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Befristeter Mietvertrag – Hinweise für Mieter und Vermieter

In der Regel werden bei der Vermietung einer Immobilie oder einer Wohnung unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen jedoch kann der Vermieter auch einen befristeten Mietvertrag für ein Wohnobjekt abschließen. Ein befristeter Mietvertrag legt hierbei schon bei Vertragsabschluss fest, wann das Mieterverhältnis endet. Es bedarf somit keiner gesonderten Kündigung mehr.

Seit September 2001 ist es zudem gesetzlich vorgeschrieben, dass dem Mieter der Grund für eine Befristung des Mietverhältnisses genannt wird und dieser auch schriftlich festgehalten wird. Ohne diese schriftliche Begründung hat ein befristeter Mietvertrag, der auch als Zeitmietvertrag bezeichnet wird, keine rechtliche Gültigkeit und ist somit automatisch als regulärer unbefristeter Mietvertrag mit den dazu gehörigen gesetzlichen Kündigungsfristen anzusehen (§575 Abs. 3 Satz2 BGB).

Unter welchen Voraussetzungen kann ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden?

Der Gesetzgeber räumt einem Vermieter oder Eigentümer einer Immobilie oder Wohnung drei Möglichkeiten ein, in denen er das Recht hat, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Nur unter der Voraussetzung, dass einer dieser Tatsachen dem Mietvertrag zugrunde liegt, hat der Zeitmietvertrag rechtliche Gültigkeit.

Ein befristeter Mietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn:

  • Der Vermieter die vermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einer dem Haushalt angehörigen Person benötigt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine dem Haushalt angehörige Person für eine längere Zeit im Ausland ist und die Räume für diese Zeit nicht leer stehen sollen.
  • Die vermieteten Räume nach Ende der Mietzeit modernisiert, saniert oder beseitigt werden sollen, sodass ein Fortbestehen des Mieterverhältnisses eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen würde.
  • Die vermieteten Räume im Anschluss zur Dienstleistung verpflichtet werden sollen, um sie dann beispielsweise an Angestellte zu vermieten.

Der vorliegende Grund muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, dies geschieht in der Regel innerhalb des Mietvertrages. Liegt keiner der im §575 Abs.1 BGB genannten Gründe für einen befristeten Mietvertrag vor oder es fehlt die schriftliche Begründung, so wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur mit den in §573 BGB regelten Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen beendet werden.

Merke: Kein Grund zur Befristung genannt oder Grund nicht schriftlich vereinbart = kein unbefristeter Mietvertrag, sondern ein klassischer unbefristeter Mietvertrag.

Eine vorzeitige Kündigung des Zeitmietvertrages kann nur als außerordentliche Kündigung erfolgen, wenn entsprechende Gründe hierfür eine Grundlage bilden.

Für wie lange kann ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden und welche Möglichkeiten hat der Mieter im Anschluss an diese Befristung?


Ein befristeter Mietvertrag kann auf einen beliebigen Zeitraum abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber nennt hier keine Obergrenzen. Da der Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird, ist eine frühere Auflösung des Mietvertrages nur in der Regel nur in Härtefällen möglich, sofern der Mieter dann einen Nachmieter stellen kann.

Frühestens 4 Monate vor Ablauf der befristeten Mietzeit hat der Mieter das Recht beim Vermieter nachzufragen, ob die Gründe für die Befristung weiterhin bestehen und der Vermieter muss innerhalb einer Frist von 4 Wochen das Fortbestehen des Grundes belegen oder widerlegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages um die versäumte Frist verlangen.

Liegt hingegen der im Mietvertrag angegebenen Grund für einen befristeten Mietvertrag nicht mehr vor, so kann Mieter gemäß §575 Abs.3 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wird.

15 Antworten auf "Befristeter Mietvertrag – Hinweise für Mieter und Vermieter"

  • Tanja Brings
    5. August 2012 - 12:52 Antworten

    Hallo, ich habe einen Zeitmietvertrag über 4 Jahre unterschrieben dieses Jahr. In diesem Vertrag sind weder Gründe aufgeführt warum der Vertrag zeitlich begrenzt ist, noch ist eine Kündigungsklausel enthalten. Ist dieser Vertrag gültig? Oder ist der Vertrag jetzt ein normaler Vertrag den ich ganz normal kündigen kann, mit einer dreimonats Frist?

    Vielen Dank

    Mit freundlichen Gruß
    T. Brings

    • Dennis Hundt
      6. August 2012 - 09:02 Antworten

      Hallo Tanja,

      Mieter und Vermieter können das Kündigungsrecht für bis zu 4 Jahre mietvertraglich ausschließen. Das hat nichts mit einem Zeitmietvertrag zu tun. Nach Ablauf der vier Jahre, können Sie ja auch weiterhin in der Wohnung bleiben. Aber vor Ablauf der vier Jahre werden Sie nicht ordentlich Kündigen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tanja Brings
        6. August 2012 - 21:39 Antworten

        Hallo, es ist ja nichts ausgeschlossen worden, das ist es ja. Im Mietvertrag steht Mietzeit vom 01.06,2012 – 31.05.2016. ohne das Gründe genannt worden sind warum dieser Mietvertrag zeitlich begrenzt ist. Zu dem steht auch bei dem Punkt Kündigung nichts.

        Vielen Dank
        Mit freundlichem Gruß
        T.Brings

        • Dennis Hundt
          6. August 2012 - 21:52 Antworten

          Hallo Tanja,

          in diesem Fall halte ich den Zeitmietvertrag tatsächlich für unzulässig. Ohne einen Grund für die Befristung zu nennen, wird ein Zeitmietvertrag automatisch zum Mietvertrag auf unbestimmt Zeit. § 575 BGB gibt das ganz deutlich wieder. Ihre Kündigungsrist richtet sich folglich nach § 573c BGB (3 Monate).

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Tanja Brings
    6. August 2012 - 21:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt vielen Dank , Sie haben mir sehr weiter geholfen.

    Mit freundlichem Gruß
    T.Brings

  • Cathleen Zehl
    17. November 2012 - 18:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe ein Problem. Ich befinde mich momentan in der Ausbildung und muss für den Berufsschulebesuch in eine andere Stadt in 116 km Entfernung, daher bin ich einen Mietvertrag auf Zeit mit dem dort anliegendem Wohnheim eingegangen. Nun habe ich jedoch das Problem dass es mir finanziell nicht möglich ist dieses Wohnheim zubezahlen. Ich möchte daher diesen Vertrag kündigen, jedoch steht in meinem Vertrag, ich zitiere: “ Der Nutzungsvertrag ist ein Mietvertrag auf Zeit und endet zum Schuljahresende. Eine ordentliche Kündigung durch den Nutzer ist daher ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung durch den Nutzer ist nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen möglich.“
    Wäre meine Zahlungshinderung so ein driftiger Grund? Ich bekomme auch keine Unterstützung oder eine Rückerstattung.

    Mit freundlichen Grüßen
    C. Zehl

    • Dennis Hundt
      18. November 2012 - 11:27 Antworten

      Hallo Cathleen,

      wenn die Kündigung zu Recht ausgeschlossen ist, dann ist die mangelnde Zahlungsfähig- oder willigkeit in meinem Augen kein besonderer Grund die vertraglichen Regelungen zu brechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Cathleen Zehl
        18. November 2012 - 13:57 Antworten

        Könnten Sie mir dann sagen wie ich sonst aus diesem Vertrag herraus komme? Oder gibt es gar keine Möglichkeit?

        Freundliche Grüße
        C.Zehl

        • Dennis Hundt
          18. November 2012 - 16:09 Antworten

          Hallo Cathleen,

          ich kann Ihnen da leider auch keinen Tipp geben, tut mir leid.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Cathleen Zehl
    21. November 2012 - 14:57 Antworten

    Danke trotzdem, Herr Hundt. Eine schöne Zeit noch.

    Freundliche Grüße
    C.Zehl

  • Linda Gerne
    27. April 2013 - 20:39 Antworten

    Guten Tag,

    Meine Wohnung wird jeweils befristet vermietet. Mieter sind z.B. Arbeitnehmer, die für ein befristetes Projekt vor Ort eine Bleibe suchen.
    Somit beschliesst nicht der Vermieter, die Mietdauer zu befristen, sondern tut dies auf Wunsch des Mieters. Das Mietverhältnis ist befristet, wobei eine Verlängerung durch den Mieter möglich ist.

    Der Standard-Zeitmietvertrag bietet dafür keinen angemessenen Paragraphen. Was ist die rechtliche Grundlage bzw ist es legitim, einem Mietvertrag diese individuell vereinbarten Klauseln anzufügen?

    Alle Wohnungsvermittlungsagenturen arbeiten mit solchen Nicht-Standard-Verträgen, d.h. mit Klauseln wie

    – der Vertrag kann in rechtzeitiger Absprache mit dem Vermieter (min 4 Wochen vor Ablauf des Mietvertrages) verlängert werden
    – Im Falle, dass das Projekt des Mieters vorzeitig beendet werden solle (muss schriftlich nachgewiesen werden), hat der Mieter dann die Möglichkeit, den Vertrag mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende zu kündigen.

    Ich frage mich nach Lektüre Ihrer Seite allerdings, ob das rechtens ist?

    Vielen Dank für Ihre Auskunft.

    Mit freundlichen Grüssen

    Linda Gerne

  • Heike Klar
    20. Dezember 2017 - 04:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unser Haus befristet vermietet (bis zum 30 Juni 2018, Zeitmietvertrag ohne Fortsetzungsmöglichkeit).

    Wir haben in dem Mietvertrag den Grund schriftlich festgehalten: Berufliche Entsendung ins Ausland.

    Nun kehren wir wieder nach D zurück und möchten unseren Mietern eine Kündigung schicken mit Begründung Eigenbedarf.

    Gerne würden wir wegen anstehender Renovierungsarbeiten den Mietern mitteilen, dass diese auch gerne schon früher ausziehen können (vor dem 30.6.2018).

    Muss ich bei meiner Kündigung irgend etwas beachten?
    Eine einfache email reicht nicht aus, sondern es muss eine offizielle Kündigung an meiner email angehängt werden, richtig?

    Gibt es für diesen Fall eine besondere Vorlage? Wenn ja, könnten sie mir einen link hierfür schicken?

    Vielen herzlichen Dank

    • Dennis Hundt
      20. Dezember 2017 - 18:14 Antworten

      Hallo Heike,

      danke für Ihren Kommentar mit den Fragen. Ich würde an Ihrer Stelle lieber einen Anwalt mit der Sache abzutragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ivan Georgiev
    13. Januar 2019 - 06:50 Antworten

    Hallo, Herr Hundt.
    Ich beabsichtige, mein Haus für 4 Jahre befristet zu vermieten. Der Grund dafür wäre, dass ich nach dem Ablauf des 4. Jahres das Haus verkaufen möchte und zu diesem Zeitpunkt die laufende Finanzierung von der Bank auch endet. Während diese 4 Jahre möchte ich im Ausland wohnen und die Verwaltung des Hauses einer Hausverwaltungsfirma übergeben.
    Meine Frage lautet: ist mein Grund zum Unterschreiben eines befristeten Mietvertrags mit einem potenziellen Vermieter „Verkauf des Eigentumhauses nach Ablauf des Mietverältnisses wegen Endes der Bankfinanzierung laut VertragsNr… mit der Hausbank (DKB)“ genug oder wird das nicht gültig sein und somit wird das ein unbefristeter Mietvertrag?

    Herzlichen Dank im Voraus

    Ivan Georgiev

    • Dennis Hundt
      14. Januar 2019 - 13:29 Antworten

      Hallo Ivan,

      es geht hier vermutlich um viel Geld – lassen Sie den Grund und die Formulierung bitte rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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