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Unterschied von Wohnfläche und Nutzfläche

Oftmals ist in Mietverträgen von Wohnflächen und Nutzflächen die Rede. Doch viele Mieter wissen nicht, worin der Unterschied liegt und was es zu beachten gibt. Zu der Unterscheidung kommt es dadurch, dass ein Wohnhaus zumeist nicht nur aus reiner Wohnfläche besteht, sondern es auch Räume gibt, die zu anderen Zwecken genutzt werden, wie z.B. Keller oder Dachboden.

Was zählt zur Wohnfläche und was zur Nutzfläche?

Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich alle Bereiche, die zu Wohnzwecken genutzt werden können, also alle Zimmer einer Wohnung, Küche und wohnungsinterne Nebenräume wie z.B. eine Speisekammer. Auch ein Balkon oder eine Terrasse kann mit bis zu 50 % ihrer Größe zur Grundfläche der Wohnung hinzugerechnet werden.

Zur Nutzfläche zählen alle flächenmäßigen Anteile eines Hauses, die der Nutzung des Gebäudes im Sinne seiner Zweckbestimmung dienen. Gemäß der DIN 277 gibt es 7 Hauptnutzflächen, die sich in folgende Bereiche gliedern:

  1. Wohnen und Aufenthalt
  2. Büroarbeit
  3. Produktion-, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
  4. Lagern, Verteilen und Verkaufen
  5. Bildung, Unterricht und Kultur
  6. Heilen und Pflegen
  7. Sonstige Nutzflächen

Des Weiteren verfügt ein Haus noch über technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen. Diese werden nicht der Nutzfläche hinzugerechnet. So gehören z.B. ein Kellerraum oder ein Dachboden zur Nutzfläche, nicht aber ein Heizungsraum (weil technische Funktionsfläche) oder ein Treppenhaus (weil Verkehrsfläche).

Wohnfläche vs. Nutzfläche – Auf was noch geachtet werden muss

Die Wohnfläche ist Bestandteil der Nutzfläche eines Gebäudes. Die Berechnung der Grundfläche einer Wohnung ist in der Wohnflächenverordnung geregelt. So dürfen beispielsweise Keller- oder Fahrradräume nicht in die Wohnfläche einberechnet werden. Balkone oder Terrassen dürfen anteilig zwischen normalerweise 25 %, bei besonderer Qualität aber bis maximal 50 % berechnet werden.


Bei der Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss muss man folgendes beachten: Beträgt bei Dachwohnungen die Raumhöhe unter zwei Meter, dürfen die Flächen auch nur anteilig berechnet werden: bei einer Höhe zwischen 1 m und 2 m zu 50 %, alles, was unter einem Meter liegt, darf gar nicht zur Grundfläche der Wohnung gezählt werden.



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19 Antworten auf "Unterschied von Wohnfläche und Nutzfläche"

  • Christina
    26. Januar 2012 - 14:07 Antworten

    Ich möchte mir eine Eigentumswohnung zulegen und habe auch etwas passendes gefunden. In der Anzeige steht. Wohnung mit 64m² und Nutzfläche ca. 70 m². Ich bin hingefahren und habe mir die Wohnung angeschaut. Dabei kam heraus das die angegeben Nutzfläche eine Garage und zwei Kellerräume in eine 2. abgeschlossene Wohnung umgewandelt wurde. Man sagte mir ich könnte diese ohne weiteres Vermieten. Wie sieht das rechtlich aus, bekomme ich Probleme mit dem Bauamt oder ähnliches ?

    Es wäre sehr nett wenn sie mir einen Rat geben könnten.

    Mit freundlichen Grüßen
    Christina

    • Dennis Hundt
      26. Januar 2012 - 14:15 Antworten

      Hallo Christina,

      leider kann ich Ihnen keinen wirklich Tipp geben. Sie können sich die mündlichen Zusagen schriftlich oder sogar im notariellen Kaufvertrag zusichern lassen. Oder Sie könnten selbst beim Bauamt nachfragen um auf Nummer sicher zu gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christina
    26. Januar 2012 - 17:23 Antworten

    Dankeschön für die schnelle Antwort, ich werde dort mal nachfragen.

  • Peter Kowalski
    3. Juli 2012 - 20:58 Antworten

    Hallo!

    Ich bin gerade dabei eine Wohnung zu mieten und habe dabei mit dem Vermieter eine Kaltmiete von 13 Euro/qm2 ausgemacht. Meine Frage ist nun, ob sich die vereinbarte Quadratmetermiete auf die Nutzfläche (in meinem Fall 76qm2) oder die Wohnfläche (66qm2) bezieht, da sich so erheblich Unterschiede in der Kaltmiete (988 euro vs. 858 euro) ergeben würde – konkret wurde hier nichts mit dem Vermieter vereinbart, mich interessiert nun eure Expertenmeinung.

    Vielen dank!
    Peter

    • Dennis Hundt
      4. Juli 2012 - 10:39 Antworten

      Hallo Peter,

      ich würde stark von der Wohnfläche ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole
    26. Juli 2012 - 11:18 Antworten

    Hallo, wir leben in einem 3-Parteien Haus, alle Wohnungen werden von Eigentümern bewohnt. Eine Partei hat ihren Kellerraum zum Wohnraum für den Sohn umgebaut. Zählt dieser Raum jetzt als Wohnraum (welche Bedingungen gelten hier) und wie wirkt sich das ggf. auf das Verhältnis der Miteigentumsanteile aus (wir bezahlen etliche anfallende Kosten nach den Miteigentumsanteilen).
    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      26. Juli 2012 - 13:03 Antworten

      Hallo Nicole,

      ich sehe das Grundproblem im Ausbau des Kellers. Das ist natürlich nicht möglich. Ein Keller ist ein Lagerraum, ein Keller halt und nicht zu Wohnzwecken bestimmt. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte hier genügen, um zu sehen, das die Nutzung als Wohnraum nicht vorgesehen ist.

      Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung geregelt / vergeben und werden durch die Nutzung als Wohnraum nicht verändert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    21. April 2013 - 12:16 Antworten

    Hallo,

    ich habe mir eine Eigentumswohnung gekauft. Bei der Abnahme stellte sich heraus, dass entlang einer Wand meines Kellerraums mehrere Abwasserrohre montiert wurden, welche auf einer Höhe von 30cm bis 80cm zum Teil mehr als 50 cm in den Raum ragen. Ich kann somit eine komplette Seite des Raums nicht nutzen und der Flächenverlust der Nutzfläche liegt im zweistelligen Prozentbereich (rein auf die Nutzfläche bezogen).

    Der Bauträger bezieht sich nun auf eine Klausel des Kaufvertrags („Abweichungen der Wohn- bzw. Nutzfläche bis 2% gelten als nicht wertmindernd“…). Er zählt die Wohn- und die Nutzfläche zusammen und berechnet dann auf diese Gesamtfläche den Verlust. Nach dieser Rechnung liegt der Verlust natürlich unter 2%.

    Wer hat nun Recht? Wird Wohn- und Nutzfläche immer zusammen gerechnet? Generell ist die Nutzbarkeit meines Kellerraums aus meiner Sicht nicht mehr gegeben: 1.) auf Grund des Flächenverlusts und 2.) auf Grund der in keinster Weise nutzbaren Wand.

    Vielen Dank & Grüße,

    Martin

  • Ilona
    15. Juli 2013 - 16:33 Antworten

    Hallo Dennis,

    was ist bei einer Flächenermittlung die Grundfläche einer Kellertreppe. Ist das eine Verkehrsfläche oder technische Fläche oder …?

    Freundliche Grüße
    Ilona

  • Thorsten
    23. Februar 2015 - 21:18 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Wir wohnen in einem 6 Parteienhaus. Alle zur Miete. Eine Mietpartei hat ein Verwandschaftsverhältnis zur Vermieterin und hat im Keller einen 27m2 großen Trockenraum zu einem Wohnraum umgebaut und zahlt dafür angeblich Miete. Es sind 2 Heizkörper vorhanden, ebenso Stromanschluss. Der Raum ist mit Teppich ausgelegt, Fernseher,PC und Sofa ausgestattet. Diese Mieter halten sich sehr oft dort auf und die Heizung läuft im Winterhalbjahr auf vollen Touren.
    Dies geht schon seit 3 Jahren so. Wir haben die Vermieterin auf die fehlenden Ablesevorrichtungen für die Heizungen in dem Raum hingewiesen und möchten auch den Raum bei den kalten Nebenkosten berücksichtigt wissen. Der Kellerraum ist nicht von der Wohnung aus erreichbar, keine 2,40 Meter Deckenhöhe und 2 kleine Kellerfenster.
    Würden die 27 Quadratmeter in allen Bereichen der Nebenkosten berücksichtigt, ergibt sich für jede andere Wohnung eine Ersparnis von ca. 50€ .
    Die Vermieterin weigert sich aber und beruft sich darauf,dass Kellerräume nicht umlagefähig sind.
    Ist sie im Recht ? Das ist doch nicht gerecht ! Oder diese Mietpartei muss diesen Raum wieder räumen . Vielen Dank für einen Kommentar und beste Grüße.

    • Dennis Hundt
      24. Februar 2015 - 11:56 Antworten

      Hallo Thorsten,

      selbstverständlich muss der Verbrauch (und auch die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten) erfasst werden und darf nicht zu Lasten der anderen Mieter gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • MvB
    19. August 2015 - 15:07 Antworten

    Gibt es zur Benutzung von ausgewiesener Nutzfläche innerhalb einer WHG bestimmte Tätigkeiten die dort nicht zulässig sind?
    Bsplw. spezielle oder allgemeine Tätigkeiten, Übernachtung etc?

    Hintergrund meiner Frage: Wir bewohnen eine WHG im DG mit Wohn- und Nutzungsfläche ( NF isoliert, mit Heizungen, Satelittenanschluss, Steckdosen etc) und wollten diesem ggf als Schlafraum nutzen. Wäre das rechtlich einwandfrei möglich?

    Danke für eine Rückmeldung.
    MvB

    • Dennis Hundt
      20. August 2015 - 12:55 Antworten

      Hallo MvB,

      leider wird Ihnen niemand die genauen Nutzungsmöglichkeiten erklären können, ohne alle Details vor Ort zu kennen. Wenn Sie die Frage abschließend klären wollen, rate ich zu einer rechtlichen Beratung oder im ersten Schritt, die Frage an Ihre Hausverwaltung zu richten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marlene Kleppe
    15. Juli 2016 - 09:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe ein Zimmer(kleine Küche, DuscheWc, großes Wohnschlafzimmer) 49 qm vermietet. Dieses Zimmer ist verbunden mit einem Durchgangsraum durch zwei Türen zu den zur gesamten großen Wohnung liegenden Räumen. Die Zugangstür zur gesamten Wohnung ist verschlossen.Es ist insgesamt eine 110 qm große Wohnung. Nunhat der Vermieter den Durchgangsraum für sich ohne mein Einverständnis den Durchgangsraum von 3×2 m als sein Schlafzimmer belegt. In diesem Raum befindet sich die komplette Strom-bzw.Hauptzähleranlage des EWF. Dort ist kein Fenster. Der Raum sollte vom Voreigentümer als Treppenraum genutzt werden. Der Raum ist zugemüllt und zum Zählerkasten müsste das EWF aufs Bett steigen.
    Was kann ich tun.

  • Anne Kraus
    22. August 2016 - 01:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bewohne eine Mietwohnung, bei der ein Kellerabteil sowie ein Dachbodenabteil als Nutzfläche inklusive ist. Ich plane nun, das Dachbodenabteil als Rückzugsraum etwas herzurichten, damit ich mich immer mal wieder für ein paar Stunden dort aufhalten kann.

    Dabei würden keine baulichen Veränderungen entstehen, sondern lediglich ein paar Möbel eingestellt und die Holzgittertür mit einer Spanholzplatte verdeckt werden. Ist dies rechtlich zulässig oder könnte ich Probleme mit den Vermietern bekommen?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      22. August 2016 - 13:21 Antworten

      Hallo Anne,

      eine Keller ist ein Keller und ein Abstellraum ein Abstellraum. Wenn Sie ein „zweites Wohnzimmer“ einrichten wollen, scheinen beide Orte dafür ungeeignet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Merlind Kania
    14. Oktober 2016 - 21:46 Antworten

    Guten Tag,

    wir wohnen in einer Wohnung, die weder Keller noch Dachboden hat. Zur Wohnung gehört ein sogenannter Hauswirtschaftsraum. Der auch wirklich zu nichts anderem zu nutzen ist. Es gibt keine Fenster, keine Heizung und hier befindet sich der Waschmaschinenanschluss.
    Nun soll unsere Wohnung neu vermessen werden. Zählt dieser Raum zur Wohnfläche hinzu?

    Vielen Dank für die Antwort.

  • Sonja Hader
    24. Oktober 2016 - 19:37 Antworten

    Wir bewohnen eine 107 qm Wohnung in einem 2-Fam-Haus. Der Vermieter wohnt im EG mit komplettem Keller, wobei ein Kellerraum vom Sohn bewohnt wird. Wir nutzen einen Teil des Dachgeschosses als Abstellraum dafür. Der Vermieter möchte NK wie Versicherungen und Grundsteuer mit 50 % auf uns umlegen. Ist das korrekt? Die reine Wohnfläche ist bis auf das vom Vermieter (Sohn) zusätzlich genutzte Kellerzimmer identisch.
    Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

  • Richard Lacher
    1. Dezember 2016 - 19:47 Antworten

    Wir haben ein Arbeitszimmer im Keller, das wir steuerlich absetzen. Wir sind beide Lehrer.
    Gehört das Arbeitszimmer zur Wohnfläche. Wir müssen diese wegen Einheitswertverfahren angeben.

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