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Besenrein – Was heisst das?

Üblicherweise wird innerhalb des Mietvertrages festgelegt, in welchem Zustand die gemietete Wohnung nach Ende der Mietzeit an den Vermieter übergeben werden soll.

Wurde hier bei Vertragsabschluss eine besenreine Übergabe der Wohnung vereinbart, so ist der Mieter vor Auszug zu keinerlei Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung und der gemieteten Nebenräume verpflichtet. Mehr unter Auszugsrenovierung.

Eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt ebenso, wenn bei Vertragsabschluss keinerlei Vereinbarung getroffen wurde oder wenn die Renovierungsklauseln unwirksam sind.

Welche Tätigkeiten der Mieter ausführen muss, wenn eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.Juni. 2006 entschieden.

Welche Arbeiten müssen bei einer besenreinen Wohnungsübergabe erfolgen?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.Juni. 2006 (BGH VIII ZR 124/05) entschieden, dass eine Wohnung dann besenrein übergeben worden ist, wenn der Mieter vor der Wohnungsübergabe die Wohnung inklusiver der mitgemieteten Nebenräume wie beispielsweise Keller, Dachboden oder Garage nach der vollständigen Räumung von groben Verschmutzungen befreit.

Da der Begriff grobe Verschmutzung jedoch weitreichend ist, hat der BGH hier innerhalb des Urteils den Umfang der durchzuführenden Reinigungsarbeiten genauer definiert:

  • Der Mieter hat die Wohnung vor der Übergabe vollständig zu räumen, ordentlich durchzukehren und die groben Verschmutzungen zu entfernen. Hierzu zählt auch das Entfernen von vorhandenen Spinnenweben innerhalb der Wohnung und vorhandener Kellerräume.
  • Mit zur groben Reinigung gehört auch Reinigen einer vorhandene Einbauküche. Hier ist zusätzlich darauf zu achten, dass keinerlei Essensreste oder Lebensmittel in Kühlschrank oder Backofen verbleiben.
  • Das Putzen der Fenster gehört nicht zur besenreinen Übergabe, jedoch das Entfernen von Kleberesten oder aufgeklebten Fensterbildern.
  • Auch wenn die Fenster über einen längeren Zeitraum nicht gereinigt wurden, müssen diese nicht gesondert geputzt werden.
  • Eventuell vorhandener Unkrautbewuchs auf dem Balkon oder der Terrasse muss nicht entfernt werden. Eine vorhandene Schmierschicht jedoch muss beseitigt werden.
  • Vorhandene Dübellöcher, auch in hoher Anzahl, müssen bei Auszug nicht beseitigt werden. Dies entschied das Amtsgericht Miesbach in einem Urteil vom Juli 1992 (AG Miesbach, Urteil vom 7. Juli 1992, Az: 3 C 45/92).
  • Nikotinablagerungen müssen in der Regel nur dann beseitigt werden, wenn das Rauchen innerhalb der gemieteten Räume untersagt war.

Wer ist für die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zuständig?

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine besenreine Wohnungsübergabe vereinbart oder besteht keine konkrete Vereinbarung, so besteht für den Mieter keine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der gemieteten Wohnung.

Anfallende Renovierungsarbeiten gehen hierbei grundsätzlich zulasten des Vermieters, der die Kosten hierfür auch nicht auf den Mieter umlegen oder mit einer vorhandenen Kaution verrechnen darf.

Hiervon unberührt bleibt jedoch das Recht des Vermieters Beschädigungen an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dem Mieter in Rechnung zu stellen.

Fazit zur Besenreinheit

Ein Vermieter ist nach § 535 BGB grundsätzlich für den zum vertragsmäßigen Zustand der ihm gehörenden Wohnung oder Immobilie verantwortlich. Renovierungsarbeiten und anfallende Schönheitsreparaturen gehen somit grundsätzlich zulasten des Vermieters, der diese jedoch in der Regel bei Vertragsabschluss durch die Renovierungsklausel auf den Mieter überträgt.

Versäumt er dieses, ist der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet und kann die Wohnung besenrein übergeben.

Da der Vermieter durch eine besenreine Wohnungsübergabe ein erhöhtes Risiko für eine enorme finanzielle Zusatzbelastung eingeht, ist eine besenreine Wohnungsübergabe nur in seltenen Fällen Bestandteil eines aktuellen Mietvertrages. Dafür umso häufiger der Falle, wenn Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

14 Antworten auf "Besenrein – Was heisst das?"

  • Mietrecht: Teppichboden | Das müssen Mieter und Vermieter beachten
    2. Juni 2012 - 19:48 Antworten

    […] Wurden bei Vertragsabschluss keine besonderen Regelungen in Bezug auf die Behandlung und Reinigung des Teppichbodens vereinbart, so muss der Mieter bei nach aktuellem Mietrecht den Teppichboden bei Auszug lediglich mit einem Staubsauger reinigen und von grobem Schmutz beseitigen. Siehe auch: Was ist besenrein?. […]

  • Manuela
    4. Oktober 2012 - 21:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich stell mir im Moment die Frage, was Vorrang hat.
    Wir mussten nach 29 Monaten den Mietvertrag mit unserem Ex-Vermieter kündigen.

    Im Mietvertrag mit unserem Ex-Vermieter steht unter § 13.1 die Klausel das wir die Wohnung besenrein zu übergeben haben.

    Gleichzeitig steht unter §7 Schönheitsreperaturen:
    1. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Sie sind spätestens bei Auszug des Mieters auszuführen.
    3. Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden:
    -alle 3 Jahre Küche, Bad usw.
    -alle 5 Jahre sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume usw.
    -alle 7 Jahre sonstige Räume.
    5.Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, so ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten…usw.

    Uns stellt sich jetzt die Frage: Renovieren oder besenrein?

    Vielen Dank schonmal fr Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2012 - 17:30 Antworten

      Hallo Manuela,

      es bestehen mehrere Widersprüche: Besenrein, Schönheitsreparaturen spätestens beim Auszug (ohne den individuellen Zustand zu betachten ist diese Klausel nicht zulässig) und dann die übliche Schönheitsreparatur- und Quotenklausel.

      Ich würde vermuten mit diesen Widersprüchen würde der Vermieter vor Gereicht nicht durchkommen – und darauf kommt es letztendlich an. Die Entscheidung ob Sie renovieren oder nicht, kann ich Ihnen aber leider nicht abnehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuela
    6. Oktober 2012 - 08:42 Antworten

    Vielen Dank für Ihre Antwort Herr Hundt!

    Da wir ja nur 29 Monate da gewohnt haben, es vertraglich ja noch keine Zeit zum Renovieren ist und wir die Wohnung in dem Zeitraum auch nicht verwohnt haben, haben wir sie besenrein übergeben.

    Der Vermieter ist wohl der Ansicht das renoviert werden muss, und teilte uns mit das er die Renovierungskosten mit der Kaution verrechnet, mit dem Verweis auf seine Schönheitsreparaturklauseln.
    Das heißt doch wenn die Klauseln nicht rechtens sind dann kann auch seine Verrechnung nicht rechtens sein oder?

    MfG Manuela

    • Dennis Hundt
      6. Oktober 2012 - 11:47 Antworten

      Hallo Manuela,

      wenn Sie zu Recht nicht renovieren ist der Einbehalt der Kaution natürlich nicht rechtmäßig. Im Zweifel müssten Sie auf Auszahlung der Kaution klagen. In der Regel reicht aber auch schon ein Schreiben eines Anwalts um den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    28. Dezember 2012 - 08:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Vermieter und habe eine Wohnung zurückbekommen in der in meiner Einbauküche noch Dreck in den Schubladen ist. (schmierig und krümmel bzw. schon etwas grössere Brocken)
    Ist das Besenrein?
    Zu Schönheitsreparaturen habe ich im Mietvertrag stehen: Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen wenn diese bei objektiver Betrachtungsweisse Tatsächlich nötig sind, nun sind um die Lichtschalter schwarze Fingerspuren, es sind Flecken an den Wänden, teilweisse ist die Rauhfaser verrissen.
    Ich denke hier ist zumindest zu Streichen?
    Mfg Michael

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 11:55 Antworten

      Hallo Michael,

      ob Ihre Schönheitsreparaturklausel wirksam ist und die Mieter renovieren hätten müssen kann ich Ihnen leider nicht sagen. Natürlich sollte die Küche sauber übergeben werden, die Genzen sind hier aber fließend.

      Viel mehr kann ich zu Ihrem Fall leider nicht schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Stöber
    19. Januar 2013 - 15:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, ich möchte Ihnen kurz mein Problem schildern.
    Im Jahre 2001 habe ich gemeinsam mit meinem Vater einen Mietvertrag unterschrieben. Diesen haben wir jetzt zum 31.3.2013 gemeinsam gekündigt, da jeder seine neue eigene Wohnung beim gleichen Vermieter anmieten möchte. Nun unser Problem: Im Mietvertrag stehen die allgemeinen Schönheitsreperaturen aller 2-7 Jahre in den verschiedenen Räumen unserer Nochwohnung. Gleichzeitig steht darunter das bei Mietbeendigung die Wohnung besenrein übergeben werden soll. Nun haben wir in einem Gespräch mit dem Vermieter erfahren, wir sollen die komplette Wohnung tapezieren und streichen. Sollten wir dieses nicht tun, wird sich der Vermieter nochmal überlegen uns als Mieter für unsere neuen Wohnungen zu behalten. Neue Mietverträge haben wir noch nicht unterschrieben.
    Was sollen wir jetzt tun? Von Rechts Wegen müssen wir die alte Wohnung doch nur besenrein übergeben, oder?
    Vielen Dank für Ihre Geduld und Bemühungen und hoffe auf positive Nachricht.
    Mit freundlichen Grüßen
    Matthias Stöber
    Wolfgang Zötzsche

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 12:14 Antworten

      Hallo Matthias,

      es ist eine Zwickmühle. Es gibt Rechtsprechung, das man die Kosten für ungerechtfertigte Renovierungen vom Vermieter zurück verlangen kann. Wenn Sie diesen Weg nach Abschluss der neuen Verträge gehen, zerstören Sie aber höchstwahrscheinlich das Verhältnis zum Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    27. April 2013 - 08:03 Antworten

    Hallo Dennis,

    coole, informative Seite. Was ist der Unterschied zu einer „Feinreinigung“ ?

    Danke und liebe Grüße

    Martin

    • Dennis Hundt
      28. April 2013 - 19:51 Antworten

      Hallo Martin,

      das kann ich Ihnen leider nicht sagen. Feinreinigung klingt für mich persönlicher sauberer als „Besenrein“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Radek
    4. April 2016 - 18:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich hoffe Sie können mir weiterhelfen und zwar zietiere ich ihnen den Text der in meinem Mietvertrag unter Rückgabe der Mietsache, Nacholung von Schönheitsreperaturen, Kostenbeteiligung steht:

    1) Bei Beendigung des Mietverhältnises, spätestens jedoch beim auszug des Mieters sind die überlasenen Räume in vollständig geräumten Mängelfreiem gebrauchsfähigem und sauberem Zustand vom Mieter an den Vermieter ordnungsgemäß zu übergeben.

    3) Hat der Mieter auch mit zustimung des Vermieters änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zu Beendigung des Mietverhältnises wieder herzustellen.

    Wir würden uns sehr freuen wenn Sie uns genau sagen könnten was das alles für uns beim auszug bedeutet, den irgendwie verstehe ich jetzt nicht ob Bessenrein oder Renoviert beim auszug übergeben werden muss. PS: Die Wohnung habe ich in einem Unrenovierten Zustand angemietet.

    Danke, Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      5. April 2016 - 07:53 Antworten

      Hallo Radek,

      ich will garnicht auf Ihre Klausel eingehen. Nur soviel: im letzten Jahr gab des entscheidende Rechtsprechung, dass Sie nicht renovieren brauchen, wenn Sie die Wohnung unrenoviert (ohne angemessenen Ausgleich) übernommen haben.

      Recherchieren Sie in diese Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ute van Hove
    10. September 2017 - 17:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich ziehe in zwei Monaten nach drei Jahren aus meiner Souterrain-Wohnung aus. Im Mietvertrag sind keine sonderlichen Schönheitsrenovierungen vermerkt, was mich sehr verwundert hat.
    Handschriftlich von der Vermieterin ist vermerkt, dass ich die Wohnung renoviert übernommen habe, diese aber besenrein verlassen kann.
    Soweit hab ich das mit dem besenrein schon verstanden, allerdings habe ich in meinem Schlafzimmer so ein Kellerfenster mit einem Schacht davor, dass verputzt war bei meinem Einzug. Da dies sehr trist und hässlich aussah, habe ich mit Klebestreifen einen Duschvorhang mit Palmen und an den Seiten rutschfeste Gummimatten befestigt, so dass es eher an einen Palmengarten erinnerte. Kurz und gut, jetzt hab ich halt versucht alles vorsichtig zu entfernen, jedoch haben die Klebestreifen einiges von dem Putz abgerissen. Außerdem sind jetzt einmal rundherum Risse im Putz zu sehen, für die ich natürlich nichts kann.
    Können die Vermieter verlangen, dass ich das richte? Da wo der Putz abgebröckelt ist (wahrscheinlich aufgrund von Feuchtigkeit, in der Wohnung allein sind schon 80 % Luftfeuchtigkeit), muß ich eventuell das richten, oder kann ich das meiner Haftpflicht melden, weil ich ja den Schaden verursacht habe? Es war auch mal die Rede davon, dass die Vermieterinnen das richten wollten. Da wussten wir allerdings noch nichts von den Rissen im Putz. Ich hab noch nicht alle Klebestreifen entfernt. Soll ich die noch entfernen, auch wenn noch mehr Putz abreißt?
    Wäre lieb, wenn ich da eine Info bekomme, weil es ja eben ein Sonderfall ist.
    Besten Gruß und vielen Dank

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