Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Ablauf, Risiken und Chancen

Eigentum verpflichtet, auch Wohnungseigentum. Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft kann verschiedene Gründe haben. Da damit in extremer Weise in den Lebensbereich des Wohnungseigentümers eingegriffen wird, sollten die Voraussetzungen, Risiken und Chancen sowie der Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens und in Betracht kommende alternative Handlungsmöglichkeiten bekannt sein.

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1. Zwangsversteigerung infolge der Entziehung des Wohnungseigentums

a. Unzumutbares Verhalten des Wohnungseigentümers

Einmal kann die Entziehung des Wohnungseigentums Ausgangspunkt des Zwangsversteigerungsverfahrens sein. Die Entziehung setzt voraus, dass der betroffene Wohnungseigentümer seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümer so schwerwiegend verletzt hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht zuzumuten ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt und nachhaltig gegen seine Pflichten verstößt (§ 18 I WEG).
Fälle dieser Art sind insbesondere die Verletzung der Pflicht zur Instandhaltung des Sondereigentums, Gewalttätigkeiten gegenüber anderen Wohnungseigentümern, zwanghafter Sammelwahn, die Vermüllung der Wohnung oder die Nutzung der Wohnung als Bordell.

b. Zahlungsverzug mit Wohngeldern

Die Entziehung wegen des Zahlungsverzugs mit Wohngeldern setzt voraus, dass sich der Wohnungseigentümer „in Höhe eines Betrages, der 3 vom 100 des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Verzug befindet“ (§ 18 II Nr. 2 WEG). Diese Voraussetzung ist genau zu berechnen.
Um den Einheitswert in Erfahrung zu bringen, muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Antrag und Nachweis ihrer Forderung Auskunft über den Einheitswert geben. Das in § 30 Abgabenordnung bezeichnete Steuergeheimnis wird durch § 18 II Nr. 2 WEG ausdrücklich aufgehoben. Diese früher bestehende Hürde ist durch eine Gesetzesreform seit 1.11.2009 weggefallen.

c. Ablauf des Entziehungsverfahrens

Das Einziehungsrecht steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Ein einzelner Eigentümer kann die Entziehung nicht betreiben. Besteht die Gemeinschaften aus nur zwei Eigentümern, ist der jeweils andere Wohnungseigentümer entziehungsberechtigt (§ 19 I S.2 WEG).
Die Entziehung des Wohnungseigentums erfolgt durch Einreichung einer Klage des teilrechtsfähigen Verbandes. Der betreffende Wohnungseigentümer wird dann durch Urteil verurteilt, der Entziehung seines Eigentums zuzustimmen. Aufgrund des Urteils ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben (§ 19 I S.1 WEG).
Die Zwangsvollstreckung besteht dann darin, dass aufgrund des Titels (Entziehung des Wohnungseigentums) die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums beantragt werden kann. Unabhängig davon verbleibt dem beklagten Wohnungseigentümer die Möglichkeit, sein Wohnungseigentum mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft freihändig zu verkaufen.

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2. Alternative zur Zwangsversteigerung: Pfändung, Zwangssicherungshypothek, Zwangsverwaltung

Parallel bzw. alternativ zur aufwändigen, kostenverursachenden und oft langwierigen Entziehung des Wohnungseigentums kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einen im Zahlungsverzug befindlichen Wohnungseigentümer auch auf Zahlung verklagen. Aus dem Zahlungsurteil kann dann gleichfalls die Zwangsvollstreckung betrieben werden.
Die Zwangsvollstreckung kann in einer Pfändungsmaßnahme bestehen. Auch kann im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eingetragen oder bei einer vermieteten Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung beantragt werden. Welche Maßnahme zielführend ist, hängt von den Umständen im Einzelfall ab.

1. Pfändungsmaßnahmen: Die Zwangsvollstreckung kann darin bestehen, dass der beauftragte Gerichtsvollzieher Konten des Wohnungseigentümers oder dessen Gehalt beim Arbeitgeber pfändet und ihn letztlich zur Abgabe des Vermögensauskunft (früher: eidesstattliche Versicherung, Offenbarungseid) verpflichtet. Kann daraus die Forderung bezahlt werden, erledigt sich die Angelegenheit. Ungeachtet dessen kann auch in letzter Konsequenz die Zwangsversteigerung der Wohnung betrieben werden.
2. Die Zwangssicherungshypothek sichert die titulierte Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundbuch ab. Will der verurteilte Eigentümer seine Wohnung verkaufen, muss er vorher diese Hypothek ablösen und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft auszahlen.
3. Bei der Zwangsverwaltung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Amtsgericht einen Zwangsverwalter einsetzen lassen, der aus den Mieterträgen der Wohnung Hausgeldansprüche und sonstige Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Die Zwangsverwaltung kann parallel zur Zwangsversteigerung betrieben werden.
4. Details zur Zwangsversteigerung: Entscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zwangsversteigerung, sollte deren Ablauf bekannt sein. Wichtig ist zu wissen, mit welchen Zahlungen im Ergebnis überhaupt zu rechnen ist.

3. Details zur Zwangsversteigerung (Ablauf)

a. Vollstreckbarer Titel

Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel. Ein solcher Titel kann das gerichtliche Urteil zur Entziehung des Wohnungseigentums oder ein Zahlungstitel sein. Auch der Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder das notariell beurkundete Schuldanerkenntnis sind vollstreckbare Titel. Auf Grundlage eines solchen Titels wird das Zwangsversteigerungsverfahren beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Im Verfahren kann die Wohnungseigentümergemeinschaft alle offenen Forderungen, Zinsen und Kosten geltend machen.

b. Einstweilige Einstellung im Härtefall

Das Gericht leitet das Verfahren in die Wege, indem es den Versteigerungsantrag im Grundbuch einträgt. Zugleich wird der betroffene Wohnungseigentümer informiert und aufgefordert, zu dem Antrag Stellung zu nehmen.
Nach § 30a ZVG kann das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, daß durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird. Ferner muss die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entsprechen. Beispiel: Der Eigentümer ist kurzzeitig arbeitslos und hat eine neue Arbeitsstelle in Aussicht. Oder er verkauft einen Vermögensgegenstand und ist dann zahlungsfähig.

c. Verfahrenseinstellung durch Zahlung

Der Eigentümer kann bis zur Erteilung des Zuschlags im Fall des Zahlungsverzugs mit Hausgeldern das Entziehungsurteil und damit die Versteigerung abwenden, wenn er sämtlich entstandene Kosten bezahlt (§ 19 II WEG).

d. Verkehrswertermittlung

Wird nicht vorläufig eingestellt, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswertes. Der Wohnungseigentümer kann das Gutachten mit der Beschwerde angreifen. Wird das Gutachten unangreifbar, setzt das Gericht von Amts wegen den Verkehrswert fest.
Zugleich bestimmt es einen Zwangsversteigerungstermin. In diesem Termin wird die Wohnung versteigert. Das Verfahren endet mit dem Zuschlagsbeschluss zu Gunsten des Käufers der Eigentumswohnung. Der Versteigerungserlös wird an die beteiligten Gläubiger verteilt. Ein eventueller Überschuss wird an den Wohnungseigentümer ausgekehrt.

e. Hausgeldforderungen sind privilegierte Forderungen

Wichtig ist, dass Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 5 % des Verkehrswertes als privilegiert gelten und somit vorrangig vor anderen Gläubiger zu bedienen sind. Damit wird der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ein Vorrang vor allen eingetragenen Grundpfandgläubigern (Grundschulden von Banken) eingeräumt. Gemäß § 10 ZVG nimmt die Eigentümergemeinschaft nach den Verfahrenskosten den zweiten Rang ein. Die Vorrangstellung ist allerdings auf 5 % beschränkt. Höhere Rückstände rangieren hinter den Forderungen der eingetragenen Grundpfandgläubiger. Reicht der Erlös nicht aus, um diese Verbindlichkeiten zu bedienen, geht die Wohnungseigentümergemeinschaft leer aus. Außerdem besteht der Vorrang nur für Forderungen, die im Jahr der Beschlagnahmung und den beiden letzten Jahren zuvor entstanden sind.
Beispiel: Forderung der Eigentümergemeinschaft: 10.000 €; Verkehrswert 100.000 €. Davon werden 5.000 € (5 %) vorrangig vor den eingetragenen Grundbuchgläubiger bedient. Die restlichen 5.000 € erhält die Gemeinschaft nur, wenn der Versteigerungserlös ausreicht, um die eingetragenen Grundschuldgläubiger zu bedienen und ein Überschuss in Höhe von mindestens 5.000 € verbleibt.

4. Erwerber haftet nicht für Verbindlichkeiten des früheren Eigentümers

Der Erwerber, dem im Versteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt wird, wird mit dem Zuschlagsbeschluss neuer Eigentümer und damit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings haftet er nicht für frühere Verbindlichkeiten seines Vorgängers. Er haftet nur für Hausgeldzahlungen, die ab dem Zuschlag fällig werden (BGH Urteil v.13.9.2013, V ZR 209/12). Die anders lautende frühere Rechtsprechung zur Wohngeldhaftung des Erwerbers wurde aufgegeben.
Der Erwerber haftet allerdings dennoch anteilig mit. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht eintreibbaren Rückstände des früheren Eigentümers auffangen muss, haftet jeder Wohnungseigentümer anteilig für den Ausfall. Damit ist auch der neue Eigentümer anteilmäßig beteiligt. Insoweit kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Sollten die Rückstände erheblich sein, besteht das Risiko, dass der neue Eigentümer finanziell überfordert wird und seinerseits wieder in Rückstand gerät.

5. Fazit – Risiken und Chancen

Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum ist ein gefährliches Instrument. Sie erfordert viel Zeit und einen hohen Aufwand. Insbesondere dann, wenn das Wohnungseigentum voll mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, ist davon auszugehen, dass der Versteigerungserlös die Zahlungsrückstände des Wohnungseigentümers nicht abdecken wird. Das Problem lässt sich insoweit nur bedingt lösen.
Eine Lösung kann aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft aber darin bestehen, dass ein zahlungsunfähiger Wohnungseigentümer die Gemeinschaft auf Dauer mehr belastet, als wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm das Wohnungseigentum entzieht und dessen Verbindlichkeiten ganz oder teilweise übernimmt. Wird das Wohnungseigentum versteigert und einem Erwerber der Zuschlag erteilt, der seinen finanziellen Verpflichtungen zudem nachkommt, kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine neue wirtschaftliche Basis stellen.
Vor der Durchführung des Verfahrens sollten jedenfalls alle anderen Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung ausgeschöpft werden. Dazu gehören Pfändungsmaßnahmen und bei vermieteten Eigentumswohnungen die Zwangsverwaltung.

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