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Besichtigung: Der Vermieter darf rein kommen, wann er will – Irrtum Nr. 2

Aus den verschiedensten Gründen möchte und darf der Vermieter die Wohnung seines Mieters besichtigen. Dabei denkt mancher Vermieter, er dürfe das jederzeit. Das stimmt jedoch nicht.

Der Artikel räumt mit dem Irrtum auf, dass der Vermieter seine vermietete Wohnung besichtigen kann, wann er will.

Wir zeigen im Folgenden, wann eine Vermieterbesichtigung möglich ist, was Mieter und Vermieter beachten müssen und wann kein Recht zur Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter besteht.

Der Artikel ist Teil der Reihe: „Irrtümer und Mythen im Mietrecht„.

Grundrecht des Mieters kollidiert mit Vermieteranspruch

Allen Mietern ist durch Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG) die Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert (Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 16.01.2004, Az.: 1 BvR 2285/03). Umgekehrt hat aber auch der Vermieter aus seinem Eigentum bestimmte Rechte, wie etwa sein Besichtigungsrecht nach § 809 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Der Mieter ist daher verpflichtet, Besichtigungen des Vermieters zu dulden, sofern

  • ein hinreichend gewichtiger Grund für die Besichtigung vorliegt
  • die Besichtigung rechtzeitig zuvor angekündigt wird und
  • der Mieter den Besichtigungsterminen zugestimmt hat.

Es ist ein Besichtigungsgrund erforderlich

Für die Besichtigung muss der Vermieter einen hinreichend gewichtigen Grund haben (Amtsgericht (AG) Ibbenbüren, Urteil vom 01.09.1998, Az.: 13 C 77/97). Solche Gründe sind etwa

  • begründeter Verdacht des vertragswidrigen Gebrauchs
  • Durchführung von Reparaturen
  • Feststellung von Schäden oder Schadensursachen
  • Vorbereitung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Zeigen des Mietobjekts, und zwar sowohl Kauf- als auch Mietinteressenten, wobei potentiellen Nachmietern die Wohnung nur gezeigt werden darf, wenn das derzeitige Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter gekündigt ist
Den Besichtigungsgrund muss der Vermieter in der Ankündigung angeben.

Die Ankündigung des Vermieters hat rechtzeitig zu erfolgen

Ohne vorherige Ankündigung steht dem Vermieter kein Besichtigungsrecht zu. Dabei muss die Ankündigung gegenüber berufstätigen Mietern mehrere Tage und gegenüber nicht berufstätigen Mietern mindestens 24 Stunden vor dem Besichtigungstermin erfolgen. Lediglich in Ausnahmefällen, etwa bei unaufschiebbaren Reparaturen, kann die Vorlaufzeit auch kürzer als 24 Stunden sein.

Der Mieter muss mit den Besichtigungsterminen einverstanden sein

Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter die Wohnung nicht besichtigen bzw. betreten, sofern kein Notfall (etwa Rohrbruch) vorliegt.

Auf die Belange des Mieters ist Rücksicht zu nehmen. So sind Besichtigungstermine in der Regel nur an Wochentagen zwischen 10:00 bis 13:00 und 16:00 bis 18:00 Uhr zu vereinbaren.

Möchte der Vermieter das Objekt Käufern oder Nachmietern zeigen, sind speziell für einen berufstätigen Mieter monatlich lediglich drei Besichtigungen werktags zwischen 19:00 und 20:00 Uhr zumutbar (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.5.2002, Az.: 2/17 S 194/01). Dabei sind dem Mieter auf Verlangen die Namen der Kaufinteressenten zu nennen (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.02.2007, Az.: 2 C 418/06).

Ermöglicht der Mieter dem Vermieter kein Besichtigungsrecht, obwohl die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, kann sich der Mieter im Einzelfall schadensersatzpflichtig machen.


5 Antworten auf "Besichtigung: Der Vermieter darf rein kommen, wann er will – Irrtum Nr. 2"

  • Melanie
    27. Oktober 2012 - 01:40 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat vor 2 Jahren das Badezimmer komplett neu renoviert. Nun meint er er müsste sich die Fugen anschauen und es ginge um Garantie. Da er aber von Natur aus ständig neugierig ist und andauernd wegen jeglichem vor der Türe steht, hab ich keine Lust mehr im ständig und immer wieder alles preiszugeben und ihn immer in die Wohnung zu lassen. Möchte das halt einfach nicht mehr. Muss ich das in diesem Falle tun?

    Mfg
    Melanie B.

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2012 - 13:10 Antworten

      Hallo Melanie,

      die Prüfung auf mögliche Schäden um ggf. Gewährleistungsansprüche durchsetzen zu können, erscheint mir durchaus als berechtigter Grund für eine Besichtigung durch den Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Domi
    27. November 2014 - 17:07 Antworten

    Hallo,

    Ich würde gern wissen, ob ich meinen Vermieter hereinlassen muss, wenn seine Begründung ist, ich zitiere “ ich will gucken ob des Haus noch in Ordnung ist “ . Das wäre super lieb, denn er ist auch sehr neugierig und hat sich auch schon viel erlaubt ohne das wir uns beschwert haben, aber das ist jetzt zu viel. Vielen Dank schonmal

    Lg

  • Julia
    18. August 2015 - 14:58 Antworten

    Hallo,

    ich habe meine Wohung zum 01.09 gekündigt. In meinem Mietvertrag steht, dass ich 2x die Woche Besichtigungen durchführen muss. Ok.

    Da ich Berufstätig bin habe ich dem Vermieter pro Woche 3 Termine angeboten, von denen er sich 2 aussuchen drufte (meistens mo-mi 18.15 -19 Uhr, es ist eine 50 Quadrtanmeter Wohnung). Bis jetzt hat er mir jeden zweiten Termin kurzfristig wieder abgesagt. Inzwischen geht er auch nicht mehr auf meine Terminvorschläge ein, sondern fordert frühere Zeiten und andere Tage. Nächste Woche habe ich leider nur Montag + Dienstag Zeit und habe dem Vermieter die beiden Termine geschickt. Jetzt hat er davon nur einen zugesagt, mit der Begründung:

    „Leider gaben Sie uns erneut Terminvorschläge, die direkt aneinander liegen und daher komplett ungünstig für Besichtigungen sind. Wir schlagen daher als weiteren Termin für Besichtigungen für die kommende Woche folgende Tage vor..“

    Ich kann aber die Woche an keinem anderen Termin. Bin ich in der Pflicht einen Ausweichtermin zu finden.

    Zudem vordert mein Vermieter einen Termin für eine „Vorübergabe der Wohnung“, er möchte aber auch noch einen normalen Übergabetermin der Wohnung. Macht das 2 Wochen vor Mietende überhaubt iInn? Und muss ich diesen zusätlichen Termin auch noch anbieten?

    Danke und ich freue mich auf die Antwort.

    • Dennis Hundt
      19. August 2015 - 09:58 Antworten

      Hallo Julia,

      meine persönliche Meinung, mehr als 2 oder 3 Termine in der Woche vorzuschlagen können Sie in meinen Augen nicht machen. Ihr Vertrauen wird natürlich auch jdesmal missbraucht, wenn ein Termin (kurzfristig) abgesagt wird. Suchen Sie im Zweifel nach Rechtsprechung, die dem Mieter einen Leitfaden an die Hand gibt, wie viele Termin und zu welchen Zeiten angemessen sind.

      Eine Vorabnahme dient vor allem Ihnen, denn hier wird der Vermieter besprechen wollen, welche Arbeiten in der Wohnung noch auszuführen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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