Wie lange sollte eine Hausverwaltung bestellt werden?

Diese Frage stellt sich jede Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn es darum geht einen neuen Hausverwalter zu bestellen oder die Bestellung der derzeitigen Hausverwaltung zu verlängern. Im Wohnungseigentumsgesetz ist geregelt, dass ein Verwalter höchsten für 5 Jahre bestellt werden darf. Wurde das Wohnungseigentum neu begründet, darf sich die Erstbestellung auf höchstens 3 Jahre belaufen. Die Eigentümer sollen hier vor den unschönen „Machenschaften“  einiger Bauträger geschützt werden. Viele Bauträger verwalten Ihre Objekte in der ersten Zeit selbst, bzw. lagern die Verwaltung an „Kooperationsunternehmen“ aus. Hier ist nicht nur die Preisgestaltung fraglich, sondern auch, in wie weit der Hausverwalter die Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger vertreten kann und will. Heiß diskutiert, wenn es zum Beispiel um das Thema Baumängel geht.

Ich habe eine kleine Gegenüberstellung entwickelt in welcher ich die kurze und lange Verwalterbestellung in einigen Ansätzen gegenüberstelle.

Gedankenansätze zur kurzen Verwalterbestellung (z.B. 1 – 2 Jahre):

• Die Eigentümer können die erste Verwaltungsperiode als Testphase betrachten und die Hausverwaltung kennenlernen. Sollten die Bewerbungsunterlagen und die Referenzen der Hausverwaltung nicht das halten, was sie versprochen haben, muss man nicht die vollen 3 oder 5 Jahre mit der Hausverwaltung verbringen.

• Im Gegenzug hat der Hausverwalter durch die kurze Vertragslaufzeit die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft kennen zu lernen und kann vor allem Prüfen, ob er mit dem individuellen Verwaltungsaufwand und dem erzielten Umsatz wirtschaftlich arbeitet. Nicht selten entwickelt sich eine schwierige Hausgemeinschaft zu einem Zuschussobjekt für die Hausverwaltung.

• Die kurze Verwaltungslaufzeit sorgt in der Regel auch dafür, dass der Hausverwalter in seinem Amt stets bemüht bleibt und sich nicht auf einer langen Vertragslaufzeit ausruht.

• Auf der anderen Seite kann die Hausverwaltung bei einer kurzen Laufzeit nicht ihren besten Preis anbieten. Die fixen Einrichtungskosten (Konten etc.), die Einarbeitungszeit und das höhere Unternehmensrisiko durch die kurze Bestellung wirken sich auch auf die Verwaltungskosten aus. Aus der Sicht der Hausverwaltung sieht das so aus: hohes Risiko = hohe Rendite.

Gedankenansätze zur langen Verwalterbestellung (z.B. 3 – 5 Jahre):

• Sollten sich die Erwartungen eines Vertragspartners (Gemeinschaft oder Hausverwaltung) nicht erfüllen, heißt es bei langer Laufzeit Augen zu und durch. Der Hausverwalter muss sich im Zweifel mit einer überaus anstrengenden Wohnungseigentümergemeinschaft auseinander setzen oder die Gemeinschaft ist an eine Hausverwaltung gebunden, mit deren Leistung sie unzufrieden ist.

• Die Motivation der Hausverwaltung könnte nachlassen, weil der 5-Jahresvertrag viel Sicherheit verkörpert und den Hausverwalter im Einzelfall nicht zur Höchstleistung animiert.

• Mit der langen Laufzeit geht die Hausverwaltung weniger Risiko ein und erhält Planungssicherheit was die Unternehmensentwicklung angeht. Im Gegenzug kann die Verwaltung bessere Preise anbieten. Auch hier ist es wie an der Börse, geringeres Risiko = niedrigere Rendite.

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von Dennis Hundt | 0 Kommentare