Verjährungsfrist Nebenkostenabrechnung


Bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es zwischen Mieter und Vermieter immer wieder zu Auseinandersetzungen. Mal herrscht Unstimmigkeit über die umgelegten Positionen der Betriebskosten, dann scheint der errechnete Verbrauch viel zu hoch oder die Mieter sind verstimmt, weil sie aus ihrer Sicht zu lange auf die Nebenkostenabrechnung warten müssen. Doch wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kosten abzurechnen und dem Mieter zukommen zu lassen?

Gibt es eine Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung?

Frist zur Übermittlung der Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich beträgt der Abrechnungszeitraum der Betriebskosten zwölf Monate. Diese müssen nicht genau ein Kalenderjahr umfassen, es wäre z. B. genauso möglich, den Mai als Ausgangsmonat zu nehmen. Wichtig ist nur, dass der genaue Zeitraum in der Abrechnung angegeben wird. Wenn der Vermieter über diesen Zeitraum abgerechnet hat, gilt wiederum eine Frist von zwölf Monaten, bis der Vermieter die Abrechnung an den Mieter übermittelt haben muss. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise im Dezember 2010, ist der Vermieter zu einer Zustellung der Abrechnung bis Dezember 2011 verpflichtet (31.12.11).

Können mögliche Ansprüche des Vermieters verjähren?

Wenn der Vermieter aus ihm vertretbaren Gründen die Jahresfrist zur Abrechnung der Betriebskosten nicht einhält, kann er danach keine eventuell fälligen Nachforderungen an den Mieter geltend machen. Der Rückforderungsanspruch von möglicherweise zu viel geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ist davon allerdings nicht betroffen!

Die Jahresfrist handelt sich also um eine Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters, für ein Guthaben des Mieters ist diese nicht gültig! Auch befreit die Nichteinhaltung der Jahresfrist den Vermieter nicht von der Pflicht, eine nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen. Lediglich sein Anspruch auf die Erstattung zu wenig gezahlter Betriebskosten erlischt dadurch.


Erhält der Mieter die Abrechnung fristgerecht und ist diese sachgemäß ausgeführt (ansonsten kann sie der Mieter ablehnen), müssen darin ermittelte Nachzahlungen vom Mieter bezahlt werden. Die Verjährungsfrist für geforderte Beträge beträgt dann drei Jahre (§ 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist). Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der Vermieter keine Nachforderungen vom Mieter mehr verlangen.

Man muss aber beachten, dass die dreijährige Verjährungsfrist erst mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem die Forderung entstand ist. Beispiel: Der Vermieter sendet dem Mieter im September 2011 ein korrekte Abrechnung zu. Die Verjährungsfrist beginnt am 01.01.2012 und endet am 31.12.2014.



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