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Mietrendite: Gedanken, Höhe und Berechnung

Ich möchte in dem Artikel einige Punkte zur Mietrendite aufgreifen und erläutern.

Was ist eine Mietrendite?

Die Mietrendite beschreibt die Rendite, die ein Immobilieneigentümer mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erwirtschaftet. Wer plant, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben oder zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, der sollte sich zwangsläufig mit dem Thema beschäftigen.

Die Mietrendite berechnet sich aus dem eingebrachten Kapital (Kaufpreis) und dem eingenommenen Mietzins (Mieteinnahmen). Als dritten wichtigen Faktor muss man noch die laufenden Kosten der Immobilie beachten. Aus diesen drei Komponenten kann man die Mietrendite relativ simpel ausrechnen.

Merke: Zur Berechnung der Rendite braucht man: Kaufpreis, Mieteinnahmen und die laufenden Kosten.

Wie hoch kann die Mietrendite ausfallen?

Also ich persönlich halte eine Rendite von 8% (natürlich vor der Einkommenssteuer) für durchaus machbar. Aber auch Renditen von 3% oder 5% können durchaus realistisch sein.

Dazu ein paar Anmerkungen:

Je besser die Lage der Immobilie, desto niedriger die Rendite. (dafür nachhaltig)
Je schlechter die Lage, desto höher die Mietrendite. (dafür geht man aber auch ein höheres Risiko ein)

Je niedriger der Kaufpreis, desto höher die Mietrendite.
Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Rendite.

Je höher die Miete, desto höher die Rendite.
Je niedriger die Mieteinnahmen, desto niedriger die Mietrendite.


Ich denke an den Sätzen erkennt man recht gut, an welchen Stellschrauben man drehen muss, um die gewünschte Rendite mit dem gewünschten Risiko zu erwirtschaften.

Wie kann man die Rendite für eine vermietete Immobilie oder eine vermietete Eigentumswohnung berechnen?

Hierzu eine kleine Formel:

Mietrendite = Jahresnettomiete* x 100 / Kaufpreis*

*Jahresnettomiete = Jahresmiete nach Abzug aller laufenden Kosten (Mietausfallwagnis, Instandhaltungsrücklage, Abschreibung, Verwaltungskosten)

*Kaufpreis = Kaufpreis inkl. aller Erwerbsnebenkosten (siehe hierzu: Nebenkosten beim Hauskauf und Nebenkosten beim Wohnungskauf)

Beispiel:

Wir kaufen eine 100qm große Wohnung für 90.000 €. Hinzu kommen weitere 10.000 € an Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar usw.)

Das ergibt einen Kaufpreis von 100.000 €.

Der Mieter zahlt 500,00 € Kaltmiete = 5,00 € pro Quadratmeter = 6.000 € im Jahr

Laufende Kosten:

240,00 € pro Jahr für die Hausverwaltung (Nebenkostenabrechnung, Handwerker beauftragen usw.)

2% MAW = 120,00 € (mehr zum MAW in diesem ausführlichen Artikel zum Mietausfallwagnis)

Instandhaltung = ca. 6,00 € pro Quadratmeter und Jahr = 600,00 € (Wir müssen Rücklagen bilden für Reparaturen, Renovierungen usw.)

2% Abschreibung (Afa) = 2000 € (Wir geben unserer Wohnungen (oder besser dem Haus) noch eine Lebenszeit von 50 Jahren, daher verliert es jedes Jahr
2% an Wert)

Jahresmiete – Kosten:

6.000,00 €
– 240,00 € (Verwaltung)
– 120,00 € (MAW)
– 600,00 (Instandhaltung)
– 2000,00 € (Afa)
= 3040,00 €

Ok, 3040,00 € bleiben uns also pro Jahr übrig. Jetzt zur Berechnung der Rendite:

Mietrendite = Jahresnettomiete* x 100 / Kaufpreis*

Mietrendite = 3040,00 € x 100 / 100.000 € = 3,04 %

3,04 % ist nicht gerade die Rendite, die man sich wünscht. Aber warum soll man sich selbst belügen und die Rechnung schönfärben?

Wenn man die vier großen Posten der laufenden Kosten (inkl. Afa) nicht einberechnet, kommt man auf eine Rendite von 6%. Das sieht schöner aus und hört sich besser an. Aber was nutzt es, wenn man sich belügt :-).

Das Beispiel, welches ich hier exemplarisch für eine Wohnung aufgeführt habe, lässt sich natürlich auch für die Berechnung der Immobilienrendite für ein komplettes Haus nutzen.



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6 Antworten auf "Mietrendite: Gedanken, Höhe und Berechnung"

  • P. Hitzbleck
    17. November 2011 - 15:00 Antworten

    Sehr schöne Seite.

    Das MAW (Mietausfallwagnis) sollte sich aber besser auf die Warmmiete beziehen.

    Gruß
    ph

    • Dennis Hundt
      17. November 2011 - 15:39 Antworten

      Hallo Herr Hitzbleck,

      danke für den Kommentar. Stimmt, wenn die Miete ausfällt, dann muss auch der Vermieter die Nebenkosten tragen. Daher macht es auch Sinn, das MAW anhand der Warmmiete zu bemessen. In diesem separaten Artikel zur Mietausfallwagnis habe ich auch die Warmmiete angesetzt.

      Da das Mietausfallwagnis ja ein durchaus flexibler Wert ist, der 1, 2 oder auch 5 Prozent der Miete betragen könnte, lasse ich die Rechnung der Einfachheit halber unverändert. Diejenigen, die mit dem MAW nichts anfangen können, lesen sicherlich den entsprechenden weiterführenden Artikel.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Phil
    19. Juni 2012 - 23:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    das mit der AfA ist mir nicht ganz klar: Anders als Gebrauchsgegenstände (wie PCs oder Autos) verliert eine Wohnung ja nicht an Wert. Im Gegenteil, Wohnraum wird im Lauf der Zeit immer teurer.

    Da ich für die Instandhaltung ja schon die Instandhaltungskosten herausrechne, frage ich mich: Was passiert mit der Afa? Landet das Geld nicht trotzdem als Gewinn auf meinem Konto?

    Für nähere Einblicke in das Thema wäre ich dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen, Phil

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2012 - 16:45 Antworten

      Hallo Phil,

      Sie haben grundsätzlich Recht. Der Abzug für die Abschreibung verbleibt am Ende auf Ihrem Konto. Bei zwei Prozent Afa geht man z.B. von 50 Jahren Nutzungsdauer aus. Diesen Zeitraum können Sie durch entsprechende Instandhaltung natürlich strecken. Lange, aber nur unendlich lange. Von daher verliert die Immobilien schon an Wert. Aber das ist natürlich stark von der Lage abhängig. Gehen wir weg von einer Immobilie in Berlin, München oder Hamburg und denken an ein Einfamilienhaus in einer ländlichen Region, so wird der Wert hier wohl eher abnehmend- als zunehmend sein.

      Am Ende ist die „Abschreibung für Abnutzung“ aber ein eher weniger wichtiger Wert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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