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Betriebskostenpauschale (besser als Vorauszahlung?)

Neben der Höhe der monatlich zu zahlende Kaltmiete, wird beim Abschluss des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter auch eine Vereinbarung über die Zahlung der anfallenden Betriebskosten getroffen.

Hierbei können Mieter und Vermieter festlegen, ob die Betriebskosten in Form einer Abschlagszahlung oder einer Betriebskostenpauschale gezahlt werden.

Auf den ersten Blick besteht zwischen einer Abschlagszahlung und der Zahlung einer Betriebskostenpauschale kein großer Unterschied, da beide Zahlungsformen monatlich zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter gezahlt werden.

Auf den zweiten Blick jedoch ist der Unterschied zwischen einer monatlichen Abschlags- oder Vorauszahlung und einer Betriebskostenpauschale klar zu erkennen, wodurch auch die Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter sichtbar werden.

Wir möchten hier über die Unterschiede zwischen der Betriebskostenpauschale und Abschlagszahlung der Nebenkosten aufklären, die Vor- und Nachteile der Betriebskostenpauschale aufführen und Tipps geben, worauf Mieter und Vermieter achten sollten, wenn die Nebenkosten in Form einer Betriebskostenpauschale abgegolten werden sollen.

Wie wird die Betriebskostenpauschale berechnet und worin liegt der Unterschied zur Vorauszahlung von Nebenkosten?

Merke: Werden die anfallenden Nebenkosten in Form einer Betriebskostenpauschale abgegolten, so sind innerhalb dieser gezahlten Pauschale sämtlicher Nebenkosten enthalten. Ganz gleich, ob der sie dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen oder nicht.

Für die Berechnung der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten werden durch den Vermieter in der Regel die Verbrauchswerte und Betriebskosten der letzten Jahre zugrunde gelegt. Aus den so ermittelten Werten errechnet der Vermieter dann die zu erwartenden Betriebskosten und ermittelt so den Betrag, den der Mieter als Betriebskostenpauschale zu zahlen hat.

Da durch Zahlung der Betriebskostenpauschale sämtliche anfallenden Betriebsnebenkosten des Mieters abgegolten sind, ist der Vermieter nicht dazu berechtigt eine Nachforderung vom Mieter zu fordern, wenn der tatsächliche Verbrauch höher ausfällt als erwartet.

Eventuell auftretende Mehrkosten, etwa durch gestiegene Kosten für Wasser und Fernwärme oder durch einen Mehrverbrauch seitens des Mieters gehen vollkommen zulasten des Vermieters.

Im Gegenzug hat der Mieter kein Recht darauf eine Rückzahlung von Betriebskosten vom Vermieter zu fordern, wenn der Verbrauch oder die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sich verringert haben.

Zudem ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen und auch der Mieter darf eine solche nicht vom Vermieter verlangen.

Hierin ist auch der große Unterschied zu finden, der zwischen einer monatlichen Vorauszahlung von Nebenkosten und der Zahlung einer Betriebskostenpauschale besteht, denn bei einer Vorauszahlung von Nebenkosten gemäß § 556 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter jährlich eine genaue Abrechnung der angefallenen Betriebskosten zu erstellen und diese mit den vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen.

Da die Kalkulation der Betriebskostenpauschale jedoch neben dem voraussichtlichem Verbrauch auch die aktuell gültigen Verbrauchskosten beinhaltet und diese veränderliche sind, besteht für den Vermieter jedoch das Recht die Höhe der geforderten Pauschale den veränderten Betriebskosten anzupassen.

Unter welchen Bedingungen sich die Höhe der Betriebskostenpauschale verändern kann.

Gemäß § 560 BGB ist der Vermieter dazu berechtigt die Höhe der Betriebskostenpauschale zu verändern, wenn sich die Betriebskosten verändert haben.
Dieses gilt sowohl bei einer Erhöhung als auch bei einer Ermäßigung der Betriebskosten.

Eine Veränderung der Betriebskostenpauschale muss dem Mieter grundsätzlich schriftlich und unter Angabe der Gründe mitgeteilt werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Regelungen des § 560 Abs 2 BGB beachtet werden.

Zusätzlich erfolgt die Zahlung der geänderten Betriebskostenpauschale erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der Erklärung des Vermieters.

Kommt es hingegen zu einer Ermäßigung der Betriebskosten, so ist der Vermieter gemäß § 560 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet diese dem Mieter umgehend mitzuteilen und die Höhe der Betriebskostenpauschale herabzusetzen und zwar vom Zeitpunkt der Ermäßigung an.

Eine Änderung des Mietvertrages wird in einem solchen Fall vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Vermieter statt der bisher erhaltenen Betriebskostenpauschale eine monatliche Abschlagszahlung von Betriebskosten erhalten möchte.

Betriebskostenpauschale in Abschlagszahlung umwandeln, geht das?

Möchte der Vermieter die bisher vereinbarte Zahlung einer Betriebskostenpauschale in eine Betriebskostenvorauszahlung umwandeln, so kann dies – anders als bei einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale – nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Zusätzlich muss in einem solchen Fall der Mietvertrag entsprechend der Veränderungen ungeändert und angepasst werden.

Zu bedenken ist hierbei dann zusätzlich, dass der Vermieter bei Erhalt einer Betriebskostenvorauszahlung zur jährlichen Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB verpflichtet ist und hierbei lediglich die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten und umlagefähigen Betriebskosten abrechnen darf.

Fazit: Vor- und Nachteile der Betriebskostenpauschale

Die Zahlung von Nebenkosten in Form einer Betriebskostenpauschale hat sowohl für Mieter als auch für Vermieter Vor- und Nachteile.

Zu den großen Vorteilen aufseiten des Mieters zählt in erster Linie, dass die Nebenkosten stabil bleiben und er am Ende des Jahres keine Nachforderung von Nebenkosten seitens des Vermieters zu befürchten hat. Ganz gleich, ob sich der Verbrauch erhöht hat oder nicht.

Nachteilig kann jedoch angesehen werden, dass der Mieter keinen Einblick in die Kalkulation des Vermieters zur Berechnung der Betriebskostenpauschale hat und somit auch nicht genau nachvollziehen kann, ob die Höhe der Pauschale angemessen ist oder nicht.

Die Vorteile einer Betriebskostenpauschale aufseiten des Vermieters liegen in erster Linie darin, dass dieser zu keiner Betriebskostenabrechnung verpflichtet ist und daher in seine Kalkulation sämtliche zu erwartenden Betriebskosten mit einbeziehen kann.

Nachteilig wirkt sich jedoch aus, dass entstehende Mehrkosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, dürfen, sondern komplett zulasten des Vermieters gehen.

Genau aus diesem Grund gehört eine Nebenkostenzahlung in Form einer Betriebskostenpauschale nicht zum Regelfall und findet nur in wenigen Mietverträgen Anwendung.

5 Antworten auf "Betriebskostenpauschale (besser als Vorauszahlung?)"

  • Lange
    6. November 2012 - 17:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage an Sie, wir haben ein Haus mit mehreren Mietparteien, die Mietvertäge unterscheiden sich in den Punkten der Nebenkosten, d.h. dass bei dem einen z.B. Müllentsorgung angegeben ist und bei dem anderen nicht. Gibt es die Möglichkeit, Nebenkosten die nicht im Mietvertrag vereinbart – die wir aber für´s Haus zahlen – nachträglich auf die Mieter umzulegen, bzw. die Nebenkosten zu erhöhen? Leider hat sich jahrelang niemand so richtig darum gekümmert, und ich würde die Mieten + Nebenkosten gerne auf einen neuen Stand bringen.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 17:26 Antworten

      Hallo Frau Lange,

      für die Mieter die bestimmte Positionen nicht übernehmen müssen, tragen Sie als Eigentümer die Nebenkosten. Eine Möglichkeit das zu ändern sehe ich nicht (nur einvernehmlich oder bei Neuvermietung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silmand
    27. September 2017 - 16:09 Antworten

    Wie ist es denn im umgekehrten Fall, also wenn von Abschlagszahlung auf eine Betriebskostenpauschale umgestellt werden soll. Muss der Mieter dabei auch gefragt werden bzw. zustimmen?

    • Dennis Hundt
      27. September 2017 - 17:59 Antworten

      Hallo Silmand,

      wenn eine Vorauszahlung + Nebenkostenabrechnung vereinbart ist, kann der Vermieter das nicht eigenmächtig ändern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    3. Dezember 2017 - 17:30 Antworten

    Erhöhung der Betriebskostenpauschale.
    Im Mietvertrag steht: „Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermiter gem. §560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteiligauf den Mieter umzulegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“

    Wenn in der Vergangenheit von Beginn an diese Pauschale zu niedrig angesetzt wurde, kann dann jetzt nach Vorlage der Abrechnung der Hausverwaltung nur die Steigerung „Erhöhungen“ weitergegeben werden oder kann der tatsächliche aktuelle Gesamtbetrag umgelegt werden?

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