Wohnungskauf: Kosten, Finanzierung und weitere Überlegungen

Eine Eigentumswohnung wird oftmals als Alternative zu einer Mietwohnung angesehen. Als Grund für einen Wohnungskauf werden in vielen Fällen die ständig steigenden Mietpreise genannt, aber auch der Wunsch diese Eigentumswohnung später als Alterswohnsitz zu nutzen oder durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen zu erhalten, sind Gründe, die für einen Wohnungskauf sprechen.
Trotz aller Vorteile und Möglichkeiten, die einem Eigentümer nach dem Wohnungskauf zur Verfügung stehen, sollte der Kauf einer Eigentumswohnung gut überlegt sein, denn ein Wohnungskauf bringt auch eine Reihe von Verpflichtungen für den Eigentümer mit sich.
Im Folgenden wollen wir einige Punkte aufzeigen, die im Vorfeld des Wohnungskaufs besonders berücksichtigt werden sollten.

Überlegungen vor dem Wohnungskauf

Soll der Wunsch nach einer Eigentumswohnung in die Tat umgesetzt werden, sollten noch vor dem Gang zum Makler erste Überlegungen in Bezug auf den Kauf einer Eigentumswohnung erfolgen. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist enorm und wer sich schon im Vorfeld einige grundlegende Gedanken über die Kriterien macht, welche die zukünftige Eigentumswohnung erfüllen sollte, spart wertvolle Zeit.
Vor dem Gang zum Makler, sollten sich erste Gedanken gemacht werden über:

• Die Lage der Wohnung: Wie sollen beispielsweise die Verkehrsanbindungen oder Einkaufsmöglichkeiten sein. Sind Schule und Kindergarten in der näheren Umgebung vorhanden oder soll die Traumwohnung eher etwas außerhalb liegen.
• Soll es sich bei der Wohnung um eine Altbau- oder Neubauwohnung handeln?
• Die Größe und die Ausstattung der Wohnung: Bei der Wohnungsgröße sollte ein eventueller Kinderwunsch mit eingeplant werden. Auch welche Grundausstattung, beispielsweise eine Badewanne, ein Balkon oder eine zugehörige Garage, schon vorhanden sein sollten, sind wichtige Punkte, die schon vor der ersten Besichtigung durchdacht sein sollten.
• Wie hoch ist der finanzielle Spielraum beim Wohnungskauf? Hier sollte jedoch zusätzlich mit eingeplant werden, dass zu dem reinem Kaufpreis der Wohnung noch Kosten für einen eventuellen Makler hinzukommen. Auch die regelmäßigen laufenden Kosten dürfen bei der Planung eines Wohnungskaufs nicht außer Acht gelassen werden.
• Soll die Wohnung zusätzlich als Alterswohnsitz genutzt werden, sollte dieses grundsätzlich bedacht werden. Hier solle die Wohnung möglichst barrierefrei und die Entfernung zu Ärzten nicht zu groß sein.

Sind diese Vorbereitungen zum Wohnungskauf abgeschlossen, kann mit der Suche nach der Traumwohnung begonnen werden. Wer hierbei nicht auf einen Makler zurückgreifen möchte, kann hierbei auch auf Angebote der Bank oder auf das Internet oder den Immobilienteil der Zeitung durchforsten.

Welche Kosten entstehen beim Wohnungskauf?

Die Gesamtkosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, überschreiten in der Regel den ursprünglich angegebenen Kaufpreis der Wohnung bei Weitem. Diesem müssen üblicherweise noch die Kosten für einen Makler hinzugerechnet werden, welche mit in die Finanzierung des Wohnungskaufs einfließen.
Die Höhe der Maklergebühren beim Wohnungskauf richtet sich in erster Linie, anders als bei einer Maklerprovision bei Vermietung, nach dem Kaufpreis der Wohnung. Durchschnittlich liegt die Maklerprovision beim Wohnungskauf bei 6 Prozent des Kaufpreises, wobei sich hier Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen teilen können. Hier gibt es ziemlich große regionale Unterschiede. Mehr dazu auch unter: Maklerprovision: Höhe.

Beispiel:

Der Kaufpreis einer 3-Zimmerwohnung in Berlin beträgt 180.000 €.
Der Makler erhebt eine Provision in Höhe von (beispielsweise) 6 %. Die Maklerprovision würde in diesem Fall 10.800 € zzgl. der MwSt. in Höhe von 19% betragen.
Mit Mehrwertsteuer sind es: 180.000 Euro x 6% = 10.800 Euro x 19% MwSt. = 12.852 Euro Provision
Diese 12.852 Euro müssten entweder ganz oder zur Hälfte mit in die Finanzierung aufgenommen werden.
Weiter Kosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, sind die Kosten für einen Notar, ohne den ein Wohnungskauf nicht durchgeführt werden kann. Der Notar übernimmt beim Wohnungskauf unter anderem die Aufgaben, den Kaufvertrag zu erstellen und die Vertragsunterzeichnung zu beurkunden. Die Höhe der Notarkosten, die bei einem Wohnungskauf anfallen, liegen durchschnittlich bei 1,5% des Kaufpreises.

Beispiel:

Der Kaufpreis der 3-Zimmerwohnung in Berlin beträgt 180.000 €.
Die Kosten für den Notar belaufen sich auf 2.700 € (1,5% des Kaufpreises)

Weitere Kosten, die beim Wohnungskauf entstehen

Zusätzlich zu den Notarkosten und den Maklergebühren beim Wohnungskauf müssen noch die regulären Kosten für den Umzug, eine eventuelle Renovierung oder andere Eventualitäten eingeplant werden. Damit diese Kosten realistisch eingeschätzt werden können, ist es sinnvoll im Vorfeld bei mehren Umzugsunternehmen einen Kostenvoranschlag einzuholen oder eine Preisliste anzufordern (mehr unter Umzugskosten).
Weitere Kosten entstehen dem Wohnungseigentümer durch die Versicherungsprämien für eine zusätzliche Gebäudeversicherung und eine eventuelle Rechtsschutzversicherung. Die Kosten hierfür sind je nach Versicherung und Leistung unterschiedlich und es sollten die Angebote unterschiedlicher Versicherungen eingeholt und verglichen werden, um das beste Preis-Leistungsverhältnis zu erhalten.
Soll die gekaufte Wohnung vermietet werden, kommen auf den Eigentümer weitere Kosten und Verpflichtungen zu. Diese sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Zu guter Letzt sollten Rücklagen für anstehende Reparaturen eingeplant werden, die während der nächsten Jahre anstehen könnten. Diese Rücklagen müssen in der Regel auf jeden Fall gezahlt werden, in die gemeinschaftliche Kasse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Rücklagenbildung ist Teil des Hausgeldes.
Nicht alle Kosten können pauschal im Vorfeld berechnet werden, müssen jedoch in die Gesamtfinanzierung eines Wohnungskaufs mit eingeplant werden. Als grobe Faustregel gilt hierbei, dass bei einem Wohnungskauf zum Kaufpreis nochmals 20% des Kaufpreises als Nebenkosten mitfinanziert werden müssen, um möglichst alle durch einen Wohnungskauf entstehenden Kosten abzudecken.
Dies bedeutet bei unserem Beispiel der 3-Zimmerwohnung in Berlin:
Kaufpreis der Wohnung: 180.000 Euro
+ 20% für zusätzliche Kosten: 36.000 Euro
= Gesamtkosten: 216.000 Euro
Zusätzlich zu den einmaligen Kosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, müssen noch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden, deren Höhe sich in der Regel kaum oder nur wenig von der Höhe der Nebenkosten bei einer Mietwohnung unterscheidet.
All diese Kosten sollten bei einem Wohnungskauf und der damit verbundenen Finanzierung berücksichtigt werden. Wer zudem beim Wohnungskauf auf ein vorhandenes Eigenkapital zurückgreifen kann, kann die benötigte Gesamtsumme entsprechend senken.

Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Finanzierung eines Wohnungskaufs erfolgt üblicherweise durch ein Bankdarlehen bei der Hausbank, eines Kreditinstitutes oder durch eine der zahlreichen Bausparkassen.
Die unterschiedlichen Angebote der Geldgebenden Institute unterscheiden sich oftmals besonders in der Höhe der zu zahlenden Zinsen und der Laufzeit.
Ein vorhandenes Eigenkapital hat hierbei in der Regel positiven Einfluss nicht nur auf die Darlehenshöhe, sondern auch auf die Laufzeit, die Darlehenszinsen und die damit verbundene monatliche Tilgungsrate.
Erfolg der Wohnungskauf nicht von vornherein in Zusammenarbeit mit einer speziellen Bank, so sollten auch hier schon im Vorfeld entsprechende Informationen zu den Konditionen der Bank bei der entsprechenden Darlehenshöhe eingeholt werden.
Unter Umständen können auch im Internet vorhandene Vergleichsrechner bei einem Vergleich behilflich sein.

Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf: Hierauf sollte geachtet werden

Vor jedem Wohnungskauf steht die Wohnungsbesichtigung. Wie auch bei einer Besichtigung eine Mietwohnung sollte diese Wohnungsbesichtigung ausführlich erfolgen. Unter Umständen ist auch eine Wohnungsbesichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten empfehlenswert, um die Geräuschentwicklung während des Tages besser beurteilen zu können.
Zusätzlich sollten bei einer Wohnungsbesichtigung, die im Zusammenhang mit einem Wohnungskauf steht folgende Dinge erfragt werden beziehungsweise genau betrachtet werden:

• Das Alter und der Zustand des Hauses. Hier sind besonders auf den Zustand des Daches, der Außenfassade und des Treppenhauses achten. Nicht selten lässt hier das Aussehen darauf schließen, ob in naher Zukunft größere Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten anstehen, an denen sämtliche Eigentümer sich finanziell beteiligen müssen.
• Besonders bei Altbauten ist es unter Umständen empfehlenswert einen unabhängigen Dritten, eventuell sogar einen Sachverständigen, an der Besichtigung teilhaben zu lassen. Er kann am ehesten versteckte Schwachstellen erkennen, welche zu späteren Zusatzkosten führen können.
• Auch die Summe der tatsächlich anfallenden Nebenkosten, inklusive der einzelnen Posten, sollten im Zusammenhang mit der Besichtigung erfragt werden. Letztendlich sind diese ein ständiger Begleiter eines Wohnungseigentümers.

Auch der aktuelle Guthabensstand des Rücklagenkontos sollte erfragt werden. Aus dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft werden anstehende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum gezahlt.
Empfehlenswert ist es zudem, sich vor dem Besichtigungstermin einen kleinen Fragenkatalog zu erstellen, in dem alle persönlich wichtigen Fragen notiert werden. So verringert sich das Risiko, dass während der Besichtigung Fragen vergessen werden. Hier haben wir Gedanken für eine Checkliste beim Wohnungskauf zusammengestellt.

Fazit zum Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf ist keine Entscheidung, die innerhalb weniger Minuten gefällt werden sollte, die sie ist in der Regel eine Entscheidung für viele Jahre, und bringt eine Reihe von finanziellen Verpflichtungen mit sich. Um diese möglichst gering zu halten, ist es ratsam, sich bereits vor dem Wohnungskauf ausreichend zu informieren.
Banken und Bausparkassen sind hier gute Ansprechpartner, die zusätzlich den individuellen finanziellen Spielraum unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse berechnen können.