Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung
Der § 558 BGB legt hierbei die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Mieterhöhung fest, die sowohl für den Vermieter als auch den Mieter binden sind. § 558b BGB befasst sich im einzelnen mit der Zustimmung zum Mieterhöhungsschreiben des Vermieters und der damit verbundenen Zustimmungsfrist.
Welche Zustimmungsfrist gilt bei einem Mieterhöhungsverlangen?
Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters hat der Mieter gemäß § 558b BGB eine Zustimmungsfrist, die bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Ankündigung läuft.
Beispiel:
Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wird dem Mieter zwischen dem 01.01 und dem 31.01 zugestellt. Die Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung endet unabhängig vom genauen Tag der Zustellung am 31.03 des gleichen Jahres.
Innerhalb dieser zwei Monate besteht für den Mieter die Möglichkeit, die durch den Vermieter vorgelegten Gründe zur Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls der Mieterhöhung die Zustimmung zu verweigern. Liegen keine Gründe vor, die gegen eine Mieterhöhung sprechen, sollte innerhalb dieser Frist der Mieterhöhung zugestimmt werden.
Was passiert, wenn einer Mieterhöhung nicht zugestimmt wird?
Wird dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters widersprochen und somit die Mieterhöhung abgelehnt, kann der Vermieter dieses nicht als Argument für eine Kündigung des Mietvertrages nutzen.
Wird der Mieterhöhung widersprochen, so ist der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB dazu berechtigt, eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zu erheben. Hierfür wird dem Vermieter eine Frist von drei Monaten nach Ende der Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung eingeräumt. Nach Ablauf dieser dreimonatigen Frist ist eine Klage nicht mehr möglich.
Die Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung sollte dennoch nicht ohne einen berechtigten Grund erfolgen, da der Vermieter gemäß § 557 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf eine Erhöhung der Miete hat, sofern entsprechende Gründe vorliegen und die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind.
Während der Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung hat der Mieter jedoch nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung.
Hiernach kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich unter Angabe des Grundes kündigen. Die Kündigungsfrist läuft bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Nimmt der Mieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch so erhöht sich die Miete auch während der Kündigungsfrist nicht.
- Mieterhöhungsverlangen
- Mieterhöhung
- Mieterhöhung: Fristen beachten
- Mieterhöhung Musterschreiben
- Mieterhöhungsschreiben
Müller
Hallo,
ich habe ein Frage und hoffe Ihr könnt helfen.
Also wir haben letztes Jahr die Betriebskostenabrechnung bekommen, die wir teilweise widersprochen haben. Weil der Allgemeinstrom über das normale hinaus zu hoch ist. 5400kw für ein 8 Parteienhaus. Wir haben dann Widerspruch eingelegt und nur anteilig bezahlt. Danach haben wir aus trotzdem eine Mieterhöhung bekommen, die wir ignoriert haben. Paar Tage später also nach der Mitteilung der Mieterhöhung, haben wir noch ein Brief bekommen das wir ein Sonderkündigungsrecht bekommen von 4 Wochen. Also der Vermieter hat nicht bei Gericht geklagt auf seine Forderung einer Mieterhöhung statt zugeben.
Jetzt meine Frage wie lange gilt das Sonderkündigungsrecht. Weil wir finden keine Wohnung mit den Mietzins mit der jetzigen Ausstattung.
Was kann der Vermieter jetzt tun bzw. was können wir tun?
Ich hoffe Sie können uns Helfen.
Im Voraus Danke für die Hilfe.
Gruß Müller
Dennis Hundt
Hallo Herr Müller,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Eins vorweg: Die Abrechnung und Ihr Widerspruch haben nichts mit der Mieterhöhung zu tun. Überhaupt nichts.
Zur Mieterhöhung: Sie haben bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zustellung der Mieterhöhung Zeit, dieser zu zustimmen. Machen Sie einfach nichts (wie in Ihrem Fall), hat der Vermieter nach Ihrer Zustimmungsfrist drei Monate Zeit auf Ihre Zustimmung zu klagen. Verpasst der Vermieter seine Klagefrist, bleibt es bei der alten Miete.
Zum Sonderkündigungsrecht: Bei einer Erhöhung wegen Modernisierung oder bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, haben Sie die Möglichkeit bis zum Ablauf des zweiten Monates nach der Zustellung zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen.
Was ist jetzt zu tun? Ich denke es bleibt alles beim Alten. Das Sonderkündigungsrecht scheint verstrichen zu sein, die Klagefrist des Vermieters ebenso. Der Vermieter könnte erneut versuchen eine Erhöhung durchzuführen und ggf. auf Zustimmung klagen.
Ich hoffe ich konnte helfen.
Dennis Hundt
Müller
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Die Sonderkündigung ist verstrichen, und zwar bei beiden Parteien.
Aber ist es so einfach die Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn man gegen die Betriebskosten Widerspruch einlegt ?
Da wäre es doch sehr einfach die Mieter aus dem Hause zu bekommen, wenn einen das Gesicht nicht mehr gefällt. Ist meine Meinung .
Zum Sonderkündigungsrecht.
Wir gehen davon aus das der Vermieter hofft, dass wir noch ausziehen, aber wir finden keine bezahlbare Wohnung. Wir hören ständig, wir verdienen zu wenig. Oder die Wohnung ist schon weg.
Wir finden keine gleichwertige Wohnung die unserer jetzigen entspricht. Wir drehen uns im Kreis und haben auch kein Bock mehr zu suchen, weil sowie so nur Absagen kommen. Und raus der Wohnung wollen wir nicht unbedingt.
Es denn wir finden eine, die uns auch gefällt und bezahlbar ist.
Wie gesagt der Vermieter wird momentan nix unternehmen, weil er hofft das wir ausziehen.
Vielleicht noch eine Idee oder ist das Pulver verschossen ?
Gruß Müller
Dennis Hundt
Hallo Herr Müller,
wenn Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen, muss der Vermieter klagen. Er klagt Sie aber nicht aus der Wohnung, sondern klagt auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dann müssen Sie Zustimmen und die erhöhte Miete zahlen.
Wenn Sie also bei der nächsten Mieterhöhung nichts machen, nehmen Sie erneut in Kauf, dass Sie auf Zustimmung verklagt werden. Wenn Sie Glück haben, wartet Ihr Vermieter wieder zu lange und es passiert wieder gar nichts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Kroll
Hallo,
ich habe am 02.04.2012 ein Schreiben mit einer Mieterhöhung zum 01.05.2012 bekommen, 3%. Ist die Frist der Erhöhung mit 01.05.2012 nicht zu kurz? Müsste ich die Erhöhung nicht erst ab 01.07.2012 zahlen müssen?
Dennis Hundt
Hallo Frau Kroll
Der §557 im BGB regelt, das die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung zu erstmalig zahlen ist. Bei Ihnen also ab dem 01.06.2012. Ich würde die Mieterhöhung erst einmal aufgrund dieses Formfehlers zurückweisen. Dann wird Ihnen Ihr Vermieter eine neue, geänderte Mieterhöhung zuschicken.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Anja Ehlert
Guten Tag, Herr Hundt,
eine Mieterin hat von uns nach über 10 Jahren eine Mieterhöhung zum 01.06. (Anpassung der NKM) erhalten. Leider wurde hierbei nicht um Zustimmung gebeten bzw. nicht auf das Sonderkündigungsrecht verwiesen. Ist die Mieterhöhung damit hinfällig? Wenn ja, kann im Nachgang ein aktualisiertes Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungsfrist und Sonderkündigungsrecht versandt werden?
Viele Grüße
A. Ehlert
Dennis Hundt
Hallo Frau Ehlert,
ja, ich halte die Erhöhung für nicht wirksam. Es sei den, der Mieter zahlt die neue Miete freiwillig und mehrfach. Damit würde er die Erhöhung wohl stillschweigend hinnehmen.
Gegen ein neues, formal korrektes MIeterhöhungsverlangen spricht in meinen Augen nichts.
Viele Grüße
Dennis Hundt