Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht – beispielsweise des Gartens oder eines PKW-Stellplatzes – kann nur in Verbindung mit dem Wohneigentum innerhalb der Teilungserklärung eingeräumt werden.
Für welche Bereiche einer Immobilie kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden?
Eine Immobilie, wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, mit mehren Eigentümern ist unterteilt in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum umfasst hierbei alle Bereiche des Gebäudes und des angrenzenden Grundstücks, für die alle Eigentümer gleichermaßen verantwortlich sind.
In der Regel werden Sondernutzungsrechte für bestimmte Bereiche bereits innerhalb der Teilungserklärung festgelegt. So werden beispielsweise bei der Begründung des Wohneigentums auch gleichzeitig die Sondernutzungsrechte für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums festgelegt, bei denen eine Begründung von Sondereigentum nicht ermöglicht werden kann.
Denn für die Begründung von Sondereigentum müssen gewisse Voraussetzungen vorliegen (z.B. ein abgeschlossener Raum) – hier geht es zu einem umfassenden Artikel zum Sondereigentum.
Üblicherweise wird ein Sondernutzungsrecht für Teile des gemeinschaftlichen Gartens oder Terrasse, der Nutzung von Pkw-Stellplätzen oder Teilen des Dachbodens / Speichers erteilt. Durch Erteilung des Sondernutzungsrechts gehen auch sämtliche für die Instandhaltung entstehenden Kosten für den entsprechenden Bereich auf den Eigentümer (Nutzungsberechtigten) über. Wird die Eigentumswohnung vermietet, so sind die Sondernutzungsrechte in aller Regel auch Bestandteil des Mietvertrages. So wird z.B. eine Terrasse mit Sondernutzungsrecht für den Eigentümer auch an den Mieter weiter vermietet.
Was muss in Verbindung mit dem Sondernutzungsrecht beachtet werden?
Nutzung
Auch wenn ein eingeräumtes und innerhalb der Teilungserklärung festgelegtes Sondernutzungsrecht besteht, so kann der Wohnungseigentümer frei über diesen Bereich verfügen. So ist es beispielsweise zulässig den Speicher als Hobbyraum oder Werkstatt zu nutzen, solange keine baulichen Veränderungen durchgeführt werden und keine expliziete Nutzung in der Teilungserklärung festgelegt wurde.
Veränderung
Der Einbau jedoch eines Fensters oder die Durchführung eines Deckendurchbruchs der darunter liegenden (eigenen) Wohnung können jedoch nur dann ohne gesonderte Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgen, wenn dieses keine nachteiligen Veränderungen für diese zur Folge hat. Hier sollte stets die Rechtsprechung beachtet werden.
Gestaltung
Dieses gilt auch für den Bereich des Gartens, für den ein Sondernutzungsrecht besteht. Hier darf der Eigentümer frei über die Nutzung und Gestaltung entscheiden, sofern keine Beeinträchtigungen für andere entstehen. Das Pflanzen von Bäumen oder das Erreichten beispielsweise eines Schuppens muss von den anderen Eigentümern genehmigt werden.
Verkauf
Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, so gehören die eingetragenen Bereiche fest zum Wohneigentum und können von diesem nicht getrennt werden. Somit werden sie bei einem Verkauf der Wohnung automatisch mit verkauft. Werden diese Bereiche jedoch vom neuen Eigentümer nicht benötigt, hat er das Recht diese zu vermieten.
- Teilungserklärung ändern
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
- Wohnungsverkauf: Ablauf
- Suche Hausverwaltung – Darauf müssen Sie unbedingt achten!
Helfrich Lothar
Ich habe eine Wohnung in einer WEG, dazu gehört auch ein KFZ-Stellplatz den ich absolut nicht nutzen kann, wegen der Breite. Das Grundstück ist dort ca. 3,30 m breit und es sind in diesem Bereich 2 KFZ Stellplätze nebeneinander eingetragen. Kann ich von der WEG verlangen mir einen KFZ-Stellplatz einzuräumen den ich auch nutzen kann, und die Teilungserklärung dementsprechend zu ändern, wenn auch alle Eigentümer nicht zustimmen.
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Helfrich,
danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich hier keine rechtsverbindliche Auskunft geben. Ich kenne leider die genauen Gegebenheiten vor Ort nicht.
Nur so viel von meiner Seite: An Stelle der WEG würde ich mich darauf berufen, dass Sie als Eigentümer die Wohnung, samt Sondernutzungsrecht für den Stellplatz, so erworben haben wie sich die Situation heute darstellt. Das heißt, Sie kannten die aktuelle Situation bereits vor dem Kauf und haben sich meiner Meinung nach damit einverstanden erklärt. Aber wie gesagt, dass ist meine subjektive Einschätzung ohne die Sachlage vor Ort zu kennen. Ich hoffe ich konnte dennoch helfen.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Rohleder, Siegfried
Guten Tag,
für unsere Eigentumswohnung (zur Zeit noch im Bau) haben wir für die Terrasse ca. 9m² Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung. Das Eigentum befindet sich jedoch noch in Hand des Bauträgers.
Wir möchten auf der Terrasse einen kalten Wintergarten errichten lassen. Der Bauträger würde dies genehmigen. Jedoch soll die Teilungserklärung mit Nachtrag versehen werden. Wir sind noch keine Eigentümer. Ist trotzdem die Zustimmung Dritter erforderlich?
Vielen Dank.
MfG
Siegfried Rohleder
Dennis Hundt
Hallo Herr Rohleder,
danke für Ihren Kommentar. Ich gehe davon aus, dass diese Änderung auf jeden Fall in die Teilungserklärung aufgenommen werden muss. Diese kann jedoch nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Wenn aktuell nur der Bauträger Eigentümer aller Wohnungen ist, ist die Änderung sicher nicht sehr aufwendig. Sollten hingegen schon andere Wohnungen verkauft sein, so müssen in meinen Augen auch diese Eigentümer der Änderung zustimmen.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hennes Erwin
Kann die Hausverwaltung eines MFH einen als Sondernutzungsrecht zugewiesenen Kfz.-Stellplatz ohne angabe von Gründen kündigen?
Dennis Hundt
Hallo Herr Hennes,
ohne umfassende Informationen kann ich hier leider nicht viel schreiben. Als Eigentümer ist das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt, hier kann die Hausverwaltung nicht einfach etwas ändern. Wenn Sie Mieter sind, würde ich in den Mietvertrag schauen, ob Sie den Stellplatz gemietet haben und wenn ja, wie der Mietvertrag über den Stellplatz aufgelöst werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Heller
Hallo,
ich habe mir im Dezember 2011 eine ETW mit einem Sondernutzungsrecht für eine kleine Gartenfläche gekauft und möchte diese jetzt umgestalten. Bisher war dieses Stück durch den Vorbesitzer durch einen kleinen Holzzaun eingeschlossen. Diese Einzäunung hat schon damals zwischen den Eigentümern einen Streit vor Gericht erzeugt, mit der richterlichen Entscheidung das der Zaun stehen bleiben darf, aber vom Vorbesitzer regelmäßig gepflegt werden muss. Ich würde den Zaun jetzt gerne entfernen und mit einer 9 m langen Sichtschutzbepflanzung zum Gemeinschaftsweg (Hauseingang) gestalten, um etwas Privatsphäre zu haben. Leider haben mir 2 der 6 Miteigentümer nicht ihr Einverständnis gegeben.
Meine Frage ist,ob eine einfache Mehrheit für eine solche Zustimmung ausreicht und eine Einschaltung der Hausverwaltung Sinn macht. Einerseits wäre ein Sichtschutz für uns schon sehr wünschenswert, aber natürlich möchte ich als der “Neuer” nicht gleich den Hausfrieden auf die Probe stellen.
Vielleicht haben sie einen Tipp wie ich dieses Problem am besten angehen könnte.
Vielen Dank!
MfG Torsten Heller
Dennis Hundt
Hallo Herr Heller,
die “gestaltungsprägende Bepflanzung” gilt als bauliche Veränderung. Hier brauchen Sie die Zustimmung aller Eigentümer (§ 22 WEG). Zumindest aller Eigentümer, die die Veränderung betrifft. Das sind in Ihrem Fall wohl faktisch alle. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart wurde.
Die Frage ist, gilt die Hecke als gestaltungsprägende Bepflanzung? Ich denke schon, gerade wenn diese eine bestimmte Höhe erreichen muss, um ein Mindestmaß an Sichtschutz zu bieten.
Es sieht also eher schlecht aus für die Hecke.
Viele Grüße
Dennis Hundt
e. Meyer
Wohnanlage besteht aus 2 Wohneinheiten, ich bewohne das Erdgeschoss. Wohnung 1 und nutze und bepflanze den Garten seit 15 Jahren. Das Sondernutzungsrecht ist aber für die gesamte Gartenanlage der Wohnung 2 im DG lt. Teilungserklärung zugeordnet. Mit dem damaligen Besitzer war das so vereinbart. Jetzt ist die Wohnung verkauf worden und die Eigentümerin möchte den Garten nutzen. Ist sie berechtigt, den Garten um zu gestalten, Pflanzen zu entfernen, einen begrünten Zaun ab zu reißen Das sie den Garten nutzen kann ist klar, aber muss ich solche Grundlegenden Änderungen akzeptieren? Der Garten grenzt direkt ab meine Terrasse.
Dennis Hundt
Hallo Herr / Frau Meyer,
Sie haben es sicherlich schon in meinem letzten Kommentar in diesem Artikel gelesen. Gestaltungsprägende Bepflanzung gilt als bauliche Veränderung. Alle betroffenen Eigentümer müssen einer solchen Anpflanzung zustimmen. Im Umkehrschluss vermute ich stark, dass auch alle betroffenen Eigentümer einer Entfernung / Umgestaltung zustimmen müssen. Aber wie gesagt, dass trifft nur die “gestaltungsprägende Bepflanzung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt