Der Verwaltungsbeirat wird mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gewählt. In gleicher Weise wird er auch abberufen. Auch hier genügt die Stimmenmehrheit.
Für die Abberufung brauchen die Wohnungseigentümer keinen besonderen Grund (OLG Hamm ZMR 1999, 281). Es gibt auch keine Fristvorgaben. Das Gesetz beinhaltet keinerlei Leitlinien zur Abberufung. Mit der Beschlussfassung über die Abberufung verliert der Verwaltungsbeirat sein Amt (OLG Hamm ZMR 1997, 435). Derjenige, der abberufen wird, ist stimmberechtigt. Im Regelfall wird ein Verwaltungsbeirat ordentlich abberufen (Zeitmangel, Interessenlosigkeit, Verkauf des Wohnungseigentums) und ein neuer Beirat gewählt. In der Neuwahl ist gleichzeitig eine Abberufung eines alten Beirats zu sehen. Die Abberufung selbst ist ein „organschaftlicher“ Akt. Davon ist die schuldrechtliche Beziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. In der Regel ist in der Abberufung als Organ gleichzeitig ein Widerruf des vertraglichen Auftragsverhältnisses zu sehen. Lediglich dann, wenn der Verwaltungsbeirat entgeltlich (Geschäftsbesorgungsvertrag) tätig ist, können ihm aus vertraglicher Sicht noch Ansprüche zustehen. Insoweit besteht wegen des potentiellen Interessenkonfliktrisikos zu seinen Lasten ein Stimmrechtsverbot (§ 25 V WEG).
2. Außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund
Wenn schon die ordentliche Abberufung ohne Grund jederzeit möglich ist, muss die außerordentliche, fristlose Abberufung aus wichtigem Grund erst recht möglich sein. Die Bestellung als Verwaltungsbeirat ist ein Vertrauensverhältnis. Ist das Vertrauen gestört, muss die jederzeitige Abberufung möglich sein. Beispiele: Beleidigung anderer Wohnungseigentümer, erwiesene Inkompetenz bei der Prüfung des Wirtschaftsplans, Entgegennahme von Bestechungsgeld bei der Bauabnahme) Bei der außerordentlichen Abberufung ist der betroffene Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt (BayObLG WE 1987, 45). In diesem Fall ist der Interessenkonflikt zu groß. Die fristlose, außerordentliche Abberufung muss in Bezug auf die Begründung mit einem wichtigen Grund dennoch eine Frist beachten. Schließlich erfolgt die Abberufung aus einem konkreten Anlass. Dieser Anlass stellt nur dann tatsächlich einen wichtigen Grund dar, wenn er innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht und gerade deshalb die Abberufung beschlossen wird. Allgemein dürfte von einer Frist von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes auszugehen sein (analog zu § 626 II BGB: Fristlose Kündigung eines Dienstverhältnisses aus wichtigem Grund). Wird die Frist nicht eingehalten, relativiert sich die Wichtigkeit des Abberufungsgrundes. Wegen der Kenntnis des Kündigungsgrundes ist nicht auf den einzelnen Wohnungseigentümer, sondern auf die Kenntnis der Eigentümergemeinschaft abzustellen. Insoweit müsste unmittelbar eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Alternativ kommt die Beschlussfassung im Umlaufverfahren in Betracht, in dem allerdings nur allstimmig beschlossen werden kann.
3. Anfechtung der Abberufung
Die Abberufung erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Deren Beschlüsse sind immer anfechtbar. Zuständiges Gericht für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen (§ 43 I Nr. 1 WEG).
a. Anfechtung der ordentlichen Abberufung
Wird der Verwaltungsbeirat ordentlich abberufen, dürfte eine Anfechtung nur im Ausnahmefall erfolgreich sein. Schließlich bedarf es zur Abberufung keiner Gründe. Eine Anfechtung der ordentlichen Abberufung kommt in Betracht, wenn der Verwaltungsbeirat für einen gewissen Zeitraum bestellt war und vor Ablauf dieser Amtsdauer abberufen wird. In diesem Fall ist eine Abberufung nur fristlos aus wichtigem Grunde möglich (OLG Hamm ZMR 1997, 281). Ähnlich ist die Situation, wenn die Möglichkeit der Abberufung in der Teilungserklärung oder in der maßgeblichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf Situationen mit wichtigem Grund eingeschränkt wurde.
b. Anfechtung der außerordentlichen Abberufung
Die Anfechtung der außerordentlichen Abberufung aus wichtigem Grund ist gleichfalls anfechtbar. Hier bestehen Erfolgsaussichten, wenn der wichtige Grund fehlt oder vom Gericht für nicht so gewichtig gehalten wird, als dass die Fortführung des Amtes für unzumutbar gehalten wird. Gleiches gilt, wenn die Zweiwochenfrist zur Abberufung nicht beachtet wurde.
c. Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung
Bis zur rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung durch das Wohnungseigentumsgericht ist der Beschluss über die Abberufung wirksam (§ 23 IV Satz 2 WEG). Die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses hat keine aufschiebende Wirkung (OLG Hamm ZMR 1997, 435). Der betreffende Verwaltungsbeirat darf nicht mehr an Sitzungen des Verwaltungsbeirats teilnehmen. Er hat kein Recht mehr, Eigentümerversammlung einzuberufen. Er ist verpflichtet, sämtliche in seinem Besitz befindliche Unterlagen an die Wohnungseigentümer herauszugeben (OLG Hamm ZMR 1997, 435). Dem abberufenen Verwaltungsbeirat verbleibt in diesem Fall die Möglichkeit, sich im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung gegen die Abberufung zu wehren. Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der abberufene Verwaltungsbeirat rückwirkend in sein Amt wieder eingesetzt. Die in diesem Zeitraum durch einen ersatzweise bestellten Verwaltungsbeirat gefassten Beschlüsse bleiben wirksam.
4. Weitere Gründe für den Verlust des Amtes als Verwaltungsbeirat
a. Amtsniederlegung
Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats kann jederzeit sein Amt niederlegen (KG Berlin ZMR 1997, 545). Adressat ist der WEG-Verwalter oder die Wohnungseigentümerversammlung. Erfolgt die Amtsniederlegung zur „Unzeit“ (Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümer ein Tätigwerden des Verwaltungsbeirats erwarten durften, z.B. Prüfungspflicht des Wirtschaftsplans vor der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 29 III WEG), können Schadensersatzansprüche begründet sein (z.B. Einberufung einer Zweitversammlung mit entsprechenden Reisekosten der teilnehmenden Eigentümer).
b. Verkauf des Wohnungseigentums
Verkauft der Verwaltungsbeirat sein Wohnungseigentum, scheidet er aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Da regelmäßig nur Wohnungseigentümer Beiratsmitglieder sein können, scheidet er zwangsläufig auch aus dem Verwaltungsbeirat aus (BayObLG ZMR 1993, 129). Gleiches gilt beim Tod eines Verwaltungsbeirats.
5. Restbeirat bleibt beschlussfähig
Der übrige Verwaltungsbeirat bleibt auch nach dem Ausscheiden eines Mitglieds beschlussfähig (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595). Im Idealfall bestellen die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung einen Ersatzbeirat. Aus dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung kann ein Wohnungseigentümer auch einen Rechtsanspruch zur Neuwahl geltend machen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595).
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
9 Gedanken zu „Die Abberufung des Verwaltungsbeirats – So geht’s“
Guten Tag Ich hätte eine Frage als Verwaltungsbeiratsvorsitzender Ein Mitglied aus dem Beirat hat in der EGV 2 Vollmachten gefälscht und auch in der Abwesenheitsliste für diese 2 Eigentümer unterschrieben. Die Vollmachten kamen laut Hausverwaltung direkt aus dem eigenem Hause, aber es kann so die Verwalterin nicht festgestellt werden wer diese beiden Vollmachten an das Beiratsmitglied geschickt hat. Meiner Meinung nach wird auch keiner zugeben das er die Vollmachten an das Beiratsmiglied verschickt hat. Nun haben wir Belegprüfung und das Verfahren schwebt noch. Strafanzeige gegen das Mitglied würde gestellt, aber unsere Staatsanwaltschaft kommt nicht in Gange. Was können wir nun tun. Der Betroffene tut so als wäre alles in bester Ordnung. Können wir Ihn von der Belegprüfung ausschließen und insbesondere aus dem Verwalterbeirat wegen Misstrauen entfernen. Ich hoffe auf Antwort von Ihnen und verbleibe mir freundlichen Grüßen Robert Bender
Guten Tag, Wir, eine Eigntümergemeinschaft, haben eine Frage! Ein Mitglied aus dem Beirat hat seine Wohnung verkauft und ist ausgezogen. Darf er noch Beiratsmitglied sein? Die Begündung, er stehe ja noch im Grundbuch, wenn das Rechtens ist kann man ihn dann abwählen? Laut unsers Verwalters müssten bei einer Abwahl 100% zustimmen kann das möglich sein, er ist doch nur mit 68% gewählt worden. Ich würde mich auf Antwort freuen. Mit freundlichen Grüßen Manfred Kirschner
Hallo Kirschner, zum Beitrat kann ein Wohnungseigentümer gewählt werden (steht im Grundbuch = Eigentümer). Die Wahl und Abwahl erfolgt mit einfacher Mehrheit (mehr Ja als Nein-Stimmen). Viele Grüße Dennis Hundt
Ich bin seit einigen Jahren Beiratsvorsitzender, habe die Wohnung auf Leibrentenbasis verkauft, wohne weiterhin hier und bin noch nicht zurückgetreten, der Verwalter weiss es noch nicht. Ich würde sehr gern weitermachen, bin sehr engagiert. Darf ich mit meiner Einladung zur nächsten Versammlung gehen und mich unter den neuen Umständen wieder wählen lassen?
Guten Tag Herr Hundt, 4 Eigentümer im Haus. Ich zahle die Hälfte aller Kosten. 2 sind im Beirat, der 3. enthält sich stets. Ergo: SIE haben die Mehrheit! SIE kaufen: Fahrrandständer für 5 Räder (nur 1 besitzt ein Rad, das immer im Keller untergebracht wird), eine Hauswasserstation (weil das Bodenseewasser dreckig sei! Eine Erneuerung der Hausleitung wäre zu teuer), ändern die Hausordnung (Nur 1 Std. Musik pro Tag bei 3 Musiker im Haus!), man darf kein Staubwedel über Fenster, im Flur, auf Treppe oder sonst wo ausschütteln, Kauft Blumen, zur Zierde für die Treppe, bestellt ein teuer Gärtner, obwohl eine Entschädigung bezahlt wird, … und andere Schikanen. Wie können wir, zu zweit, dieser Beirat ein Misstrauensantrag stellen?
Eine Wohnungseigentümerin hat ihren Ehemann, welcher kein Wohnungseigentümer ist, zu ihrem Vertreter benannt. Gilt dies dann auch automatisch für Ihre Eigenschaft als Verwaltungsbeiratsbeisitzerin. Und kann ihr Ehemann dann auch ohne Zustimmung des Beiratsvorsitzenden Entscheidungen für die WEG treffen. In der Teilungserklärung wird explizit erwähnt, dass ein Verwaltungsbeirat nur aus Wohnungseigentümern bestehen darf. Wie sieht es aber dann mit der Übertragung von Vollmachten aus?
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mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 15 Jahren bereits über 36.700 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
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Guten Tag
Ich hätte eine Frage als Verwaltungsbeiratsvorsitzender
Ein Mitglied aus dem Beirat hat in der EGV 2 Vollmachten gefälscht und auch in der Abwesenheitsliste für diese 2 Eigentümer unterschrieben. Die Vollmachten kamen laut Hausverwaltung direkt aus dem eigenem Hause, aber es kann so die Verwalterin nicht festgestellt werden wer diese beiden Vollmachten an das Beiratsmitglied geschickt hat. Meiner Meinung nach wird auch keiner zugeben das er die Vollmachten an das Beiratsmiglied verschickt hat. Nun haben wir Belegprüfung und das Verfahren schwebt noch. Strafanzeige gegen das Mitglied würde gestellt, aber unsere Staatsanwaltschaft kommt nicht in Gange. Was können wir nun tun. Der Betroffene tut so als wäre alles in bester Ordnung. Können wir Ihn von der Belegprüfung ausschließen und insbesondere aus dem Verwalterbeirat wegen Misstrauen entfernen. Ich hoffe auf Antwort von Ihnen und verbleibe mir freundlichen Grüßen Robert Bender
ich würde in der kommenden ETV (ggf. außerordentliche ETV fordern) einen neuen Beirat wählen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
Wir, eine Eigntümergemeinschaft, haben eine Frage!
Ein Mitglied aus dem Beirat hat seine Wohnung verkauft und ist ausgezogen. Darf er noch Beiratsmitglied sein? Die Begündung, er stehe ja noch im Grundbuch, wenn das Rechtens ist kann man ihn dann abwählen? Laut unsers Verwalters müssten bei einer Abwahl 100% zustimmen kann das möglich sein, er ist doch nur mit 68% gewählt worden. Ich würde mich auf Antwort freuen. Mit freundlichen Grüßen Manfred Kirschner
zum Beitrat kann ein Wohnungseigentümer gewählt werden (steht im Grundbuch = Eigentümer). Die Wahl und Abwahl erfolgt mit einfacher Mehrheit (mehr Ja als Nein-Stimmen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Ich bin seit einigen Jahren Beiratsvorsitzender, habe die Wohnung auf Leibrentenbasis verkauft, wohne weiterhin hier und bin noch nicht zurückgetreten, der Verwalter weiss es noch nicht. Ich würde sehr gern weitermachen, bin sehr engagiert. Darf ich mit meiner Einladung zur nächsten Versammlung gehen und mich unter den neuen Umständen wieder wählen lassen?
es können nur Eigentümer zum Beirat gewählt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
4 Eigentümer im Haus. Ich zahle die Hälfte aller Kosten. 2 sind im Beirat, der 3. enthält sich stets. Ergo: SIE haben die Mehrheit! SIE kaufen: Fahrrandständer für 5 Räder (nur 1 besitzt ein Rad, das immer im Keller untergebracht wird), eine Hauswasserstation (weil das Bodenseewasser dreckig sei! Eine Erneuerung der Hausleitung wäre zu teuer), ändern die Hausordnung (Nur 1 Std. Musik pro Tag bei 3 Musiker im Haus!), man darf kein Staubwedel über Fenster, im Flur, auf Treppe oder sonst wo ausschütteln, Kauft Blumen, zur Zierde für die Treppe, bestellt ein teuer Gärtner, obwohl eine Entschädigung bezahlt wird, … und andere Schikanen. Wie können wir, zu zweit, dieser Beirat ein Misstrauensantrag stellen?
als Teil einer Eigentümergemeinschaft können solche Konflikte leider auftreten. Ich sehe grundsätzlich in dem Beschriebenen noch kein großes Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Eine Wohnungseigentümerin hat ihren Ehemann, welcher kein Wohnungseigentümer ist, zu ihrem Vertreter benannt. Gilt dies dann auch automatisch für Ihre Eigenschaft als Verwaltungsbeiratsbeisitzerin. Und kann ihr Ehemann dann auch ohne Zustimmung des Beiratsvorsitzenden Entscheidungen für die WEG treffen. In der Teilungserklärung wird explizit erwähnt, dass ein Verwaltungsbeirat nur aus Wohnungseigentümern bestehen darf. Wie sieht es aber dann mit der Übertragung von Vollmachten aus?