Steuern sparen mit einer Eigentumswohnung – Wie Eigentümer profitieren

Eigentümer von Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren in vielen Gegenden Deutschlands von einer enormen Wertsteigerung profitieren können. Neben dem Gedanken, sein Geld in vermeintliche Sicherheit zu bringen und in „Beton-Gold“ zu investieren, ist der Blick oft auch auf mögliche Steuervorteile von Immobilien gerichtet.
In diesem Artikel möchte ich die vier Kernbereiche der Immobilie aufzeigen, mit denen Eigentümer von Eigentumswohnungen steuerliche Entlastung generieren können.
Ich bin kein Steuerberater und berichte hier zum Teil aus eigenen Erfahrungen. Jede Situation muss individuell eingeschätzt werden und daher rate ich immer dazu, seinen Steuerberater oder einen Lohnsteuerhilfeverein zu konsultieren.
Zudem sei gesagt, dass ich niemals (wirklich niemals) eine Immobilie aus steuerlichen Gründen kaufen würde. Eine vermietete Eigentumswohnung ist eine Geldanlage, die dem Eigentümer einen zusätzlichen monatlichen Betrag X einbringen soll. Alle Steuervorteile können im besten Fall als Zubrot betrachtet werden. Rechnen sollten potenzielle Käufer nie mit Steuerersparnissen. Gesetze können sich ändern und zudem hängen Steuervorteile immer mit dem persönlichen Einkommen – oder anders ausgedrückt: mit einem hohen Steuersatz – zusammen.

1. Abschreibung der Eigentumswohnung

Immobilien verlieren Jahr für Jahr an Wert. So sieht es zumindest das Finanzamt. Deshalb kann die jährliche Wertminderung steuerlich geltend gemacht werden. Je nach Baujahr können zwei bis zweieinhalb Prozent jährlich abgeschrieben werden (https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnimmobilie#Steuerfragen).
Hierbei geht das Finanzamt jedoch nur auf den Teil des Kaufpreises ein, der auf das Gebäude entfällt. Das heißt, bei 100.000 € Kaufpreis und einer Aufteilung von 30% Bodenwert und 70% Gebäudewert können 2,00% bzw. 2,50% Prozent vom Gebäudewert – also von 70.000 € – abgeschrieben werden. Zwei Prozent von 70.000 sind beispielsweise 1.400 €. Diese 1.400 € können Jahr für Jahr als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Auf dem Papier verliert die Immobilie also jedes Jahr an Wert. Die Realität sieht bei der heutigen Marktlage anders aus, denn die Entwicklung ist genau gegenteilig – die Immobilien steigen im Wert. Dennoch, von der Möglichkeit der Abschreibung profitieren die Eigentümer. Es entstehen (fiktive) Kosten, die bei einer positiven Marktentwicklung nicht anfallen.

2. Instandhaltung (und instandhaltungsnaher Erhaltungsaufwand)

Instandhaltungskosten kann der Vermieter als Werbungskosten ansetzen. Es gibt einige steuerliche Einschränkungen. Zum Beispiel kann man nicht ein abrissreifes Haus sanieren, die Arbeiten als Instandhaltung deklarieren und somit als Werbungskosten absetzen. Das funktioniert nicht. Da schiebt das Finanzamt dem Eigentümer einen Riegel vor.
Was hingegen geht, ist die steuerliche Absetzung von „normalen“ Instandhaltungen, wie die Renovierung eines Badezimmers, die malermäßige Instandhaltung der Eigentumswohnung, das Verlegen eines neuen Bodens oder z.B. die Erneuerung der Elektrik.
Das sind alles Punkte, die als Instandhaltung anzusehen sind und folglich auch von der Steuer abgesetzt werden können. Ganz wichtig: die Kosten dürfen in dem Jahr abgesetzt werden, in dem die Rechnung bezahlt wird. Der Eigentümer investiert wert- und mietsteigernd in sein Eigentum und das Finanzamt unterstützt ihn dabei. Ein gutes Geschäft für den Eigentümer.
Es gibt allerdings eine große Einschränkung: Instandhaltungskosten dürfen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie nicht größer ausfallen als 15% des Gebäudewertes. Das bedeutet, wenn sehr große Instandhaltungen diese Grenze sprengen, hat der Eigentümer ein (Steuer)Problem. Denn die Kosten der Instandhaltung werden in diesem Fall dem Anschaffungswert hinzugerechnet und müssen über 50 Jahre mit 2 Prozent oder bei 2,50% Afa über 40 Jahre abgeschrieben werden. Diese Grenze sollten Eigentümer von Eigentumswohnungen also dringend beachten, um nicht in die Falle zu laufen, diese Kosten abschreiben zu müssen.
Detailinformation, zum Absetzen von Renovierungskosten bei einer vermietete Eigentumswohnung finden Sie in diesem Artikel des „Lohnsteuerhilfeverein
 Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V.“ https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/renovierungskosten-fuer-vermietete-immobilien-absetzen.html 

3. Zinsen für ein Darlehen

Die Kosten für den Zins, den der Eigentümer einer Eigentumswohnung für eine mögliche Finanzierung an die Bank zahlt, können als Werbungskosten angesetzt werden.
Das heißt, bei einem Spitzensteuersatz von 42 % beteiligt sich das Finanzamt zu genau diesem Teil, nämlich mit 42% an den Zinsaufwendungen. Ein Beispiel: Der Eigentümer zahlt für eine 100.000 € Finanzierung 2% Zinsen – also 2.000 € im Jahr. Dann beteiligt sich das Finanzamt mit 42%, was dem persönlichen Steuersatz entspricht. In Euro beträgt die Höhe der Steuererstattung 840,00 Euro.
Man sieht also, den Großteil der Zinsaufwendungen zahlt der Eigentümer trotzdem selbst, nämlich im Falle vom Spitzensteuersatz von 42% verbleiben 58% der Zinskosten beim Eigentümer.

4. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Der steuerfreie Verkauf einer Immobilie nach 10 Jahren ist m.E. der größte Hebel für einen Steuervorteil. Nehmen wir an, die 100.0000 Euro teure Eigentumswohnung ist in den vergangenen zehn Jahren um 20.000 € im Wert gestiegen, dann sind diese 20.000 € Mehrerlös nicht zu versteuern nach der 10-jährigen Haltefrist. Im Spitzensteuersatz spart der Eigentümer über 8.000 Euro Steuern.
Deshalb richten viele Vermieter von Eigentumswohnungen ihre Finanzierung auf 10 Jahre aus, rechnen mit einer Wertsteigerung und dementsprechend mit einem steuerfreien Verkauf.
Ich persönlich, der Immobilien als eine langfristige Einnahmequelle ansieht, bin davon kein allzu großer Freund. Denn nach den 10 Jahren bewege ich mich mit meinem Kapital wieder auf dem Immobilienmarkt, der sich verteuert hat, muss nach neuen Anlagemöglichkeiten suchen, um mein Kapital unterzubringen. Mein Ansatz ist dabei, dass der Großteil des eingebrachten Kapitals aus Eigenkapital stammt, nicht zu 80 oder 90% finanziert und in den zehn Jahren kaum getilgt wird.
Der Hebel ist natürlich bei einer großen Finanzierung und wenig Eigenkapital extrem groß. Ein großer Hebel bedeutet aber auch hohe Schulden und großes Risiko.

Denn auch beim Immobilienboom gilt: Hohe Rendite = hohes Risiko. Niedrige Rendite = niedriges Risiko.

Mein Tipp zum Schluss:
Eigentümer müssen bedenken, dass jeder Euro, der nach Abzug aller Werbungskosten von der Miete übrig bleibt, dem persönlichen Steuersatz unterliegt. Von einer gewinnbringenden Immobilie möchte das Finanzamt also seinen Teil abhaben.
Zur ehrlichen Betrachtung gehört ebenso, dass eine Kapitalanlage (Aktienfond, Riesterrente, Eigentumswohnung oder was auch immer) gewinnbringend wirtschaften muss. Ich persönlich teile daher lieber meine Gewinne und weniger gerne meine Verluste mit dem Finanzamt.
Abschließende Hinweise: Denkmalschutz-Immobilien, Absetzen von Fahrt-, Bank-, Verwaltungskosten etc. habe ich im Artikel bewusst außen vor gelassen. In diesem Artikel sollte es um einen groben Überblick zu den 4 großen Steuerstellschrauben gehen. Die Beispiele sind entsprechend vereinfacht.
Zum großen Thema Werbungskosten finden Sie hier einen weiteren Artikel: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/steuertipps-fuer-vermieter-mit-werbungskosten-effektiv-steuern-sparen/