Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage. Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht …

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Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ …

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Eigentümerversammlungen: 10 Anforderungen an den Hausverwalter

Die Anforderungen an Hausverwalter zur effektiven Durchführung für Eigentümerversammlungen dürfen nicht unterschätzt werden. Mal eben so die Verwaltung übernehmen, birgt Risiken und Ärger ohne Ende. Fehlende persönliche Voraussetzungen führen zwangsläufig zu Problemen. Nur wenn der Verwalter über ausreichend rechtliche und organisatorische Kenntnisse sowie eine gewisse persönliche Autorität verfügt, wird er in der Lage sein, eine Versammlung zu leiten und die oft gegenteiligen Interessen der Eigentümer zu kanalisieren. Dabei ist klar, …

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Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft

Will ein Gläubiger eine Forderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsweise vollstrecken, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung bzw. neuerdings die Vermögensauskunft zu erteilen. Mancher Verwalter ist sich dessen offensichtlich nicht bewusst und verweigert sich. Damit geht er das Risiko ein, vom Gläubiger im Wege eines Haftbefehls, der auch vollstreckbar ist, zur Abgabe der Versicherung / Vermögensauskunft gezwungen zu werden. Um Risiken dieser Art zu vermeiden, sollte jeder …

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Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen

Im Idealfall informiert ein guter Verwalter die Eigentümer über alles, was organisatorisch anfällt und wichtig ist. Dazu übersendet er alle Unterlagen, die im Rahmen seiner Arbeit anfallen und für den Eigentümer von Interesse sind. Aus Sicht des Eigentümers kommt ein… allgemeines Auskunftsrecht, das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und das Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung in Betracht. Nicht zuletzt ist der Verwalter verpflichtet, bei der Beendigung seiner Verwaltungstätigkeit sämtliche Unterlagen herauszugeben (§§ …

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Entlastung des WEG-Verwalters – Sinn und Ablauf der Entlastung

WEG-Verwalter arbeiten nicht im rechtsfreien Raum. Wie im Vereinsrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht eine Art parlamentarische Kontrolle. Das Parlament ist in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss für seine Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr „entlastet“ werden. Entlastung bedeutet, dass er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat und die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anlass hatte, Beanstandungen zu erheben. Die Entlastung hat für beide Parteien – Verwalter und Wohnungseigentümer – erhebliche Bedeutung. Die Entlastung dient …

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Was müssen Verwalter und Eigentümer zur Fewo-Vermietung von Eigentumswohnungen wissen?

„Mit meinen eigenen vier Wänden mache ich, was ich will.“ Mit dieser Einschätzung riskieren Verwalter und Wohnungseigentümer großen Ärger. Solcher droht von Seiten anderer Wohnungseigentümer und neuerdings auch von Seiten der Behörden, wenn die eigene Eigentumswohnung tageweise an Touristen oder als Ferienwohnung vermietet werden soll. Wir zogen hier, was Vermieter bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung beachten müssen, wo die Grenzen liegen und wann die Vermietung an Feriengäste gar unzulässig …

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Instandhaltungsrücklage – Bildung, Verwendung, Voraussetzungen und Höhe

Immobilien behalten ihren Wert nur dann und sind nur dauerhaft bewohnbar und vermietbar, wenn sie fortlaufend instandgehalten und instandgesetzt werden. In einer Wohnungseigentumsanlage ist die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Gemeinschaftsaufgabe. Daraus ergeben sich zwei Aspekte: Jeder Wohnungseigentümer muss daran interessiert sein, auch das Gemeinschaftseigentum zu erhalten. Zum anderen muss ausreichend Liquidität vorhanden sein, wenn in der Immobilie eine unerwartete Reparaturmaßnahme anfällt (Austausch eines defekten Heizkessels) oder saniert werden muss. Inhalt: …

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Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen

Die Entziehung von Wohnungseigentum ist ein heikles Thema. Sie ist im Lichte des Grundsatzes „Eigentum verpflichtet“ zu verstehen. Auch wer Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Eigentümer von Teileigentum ist, bleibt verpflichtet, mit seinem Eigentum so zu verfahren, dass er die Rechte anderer Wohnungs- oder Teileigentümer nicht über Maßen beeinträchtigt. Inhalt: Entziehung von Wohnungseigentum 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflösbar 2. Eigentum verpflichtet 3. Voraussetzungen der Entziehung von Wohnungseigentum 3.1. Generalklausel § 18 I …

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Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeit des WEG-Verwalters

Sein Sondereigentum verwaltet jeder Wohnungseigentümer selbst in eigener Verantwortung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 WEG). In kleineren Objekten funktioniert diese Eigenverwaltung im besten Fall noch einigermaßen problemlos. In größeren Objekten mit vielen Wohnungseigentümern muss hingegen die Verwaltung regelmäßig organisiert und fachkundig verwaltet werden. Allerdings kann auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft von nur zwei Wohnungseigentümern ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung …

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WEG-Recht: Alternativangebote vor Verwalterbestellung einholen?

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Wohnungseigentümer grundsätzlich, für die sachgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Interesse aller Eigentümer einen Verwalter zu bestellen. Die Verwalterbestellung entspricht deshalb Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 26 WEG kann der Verwalter auf höchstens 5 Jahre bestellt werden. Die Bestellung des ersten Verwalters darf nur auf höchstens 3 Jahre erfolgen, erst danach erfolgt die Bestellung auf bis zu 5 Jahre. Ein bestellter Verwalter kann wiederholt bestellt werden. Der …

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Kontoführung: Probleme beim Wechsel des Hausverwalters

Die ordnungsgemäße Kontoführung ist auf die Achillessehne im Verhältnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu ihrem Verwalter. Schließlich geht es ums Geld. Endet die Amtszeit des Hausverwalters, endet auch seine Kontoführungsbefugnis für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei kommt es darauf an, welche Art von Konto bei der Bank geführt wird. In Betracht kommt ein Eigenkonto des Verwalters, das im Verhältnis zur Bank mit einem Treuhandvermerk versehen wird. Dann ist der Verwalter alleiniger Inhaber des Kontos …

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Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers in gemeinschaftliche Unterlagen des Hausverwalters

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Da dem WEG-Hausverwalter die Führung der Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, hat der einzelne Wohnungseigentümer nur bedingt Kenntnis von den Vorgängen. Naturgemäß kann sich im Einzelfall das Bedürfnis ergeben, Daten und Vorgänge in den gemeinschaftlichen Unterlagen des Hausverwalters einzusehen. Der Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht. Der Hausverwalter kann dieses Einsichtsrecht nur bedingt verweigern. Hausverwalterunterlagen sind Gemeinschaftseigentum Die im Besitz des Hausverwalters befindlichen Verwaltungsunterlagen gehören rein eigentumsrechtlich …

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Notgeschäftsführung des einzelnen Wohnungseigentümers – Befugnisse und Grenzen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen alle Wohnungseigentümer im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung einvernehmlich zusammenwirken. Dies ist der Idealfall. Dieser Mitwirkungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers stehen aber auch Rechte gegenüber. Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft nicht einverstanden, kann er einen Beschluss anfechten (§ 23 IV WEG) und dessen Zweckmäßigkeit gerichtlich überprüfen lassen. Gleichermaßen kann der einzelne Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gerichtlich verpflichten, im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung etwas Bestimmtes zu tun …

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Wer kann als Hausverwalter bestellt werden und wer nicht?

Der Hausverwalter ist nicht nur der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft; er präsentiert die Gemeinschaft auch nach außen und ist letztlich deren Aushängeschild. Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohneigentum verkaufen möchte, dürfte bei einem inkompetenten oder chaotisch veranlagten Hausverwalter Schwierigkeiten haben, einen Kaufinteressenten für den Kauf zu begeistern. Es steht den Wohnungseigentümern frei, überhaupt einen Hausverwalter zu bestellen (§ 20 II WEG). Soweit ein Eigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangt, muss er …

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