Der Traum vom Eigenheim bleibt oftmals ein Traum, da die für einen Hauskauf benötigte Finanzierung nicht oder nur schwer machbar ist. Viele Eigentümer, die ihre Immobilie veräußern möchten, kennen dieses Problem und bieten daher den Mietkauf als Alternative zum herkömmlichen Verkauf einer Wohnimmobilie an.
Bei einem Mietkauf wird, im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf, ein regulärer Mietvertrag abgeschlossen, bei dem der Eigentümer dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die gemietete Immobilie nach Ablauf einer vorab bestimmten Anzahl von Jahren zu kaufen, wobei die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Je nachdem, ob es sich bei dem vertraglich festgelegten Mietkauf um einen Optionskauf oder den klassischen Mietkauf handelt, steht es dem Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit frei, die Immobilie käuflich zu erwerben oder weiterhin als Mieter in der Wohnimmobilie zu verbleiben.

Option auf den Mietkauf: Optionskauf

Anders als bei dem klassischen Mietkauf einer Immobilie, besteht für den Mieter bei einem Optionskauf keine Verpflichtung die Wohnimmobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. In der Regel wird die Möglichkeit eine Immobilie durch einen Optionskauf zu erwerben durch Wohnungsbaugenossenschaften angeboten.
Entscheidet sich der Mieter der Wohnung oder des Hauses für den Erwerb der Wohnimmobilie, so werden die bis dahin gezahlten monatlichen Mieten, wie beim klassischen Mietkauf auch, auf den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet der Mieter sich gegen den Erwerb, so läuft der bestehende Mietvertrag in der Regel ungehindert weiter.

Der klassische Mietkauf einer Immobilie

Der klassische Mietkauf ist die Mietkaufoption, die am häufigsten durch den Eigentümer angeboten wird. Bei dieser Mietkaufoption wird der Mietvertrag auf eine bestimmte Anzahl von Jahren ausgestellt, nach dessen Ablauf der endgültige Erwerb der Wohnimmobilie erfolgt. Üblicherweise wird die Mietzeit auf einen Zeitraum von etwa 10 bis 15 Jahre festgelegt, wobei durchaus längere aber auch kürzere Zeiträume vereinbar sind.
Während der Laufzeit zahlt der Mieter eine vereinbarte Miete an den Vermieter. Die zu zahlende Miete wird nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit ganz oder teilweise mit dem Kaufpreis des Hauses oder der Eigentumswohnung verrechnet und der Mieter hat die daraus resultierende Restsumme durch eine Einmalzahlung zu begleichen.

Risiken beim klassischen Mietkauf


Die Risiken bei dem klassischen Mietkauf liegen für den Mietkäufer in erster Linie in der festen vertraglichen Bindung an den Mietvertrag über einen langen Zeitraum, welcher durchschnittlich 10 bis 15 Jahre betragen kann.
Tritt während der Mietzeit beispielsweise eine Verschlechterung, der wirtschaftlichen oder eine Veränderung der familiären Verhältnisse ein, so kann, dieses unter Umständen dazu führen, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag notwenig wird. Da eine solche Situation während einer so langen Laufzeit ohne weiteres Eintreten kann, sollte der Mietkäufer sich das Recht zum vorzeitigen Ausstieg aus der Mietkaufoption vertraglich zusichern lassen.
Ein weiteres Risiko beim klassischen Mietkauf ist die Finanzierung der Restsumme. Diese erfolgt üblicherweise durch ein Bankdarlehen, welches in der Regel nur bei einem entsprechendem Einkommen und nach erfolgreicher Bonitätsprüfung gewährt wird. Um diese zusätzliche Fremdfinanzierung so gering wie möglich zu halten, ist es sinnvoll während der Mietzeit ausreichend Eigenkapital anzusammeln.
Letztendlich besteht für den Mietkäufer auch das Risiko, dass die monatlich zu zahlende Miete unverhältnismäßig hoch ausfällt. Der Gesetzgeber spricht in einem solchen Fall von Wucher. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil aus dem Jahr 2004 festgelegt, das von einem Mietwucher gesprochen werden kann, wenn die zwischen Mietkäufer und Vermieter vereinbarte Miete um mehr als 50 % über der angemessenen Miete für das Mietobjekt liegt (BGH, Urteil v. 14.07.2004, XII ZR 352/00 ).

Vor- und Nachteile beim klassischen Mietkauf

Der klassische Mietkauf birgt insbesondere für den Mietkäufer Vor- und auch Nachteile. Der große Vorteil beim klassischen Mietkauft ist die Tatsache, dass der Kauf eines Eigenheims in der Regel ohne eine zusätzliche Finanzierung über eine Bank erfolgt, da der Mieter durch die monatliche Miete das Haus oder die Wohnung, ähnlich wie bei einer Ratenzahlung, abbezahlt.
Der Nachteil beim Mietkauf ist darin zu sehen, dass die monatliche Miete in der Regel über dem durchschnittlichen Mietpreis liegt. Zudem trägt der Mietkäufer das komplette Ausfallrisiko, dem er nur durch eine entsprechende Vertragsklausel entgehen kann.
Da der Mietkäufer zudem erst nach der Zahlung der vereinbarten Restsumme rechtlich als Eigentümer eingetragen werden kann, besteht zudem das Risiko, dass das beispielsweise das angemietete Haus noch mit Grundpfandrechten belastet ist oder während der Mietzeit belastet wird.
Auch ist der Mietkäufer in der Regel nicht gegen eine Insolvenz des Eigentümers abgesichert. Eine entsprechende Schadensersatzklausel innerhalb des Vertrages kann unter Umständen nutzlos sein, wenn der Eigentümer nicht in der Lage ist, diesen zu leisten.

Für wen ein Mietkauf geeignet ist und worauf geachtet werden sollte

Da ein Mietkauf in der Regel ohne eine Fremdfinanzierung durch eine Bank getätigt wird, ist dieser  in erster Linie für Personengruppen interessant, die nicht über ein ausreichendes Eigenkapital oder Sicherheiten verfügen, die einen regulären Kauf einer Wohnimmobilie durch ein Bankdarlehen erschweren.
Hierzu gehören unter anderem junge Familie oder auch Selbstständige, bei denen eine Kauffinanzierung unter Umständen erschwert sein kann. Dennoch ist empfehlenswert, sich ein entsprechendes Finanzierungsangebot von einer Bank einzuholen und beide Angebote zu vergleichen.
Da nicht selten Wohnimmobilie zum Mietkauf angeboten werden, die über einen längen Zeitraum über den regulären freien Immobilienmarkt nicht verkauft werden konnten, ist es zudem besonders empfehlenswert sich sehr genau über die Immobilie und ihren Zustand zu informieren.
Zusätzlich sollte sich darüber im Klaren sein, dass auch bei einem Mietkauf die langjährige finanzielle Belastung nicht außer Acht gelassen werden. Ein sichererer Arbeitsplatz mit einem festen und geregeltem Einkommen, sollte auch beim Mietkauf vorhanden sein.
Um sich vor einem Knebelvertrag, unwirksamen Klauseln oder auch einer überhöhten monatlichen Miete zu schützen, ist es zudem zu empfehlen, den Vertrag vor Vertragsabschluss durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

2 Gedanken zu „Mietkauf – Wann und für wen lohnt sich Mietkauf?“

  1. Hallo Dennis,
    ich finde keinerlei Informationen darüber, wie sich das mit den Nebenkosten verhält. Wenn ich ein Objekt über so einen Mietkaufvertrag erwerbe, dann fällt (so habe ich das Verstanden) zunächst einmal eine Anzahlung an, so wie monatlich ein Mietpreis für die vereinbarte Mietzeit, bis eine Schlussrate fällig wird und das Objekt dann in mein Eigentum über geht, richtig? Die Nachteile habe ich verstanden, es besteht ein nicht gerade kleines Risiko, das wäre aber bspw. bei mir innerhalb der Familie nicht gegeben. Meine Mutter hat das Haus ihrer Eltern geerbt und ich plane dieses zu übernehmen. Da sie verbeamtet ist und ein gesichertes Einkommen hat, ist das Risiko daher gering. Mich würde aber interessieren, wie das mit den Nebenkosten aussieht, denn immerhin wohne ich ja „zur Miete“. Die Nebenkosten gehen vermutlich nicht von dem vereinbarten Kaufpreis ab, oder? Dazu konnte ich nirgends Informationen finden, mich würde es aber wundern, wenn dem so sei. Allgemein wäre es mir lieber, dass ich eine freie Strom-, Gas- und Internetanbieterwahl, etc. habe, sodass ich meiner Mutter nur die Kaltmiete über den Mietkaufvertrag zahle.
    Grüße
    Martin

    Antworten
    • Hallo Martin,
      die Nebenkosten haben mit dem Mietkauf nichts zu tun und werden separat betrachtet und abgerechnet. Lassen Sie sich in der Sache bitte auf jeden Fall rechtlich beraten um hier keinen Fehler zu machen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten

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