Abgeltungssteuer: Eigentümer von Immobilien im Nachteil?

Die Abgeltungssteuer, eine Kapitalertragssteuer, gilt seit dem 01.01.2009 in Deutschland. Ich möchte in diesem Artikel darauf eingehen, wie sich die Abgeltungssteuer auf die Gewinne, die mit Immobilien erwirtschaftet werden, auswirkt.
Einnahmen, die man aus Kapitalerträgen erzielt, müssen seit 2009 also nach den Regeln der Abgeltungssteuer versteuert werden.
Die Abgeltungssteuer besagt: 25% Steuern + 5,50% Solidaritätszuschlag = 26,375 % (ohne Kirchensteuer) auf Gewinne aus Kapitalvermögen.
Gut, das bedeutet also, dass man seit 2009 Kapitaleinkünfte pauschal mit 25,00 % (zzgl. Soli) versteuern muss.
Vor 2009 musste jeder seine Kapitalerträge nach seinem persönlichen Steuersatz versteuern, also mit 14 bis 42 Prozent (ab 250.000 Euro = 45 Prozent Reichensteuer).
Beachten muss man, dass man die ersten 801,00 Euro Zinsen steuerfrei behalten darf. Das war vor 2009 so und das ist auch heute noch der Fall.
Seit in Kraft treten der Abgeltungssteuer muss man auch Erträge aus Aktiengeschäften pauschal mit 25 % versteuern. Zuvor waren Gewinne aus Aktien, die man ein Jahr gehalten hat, steuerfrei.
Das sind die harten Fakten zur Abgeltungssteuer. Ich möchte allerdings aufzeigen, wie sich die Abgeltungssteuer für Immobilien-Kapitalanleger auswirkt.

Die Abgeltungssteuer und vermietete Immobilien

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Eine der sieben Einkunftsarten. Die Gewinne aus der Vermietung unterliegen allerdings nicht der Abgeltungssteuer. Man darf also nicht mit dem relativ geringen Steuersatz von 25 Prozent versteuern, sondern muss für die Mieteinnahmen seinen persönlichen Steuersatz als Grundlage nehmen.
Nun ist es ja so, dass Menschen mit Immobilien als Kapitalanlage oftmals Gutverdiener, Selbständige oder Unternehmer sind. Diese Personen zahlen für Einkünfte ab circa 52.000 Euro im Jahr den Spitzensteuersatz von 42 Prozent. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, der zahlt in der Regel auch den Spitzensteuersatz.
Ich möchte jetzt exemplarisch zeigen, was für steuerliche Auswirkungen es hat, wenn man 100.000 Euro in Immobilien oder bei der Bank anlegt.
Ich gehe für das Beispiel davon aus, das wir 5% Zinsen erwirtschaften. Sowohl mit der Immobilie als auch bei der Bank. Völlig unabhängig vom derzeitigen Zinsniveau.
5 Prozent Gewinn im Jahr, dass sind 5.000 Euro.
Modell Immobilie (persönlicher Steuersatz):
5.000 € x 42 % Steuern = 2.100 Euro Steuern
Gewinn nach Steuern: 2.900 Euro.
Nettorendite nach Steuern: 2,90 %
Modell Bank (Abgeltungssteuer):
5.000 € x 25 % Steuern = 1.250 Euro Steuern
Gewinn nach Steuern: 3.750 Euro.
Nettorendite nach Steuern: 3,75 %
Beim Modell Bank habe ich im Übrigen nicht die 801,00 Euro Freibetrag mit berechnet. Dieser Betrag ist steuerfrei, hierdurch würde die Rendite nach Steuern sogar bei 3,95 Prozent liegen.
Auswertung der Beispiele:

Man sieht recht deutlich, die Mietrendite nach Steuern wird bei der Immobilien- Variante deutlich vom persönlichen Spitzensteuersatz geschmälert. Das macht in meinen Augen die Anlageform in Immobilien unattraktiver. Zumindest so lange man einen hohen Steuersatz hat.
Im Rentenalter sieht es nämlich schon wieder anders aus. Die Einkünfte sinken, der Steuersatz auch. Daher können auch die Einkünfte aus der Immobilie zu besseren „Konditionen“ versteuert werden.
Dieser Artikel soll einfach mal die Zusammenhänge der verschiedenen Möglichkeiten der Kapitalanlage und der entsprechenden Versteuerung aufzeigen. Viele Details finden keine Beachtung, da die gesamte Betrachtung hierdurch deutlich komplizierter werden würde.

Diese Punkte sprechen dennoch für Immobilien.

Hier als Gedankenanregung wiederum einige Punkte, die für die Immobilie (trotz individueller Versteuerung) sprechen:

• Immobilien werden oftmals renoviert und finanziert. Renovierungskosten und Zinskosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Möglicherweise erwirtschaftet das Haus also (in einem Zeitraum X) bewusst gar keine Gewinne, sondern erst dann, wenn der Eigentümer im Rentenalter weniger Steuern zahlt.

• Die Renditen, die mit Immobilien erzielt werden, sind sehr verschieden und können die Anlage bei der Bank deutlich übertreffen.

• Immobilien in guten Lagen gelten als langfristige und sichere Geldanlage.

• Der Mietzins (die Mieteinnahmen) schwankt weniger stark als Zinssätze bei der Bank.

• Die Immobilie wird immer mehr Wert und ist ein Inflationsschutz. Mit der stetigen Inflation steigen Sachwerte stetig im Wert.

Ich kann, will und darf mit dem Artikel keine steuerliche Beratung vornehmen und distanziere mich auch ausdrücklich davon. Ohne zu urteilen, ob die Abgeltungssteuer sinnvoll und / oder für alle gerecht ist, hoffe ich, für etwas mehr Durchblick in dem Thema gesorgt zu haben.
Es gilt wie immer, Kommentare und Fragen sind erwünscht.