinverwalter – was ist das, welche Rechte hat er und welche haben die Eigentümer?

Das Thema ist heikel und oft Gegenstand heftiger Diskussionen. Zunächst: Der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwalter) wird üblicherweise und regelmäßig in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gewählt und damit zum Hausverwalter bestellt.
Seine Amtszeit dauert, – wenn er erstmals nach der Begründung von Wohnungseigentum bestellt wird,- bis zu 3 Jahre, ansonsten und bei Wiederwahl bis zu 5 Jahre. Er kann wiederholt bestellt werden.
Zur wiederholten Bestellung ist jeweils ein erneuter Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Dieser Beschluss kann frühestens ein Jahr vor Ablauf seiner Amtszeit gefasst werden (§ 26 I, II WEG).
Vorweg: Die Erörterung des Themas führt in ein schwieriges juristisches Umfeld, ist aber angesichts der praktischen Bedeutung für die Alltagspraxis von Wohnungseigentümergemeinschaften wichtige Voraussetzung dafür, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft fortan gesetzlich vertreten und handlungsfähig ist und der Verwalter nicht mit einer persönlichen Haftung belastet wird.

Scheinverwalter ist kein gesetzlicher Vertreter

In der Lebenspraxis kommt es immer wieder vor, dass der bevorstehende Ablauf der Bestellungszeit des Hausverwalters nicht erkannt wird. Ist die Amtszeit dann abgelaufen, handelt der ursprünglich bestellte Verwalter ohne Vollmacht. Man spricht dann von einem Scheinverwalter oder einem Pseudoverwalter.
Gleichermaßen ist es, wenn die Gemeinschaft nie ordnungsgemäß einen Verwalter bestellt hat, rein faktisch aber ein einzelner Wohnungseigentümer verwaltermäßig handelt und sich wie ein Verwalter geriert. Auch er ist ein Schein- oder Pseudoverwalter.
Die Situation ist insoweit problematisch, als der WEG-Verwalter gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist (BGH NJW 1981, 282), so dass beispielsweise amtliche Zustellungen nur an ihn, nicht aber an den einzelnen Eigentümer erfolgen können.

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Jeder Eigentümer kann die Verwalterbestellung einfordern

So ist die Rechtslage: Über die Frage, ob und wann ein Verwalter überhaupt bestellt werden kann oder bestellt werden muss, besteht oft Unsicherheit. Das Gesetz drückt sich insoweit undeutlich aus. Dennoch ist die Rechtslage klar.
Die Bestellung eines Verwalters kann in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden (§ 20 II WEG). Soweit kein Verwalter bestellt ist oder dessen Amtszeit abgelaufen ist und die Amtszeit nicht verlängert wird, kann jeder Eigentümer jederzeit die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen (§ 28 VIII WEG) (BGH NZM 2011, 630; LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).
Dabei kommt es nicht auf ein aktuelles Bedürfnis an. Es genügt, dass die Verwalterbestellung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Solange ein Verwalter als Vertretungsorgan fehlt, müssen die Wohnungseigentümer einvernehmlich zusammen wirken, um im Geschäfts- und Rechtsverkehr handeln zu können. In der Praxis stellt sich dies oft als ein unmögliches Unterfangen dar, da es schwierig ist, eine gemeinsame Linie zu finden.

Das Gesetz duldet die verwalterlose Zeit

Zwar können die Eigentümer – zunächst – davon Abstand nehmen, einen Verwalter zu bestellen. Es besteht keine Pflicht zur Verwalterbestellung. Diese im Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft begründete Entscheidungskompetenz wird aber dadurch eingeschränkt, dass in einer verwalterlosen Zeit das Recht eines jeden Eigentümers (fort)besteht, eine Bestellung verlangen zu können.
Das Gesetz stellt in § 20 Abs. 2 WEG im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darauf ab, dass den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann Rechnung getragen wird, wenn die Gemeinschaft auch einen WEG-Verwalter bestellt. Ein verwalterloser Zustand wird lediglich geduldet.
Solange in einer Gemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, müssen die Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass ein einzelner Eigentümer seinen Anspruch zur (erstmaligen) Herstellung ordnungsgemäßer Zustände durchsetzt. Hat er damit Erfolg, tritt ein rechtmäßiger Zustand in der Gemeinschaft ein. (LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).
Das Gericht entscheidet entsprechend „billigem Ermessen“, wenn der Antrag auf Verwalterbestellung den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entspricht, also auf eine solche Maßnahme für die Gemeinschaft gerichtet ist, die dem geordneten Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft dient und die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht (OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310, 1311).

Recht auf Verwalterbestellung verjährt nicht

Dem steht auch nicht der Umstand entgegen, dass eine aus einer Vielzahl von Wohnungseigentümern bestehende Wohnungsanlage über Jahre hinweg ohne Verwalter ausgekommen ist und jetzt ein Verwalter bestellt werden soll. Der Anspruch auf Verwalterbestellung unterliegt nicht der Verjährung und kann auch nicht verwirkt werden (LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).

Scheinverwalter handelt als Geschäftsführer ohne Auftrag

Handelt eine Person als Scheinverwalter, handelt er faktisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft wird er rein rechtlich als Geschäftsführer ohne Auftrag im Sinne der §§ 677 ff BGB tätig.
Nach dem Gesetz ist der dann verpflichtet, die Geschäfte so zu führen, wie es das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Rücksicht auf deren wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Handelt der Verwalter zudem zur Abwendung einer der Gemeinschaft drohenden dringenden Gefahr, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Außerdem kann er Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Situation erfordert unverzügliche Neuwahl

Um die Situation zu bereinigen, bedarf es der unverzüglichen Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Die Einberufung kann durch einen eventuellen Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder durch ein Viertel der Miteigentümer (§ 24 II WEG) oder notfalls im Wege eines gerichtlichen Antrags eines Miteigentümers erfolgen.
Soweit der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht kennt, ist er zur Einberufung nicht berechtigt. Kennt er den Umstand nicht und beruft er im guten Glauben die Versammlung ein, sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, können jedoch angefochten werden. Erfolgt keine Anfechtung werden auch solche Beschlüsse bestandskräftig („Zitterbeschlüsse“) (BayObLG NJW-RR 1987, 204; OLG Hamm NJW-RR 1992, 722).

Mit der Neuwahl entscheidet sich das Schicksal des vollmachtslosen Verwalterhandelns

Wird der frühere Verwalter dann neu bestellt, kann die Eigentümerversammlung sein bisheriges Handeln ausdrücklich nachgenehmigen. Wird nicht ausdrücklich nachgenehmigt, aber auch nichts weiter beanstandet, können die Aktivitäten des Verwalters auch im Wege einer Anscheins- der Duldungsvollmacht Bestand haben.
Verweigert die Gemeinschaft die Nachgenehmigung, haftet der Verwalter gegenüber Dritten als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der Inhalt der Haftung wird in § 179 BGB bestimmt. Kannte der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht, ist er dem Dritten zur Erfüllung der eingegangenen Verbindlichkeit oder zum Schadensersatz verpflichtet.
Kannte der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht nicht, reduziert sich seine Haftung auf den Ersatz des Schadens, den der Dritte dadurch erleidet, dass er auf die Vertretungsmacht vertraut hat.

Fazit

Die unverzügliche Neubestellung des Verwalters liegt im Interesse der Eigentümergemeinschaft und des Verwalters selbst. Nur mit der Neubestellung verfügt die Gemeinschaft (wieder) über einen gesetzlichen Vertreter und ist insoweit handlungsfähig. Erst mit der Neubestellung und der Genehmigung seiner bisherigen vollmachtslosen Aktivitäten entgeht der Verwalter der persönlichen Haftung.

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