Mit dem Kauf einer Immobilie geht für viele ein lang gehegter Traum in Erfüllung. Allerdings ist dieser auch mit hohen finanziellen Aufwendungen verbunden, die eine jahrelange Finanzierung notwendig machen. Daher sollte man sich von vornherein auch über alle Nebenkosten beim Hauskauf bzw. Grundstückkauf, die auf einen zukommen werden im Klaren sein.
Jeder Häuslebauer sollte sich genau informieren, um von späteren unangenehmen Überraschungen verschont zu bleiben. Eine Position, die Sie beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung immer mit einrechnen müssen, ist die Grunderwerbsteuer.

Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer?

Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks fallen Kosten in Form der Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Kosten errechnet sich aus der Höhe des aufgewendeten Kaufpreises. Positionen, die mit in die Berechnung der Bemessungsgrundlage einfließen, sind:

  • der im Vertrag vereinbarte Kaufpreis
  • Verbindlichkeiten, die übernommen wurden, z.B. Hypotheken oder eine Rentenschuld

  • Nutzungen, die dem Verkäufer vorbehalten wurden, z.B. Wohnrecht, Nießbrauchsrecht
  • Eine eingetragene und übernommene Grundschuld
  • Beim Erbaurecht alle für die Laufzeit anfallenden Erbbauzinsen
  • Die Kosten, die für die Errichtung eines Gebäudes durch einen Bauträger, wenn der Bauträger das Grundstück verkauft hat mit der Absicht es für den Käufer zu bebauen (aus Sicht des Staats verkauft der Bauträger Haus und Grundstück gemeinsam, daher wird auch auf den Gesamten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer fällig)

Der Bemessungsgrundlage nicht hinzugerechnet werden dürfen hingegen:

  • Die anfallende Grunderwerbssteuer
  • Kosten für miterworbenes Inventar, z.B. eine Einbauküche. Das miterworbene Inventar sollte im Kaufvertrag einzeln und mit seinem veranschlagten Preis aufgelistet werden
  • Ausgleiche für Instandhaltungsrückstellungen

Welche Kosten kommen auf Sie zu? (an einem Beispiel veranschaulicht)

Früher betrug die Grunderwerbsteuer einheitlich 3,5 %, seit 2007 dürfen die Bundesländer deren Höhe der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen.


Wollen Sie nun in Hamburg eine Immobilie erwerben, deren Kaufpreis sich aus 250.000 Euro Eigenkapital und einer Grundschuldbestellung von 100.000 Euro zusammensetzt, ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 350.000 Euro. Dafür würden bei einem Hamburger Steuersatz von 4,5 % Grunderwerbsteuern in Höhe von 15.750 Euro anfallen.
Verfügt das Objekt jedoch über eine sehr hochwertige Einbauküche, die mit einem Preis von 40.000 Euro veranschlagt ist, würde sich die Bemessungsgrundlage auf 310.000 Euro reduzieren. Die Steuerhöhe läge dann bei 13.950 Euro.

5 Gedanken zu „Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer“

  1. Hallo,
    ich kaufe eine Wohnung zu einem Preis von € 167.000, enthalten ist auch Inventar (Küche etc.) in Höhe von € 30.000,- .
    Das zuständige Finanzamt stellt folgende Alternativen zur Verfügung. Max. € 20.000,– für Inventar, wenn keine Rechnung zur Verfügung stehen oder Wertgutachten.
    Die € 20.000,– sind willkürlich vom Fianzamt gewählt, stehen gefühlstechnisch im Verhältnis zum Kaufpreis vom € 167.000,–, so der Beamte.
    Wie gehe ich vor, um 30.000 durchzusetzen, wenn keine Rechnung vorhanden ist?
    Das Inventar ist übrigens 5 Jahre alt. Laut Finanzamt wird es mit 10% p.a. abgeschrieben. Heißt es bleiben eigentlich nur 60% von 30.000,– abzugsfähig= 18000,–
    Danke und Gruss
    Michael

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    • Hallo Herr Berghausen,
      ich bin kein Steuerberater, aber das vorgehen des Finanzamtes erscheint mir durchaus nachvollziehbar und auch die Abschreibung für Inventar von 10% im Jahr hätte ich ähnlich hoch angesetzt.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  2. Haben Haus verkauft . Geld erhalten . können nicht aus Grundbuch ausgetragen werden;weil neuer Eigentümer keine Grunderwerbssteuer zahlt.Somit sind wir weiterhin für alle Nebenkosten zuständig.Was können wir tun?

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    • Hallo Frau Linke,
      neben Sie sich einen Anwalt – dieser wird alles ihm mögliche tun, um die Käufer zur Erfüllung ihrer kaufvertraglichen Pflichten zu bringen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  3. Mir wurde 1/3 meines Hauses zum Kaufpreis von 3.500,-€ übertragen. Darin enthalten sind ca. 1.000,-€ Inventar. Das 1/3 hat einen Wert von 90.000,-€ ist aber auch mit in einer Schuld von 90.000,-€ eingetragen und finanziert. Fällt in diesem Fall auch Grunderwerbssteuer an? Wenn ja, an was bemessen?
    Danke für die Rückmeldung.
    Mit freundlichen Grüßen
    M.Arneth

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