Renovierungsklausel
Gesetzlich ist der Vermieter gem. § 535 und § 538 BGB dazu verpflichtet die Wohnung in einem bei Vertragsabschluss bestehenden Zustand zu erhalten und ggf. wieder her zustellen. Das heißt, nach dem BGB ist der Vermieter für Reparaturen und Instandhaltungen in der Wohnung verantwortlich. Mit einer wirksamen Renovierungsklausel kann der Vermieter aber seinen Mieter in die Pflicht nehmen und die Schönheitsreparaturen an seinen Mieter abwälzen.
Grundsätzlich ist bei einer Renovierungsklausel zu beachten, dass lediglich die Abnutzung im Rahmen der Schönheitsreparatur geltend gemacht werden kann, die aufgrund eines normalen Gebrauchs zurückzuführen sind.
In § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung sind zusätzlich die Tätigkeiten beschrieben, welche unter den Begriff “Schönheitsreparatur” fallen.
Die auszuführenden Arbeiten innerhalb der Wohnräume umfassen maximal:
- Das Anstreichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken
- Das Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
- Das Streichen der Innenseite von Fenster und Türen
Andere von den im § 28 Abs. 4 II BV abweichende Schönheitsreparaturen dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden.
Wann ist die Renovierungsklausel unwirksam, welche Regelungen gelten dann?
Der Bundesgerichtshof hat mit den Urteilen VII ZR 308/02 und VII ZR 355/02 gängige Regelungen innerhalb der Renovierungsklausel jedoch für unwirksam erklärt.
Hierbei sind Renovierungsklauseln, welche den Mieter verpflichten die Wohnung, unabhängig der erfolgten Mietzeit, komplett zu renovieren als unwirksam erklärt worden. Auch sind Fristen, die eine starre Renovierung einzelner Wohnräume nach einer bestimmten Anzahl von Mietjahren regeln, unwirksam.
Im Falle der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchzuführen, die Wohnungsübergabe kann ohne ausgeführt Schönheitsreparaturen erfolgen.
In einem solchen Fall muss der Vermieter für die Schönheitsreparaturen aufkommen. Das gilt sowohl für Reparaturen im Laufe der Mietzeit, als auch für die Renovierung bei Auszug aus der Wohnung.
Was darf in der Renovierungsklausel stehen?
Bei einer Renovierungsklausel ist zu beachten, dass diese lediglich eine Empfehlung zur Renovierung enthalten darf, welche sich an dem tatsächlichen Renovierungsbedarf orientiert, und keine starren Zeitfristen. Diese würden dann eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Folge haben.
Ein paar Beispiele für nicht starre Formulierungen:
- In der Regel muss der Wohnzimmer…
- Im Allgemeinen sind Renovierungsarbeiten…
Bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Renovierungsklausel und deren inhaltlich aufgeführten Renovierungsarbeiten, empfiehlt der Deutsche Mieterbund diesen auch Wirksamkeit prüfen zu lassen.
- Mietrecht Schönheitsreparaturen
- Auszugsrenovierung
- Renovierung bei Auszug
- 6 Tipps für die Wohnungsübergabe an den Vermieter
- Kein Mietvertrag vorhanden
6 Tipps für die Wohnungsübergabe an den Vermieter
[...] im Mietvertrag eine der beiden unwirksamen Renovierungsklauseln, braucht der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen. Sollte die Ausführung [...]
Renovierung bei Auszug | Das müssen Sie machen!
[...] muss die entsprechende Renovierungsklausel im Mietvertrag immer deutlich machen, dass der Mieter nur dann wirklich renovieren muss, wenn dies [...]
Auszugsrenovierung | Was der Mieter bei Auszug renovieren muss!
[...] durch den Mieter durchgeführt werden. Ist z.B. ein Teil der im Mietvertrag angegebenen Renovierungsklausel unwirksam, gilt dieses für die gesamte Klausel und der Vermieter hat die Renovierungsarbeiten zu [...]
Mietrecht Schönheitsreparaturen | Alles zum aktuellen Stand
[...] im Mietrecht als Schönheitsreparaturen oder Renovierungsklausel bekannten Renovierungsarbeiten müssen jedoch innerhalb des Mietvertrags formuliert [...]
Theo Bartholomäus
Müssen beim Auszug nach 7jähriger Mietzeit in einem Altbau Türen, Heizkörper und Fenster neu gestrichen werden?
Beim Einzug war alles neu gemacht. Zustand heute: sehr gut.
Dennis Hundt
Hallo Theo,
danke für Ihre Frage. Ich kann Ihnen leider keine pauschale Antwort geben. Es kommt auf den individuellen Zustand der Wohnung an. Alle starren Vereinbarungen “Der Mieter muss alle fünf Jahre streichen” sind ohnehin unwirksam.
Die Fristen, die für die einzelnen Räume in der Regel gelten, finden Sie hier.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Martin Lang
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank dafür das Sie der Internetgemeinde so viele nützliche Informationen zur Verfügung stellen. Hier mein Fall in Kürze: Einzug vor 5 Jahren in unrenovierte Mietwohnung mit sichtbaren Gebrauchsspuren. Es wurde damals kein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellt. Jetzt sind wir ausgezogen und haben die Wohnung ebenfalls im unrenovierten Zustand übergeben. Einige Räume haben wir während unserer Mietzeit unrenoviert gelassen, da sie nur als Lager-/ Abstellraum dienten.
Vor der Schlüsselübergabe sind wir mit dem Vermieterehepaar durch die Wohnung gegangen und es wurde vom Vermieter festgestellt, dass Gebrauchsspuren vorhanden seien. Er ging nur sehr oberflächlich durch die Wohnung und bemerkte zum Abschluss das er nicht wisse ob der Nachmieter damit einverstanden sei (er meinte speziell den Zustand der Wände über den Heizkörpern). Wir verabschiedeten uns nett, übergaben die Schlüssel und fuhren 600km zur neuen Wohnung. Bei einem Telefonat 2 Wochen später erfuhren wir, dass der Vermieter den Zustand der Wände auf unser großen Veranda bemängelt. Das könne so nicht bleiben, wir hätten die Wände stark beschmutzt und er müsse sie auf unsere Kosten renovieren lassen und dafür einen Teil der Kaution einbehalten – den Zustand der Innenräume hatte er nicht weiter erwähnt.
Auf Ihren Infoseiten habe ich gelesen, das Außenrenovierungen nicht unter Schönheitsreparaturen fallen und der Vermieter die Kosten nicht auf Mieter abwälzen darf. Zur Not melde ich den Fall meiner Haftpflichtversicherung.
Im beigefügten Link finden Sie den Wortlaut unserer Renovierungsklausel. Wie schätzen Sie den Fall ein, wenn alle Felder für die Renovierungsfristen frei geblieben sind?
Viele Grüße Martin Lang
Dennis Hundt
Hallo Herr Lang,
ich versuche mich kurz zu fassen.
Grundsätzlich halte ich die Regelung zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag für nicht wirksam. Die Fristen werden in den Vertrag starr formuliert, unabhängig von tatsächlichen Zustand. Der Fakt, dass die Jahreszahlen nicht eingetragen sind, macht den Fall aber zumindest strittig. Es sind jetzt gar keine Fristen genannt, sodass diese ja im Grunde auch nicht starr / nicht unwirksam sein können. Auf der anderen Seite könnten die fehlenden Fristen auch bewirken, dass Sie gar nicht renovieren müssen. Es ist einfach völlig unklar, ein ähnlicher Fall ist mir nicht bekannt.
Sie haben Recht, Außenanstriche (z.B. auf dem Balkon) gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ich vermute mal, dass Ihre Veranda ähnlich wie ein Balkon zu betrachten ist. (Urteil: Amtsgericht Berlin Wedding, 19 C 577/00).
Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Stützen Sie sich auf die unklare Vereinbarung im Mietvertrag, auf das Urteil und fordern Sie die gesamte Kaution zurück. Anschließend kann man schauen, wie der Vermieter reagiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Johannes Lehenrt
Folgende Situation:
Im Mietvertrag steht folgendes:
“4. Der Mieter ist verpflichtet, je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, … ) soweit erforderlich, im Zweifel in der nachstehenden Regelmäßigkeit unverzüglich fachgerecht auszuführen:
… (hier stehen jetzt starre Fristen für die versch. Räume)
5. …
6. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem (d.h. mit ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen) Zustand, soweit zulässig, zu übergeben.
Ansonsten hat der Mieter den nach Ziff. 4 zeitlich anteiligen Ersatz für die Kosten der nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu tragen. Insbesondere muß die bei Einzug vorhandene Rauhfasertapete in ihrem ursprünglichen Farbton (weiß einfach) in unveränderter Form erhalten sein. Anstriche müssen VOB DIN 18 363 entsprechen. Das gleiche gilt für das Streichen der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen, falls erforderlich.”
Der Paragraph entält noch etliche Ziffern mehr, aber ich denke 4 und 6 sind der springende Punkt. Nach 5,5 Jahren Mietzeit haben wir alle Zimmer gestrichen, unterschiedlich gut, was auch notwendig war. Teilweise die Decke weggelassen, weil noch i.O. Teils sehr ordentlich, teils eindeutig nicht wie vom Maler gemacht, also sichtbar, dass das ein Laie war.
Dem Vermieter hat jetzt bei der Abnahme alles gar nicht so gepasst, weil nicht fachmännisch, so dass wir uns auf Einbehalt von 50% der Kaution geeinigt haben. Vermieter meint er muss alles neu streichen lassen, bzw. ausbessern lassen.
Die Frage ist jetzt, hab ich mich da über den Tisch ziehen lassen? Der Vermieter hat das so dargestellt, als wäre er mir sehr entgegen gekommen, mir kommen da aber Zweifel. Was vom obigen Vertragsabschnitt ist überhaupt rechtskräftig? Hätte ich wirklich alles fachgerecht streichen müssen oder im Zweifelsfall die vom Vermieter jetzt geschickten Maler bezahlen müssen?
Kann man da im Nachhinein noch was machen? Ist jetzt erst 2 Tage her die Abnahme.
Dennis Hundt
Hallo Johannes,
ich vermute stark, dass die gesamte Klausel alleine schon deshalb unwirksam ist: “nachstehenden Regelmäßigkeit unverzüglich fachgerecht auszuführen”. Hiermit sind Sie starr an die vorgegebenen Fristen gebunden. Ich denke, Sie hätten die Wohnung einfach besenrein übergeben können.
Natürlich können Sie jetzt noch was machen. Es gibt Rechtsprechung, die den Vermieter dazu verdonnert, den Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen die er nicht hätte ausführen müssen, zurück zu erstatten. Konfrontieren Sie Ihren Vermieter mit der unwirksamen Klausel und fordern Sie Ihre komplette Kaution zurück.
Viele Grüße
Dennis Hundt