Abstellräume in Häusern und Wohnungen waren Grund für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, wenn es darum ging, ob ein Abstellraum zur Wohnfläche gehört oder nicht. Als Wohnfläche liegt die Definition in der Wohnflächenverordnung. Demnach umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die zur Wohnung gehören.

Abstellräume in der Wohnung: Ja

Anrechenbare Abstellräume sind z.B. sogenannte Speise- oder Besenkammern und auch anderweitige Abstellräume innerhalb der Wohnung. Solche Abstellräume werden zu 100% zur Wohnfläche der gesamten Wohnung gezählt.

Abstellräume außerhalb der Wohnung: Nein

Kellerräume, Dachböden, Schuppen und ähnliche Räume die außerhalb der Wohnung liegen zählen jedoch nicht zur Wohnfläche.

Abhängig von der Raumhöhe kann ein Abstellraum nur anteilig berechnet werden

Ein Abstellraum in der Wohnung zeichnet sich dadurch aus, dass er als Stellfläche für Haushaltsgeräte oder Vorrat genutzt werden soll. Ein Abstellraum ist kein Raum, in dem ein Mensch wohnen kann. Daher ist die Berechnung der Abstellfläche in der Wohnfläche auch laut der Wohnflächenverordnung (§ 4) nur dann zulässig, wenn dieser Raum eine Höhe von mindestens 2 Metern aufweisen kann.


Ist die Raumhöhe niedriger als 2 Meter und höher als 1 Meter, so wird zumindest die Hälfte der Fläche angerechnet. Abstellräume, oder Teile von Abstellräumen mit einer Raumhöhe von unter 1 Meter zählen zu Null Prozent zur Wohnfläche. Näheres hierzu findet man auch unter Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss.

Die Anrechnung von Abstellräumen wird durch die Wohnflächenverordnung geregelt

Die Wohnflächenverordnung definiert die Wohnfläche einer Wohnung und regelt deren Berechnung. Alle Regelungen zur Wohnflächenberechnung und die Definitionen der Abstellräume waren bisher in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt. Seit dem 1. Januar 2004 ist die neue Wohnflächenverordnung in Kraft.


Für Gebäude und Wohnungen, die vor 2004 noch auf der Basis der vorhergehenden Regelung entstanden sind, gelten diese auch weiterhin noch, wenn keine Veränderungen in Form von Umbauten, Vergrößerungen oder Verkleinerungen vorgenommen wurden. Sollte dies der Fall sein und werden Neuberechnungen an der Wohnfläche nötig, dann kommt die neue Wohnflächenverordnung zum Tragen.

Fazit

Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt zur Wohnfläche. Ganz klar, denn der Raum bietet dem Mieter einen Mehrwert, er hat verschiedene Möglichkeiten den Abstellraum zu nutzen. Liegt der Abstellraum außerhalb der Wohnung, darf dieser nicht zur Wohnfläche gezählt werden.

27 Gedanken zu „Abstellraum Wohnfläche“

  1. Guten Tag,
    ich bin dabei eine 3,5 Zimmer-Wohnung Dachgeschoss-Maisonette, mit Dachschräge, in einem Mehrfamilienhaus, zu kaufen, jetzt kurz vor dem Notartermin kommt heraus, dass es lt. Teilungserklärung nur eine 2,5 Zimmer-Wohnung ist mit ausgebautem Bühnenraum, der als Wohnfläche nicht eingetragen ist. Hat ein Bühnenraum, auch wenn er ausgebaut ist, einen anderen Wert?
    Was kann mir im schlimmsten Fall passieren, wenn ich die Wohnung kaufe und alles belasse wie es ist?
    Über eine rasche Antwort wäre ich sehr dankbar!
    Mit freundlichen Grüßen
    Christine Regge

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    • Hallo Frau Regge,
      meiner Meinung nach haben Sie keine größeren Nachteile. Ggf. erhalten Sie dadurch weniger Miteigentumsanteile in der Gemeinschaft. Damit haben Sie evtl. weniger Stimmrecht, müssen aber im Zweifel auch weniger Nebenkosten zahlen. Je nach Umlageschlüssel.
      Ansonsten kaufen Sie die Wohnung ja als Ganzes und zahlen auch den Kaufpreis für die gesamte Wohnung. Einen Nachteil werden Sie beim Verkauf erfahren, dann wird der Käufen ebenso stutzen, wie Sie jetzt.
      Ob die Quadratmeter den Bühnenrums weniger Wert sind kann ich leider nicht einschätzen. Besser wäre es sicherlich, wenn es sich um „richtige“ Wohnfläche handeln würden. Wichtig ist sicherlich noch, dass diese Fläche auch bewohnbar ist (Höhen und Dachschrägen beachten), damit Sie im Falle einer späteren Vermietung die Fläche als Mietfläche angeben können.
      Bitte betrachten Sie meine Zeilen als meine persönliche Meinung.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  2. Hallo Herr Hundt,
    in meinem Mietvertrag steht, dass der Mieter berechtigt ist, Waschküche, Trockenboden und Abstellräume etc., soweit vorhanden, gemäß der Hausordnung unentgeltlich mitzubenutzen.
    Wir leben seit 6 Jahren in dem Einfamilienhaus und vor einem Jahr berechnete uns der Vermieter auf einmal einen zusätzlichen Kellerraum mit 20€/Monat. Dieser Kellerraum war ehemals das Holzlager, welches wir in den Heizungskeller verlegt haben, um den Raum für Vorräte zu nutzen. Ist die Forderung berechtigt, nur weil die Nutzung eine andere ist ? Die Dachrinne und die Dusche wurde erneuert, auch hier wird uns anteilig Geld berechnet, ist das in Ordnung?
    Vielen Dank für ihre Antwort, Ina Weber

    Antworten
    • Hallo Ina,
      es ist generell unüblich bei einem vermieteten Einfamilienhaus einzeln Räum separat zu vermieten. Wenn die unentgeltliche Nutzung vereinbar ist, würde ich an Ihrer Stelle auch darauf bestehen.
      Dachrinne und Dusche klingt für mich sehr nach Instandhaltung – dafür ist ausschließlich der Vermieter verantwortlich.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  3. Hallo Herr Hundt,
    ich habe zum 01.03. vor in eine neue Wohnung (1 OG) zu ziehen. Im Vertrag steht eine Wohnfläche von 72 qm. Nachdem ich gestern nun die Wohnung vermessen konnte, habe ich eine Wohnfläche von 62 qm ermittelt.
    Zu dieser Wohnung zählt aber auch ein Mansardenzimmer. Das Zimmer hat einen Stromanschluss, ein Fenster, die Deckenhöhe beträgt 2 Meter, jedoch hat das Zimmer keine Heizung.
    Soweit ich weiß darf dieses Zimmer (ohne Heizung) gar nicht mit in die Wohnfläche einfließen. Stimmt das?
    Bevor ich nun meinen Hausverwalter kontaktiere, wollte ich meine rechtlichen Situation genau klären. Der Vertrag zu der neuen WOhnung ist schon unterschrieben (Anfang Dez.) und meine Kündigung für meine momentane Wohnung liegt dem Hausverwalter auch vor.
    Was genau kann/sollte ich jetzt tun?
    Vielen Dank für Ihren Blog und Ihre Hilfe.
    Grüße
    Andreas Walter

    Antworten
    • Hallo Andreas,
      ich gehe mal davon aus, dass Sie die Wohnung besichtigt und für den Preis als „gut“ befunden haben. Wenn Sie also einziehen wollen, bräuchten Sie nichts machen. Wenn Sie gegen die Verwaltung vorgehen oder die Miete mindern wollen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir vermieten eine Kellerwohnung mit Küche, Bad, Wc, Wohnzimmer und Abstellraum.
    Aus der Küche kann der 2,35 m hohe Abstellraum durch eine gewöhnliche Zimmertür betreten werden.
    Im Abstellraum befindet sich kein Heizkörper.
    Das Fenster im Abstellraum entspricht einem wie in folgendem Link.
    Der Abstellraum ist auf einer Seite lediglich durch eine Lattenkonstruktion, mit Sichtschutz aus Karton, ohne Tür zum Kelleraum eines anderen Mieters getrennt.
    Kann diese Art von Abstellraum zur Wohnfläche hinzugezählt werden ?
    Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!
    Mit freundlichen Grüßen
    Alfred K.

    Antworten
    • Hallo Alfred,
      ohne den Raum zu sehen und die entsprechenden Verordnungen in Ihrem Bundesland zu kenne kann ich dazu leider nicht sagen. Nach Ihren Schilderungen ist es wohl eher ein Kellerverschlag, alleine schon wegen der mangelnden Abgrenzung zum nächsten Keller.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Das Bundesland ist Baden Württemberg.
    Mit freundlichen Grüßen
    Alfred K.

    Antworten
  6. Guten Tag,
    Wir haben laut Mietvertrag einen zusätzlichen Abstellraum auf dem DG, dieser Abstellraum wurde von uns die letzten 2 Jahre als Spielzimmer für unsere Kinder genutzt
    Mit Möbel, Teppichboden und natürlich Spielzeug. Der Abstellraum hat eine Heizung, Strom, ist voll Isoliert und mit einer Zimmertür abschließbar. Heizung und Strom sind an unsere darunter liegende Wohnung angeschlossen. Jetzt haben wir aus dem Spielzimmer für unseren Sohn ein Kinderzimmer daraus gemacht. Einzige Veränderung ist das nun ein Bett in dem Raum steht.
    unser Vermieter fordert uns zum sofortigen Rückbau auf.
    Darf er das ??
    Darf ich nicht selber entscheiden wie ich meine Räume nutze ??
    Danke

    Antworten
    • Hallo Timo,
      wir sprechen über einen Abstellraum im Dachgeschoss, den Sie zu einem Wohnraum ausgebaut / umgenutzt haben. Ich denke es liegt auf der Hand, dass das nicht funktionieren kann. Man denke alleine an Fluchtwege und Co. Das kann der Vermieter in meinen Augen nicht zulassen.
      Bei Bedarf sollten Sie sich dazu rechtlich beraten lassen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  7. Hallo Herr Hundt,
    wir mieten eine abgeschlossene Wohnung im 1.OG. Zudem haben wir einen Abstellraum im EG. Der Abstellraum verfügt über einen Heizkörper. Ist es richtig, dass der Abstellraum mit Verbrauch und Fläche in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt wird? Bei der Umlage der Nebenkosten / kalten Betriebskosten findet der Abstellraum keine Berücksichtigung?!?
    Danke

    Antworten
    • Hallo Michi,
      ich würde dazu als erstes in den Mietvertrag schauen. Prüfen Sie, was hier vereinbart wurde.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  8. Hallo Herr Hundt,
    wir sind dabei ein Haus zu kaufen. Auf dem Gründtück befindet sich noch ein sehr kleines Häusschen welches im EG Hauswirtschaftsräume hat und im 1 OG ausgebaut wurde zur Wohnung. Dort ist ein eine Toilette drin und ein Waschbecken, keine Dusche und auch keine Festinstallierte Heizung (nur eine mobile Stronheizung), darf das dann als Wohnfläche gelten? Oder muss erst eine Heizung und Dusche eingebaut werden damit es dann als Wohnfläche gilt?
    Viele Grüße
    Florian

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  9. Hallo Herr Hundt,
    als ich meine Wohnung angemietet habe wurde mir unentgeltlich ein Zimmer im Dachgeschoss dazu gegeben. Diese habe ich als Abstellraum genutzt da kein Speicher vorhanden war. Nun hat mein Vermieter dieses Zimmer komplett in den Nebenkosten mit abgerechnet. Sogar die Heizung obwohl es solch eine in diesem Zimmer nicht gibt.
    Ist dies Rechtens?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Gruß Tanja

    Antworten
  10. Guten Tag, ich wohne bereits seit 26 Jahren in einer Mietwohnung. Nun möchte die Vermietungsgesellschaft für den über meiner Wohnung befindlichen und von mir seit Anfang genutzten Dachgeschoss-/Abstellraum zusätzlich verrechnen.
    Dieser Raum wird seit jeher durch Strom und Wasser meiner Mietwohnung versorgt.
    Im Mietvertrag ist zwar ein Abstellraum aufgeführt, dieser ist aber nicht klar definiert ob es dieser besagte oder ein anderer in der Wohnung befindlicher Raum der als Abstellraum genutzt wird ist.
    Aussage der Vermietungsgesellschaft ist, da sich im besagten oberen Raum eine Waschmaschine befindet, dieser als Wohnfläche zählt und dementsprechend verrechnet werden muss. Zeichnungen etc. existieren keine.

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  11. Bewertung von Abstellräumen bei Verkauf
    Guten Tag Herr Hundt,
    seit 5 Jahren bewohne ich eine Eigentumswohnung im Souterrain, nun möchte ich diese verkaufen.
    Interessehalber habe ich erstmalig die Bauakte eingesehen um über mehr Unterlagen für den Verkauf zu verfügen.
    Bei meinem Erwerb lag keine Wfl-Berechnung vor und in den Grundrissen waren Räume handschriftlich mit Schlafen, Kind etc. beschrieben, im Aufteilungsplan hatten die Abstellräume die selbe Kennziffer wie die anderen Räume.
    Beim Blick in die Bauakte stellte ich fest, dass bei meiner 105m2-4Zimmer-Wohnung anscheinlich 2 Räume (je 18cm) als Abstellraum in den Plänen auftauchen.
    Zudem entdeckte ich eine Wohnflächenberechnung mit Posten a) Nutzfläche (hier die Abstellräume) und b) Wohnfläche, jedoch im Ergebnis wurden diese addiert und mit Netto-Wohnfläche bezeichnet.
    Das Haus ist Baujahr 1980. 9 Parteien.
    Sogenannte Abstellräume verfügen seit Bezug über eine Fußbodenheizung und identische Ausstattung wie Wohnzimmer etc. d.h. Heizkörper, Parkett, tapeziert..
    Diese sog. „Abstellräume“ erfüllen auch die Voraussetzungen die an eine Wohnfläche gestellt werden (Decken über 2,30m, je großes Fenster, Blick gerade auf Fußweg, großzügig abgeböscht, Ausstieg aus Fenster in Notfällen gut möglich..
    Wie sind diese Abstellräume für mich im Verkauf zu bewerten?
    Welche Fläche, welches Raumangebot verkaufe ich? Worauf muss ich achten?
    Sind diese Abstellräume preislich identisch zu bewerten wie die Räume zur Wohnfläche?
    Können unliebsame Konsequenzen auf mich zukommen als Käufer, wenn ich eine sog.
    „Nutzungsänderung“ anstrebe etc.
    Gleiche Situation gilt für eine weitere Wohnung im Haus.
    Ihre Antwort würde mir sehr hilfreich sein. Danke im Voraus!
    Freundliche Grüße Sylvia
    aus Leverkusen

    Antworten
    • Hallo Sylvia,
      danke für Ihren Beitrag. Von einem ähnlichen Fall habe ich zuletzt zufällig von Bekannten gehört. Ich kann Sie hier leider nicht beraten und Ihnen nur empfehlen, dass Sie bei einem Verkauf Ihr Wissen nicht verschweigen sollten.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  12. Guten Tag,
    wie verhält es sich bei einem Abstellraum/HWR-Raum (Einfamilienhaus) der sowohl von außen als auch von innen begehbar ist? Gehört er zum Haus und wird vollständig als Wohnfläche angerechnet oder nicht?
    Der Raum ist sowohl von der Einfahrt zugänglich als auch vom Garten her, als auch direkt von der Küche, also aus dem Inneren des Hauses.
    Viele Grüße aus Bremen, Elli

    Antworten
  13. Guten Tag,
    wir haben auf der Dachterasse einen Abstellraum aus Metall (aussen) und Holz (innen). Die Türe des Abstellraums ist einige cm zu kurz und somit geht die Feuchtigkeit hinein. Der Vermieter hat die Abstellkammer zu 100% berechnet.Der Abstellraum ist höher als 1m. Ist diese Berechung korrekt? Vielen Dank für die Anwort!

    Antworten
  14. Wir haben ein Einfamilien-Reihenhaus gemietet. Am Haus gibt es einen Vorbau als Abstellraum, der von der Wohnung aus zugänglich ist. Dieser Raum ist weder beheizt noch isoliert – im Sommer haben wir dort Temperaturen von bis zu 40 Grad weil die Sonne auf das unisolierte Dach scheint – im Winter ist dort es bitterkalt. Kann dieser Raum wie ein normaler Wohnraum berechnete werden?

    Antworten
  15. Wir wohnen in einer 5er-WG. Die Fläche der Wohnung ist L-förmig. Hinter meinem Zimmer schließt sich ein Raum von 12 qm an, in den man nur gelangen kann, wenn man durch mein Zimmer geht. Heizkörper gibt es dort nicht, die Wände sind nicht verputzt, die Außenwände sind mit Spannplatten gedämmt. Fußboden ist nicht verlegt. Der Raum dient uns als Abstellraum für einige Möbelstücke oder Wanderrucksack o. ä. an die man akut nicht ran muss, weil ich ja nicht immer da bin. Ein Dachgeschoss haben wir nicht, allerdings einen Kellerraum in ähnlicher Größe. Unsere Wohnung wäre somit dann etwas über 160qm groß.
    Wird dieser Raum zur Wohnfläche in Mietverträgen mitgezählt?
    Wie verhält es sich bei Angaben die man zu einer Beantragung einer WG-Hausratversicherung macht, da wird dieser Raum als Fläche mit angegeben, weil etwas darin stehen könnte, oder?

    Antworten
  16. Eine Frage an Sie. In einem vermieteten Haus befindet sich ein großer Dachboden, dieser ist durch eine herunterklappbare Treppe zu erreichen und hat in der Mitte eine Höhe von 2,3 Meter nach außen abfallen auf 1 Meter, Frage ist dieser Dachboden „Wohnfläche“ da er nur durch die Mieter dieses Hauses genutzt werden kann?. Dann noch weitere Frage, im Keller dieses Hauses befindet sich der Vorratsraum er ist 2 Meter hoch ist also im Haus innen, ist dieser ebenfalls Wohnfläche ???

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  17. Guten Abend Herr Hundt,
    wir haben eine Eigentumswohnung in Berlin, die wir verkaufen möchten. Lt. Grundriß gehört ein MK (Mieterkeller) oder auch Abstellraum mit 6 qm dazu. Wir möchten diese 6 qm beim Verkauf zur Wohnfläche hinzuzählen, da im Untergeschoß ein Kellerraum auch noch vorhanden ist.
    Ist das korrekt?
    Über Ihre Antwort würde ich mich sehr freuen.
    Mit freundlichem Gruß
    A. Herfurth

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