Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen? – (Prozessführung, Rechtsfähigkeit)

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen aus einzelnen Wohnungseigentümern. Wollten Wohnungseigentümer eine Klage einreichen, mussten sie früher jeden einzelnen Wohnungseigentümer namentlich in der Klageschrift benennen. Auch im allgemeinen Rechtsverkehr des täglichen Lebens konnten nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam in namentlicher Bezeichnung handeln. In größeren Eigentümergemeinschaften stellte dies ein erhebliches Problem dar. Insoweit ist die Frage mehr als bloß theoretisch juristischer Natur. Sie hat im täglichen Rechtsverkehr einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Bedeutung. Dabei geht es oft um …

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Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung)

Der einzelne Wohnungseigentümer steht oft im Spannungsverhältnis zwischen seinem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Probleme entstehen dann, wenn Mieter lärmen, unangenehme Essensgerüche verbreiten, Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen oder der Mieter eines anderen Wohnungseigentümers wegen des Fehlverhaltens seines benachbarten Mieters die Miete mindert. Um die Problematik einzuordnen, müssen die rechtlichen Beziehungen nachvollzogen werden. In diesem Artikel geht es um dieses Dreiecks-Verhältnis und die Fragen der Haftung. In wie weit muss sich der …

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Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für rückständige Hausgelder?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich für Eigentümergemeinschaft und Käufer die Frage, für welche Verbindlichkeiten der Käufer die Haftung übernimmt. Die Haftung für nach dem Erwerb begründete Verbindlichkeiten dürfte jedenfalls eine Selbstverständlichkeit sein. Haftet der Käufer aber auch für Verbindlichkeiten, die … a.) vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründet wurden (Hausgeldschulden des Veräußerers) und b.) haftet er für vor seinem Eintritt begründete Verbindlichkeiten, die erst nach diesem Zeitpunkt fällig …

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Hausgeld: Schulden einzelner Wohnungseigentümer – Was tun?

Die Thematik ist hochaktuell. Wohnungseigentum ist beliebt. Die Gemeinschaft vieler Eigentümer bringt es mit sich, dass die finanziellen Probleme einer einzelnen Person auch zum Problem für die Gemeinschaft werden. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich verpflichtet, die im Wirtschaftsplan festgelegten Wohngeldvorschüsse zu leisten (§ 28 II WEG). Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nach, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, was zu tun ist. Dabei sind eine Reihe unterschiedlicher Aspekte zu beachten. Inhalt: Hausgeldschulden einzelner …

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Beschlusssammlung im Wohnungseigentum – Vorgaben, Inhalte, Probleme, Tipps

Seit dem 01.07.2007 besteht im Wohnungseigentumsrecht die Verpflichtung, eine „Beschlusssammlung zu führen.“ Bereits vorher konnten die Wohnungseigentümer vereinbaren und den Verwalter verpflichten, sämtliche Versammlungsprotokolle in ein Beschlussbuch aufzunehmen. In diesem Artikel geht es speziell um das Führen der Beschlusssammlung durch den WEG-Verwalter. Wir haben versucht die meisten Fragen die mit der Beschlusssammlung im Zusammenhang stehen ausführlich zu beantworten, nicht zuletzt, weil das nicht führen einer Beschlusssammlung zur Abberufung der Hausverwaltung führen kann. Inhalt: Beschlusssammlung – Was …

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Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft

Will ein Gläubiger eine Forderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsweise vollstrecken, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung bzw. neuerdings die Vermögensauskunft zu erteilen. Mancher Verwalter ist sich dessen offensichtlich nicht bewusst und verweigert sich. Damit geht er das Risiko ein, vom Gläubiger im Wege eines Haftbefehls, der auch vollstreckbar ist, zur Abgabe der Versicherung / Vermögensauskunft gezwungen zu werden. Um Risiken dieser Art zu vermeiden, sollte jeder …

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Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen

Im Idealfall informiert ein guter Verwalter die Eigentümer über alles, was organisatorisch anfällt und wichtig ist. Dazu übersendet er alle Unterlagen, die im Rahmen seiner Arbeit anfallen und für den Eigentümer von Interesse sind. Aus Sicht des Eigentümers kommt ein… allgemeines Auskunftsrecht, das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und das Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung in Betracht. Nicht zuletzt ist der Verwalter verpflichtet, bei der Beendigung seiner Verwaltungstätigkeit sämtliche Unterlagen herauszugeben (§§ …

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Mängelhaftung beim Erwerb einer Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie)

Der Erwerb einer bereits errichteten Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie) richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dabei kommt das Kaufrecht zur Anwendung. Beim Kauf einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnung (Bauträgervertrag) kommt hingegen Werkvertragsrecht zur Anwendung. Dieser Text beschäftigt ausschließlich mit der Bestandsimmobilie. Nach dem Kaufrecht ist der Verkäufer einer Bestandsimmobilie verpflichtet, dem Käufer die Eigentumswohnung zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Insbesondere muss der Verkäufer …

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Der Kauf einer Eigentumswohnung – Checkliste mit Praxistipps

Klischee oder nicht: Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung („ETW“) verwirklichen viele Interessenten ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Um den Traum nicht in einen Alptraum enden zu lassen, muss der Kauf einer Eigentumswohnung vorausschauend geplant und kompetent abgewickelt werden. Dabei spielen eine ganze Reihe von Details eine Rolle. Um den Überblick zu behalten, sollte die folgende Checkliste hilfreich sein. Das Vorgehen nach einer Checkliste stellt sicher, dass bei der …

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Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum

Die Anlage und Führung und Grundbüchern dient der Rechtssicherheit. Wie wichtig dieser Aspekt ist, hat sich während der Finanzkrise in Griechenland gezeigt. Nur amtlich geführte Grundbücher gewährleisten, dass eine Person als Eigentümer eines Grundstücks identifizierbar ist und Rechte und Pflichten am Grundeigentum klar nachzuvollziehen sind. Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Um die Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum nachzuvollziehen, …

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Einberufung des Verwaltungsbeirats? Wer beruft den Verwaltungsbeirat ein?

Nach § 29 IV WEG ruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates den Verwaltungsbeirat „nach Bedarf“ ein. Weitere Vorgaben macht das Gesetz nicht. In der Lebenspraxis ergeben sich daraus natürlich zwangsläufig Fragen. Inhalt: Einberufung des Verwaltungsbeirats Einberufung aus konkreten Anlässen Einberufung ist formfrei Einberufungsmodalitäten in einer Geschäftsordnung festlegen WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer haben kein Einberufungsrecht WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer haben kein Teilnahmerecht Einberufung bei Weigerung des Vorsitzenden 1. Einberufung aus konkreten Anlässen Da das Wohnungseigentumsrecht …

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Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

Die Aufgaben eines WEG-Verwaltungsbeirats werden oft fehlinterpretiert. Die Vorstellung, er überwache fortlaufend die Amtsführung des Verwalters, geht in die falsche Richtung. Ähnlich ist es beim Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft. Der Verwaltungsbeirat ist eben gerade kein Organ der Geschäftsführung. Diese obliegt allein dem Verwalter, genauso im Fall der Aktiengesellschaft dem Vorstand. Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist § 29 II WEG: Danach unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. …

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Stimmrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft – Art, Inhalt und Konsequenzen

Mehrheitsbeschlüsse richten sich danach, welches Stimmrecht bzw. welchen Stimmrechtsanteil der einzelne Wohnungseigentümer besitzt. Das Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt oder richtet sich mangels näherer Bestimmung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Inhalt des Ratgebers: 1. Kopfstimmrecht 2. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip) 3. Objektstimmrecht (Objektprinzip, Realstimmrecht) a. Objektzahl bestimmt das Stimmrecht b. Bruchteilstimmrechte c. Block- oder Gruppenstimmrechte d. Aufspaltung des Stimmrechts bei Aufteilung des Wohnungseigentums e. Vermehrung des Stimmrechts bei Veräußerung des Wohnungseigentums …

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Wiederholungsbeschluss / Zweitbeschluss – Gründe, Voraussetzungen, Grenzen

Auf den ersten Blick macht es wenig Sinn, wenn die Eigentümerversammlung einen bestehenden Beschluss wiederholt und erneut über dieselbe Angelegenheit beschließt. Auf jeden Fall haben die Wohnungseigentümer die Freiheit, über eine bereits im Wege eines Beschlusses geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen (BGH NJW 2001, 3339). Die Wohnungseigentümer fassen dann einen Wiederholungsbeschluss (Zweitbeschluss). Sie brauchen auch keinen sachlichen Grund, um nochmals über die Angelegenheit zu beraten und zu beschließen. Sie …

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Geschäftsordnungsbeschluss – Inhalt, Voraussetzungen, Grenzen

Auch im deutschen Recht lässt sich nicht immer alles regeln. Beinhaltet die Gemeinschaftsordnung keine Regelung über den Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, sich durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss selbst eine Geschäftsordnung zu geben. Die Geschäftsordnung kann durch Beschluss gefasst werden. Der Beschluss kann eine bestimmte Angelegenheit in einer konkreten Versammlung betreffen, aber auch Regelungen für die Zukunft betreffen. Wir erklären hier, was es mit einem Geschäftsordnungsbeschluss auf sich hat, …

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