Baufinanzierung: Tilgung

Unter dem Begriff Tilgung wird die Begleichung von Schulden bezeichnet, der in der Regel in Verbindung mit einem Bankdarlehen zum Beispiel für eine Baufinanzierung, verwendet wird.
Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Tilgung der Darlehensraten meist monatlich, wobei die Höhe und die Dauer der Rückzahlung im Tilgungsplan festgehalten wird.

Welche Möglichkeiten zur Baufinanzierungstilgung gibt es?

Die Höhe der jeweiligen Tilgungsrate ist abhängig von der im Vorfeld gewählten Tilgungsvariante. Hierbei stehen dem Kreditnehmer drei Varianten zur Auswahl.
Bei diesen Varianten handelt es sich um:

• Die Annuitätentilgung, die sich durch gleichbleibend hohe Raten, die sich aus Zinsen und Darlehenssumme auszeichnet. Da die Zinsen abhängig von der Restschuld sind, fallen diese jeden Monat geringer aus, wodurch ein größer Anteil der Rate zu eigentlichen Darlehenstilgung eingesetzt wird. (Diese Variante wird bei 99% der Finanzierungen eingesetzt)

• Die Ratentilgung, bei der sich die Tilgungsrate ebenfalls aus Zinsen und Darlehensrückzahlung zusammensetzt. Jedoch wird hier jeden Monat eine feste Rate des Darlehens zuzüglich der entsprechende Höhe an Zinsen zurück gezahlt. Dies bedeutet, dass das Darlehen jeden Monat um die gleiche Summe reduziert wird, dementsprechend fallen die Zinsen für die Restsumme geringer aus, wodurch sich die monatlich zu zahlende Rate ständig reduziert. Diese Tilgungsvariante verlängert jedoch letztendlich die Laufzeit.

• Die endfällige Tilgung, bei der während der gesamten Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen getilgt werden. Die ursprüngliche Darlehenssumme bleibt hingegen unverändert. Am Ende der Laufzeit wird dann die gesamte Darlehenssumme mit einer Tilgungsendrate fällig.

Bei einer Baufinanzierung erfolgt die Tilgung in der Regel durch die Annuitätentilgung, da diese für den Kreditnehmer die wenigste Belastung und mit gleichbleibender Tilgungsrate die größtmögliche Übersicht über den Darlehensstand bedeutet.
Die endfällige Tilgung kann unter Umständen vorübergehend eingesetzt werden, wenn aufgrund von zum Beispiel Krankheit eine Einhaltung des Tilgungsplans nicht möglich ist, um zu verhindern, dass die Schuldensumme erneut anwächst. Wird die endfällige Tilgung aufgrund einer aufgetretenen Notsituation erforderlich, sollte der Geldgeber möglichst umgehen aufgesucht werden, um keine rechtlichen Folgen zu riskieren.
Übersicht zum Annuitätendarlehen

• Monatliche Belastung = Zins + Tilgung

• Hohe Tilgung = Kurze Laufzeit

• Geringe Tilgung = Lange Laufzeit

• Hohe Zinsen = Geringe Tilgung (bei festgelegter monatlicher Belastung)

• Niedrige Zinsen = Hohe Tilgung = Kurze Laufzeit (bei festgelegter monatlicher Belastung)

• Wenig Eigenkapital = Hohe Zinsen = Geringe Tilgung = Lange Laufzeit

• Viel Eigenkapital = Niedrigere Zinsen = Hohe Tilgung = Kurze Laufzeit

Man sieht, die monatliche Belastung ist eine Summe aus Zins und Tilgung. Die Belastung ist in der Regel mit XXX € festgelegt. Zwei Variablen sind also im Normalfall vorgegeben. Die monatliche Belastung des Bauherrn und der Zinssatz der Bank – hieraus ergibt sich dann fast automatisch die mögliche Tilgung.

Wie hoch fällt die monatliche Tilgungsrate aus und wie kann man die Laufzeit beeinflussen?

In der Regel legen Banken eine Mindesttilgungsrate in Höhe von einem Prozent der Darlehenssumme fest. Unter Umständen, zum Beispiel bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, kann innerhalb des ersten Jahres, die Tilgungsplan für die Baufinanzierung eine Höhe von bis zu drei Prozent vorsehen.
Diese bedeutet auf der einen Seite zwar eine anfänglich wesentlich höhere monatliche Belastung, führt aber auf der anderen Seite zu einem schnelleren Abbau der Schuldenlast.
Wird in Verbindung mit der Tilgung der Baufinanzierung auch eine Einmalzahlung ermöglicht, kann dieses unter Umständen auch zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit führen.
Eine sogenannte Sondertilgung sollte vereinbart werden, wenn man unverhofft an Kapital kommen könnte (auslaufende Lebensversicherung, Erbe). Bei der Sondertilgung zahlt man auf einen Schlag eine größere Summe an die Bank zurück. Je schneller die ursprünglich aufgenomme Darlehenssumme getilgt werden kann, desto geringer fällt die Laufzeit aus.