Viele sehen die Investition in eine Immobile als lohnenswerte Geldanlage und gleichzeitige Einnahmequelle, wenn man sie teilweise oder ganz vermietet. Doch eine Immobilie verursacht auch Kosten, und der Staat hält ebenfalls die Hand auf – Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Damit von den Miteinnahmen möglichst viel übrig bleibt, sollten Vermieter daher die Werbungskosten vollausschöpfen. Damit lässt sich die effektive Mietrendite entsprechend steigern.
Vermieter dürfen Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, als Werbungskosten von den Steuern auf Mieteinnahmen absetzen. Dieser Artikel erklärt Ihnen, welche Kosten zu den Werbungskosten gehören und wie sie mit diesen gezielt Ihre Steuerlast reduzieren.

Was sind Werbungskosten?

Generell können Vermieter alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten in Anlage V der Steuererklärung angeben.
Hierzu gehören beispielsweise:

  • Abschreibungen
  • Grundsteuer (siehe auch Artikel zur Berechnung der Grundsteuer)
  • Finanzierungskosten wie Kreditzinsen
  • Instandhaltungskosten
  • Gebühren für Kaminkehrer, Abfallbeseitigung, Straßenreinigung etc.
  • Versicherungsbeiträge für Sach- und Haftpflichtversicherung etc.
  • Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Gartenpflege
  • Aufzug
  • Verwaltungskosten.

Doch nicht alle dieser Aufwendungen sind sofort und vollumfänglich von der Steuer absetzbar.

Anschaffungs- und Herstellungskosten als Abschreibungen ansetzen

Eine vermietete Immobilie können Sie als Vermieter über die Dauer der Nutzung abschreiben. Hierfür können Sie pro Jahr 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten ansetzen. Allerdings nur die Kosten für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Es ist daher geschickt, im notariellen Kaufvertrag anzugeben, welcher Anteil der Gesamtkosten auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Das Finanzamt akzeptiert diese Werte meist ohne weitere Prüfung.
Wenn Sie schon beim Immobilienkauf wissen, dass Sie später vermieten wollen, können Sie fast alle Kosten, die durch die Anschaffung entstehen, absetzen. Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie sind das auch Kosten, die Ihnen durch die Suche nach einem passenden Objekt entstehen. Beispielsweise, wenn Sie einen Makler beauftragen. Darüber hinaus gehören auch das Notarhonorar, die Grunderwerbssteuer und die Gebühren für den Grundbucheintrag zu den Anschaffungskosten. Sie können diese wie den Kaufpreis über die Nutzungsdauer mit 2 Prozent pro Jahr abschreiben. Solche sukzessiven Abschreibungen berechnen Sie am sichersten mit einer eigens dafür ausgelegten Steuersoftware. Produkte wie etwa der „Taxman für Vermieter“ (Lexware) helfen bei der ordnungsgemäßen und digitalisierten Anmeldung der abzugsfähigen Kosten in der Steuererklärung.

Instandhaltungskosten: Der feine Unterschied zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen

Auch Instandhaltungskosten können Sie als Werbungskosten angeben. Hierbei müssen Sie jedoch zwischen Kosten, die Sie sofort und vollständig geltend machen können, und Kosten, die Sie auf mehrere Jahre verteilen müssen, unterscheiden. Aufwendungen für Instandhaltungsarbeiten, die den Standard oder die Nutzfläche nicht erhöhen, sind sofort absetzbar. Man bezeichnet diese Kosten dann als Erhaltungsaufwendungen. Sie können die Kosten aber auch auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn Sie in kommenden Jahren ein hohes Einkommen erwarten. Die Instandhaltungskosten drücken dann die Steuerlast gleich in mehreren Jahren.
Keine Möglichkeit, Instandhaltungskosten sofort und vollumfänglich abzusetzen, haben Sie bei Aufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf entstehen und mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten betragen. Aufgrund der zeitlichen Nähe zum Kauf sieht sie der Staat als anschaffungsnahe Herstellungskosten an. Sie müssen diese Kosten dann ebenfalls mit 2 Prozent über 50 Jahre abschreiben.

Vollumfänglich absetzbare Werbungskosten

Neben den Anschaffungs- und Herstellungskosten, die Sie eben nur mit einem jährlichen Anteil über die Nutzungsdauer abschreiben dürfen, gibt es Aufwendungen, die Sie sofort in vollem Umfang absetzen können. Hierzu gehören jährlich anfallende Kosten wie die Grundsteuer oder auch eventuelle Mitgliedsbeiträge für Vereine für Haus- und Grundbesitzer. Eine dortige Mitgliedschaft ist auch deshalb empfehlenswert, weil das Serviceportfolio aktuelle Steuerspartipps meist beinhaltet.
Gleichfalls sofort und vollumfänglich absetzbar sind Kosten, die durch die kontinuierliche Pflege durch einen Gärtner entstehen. Jedoch nur, wenn Sie als Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnen. In diesem Fall rechnet das Finanzamt Ihnen nicht den vollen Umfang der Pflegekosten an. Alle kommunalen Gebühren können Sie ebenfalls komplett und sofort absetzen. Dazu zählen die Kosten für die wöchentliche Müllabfuhr und den jährlich antretenden Kaminkehrer, sowie Kanalreinigungen – sofern sie nötig sein sollten.

Werbungskosten, an die Sie vermutlich nicht denken

Dass Instandhaltungskosten oder auch Abschreibungen zu den Werbungskosten zählen, die Vermieter bei der Steuererklärung angeben können, ist in der Regel bekannt. Weniger bekannt ist hingegen, dass Vermieter auch Aufwendungen für Verwaltung und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen können. Ihren Computer dürfen Sie anteilig abschreiben, wenn Sie ihn für die Immobilienverwaltung, beispielsweise bei der Nutzung einer Steuersoftware, verwenden. Bürokosten für Telefon, Porto, Software oder Bürobedarf sogar komplett. Achten Sie aber auf mögliche Überschneidungen, falls Sie zusätzlich noch eine Hausverwaltung beauftragen und deren Rechnungen ebenfalls absetzen möchten.
Haushaltsnahe Dienstleistungen, die Sie in der Steuererklärung angeben können, sind zum Beispiel Aufwendungen für Hausarbeiten wie Putzen oder Kochen. Wenn Sie eine Reinigungskraft beschäftigen, welche die Hausordnung übernimmt, können Sie diese von der Steuer absetzen. Wichtig dabei ist, dass Sie die Reinigungskraft offiziell melden und einen Beleg für die Lohnzahlung einreichen. Eine Bezahlung der Reinigungskraft in bar ist demnach nicht möglich.
Ein letzter Tipp:
Selbst wenn Sie Ihre Immobilie noch nicht vermietet haben, können Sie bereits Werbungkosten absetzen. Die Absicht, zu vermieten, muss jedoch klar sein, beispielsweise durch eine Zeitungsannonce oder einen Maklervertrag. Die Kosten für die Zeitungsannonce können Sie dann ebenfalls als Werbungskosten angeben.

Mit Werbungskosten mindern Sie Ihre Steuerlast

Vermieter können eine ganze Reihe an Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. An einige davon wie die Kosten für eine Zeitungsannonce oder das Gehalt der Putzfrau denkt man bei der Erstellung der Steuererklärung sicher nicht sofort. Sie sollten jedoch auch alle Werbungskosten, die Sie angeben können, tatsächlich in der Steuererklärung angeben. Auch wenn es nicht immer große Beträge sind, die der Fiskus anrechnet, mindern sie in Summe erheblich die Steuerlast. Sie müssen nur darauf achten, dass Sie die Aufwendungen richtig ansetzen. Besonders auf die Unterscheidung zwischen sofort und vollumfänglich absetzbare Kosten und Kosten, die Sie auf mehrere Jahre verteilen müssen, ist zu achten.
Hinweis: Dieser Artikel soll und darf keine Steuerberatung ersetzen. Bitte wenden Sie sich zu konkreten Fragen eines Einzelfalls an einen qualifizierten Steuerberater.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

3 Gedanken zu „Steuertipps für Vermieter – Mit Werbungskosten effektiv Steuern sparen“

  1. Unklar bleibt mir in dem Beitrag, wie die Gerichtskosten z.B. zur Durchsetzung eines Mieterhöhungsverlangen zu betrachten sind. Sind es Werbungskosten aus Vermietung oder Sonderausgaben?

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  2. In keiner Erklärung finde ich die Aussage ob bei der Anlage V die in Ziffer 13 als Einnahmen angegebenen umlagefähigen Betriebskosten in Zeile 21 als Einnahme berücksichtigt werden. Es sind ja praktisch keine Einnahmen sondern Kosten

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