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Wohnflächenberechnung Terrasse

Ein kühles Bier nach Feierabend, das Grillen mit der Familie am Wochenende, der gemütliche Sonntagsnachmittagskaffee oder das Sonnenbad an einem freien Vormittag – für viele Mieter ist die Terrasse in den schönen Monaten des Jahres Hauptaufenthaltsort Nummer eins!

Der Außenbereich ist fest in die ständige Nutzung miteinbezogen und gehört für viele ganz klar zum Wohnbereich. Zwar liegen die Gestaltungsmöglichkeiten für den Freisitz in den Händen des Mieters, doch ist für die Instandhaltung der Vermieter verantwortlich. Verständlich also, dass auch für den Terrassenbereich Mietkosten anfallen und die Terrasse irgendwie in die Wohnflächenberechnung mit einfließt. Wie genau, erklären wir im Folgenden.

Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?

Je nachdem, wann der Mietvertrag für eine Wohnung geschlossen wurde, gibt es zwei Möglichkeiten, wie die Größe der Terrasse zur Grundfläche der Wohnung gerechnet werden darf:

  • Der Mietvertrag wurde vor dem 01. Januar 2004 geschlossen: Zur Wohnflächenberechnung gilt bis dahin die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (kurz: II. BV). Diese sieht vor, dass Balkone und Dachterrassen bis zu 50% in die Berechnung einfließen dürfen, erwähnt allerdings Terrassen im Speziellen nicht. Das hat dazu geführt, dass Gerichte meist nach dem Ortsüblichkeitskriterium über die Höhe der Berechnung entschieden haben, d.h., wenn es in einem Viertel üblich ist, dass Terrassen nur zu 25 % in die Grundfläche einfließen, hat sich der Vermieter daran zu orientieren und kann nicht 50 % berechnen.
  • Der Mietvertrag wurde ab dem 01. Januar 2004 geschlossen: Nun tritt die Wohnflächenverordnung (kurz: WoFlV) in Kraft. Terrassen werden nun normalerweise zu 25 % in die Grundfläche der Wohnung mit einberechnet. Verfügen sie jedoch über eine besondere Qualität, z.B. Südseite und sehr geräumig, darf der Vermieter wieder bis zu 50 % der Fläche der Terrasse in die Wohnflächenberechnung mit einbeziehen.

Wie viel Miete kostet eine Terrasse?

Verfügt eine Wohnung über eine schöne Südterrasse, die mit Blick auf einen Park liegt, von außen nicht eingesehen werden kann und daher eine große Aufwertung für eine Wohnung darstellt, darf der Vermieter bis zu 50 % der Terrassenfläche in die Wohnflächenberechnung einfließen lassen. Ist die Terrasse 25 qm groß, würde sich die Grundfläche der Wohnung also um 12,5 qm vergrößern.

Damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt, ist es immer ratsam, den Faktor für die Einbeziehung der Terrasse in die Wohnflächenberechnung im Mietvertrag zu vermerken. 12,5 qm x Mietpreis pro Quadratmeter = Kosten der Terrasse.



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13 Antworten auf "Wohnflächenberechnung Terrasse"

  • Franz Bauernhofer
    8. Februar 2012 - 20:26 Antworten

    Wieviel darf eine Genossenschaft für eine nicht überdachte Terrasse verrechnen?
    Die Terrasse ist auf der Südseite.
    Danke für eine Antwort
    mit freundlichen Gruß
    Franz Bauernhofer

    • Dennis Hundt
      9. Februar 2012 - 00:04 Antworten

      Hallo Herr Bauernhofer,

      ob wir über einen privaten Vermieter oder über eine Genossenschaft reden ist vollkommen egal, das nur vorab.

      Wie Sie im Text lesen, kommt es auf den Einzelfall an. Eine Terrasse kann mit 25 bis 50 % in die Wohnfläche einfließen. Mehr kann ich Ihnen leider nicht dazu schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Quaasi
    15. September 2012 - 12:28 Antworten

    Kein Kommentar, eher eine Frage:

    Wie sieht das denn aus, wenn die Terrasse mit festen Pflanzenkübeln versehen ist? Im konkreten Fall ist die sehr große Terrasse mit mindestens 1 Meter breiten Pflanzenkübeln vollständig umrundet. Nach meinem Verständnis verkleinert sich dadurch die die Größe der Terrasse und damit die Mietfläche erheblich? Oder muss ich bei der Berechnung der Größe der Terrasse von den Außenmaßen ausgehen?

    Vielen Dank für eine Antwort,

    Quaasi

    • Dennis Hundt
      15. September 2012 - 15:49 Antworten

      Hallo Quaasi,

      leider kann ich Ihnen keine konkrete Antwort geben. Natürlich nehmen die Pflanzenkübel Platz ein, auf der anderen Seite werten die Pflanzen die Terrasse vielleicht sogar auf. Es kommt sicherlich auf den Einzelfall an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Quaasi
        16. September 2012 - 14:28 Antworten

        Hallo, Herr Hundt.

        Danke erst mal für die schnelle Antwort! Damit hatte ich gar nicht gerechnet – umso erfreulicher!

        In unserem Fall wird die Terrasse ganz bestimmt durch die Pflanzen aufgewertet. Sie verhindern nämlich, dass jemand auf die Terreasse blicken kann, und spenden obendrein noch Schatten.

        Also gehe ich davon aus. dass man in so einem Fall die Verkleinerung der eigentlichen „Nutzfläche“ in Kauf nimmt, da die Vorteile überwiegen? Demzufolge ist wohl auch die Einbeziehung mit 50 Prozent in die Grundfläche nicht zu hoch?

        Viele Grüße

        Quaasi

  • NB
    12. Oktober 2012 - 11:24 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    zu unserem Haus gehört ein Innenhof, eine Holzterasse mit Pergola (direkt vom Haus und über den Innenhof erreichbar, im Erdgeschoss) und ein Garten.

    Dass der Garten nicht zur Wohnfläche gezählt werden darf, ist mir klar.

    Mein Verständnis ist aber, dass ich die Terasse zu 25% zur Wohnfläche zählen darf, richtig?

    Und was ist mit dem Innenhof, darf ich diese wie eine Terasse zählen, oder zählt er wie ein Garten mit?

    Was unterscheidet den Innenhof von der Terasse?

    Danke und besten Gruss,

    NB

    • Dennis Hundt
      12. Oktober 2012 - 16:43 Antworten

      Hallo NB,

      eine Terrasse zählt mit 25 bis 50% zur Wohnfläche, je nach Wertigkeit. Wie ein Innenhof bewertet wird hängt sicherlich von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich halte ich einen normalen Innenhof eher für eine Garten- / Außenfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klessburgerin
    18. Oktober 2012 - 16:56 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Gilt das eigentlich auch für Gemeinschaftsterrassen, die von allen Mietern genutzt werden können? Meine Terrasse hat keinerlei Abgrenzungen zu den Nachbarn, kein Sichtschutz usw. Also eigentlich sind es nur Waschbetonplatten die vor den ebenerdigen Fenstern aller Erdgeschossmietern liegen.

    Danke für eine Antwort

    Klessburgerin

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2012 - 10:31 Antworten

      Hallo Klessburgerin,

      ob es einer besonderen Abgrenzung bedarf kann ich Ihnen nicht sagen – ich denke allerdings nicht. Nicht zuletzt sind die Grenzen auf den Terrassen durch die Wohnungen (Wohnungsbreite) halbwegs definiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaudia P.
    9. Mai 2013 - 18:19 Antworten

    Hallo.

    In meinem Mietvertrag steht nicht vermerkt, das die Terrasse ( in diesem Fall ein etwas größeres gepflastertes Stück vom Gehweg ab ) als Wohnfläche mitgezählt wird. Nun, wo meine Vermieter Stress machen, heißt es, das sie mir diese nach 7 Jahren Wohnzeit mit einbeziehen wollen. Dürfen die das ohne weiteres?

  • Antonia E.
    29. August 2014 - 00:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir sind vor etwa 10 Monaten im Nov. 13 in eine Wohnung (Erstbezug) mit Terasse ( ca. 6, 5 qm) und Garten (ca. 40 qm) eingezogen. Die Quadratmeteranzahl steht nicht im Mietvertrag, sondern nur 3, 5 Zi.. Außerdem ist die Terasse in die Kaltmiete voll eingerechnet.
    Frage 1: Darf die Quadratmeteranzahl im Mietvertag fehlen?
    Frage 2: Kann man gegen die „Falschberechnung“ der Kaltmiete vorgehen?

    Vielen Dank im Voraus.

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