[...] eine ausreichende Frist verstrichen ist, kann der Mieter die Miete mindern (hier finden Sie einen Musterbrief zur Mietminderung). Das gilt nicht nur für Probleme mit Schimmel, sondern auch für alle anderen Mängel [...]

Hallo, meine Eingangstür ist eine ganz normale einwandige Holztür, die man in Schrebergärten einbaut oder ein normales Zimmer damit zu macht, durch die frostigen Tage hat meine Tür Schwitzwasser gebildet und ist eingefroren. Zudem nimmt die Tür Wasser auf und schimmelt. Was kann ich machen, gibt es da ein Vordruck?

Würde mich freuen wenn sie mir helfen könnten, danke.

Hallo Herr Bergmann,

ich würde mich im ersten Schritt mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen, Ihre Situation schildern und gemeinsam nach einer Lösung suchen. Einen konkreten Vordruck für Ihren Fall, zur Kontaktaufnahme oder für eine Mietminderung, habe ich leider nicht für Sie.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo,
wir haben am 30.12.2011 ein Neubau-Reihenhaus bezogen. Zuerst war man von der Vermieterseite sehr entgegenkommend. Wir mussten unbedingt noch vor Jahresende einziehen und man hat alle Handwerker in unser Haus geschickt. Bislang haben wir alleine in der Häuserreihe gewohnt, letzte Woche ist ein Nachbar eingezogen.
Wir haben folgende Mängel:
Keinen Internet-/TV-/Telefonanschluss.
Man hat vergessen, den Bauantrag dafür zu stellen. Jetzt waren wir gezwungen, die Telekom zu nehmen, was monatliche Mehrkosten für 2 Jahre im Gegensatz zu Kabel Deutschland bedeutet.
Seit gestern haben wir Telefon. Vorher mussten wir unsere Mobiltelefone benutzen.
Die Außenanlagen sind nicht fertig. Wir haben ständig Baulärm von außen und auch innen, weil die Handwerker aus- und eingehen. Unsere Terrasse ist nicht nutzbar.
Der Elektriker ist ständig im Haus, da auch Kabel falsch verlegt wurden.
Der Maler muss wieder kommen, weil die Handwerker wieder bohren mussten.
Unseren Abstellraum konnten wir sechs Wochen nicht nutzen, weil dort eine provisorische Heizung stand. Auch sechs Wochen.
Türen müssen ausgebessert werden, weil sie zu kurz waren und man ein Stück angesetzt hat, was aber braun statt weiß ist. Also müssen die Türen rausgenommen und gestrichen werden.
Im Erdgeschoss gab es keine Telefondose.
Uns reißt jetzt die Geduld, wir wohnen sieben Wochen hier und nichts passiert ohne dass wir jeden Tag hinterher telefonieren.
Ich habe die Hausverwaltung angeschrieben und um Erledigung gebeten und um einen Vorschlag gebeten, wie man uns entgegenkommt.
Freundlicherweise erlässt man uns 100 Euro pro Monat von der Miete (880 Kaltmiete).
Wir wollen jetzt einen Brief aufsetzen und Mietkürzung androhen.
In welcher Höhe wäre das angemessen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Ute M.

Hallo Frau Mathews,

vielen Dank für die ausführliche Schilderung Ihrer Situation.

Wie es scheint, handelt es sich um eine Neubau-Reihenhausanlage.

Im Grunde kann ich mich recht kurz fassen, wenn Sie in ein Haus ziehen, das sich in einer Neubauanlage befindet, müssen Sie auch mit weiteren Arbeiten rechnen. Das betrifft aber nicht alle Punkte die Sie genannt haben. Aber z.B. den nicht fertigen Garten. Wenn der Garten bei Einzug nicht fertig ist, wissen Sie ja, dass da noch was gemacht werden muss (ebenso Terrasse). Und das auch nicht im Winter, sondern erst im Frühjahr. OK, das heißt, für derartige Probleme scheidet eine Mietminderung aus.

In der o.g. Situation sehe ich zum Beispiel auch die provisorische Heizung. Die war vermutlich auch bei Ihrem Einzug da. Wenn Sie also nichts Verbindliches für die Aktivierung / Einbau einer normalen Heizung vereinbart haben, sehe ich hier auch keinen (wirklichen) Grund für eine Minderung.

Die vielen anderen Punkte die Sie angesprochen haben sind natürlich nicht schön und berechtigen ggf. auch zur Minderung. Eine Mietminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung – ich kann Ihnen hier leider einen pauschalen Wert an die Hand gegen. Die angebotenen 100 Euro der Hausverwaltung könnten aber ein Anhaltspunkt für eine möglicherweise höhere Mietminderung sein.

Ich persönliche halte die 100 Euro für ein Angebot, dass durchaus annehmbar ist, gerade weil Sie mit Wissen “auf eine Baustelle” gezogen sind.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo, wir wohnen seit 12 Jahren in einem bislang ruhigen, sauberen und kinderfreundlichen 8 Parteienmietshaus mit netter Mietergemeinschaft, auf 4 Etagen. Seit ca 4 Jahren haben wir einen neuen Mieter ( 1.EG) im Haus. Dieser zog mit seiner damaligen Freundin und 2 Hunden in die Wohnung. Nach kurzer Zeit begann die Lärmbelästigung durch ständiges Hundegebell, laute Musik und Türenknallen. Das war aber nichts gegenüber dem ständigen Streiten, Schreien, Poltern der beiden Mieter. Laute Geräusche, entstanden durch handgreifliche Übergriffe, Hilferufe und Weinen, wurden immer unerträglicher. Mehrfach wurde die Polizei gerufen. Beschwerden beim Vermieter, ergaben lediglich ein einmaliges Gespräch aller Hausbewohner und dem Vermieter mit diesem Nachbarn. Resultat: kurzfristige Ruhe und die damalige Freundin zog aus, mit den beiden Hunden. Danach folgte Freundin Nr.2 und das ganze begann von neuem. Seit ca 1 Jahr nun wohnt der Nachbar mit Freundin Nr.3 in dieser Wohnung. Mittlerweile wird wegen bereits o.a. Lärmbelästigung, 2mal in der Woche von den Hausbewohnern die Polizei gerufen, egal ob tagsüber oder nachts. In unserem Haus wohnen 3 Kinder im Alter von 11-14 Jahren, die mit Angst durch das Treppenhaus gehen, oder gar nicht mehr allein in der eigenen Wohnung bleiben möchten. Oftmals kann man nachts nicht schlafen oder die Nachtruhe wird jäh unterbrochen. Einige freundliche Versuche mit dem Nachbarn zu reden und um Rücksicht zu bitten scheiterten. Hausordnung oder Ruhezeiten beachtet er überhaupt nicht. Selbst abends oder sonntags mittags beginnt er mit Renovierungsarbeiten und Bohrlärm. Auch diese Versuche, den Nachbarn zu bitten, er möge sich doch an die Hausordnung halten, scheiterten.
Seit ca 2 Monaten sind nun im OG neue Mieter eingezogen. mit erst einem Kleinkind, mittlerweile sind es zwei Kleinkinder. Bei diesem Mieter musste bereits zweimal die Polizei gerufen werden, wegen nächtlicher Ruhestörung durch Geschrei, Handgreiflichkeiten und Sachbeschädigung im Treppenhaus. Hier wird wöchentlich gefeiert mit sehr lauter Musik, die bis zu uns ( wir wohnen 2 Etagen unter diesem Mieter) zu hören ist und nächtlichen Schlaf unmöglich macht. Dieser Nachbar stellt die Kinderkarren im Treppen- bzw Kellerbereich ab, was an sich kein Problem darstellt, allerdings sammelt sich seither dort der Unrat (benutzte Taschen-und Feuchttücher, leere und halbleere Getränkepackungen, deren restlicher Inhalt bereits auf dem Boden klebt, aussortierter Sperrmüll) an. Einige Versuche der anderen Hausbewohner um Ruhe, Sauberkeit und Rücksichtnahme zu bitten, wurden zur Kenntnis genommen und das war es dann leider auch. Mehrere Versuche den Vermieter um Hilfe zu bitten wurden jedesmal mit dem Vermerk auf ein Lärmprotokoll abgetan… Lärmprotokolle haben wir in den vergangenen Jahren einige geführt und gebracht hat es nichts. Nun möchte ich dem Vermieter ein Schreiben aufsetzen mit einer Frist und der Ankündigung der Mietminderung. Welche Frist muss ich einräumen und wieviel Prozent Minderung kann ich ankündigen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe

Hallo Frau Staps,

danke für den sehr ausführlichen Kommentar. Grundsätzlich brauchen Sie für die Mietminderung keine Frist setzen. Dem guten Verhältnis zum Vermieter wegen, könnte man sicherlich 1 bis 2 Wochen Frist für Maßnahmen des Vermieters setzen. Gerade weil Sie schon oft mit den Vermieter diesbzgl. Kontakt hatten und auch schon Lärmprotokolle geführt haben.

Wie hoch die Minderung ausfallen kann, kann ich nicht pauschal beantworten. Hier ein Urteil vom Amtsgericht Neuss: AG Neuss, WM 1989, S. 264. Im dem Urteil entschieden die Richter, dass 10% Minderung (der Warmmiete) in Ordnung sind. Meines Erachtens nach, sind Ihre Einschränkungen bei Ihnen aber noch erheblicher.

Ich würde an Ihrer Stelle nach weiteren Urteilen recherchieren und daran meine Minderung ausrichten. Mit 10% + X haben Sie sicherlich die richtige Richtung.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Ich wohne sehr fast 20 Jahren in einem Mietshaus mit 7 Wohnparteien und gewerblichen Mietern. Seit ca.3 Monaten haben wir ein massives Problem mit dem Vermieter, da er nicht rechtzeitig Öl bestellt und wir mindestens 2 Tage ohne Heizung und warmes Wasser sind. Dieses Problem habe wir in regelmäßigen Abständen, da nach ca. 14 Tagen das Öl wieder alle ist. .
Seit Freitag, vergangener Woche ist diese Situation wieder eingetreten, ich persönlich habe ihn in Kenntnis gesetzt, das wieder die Heizung kalt ist, außer ” ich kümmere mich darum” hat sich bis heute nichts getan, telefonisch ist der Vermieter nicht erreichbar, d.h. er drückt die Anrufe weg bzw. legt einfach auf, so das kein Gespräch zustande kommt. Bei den zur Zeit herrschenden Außentemperaturen heißt das für uns Mieter, das wir in dem Wohneinheiten nicht mehr als 12-13 °Grad Celsius haben., was sehr unangenehm ist und wir bereits gesundheitliche Auswirkungen haben. Ich bin im Moment ziemlich hilflos, da ich nicht weiß was ich dagegen tun kann, außer einer Mietminderung ( wie hoch kann die Miete gemindert werden?), aber davon wird meine Wohnung aber auch nicht warm!

Bin für jeden Rat dankbar und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christine Heinke

Hallo Frau Heinke,

danke für die Schilderung. Im Grunde bleibt Ihnen als Druckmittel tatsächlich nur die Mietminderung. Ich habe gerade nochmals recherchiert. Gerichte haben Mietminderung zwischen 20 und 100 Prozent beim Heizungsausfall im Winter für angemessen befunden.

Hier zwei Beispiele:

LG Berlin, GE 1993, S. 861 –> 40% Mietminderung
LG Berlin, GE 1992, S. 1213 –> 100% Mietminderung

Viele Grüße

Dennis Hundt

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und ich werde mich an Hand Ihrer Beispiele weiter informieren und verbleibe mit

lieben Grüßen

Christine Heinke

Hallo,
wir wohnen seid 10 Jahren (2002) in einem Zweifamilienhaus das von uns alleine genutzt wird. Unser Vermieter hat eine Firma und sein Haus 2 Häuser weiter. Gemietet wurde: Wohnhaus mit ca. 600qm Garten + Nebengebäude bestehend aus : alten Schweinestall, Garage und Fahrradraum (wir konnten rund ums Haus gehen) Super für die Kids und genau das was wir suchten.
Bei Abschluss des Mietvertrages wurde vom Vermieter gesagt, das im Erdgeschoss das Bad innerhalb von 3 Jahren erneuert wird. Innerhalb der ersten 5 Jahre wurde gesagt das das Nebengebäude abgerissen wird . Auf Nachfragen ob eventuell ein Carport hinkommt wurde gesagt : ihr bekommt da schon was hin, lasst euch überraschen. JUHU… letztes Jahr im Februar 2011 wurde endlich angefangen (freu) Das Nebengebäude wurde abgerissen (na toll) dafür stehen dort jetzt 4 Garagen wovon 1 uns gehört 1 unserer Nachbarin und eine Doppelgarage unserem Vermieter.
Der mit Liebe angelegte Garten ist nur noch eine Sandwüste und die Kids können dort auch nicht mehr richtig spielen weil dort die Baumaschinen stehen. (nachdem unser Jüngster 10 Jahre darauf gespielt hat und sich eine Eisenstange in den Oberschenkel gerammt hat … Notarzt Krankenwagen 10cm lange Narbe … Glück gehabt ) Ein 2 Meter hoher und mit ca. 6-8 Meter Durchmesser breiter Sandberg hat sich im Garten breit gemacht. Auf Anfrage wann der wegkommt : keine klare Aussage. Nun ist aber auch die Hofeinfahrt zu den Garagen noch nicht fertiggestellt und nur mit dem geschreddertem Schutt erst mal befahrbar gemacht worden.
Mein Badezimmer wurde fertiggestellt und ist sehr schön geworden, dennoch war es sehr viel Dreck und Staub ca. 10 Wochen im Haus. Es wurden Fußböden, Wände und Decken weg gestemmt, wovon ich keine Ahnung hatte. Teilweise hatte ich in der Küche beim Kochen Schutt welcher beim stemmen von der wand viel (von der Wand die sich zum Badezimmer
befindet und an meinem Herd) im Essen. Eines abends rief mein Vermieter an das um 8.00 Uhr am nächsten Tag angefangen wird den Dachboden zu isolieren. Es nahm einfach kein Ende mit dem Dreck im Haus. Durch den Hintereingang kamen und gingen die Handwerker durchs ganze Haus. Meine Söhne haben beide eine Hautkrankheit / Neurodermitis und Hausstauballergie) und sind von dem Staub komplett am blühen (welches noch nicht weg ist).
Es kam vor, das ich gerade aus dem Schlafzimmer (Gott sei dank im Bademantel) kam und ein Handwerker vor mir stand. Am 21.12.11 habe ich dann mal gesagt, dass ich mich nun gerne mal auf Weihnachten vorbereiten möchte und ein bisschen Ruhe haben möchte. Gnädigerweise hatte ich dann bis zum 27.12.2011 sowas wie Weihnachten. Dann ging es weiter die Wände würden isoliert und die Schläuche mussten durchs Fenster auf den Dachboden. Der Schornstein wurde abgerissen und und und…. Na ja… Jahreswechsel….. 2012 im Haus ist es ruhiger geworden, aber der Hof ist immer noch nicht fertig, genauso der Garten nicht nutzbar und in unserer Garage (sie ist schon recht groß) passt gerade unser Auto das Regal und 2 Fahrräder. Im Gegensatz was wir vorher hatten ist es ein Witz. Kein Motorrad kein Rasentrecker … nichts geht mehr rein.
Nun der Hammer: Unsere Miete wurde von 646,00 EUR kalt inkl. Nebenkosten auf 740 EUR kalt inkl Nebenkosten. erhöht. Wegen Renovierungs- und Erneuerungsarbeiten und weil der Mietspiegel sich so verändert hat.
Davon war vorher nicht mal die Rede! sonnst hätte ich mir das gar nicht alles angetan und was neues gesucht. Wir haben von Anfang an (Mietbeginn) gesagt, dass wir nicht mehr zahlen können.
Es kam auch nie auch nur das Gespräch über eine Mieterhöhung die ganzen Jahre nicht. Fazit: Ich muss mehr zahlen für weniger Nebengebäude weniger Garten (weil der Hof ja vergrößert werden musste wegen der Firmenwagen die dort nun die Garagen nutzen). Keinen eigenen Hof mehr und immer noch keinen nutzbaren Garten (der Berg und die Baumaschinen sind immer noch da) da immer wieder was neues dazu kommt. Oh mein Gott… meine Nerven liegen blank.
Habe Widerspruch erhoben bei der Hausverwaltung… ohne Erfolg. Zitat: Ihren Einspruch gegen die Mieterhöhung muss ich nach Rücksprache mit dem Vermieter zurückweisen. Was kann ich noch machen?

Hallo Frau G.

vielen Dank für den tollen und sehr langen Kommentar, freut mich.

Im Grunde können Sie die Beeinträchtigung aus der Vergangenheit abhaken. Rückwirkend können Sie keine Mietminderung mehr geltend machen.

Drei Punkte für Sie:

1. Für die aktuelle Beeinträchtigungen können Sie die Miete durchaus mindern. Ab sofort, bis die Beeinträchtigungen beseitigt sind.

2. Jetzt müssen Sie prüfen, ob die Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 559 BGB (Modernisierung) erfolgten.

3. Wenn Sie wissen, was die Grundlage für die Erhöhung ist, müssen Sie prüfen, ob alle Berechnungen (Vergleichsmiete, Berechnung der Erhöhung durch Modernisierung) korrekt und fristgerecht durchgeführt wurden.

Nach diesen Prüfungen können Sie Ihr weiteres Vorgehen zielgerichtet abstimmen. Grundsätzlich werden Sie eine Erhöhung nur sehr schwer umgehen können.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo,

ich wohne seit Juni 2010 in einem Mehrfamilienhaus. Mein Problem bezieht sich auf eine nicht funktionierende Heizung im Wohnzimmer. Diese heizt ununterbrochen auf vollen touren. Die Raumtemperatur liegt permanent bei rund 28 Grad +-2. Der Regler hierfür ist seit Anfang Oktober 2011 defekt. Nach mehrmaligen telefonischen Anfragen kam auch ein Klempner Anfang November, der sich die Heizung angeguckt hat. Als Antwort gab er mir, dass der Regler komplett ausgetauscht werden müsse und er mit dem Vermieter die nächsten Schritte einleitet.

Seit dem Versuche ich, der Reparatur bezüglich, mit dem Vermieter auf ein Nenner zu kommen. Doch bei jedem Anruf oder persönlichen Gespräch heißt es nur, ES SEI IN ARBEIT. Anstatt in dieser Zeit den Fehler zu beheben, hat er auch noch frecherweise die Nebenkosten von 150 auf 175 Euro erhöht. Mein eigentliches Problem ist, dass ich keines dieser Informationsflüsse schriftlich getätigt habe. Kann ich da noch irgendwas herausholen, wenn ja wie viel? Wenn nicht, müsste ich dem Vermieter noch eine Frist geben oder kann ich die Mietminderung gleich ankündigen und vollstrecken (wenn ja mit wie viel %).

freundliche Grüße

Hallo Hr. Hundt,

Wir sind gerade in eine 4 Zimmer (DDR-Platte) Wohnung gezogen. Das der Lärmpegel dort nicht gerade berauschend ist wahr schon klar, aber…

Unter uns wohnt eine offenbar alleinstehende Frau die den ganzen Tag schreit. Sie schreit aus vollem Halse, als ob Sie den ganzen Tag irgend jemanden anschreit. Es scheint wohl nach Gesprächen mit anderen Mietern so zu sein das das Problem schon seit längerem besteht. Auf das Klingeln und Klopfen der Nachbarn reagiert Sie nicht … ich denke aus Angst. Ein Nachbar sagte mir er habe gegen die Tür getreten. Es war auch schon mehrfach die Polizei wegen des Lärms deswegen im Haus. Aus den Gesprächen mit den Nachbarn habe ich herausgehört das es sich wohl wahrscheinlich um eine psychische Erkrankung handelt.

Sie schreit jeden Tag bis in die späten Nachtstunden. Die Kinder sind betroffen und ich als Nachtarbeiter muss tagsüber auch schlafen.

Da es bei der Erstbegehung der Wohnung und auch bei der späteren Übergabe, also zu keiner Zeit, ein Wort vom Vermieter bzw. Hausverwalter dazu gab frage ich mich:

Ich das schon vorsätzliche Täuschung? Immerhin muss der Vermieter ja das Problem bereits seit längerem kennen.

Was kann ich da machen, wohin kann ich mich wenden?

Hallo Kaya,

rückwirkend können Sie die nur mindern, wenn Sie die defekte Heizung gemeldet haben (das haben Sie) und dann die Miete unter Vorbehalt der Minderung gezahlt haben (das haben Sie offensichtlich leider nicht getan). Daher sehe ich keine Minderung für die Vergangenheit.

Wegen der nicht funktionierenden Heizung können Sie ab sofort (mit Ankündigung, aber ohne Frist) die Miete mindern. Zudem sollten Sie in der Ankündigung auch schreiben, dass Sie Schadenersatzansprüchen einfordern werden. Die erhöhten Heizkosten. 1 Grad wärmer entspricht in etwa 6% der Heizkosten (für den Raum).

Für eine derartige Minderung ist mir kein Fall bekannt, aber ich halte 5 bis 15 Prozent durchaus für realistisch. Den möglichen Schadensersatz müssen Sie sich durchrechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Finke,

danke für den ausführlichen Kommentar. Ich kann Ihnen natürlich nicht sagen, ob Sie vorsätzlich getäuscht wurden. Das weiß wohl nur der Vermieter. Für Sie ist es auch schwierig Ihren Verdacht zu beweisen / zu untermauern.

Sie können sich an Ihren Vermieter wenden. Bitten Sie darum, dass die normalen Ruhezeiten eingehalten werden und Sie nicht fortlaufend vom Lärm belästigt werden. Dann liegt der Ball beim Vermieter. Dann folgt in der Regel ein Lärmprotokoll als Nachweis der Lärmbelästigung (das Sie erstellen) und eine Mietminderung. Wie hoch eine Minderung ausfallen kann, ist abhängig von Ihrer Beeinträchtigung. Die Minderung wirkt dann oftmals motivieren, sodass der Vermieter tätig wird, Abmahnungen ausspricht und im schlimmsten Fall Ihrer Nachbarin gekündigt.

Viel mehr kann ich leider gar nicht schreiben.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,

vor 4 Tagen gab es eine Überschwemmung in dem Stockwerk über mir (Dachgeschoss). Wasser tropfte von meiner Zimmerdecke. Die Zimmerdecke ist in der Größe von ca 4qm nass und 2 Wände (Zimmerecke) sind bis 80cm von der Decke gemessen nass.
Der Hausmeister hat die Überschwemmung beseitigt und einen Luftentfeuchter in mein Zimmer gestellt. Ich solle diesen nun 2 Wochen lang tagsüber laufen lassen um die Feuchtigkeit im Raum aufzunehmen. Er sagt auch dass sobald die Wände trocken sind er das Zimmer streichen würde.
Kann ich trotzdem auf Mietminderung klagen/fordern, da Nachts wo der Entfeuchter nicht läuft die Luftfeuchtigkeit schon sehr hoch ist sodass man am Morgen das Fenster mit einem Handtuch abwischen muss und das Zimmer unangenehm riecht?

Wäre für einen Tip sehr dankbar.

Schöne Grüße

Hallo Herr Schneider,

schön, dass Ihr Vermieter alles daran setzt, den Schaden schnell zu beseitigen. Natürlich haben Sie dennoch das Recht die Miete in angemessener Höhe für die Zeit der Einschränkung zu mindern.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,

ich wohne seit einem Jahr in einem Mehrfamilienhaus. Nun wird leider direkt vor meinem Balkon ein neues Mehrfamilienhaus gebaut. Ich habe bereits zum Schlafzimmer raus eine Baustelle, da dort das Gleich geschieht. Dies stört mich allerdings nicht wirklich. Nun aber noch eine Baustelle direkt vor dem Wohnzimmer zu bekommen, bedeutet auf jeden Fall viel Lärm.

Ich habe gelesen, dass ich die Miete um 16% kürzen kann, wenn durch einen Neubau der Ausblick versperrt, nur noch spät am Nachmittag Sonnenlicht in die Wohnung fällt und außerdem noch vom gegenüber liegenden Balkon in das Wohnzimmer gesehen werden kann. Aber in wie weit kann ich die Miete schon während der Bauzeit kürzen (Bauzeit ca. 1 Jahr)?

Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antwort.

Mit freundlichem Gruß
K. Stange

Hallo Frau Stange,

es kommt immer auf die Beeinträchtigung während der Bauphase an. Je nachdem, wie sehr Ihr Wohnwert für den Zeitraum X gemindert wird, können Sie auch die Miete kürzen. Rechtsprechung gibt Ihnen hierfür zumindest erste Anhaltspunkte.

Leider kann ich Ihnen keinen festen Prozentsatz nennen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,
am 23.03. ist in der Wohnung über mir die Spülmaschine ausgelaufen, das Wasser hat sich den Weg in mein Schlafzimmer gesucht und dort mein Bett und diverse Wäschestücke durchnässt. Das Schlafzimmer war somit einige Tage nicht nutzbar, auch weil die Deckenbeleuchtung in Mitleidenschaft gezogen wurde. Die Hausverwaltung hat sich nach anfänglichem Zögern relativ schnell um die Beseitigung des Schadens gekümmert. So wurde vom 04.04. bis zum 18.04. wurde ein Gebläse installiert, das Feuchtigkeit aus der Decke gezogen hat, was mit einem erheblichen Lärmpegel verbunden war. Diese Termine, sowie weitere Termine mit einem Elektriker sowie einem Sachverständigen der Versicherung der Hausverwaltung waren nur während meiner Arbeitszeit möglich, so dass auch hier Einschränkungen resultierten. Ein weiterer Termin mit einem Maler wird noch folgen und ich befürchte die gleiche Problematik.
Besteht die Möglichkeit, dass ich meine nächste Miete nach vorheriger schriftlicher Mitteilung mindere und wenn ja, zu welchem Prozentsatz?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
O. Drelich

Hallo Herr Drelich,

grundsätzlich können Sie in diesem Fall die Miete mindern. Allerdings kann man sich Miete nicht mehr rückwirkend kürzen. Soll heißen, besser wäre es gewesen, wenn Sie bereits zu Beginn der störenden und zeitraubenden Arbeiten die Miete gekürzt hätte. Bzw. eine Kürzung angekündigt und seither unter Vorbehalt gezahlt hätten. Dann können Sie jetzt rückwirkend die Beeinträchtigung abschätzen und die Miete mindern.

Da die Zeitraum der Beeinträchtigung ja bei Ihnen erst wenige Tage her ist, könnten Sie zumindest versuchen die Miete zu mindern und die Reaktion des Vermieter abwarten. Aber wie gesagt, im dümmsten Fall sind Sie durch den zeitlichen Verzug im Unrecht.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,

mein Freund bewohnt seit 5 Jahren ein Altbauhaus das ausschließlich mit Holz beheizbar ist. Am 08.02.2012 hatte er einen Wasserrohrbruch. Im oberen Stock ist der Rohrbogen geplatzt und das gesamte Wohnzimmer (unterer Stock) stand unter Wasser. Es wurde durchgehend mehrfach am Tag geheizt. Erst im Dezember 2011 beendete mein Freund die Renovierungsarbeiten (neuer Boden, neue Tapeten, neue Möbel) Da mein Freund berufstätig ist hat er früh Briketts in den Ofen gelegt und ich habe tagsüber mehrfach drauf gelegt. Das Haus ist Baujahr 1926 und der Vermieter hat in den letzten 5 Jahren keinerlei Investitionen in das Haus gesteckt. Alle Reparaturen und Renovierungsarbeiten hat mein Freund gezahlt. Die Miete beläuft sich kalt auf 400€ + 100€ Nebenkosten. Der Vermieter erließ ihm die Märzmiete und stellte einen Bautrockner zur Verfügung. Den Schaden selbst hat er sich zum damaligen Zeitpunkt nicht angeschaut. Erst am Oster-Samstag, 07.04.2012 hat sich der Vermieter das Haus angesehen. Mein Freund hatte die Aprilmiete im vollen Umfang gezahlt, da er davon ausgegangen ist dass der Vermieter den Schaden (das geplatzte Rohr) behebt. Nun weigert sich der Vermieter den Schaden zu beheben da dies in seiner Versicherung nicht abgedeckt sei. Originalton des Vermieters war: “Ich stecke keinen Cent in das Haus da ich selbst genug Schulden habe.” Er habe ja schließlich die Märzmiete erlassen und sei somit genug entgegen gekommen so das mein Freund den Schaden selbst beheben soll. Da seit dem 08.02.2012 das komplette Wasser im Haus abgedreht ist ist dieses seit dem nicht Bewohnbar und mein Freund ist gezwungen bei mir zu wohnen. Kann mein Freund die Maimiete einbehalten wenn der Vermieter sich weigert die Reparaturen vorzunehmen? Er hatte alleine für den Bautrockner einen Energieverbrauch von 1000kw die auch auf seine eigene Stromrechnung laufen. Da er keine Rechtschutzversicherung hat und auch nicht Mitglied im Mieterschutzbund ist wissen wir nicht in wie weit er die Miete mindern darf.

Vielen dank für Ihre Antwort

Eva H.

Hallo Herr Hundt,
in dem Wohnzimmer unserer WG (verbreiterter Bereich des Flurs mit Fernseher und kleiner Couch) hat es am 11.04 angefangen von der Decke zu tropfen. Nach wenigen Stunden, hatte der Wasserfleck an der Rigipsdecke einen Durchmesser von ca. 2m x 1,5m. Der Schaden wurde dem Vermieter sofort gemeldet und am nächsten Tag war auch schon ein Handwerker vor Ort. Dieser entfernte ein Teil der Rigipsdecke und es wurde festgestellt, dass es Abwasser aus einer oberhalb liegenden Wohnung ist. Seit dem 23.04 ist nun die Ursache für den Schaden behoben und eine Trocknungsfirma ist auch beauftragt. Jedoch lief in diesen 12 Tagen jede Menge Abwasser durch das defekte Rohr, was darauf hin auch in unsere Wohnung tropfte. Wir versuchten das Abwasser aufzufangen, was jedoch nicht vollständig ging, da es aus einem sehr großflächigen Bereich herunter tropfte. Was folgte war ein starker Gestank, ständiges Aufputzen und Behälter leeren. Der Aufenthaltsbereich konnte somit Aufgrund anhaltender Überschwemmung nicht genutzt werden (die Möbelstücke wurden natürlich um geräumt). Ab dem 30.04 werden voraussichtlich weitere Handwerker folgen zwecks Trocknung und Schadensbehebung.
Nun würde ich gern wissen in welchen Maße ich eine Mietminderung veranschlagen könnte?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Viele Grüße,
J. Schwab

Hallo Eva,

wenn wir davon ausgehen, dass der Vermieter für den Schaden (das geplatzte Rohr) verantwortlich ist, muss dieser den Schaden natürlich auch beheben. Tut er das nicht, ist der Wohnwert stark eingeschränkt. Ich habe kurz nach Urteilen gesucht, die sich mit einer Mietminderung bei einem Wasserausfall beschäftigen. Das Landgericht Berlin hat z.B. entschieden, das 20% Minderung (LG Berlin MM 2002, 427) angemessen sind. Allerdings kann dieser Fall schon deutlich von Ihrem Fall abweichen, sodass auch eine höhere Minderung möglich sein könnte. Schließlich haben Sie seit Monaten kein Wasser.

Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Sie könnten weitere Urteile recherchieren und daran die eigene Mietminderung anlehnen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Schwab,

Ihr Fall ist sehr individuell, es ist schwer hier einen Prozentsatz zu nennen. Sie könnten ja die Quadratmeterzahl des nicht nutzbaren Raums als Grundlage für eine Mietminderung nehmen + X Prozent für den Gestank und die Beeinträchtigung durch die Handwerker. So würde ich wahrscheinlich an die Minderung herangehen. Gemindert wird immer von der Warmmiete.

Am einfachsten ist die Minderung natürlich, wenn der Vermieter mit der Höhe einverstanden ist. Dann haben beide Seiten am wenigsten Ärger. Von daher lieber etwas weniger mindern, dafür auch mit weniger Stress.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo!
Seit Monaten ist unser Garagendach undicht. Die Autos wurden mit Teerrückständen die vom Dach gespült wurden beschmutzt. Der Vermieter hat nun das Dach notdürftig mit Bitumenmasse bestrichen. Danach hat er die Decke in der Garage gestrichen obwohl die Autos ,Motorroller und Fahrräder darin standen. Überall Farbspritzer. Leider war das Ergebnis nach dem ersten starken Regen ernüchternd. Es regnet wieder durch. Ich zahle 20 Euro im Monat. Wie viel kann ich mindern, Wie kann ich mich wehren vor derartigen Verschmutzungen meines Eigentums.
Besten Dank

Hallo Herr Eckardt,

wie hoch die Minderung für das defekte Garagendach ausfallen kann, hängt davon ab, wie sehr es durchrechnet. Von einem niedrigen einstelligen bis zu einem mittleren zweistelligen Prozentsatz halte ich alles für möglich. Versuchen Sie die Beeinträchtigung realistisch einzuschätzen.

Wenn der Vermieter einen Schaden an Ihrem Eigentum anrichtet, muss er dafür aufkommen. Sie können ihn um die Schadensregulierung bitten. Wenn das keinen Erfolg verspricht, müssen Sie sich wohl rechtlichen Beistand holen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Lieber Herr Hundt,

wir wohnen in einer WG in einem Altbau, dementsprechend lärmdurchlässig sind auch unsere Fenster. Drei unserer Zimmer liegen zur “Hauptschlagader” der Innenstadt, die vor allem von Bussen und nachts von feiernden Menschen frequentiert wird.
Das Problem ist nun aber vielmehr die weitläufige Baustelle am gegenüberliegenden Hang – ein Wohn- und Geschäftshaus wurde abgerissen und wird nun neu gebaut, ein weiteres wird saniert; ebenso wurde die antike Stadtmauer in Stand gesetzt, und am Hang soll ein neuer Weg entstehen. All diese Baumaßnahmen sind mit einem Lärmpegel verbunden, der weit über den gewohnten Straßenbetrieb hinausgeht. Gearbeitet wird Montags bis Samstags, spätestens ab 8 Uhr und oft bis in die Abendstunden, d.h. ca 22 Uhr; die Baustelle wird noch bis mindestens Dezember diesen Jahres bestehen.
Seit Anfang diesen Monats ist nun noch eine Baustelle im eigenen Haus dazugekommen, da der Vermieter sein Bekleidungsgeschäft im Erdgeschoss sanieren lässt. Wir befinden uns also sozusagen unter akustischem Dauerbeschuss, der zunehmend an unseren Nerven zehrt.
Kann der Hauptmieter unserer WG also eine Mietminderung beantragen? Und welche Forderung wäre hier wohl angemessen?

Vielen Dank und viele Grüße,
L. Kapuja

Hallo Lea,

danke für den Kommentar. Grundsätzlich halte ich eine Mietminderung durchaus für möglich. Die grundsätzlich eher laute Gegend macht es natürlich schwierig einen konkreten Minderungsbetrag zu benennen. Eine Minderung muss man nicht “beantragen” – vielmehr mindert man eigenständig die Miete. Eine Absprache mit dem Vermieter bedarf es nicht, aber eine Ankündigung der Mietminderung. Gerade weil man einfach eigenständig (ohne Rücksprache) mindert, kann man mit der Höhe schnell daneben liegen.

Ich würde Ihnen raten nach Urteilen zu suchen, die Ihrem Fall ähnlich sind und daran dann die Minderung zu bestimmen.

Viele Grüße

Dennis Hundt