Mieterhöhung nach Wärmedämmung

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es in der Regel so, dass die Wärmedämmung nicht mehr dem aktuellen Standard entspricht, bzw. überhaupt keine Dämmung vorhanden ist. Aus diesem Grund entscheiden sich immer mehr Eigentümer und Vermieter im Zuge einer Modernisierung eine nachträgliche Wärmedämmung des Hauses durchzuführen, um den Wohnwert zu steigern und gleichzeitig die Heizkosten für den Mieter zu senken.

Wird durch eine durchgeführte Wärmedämmung von Außenwänden, Fenstern und gegebenenfalls dem Dach eine spürbare Einsparung an Kosten für Heizenergie erzielt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung nach einer Wärmedämmung gemäß § 559 BGB zu fordern. Die Mieterhöhung bei Modernisierung muss jedoch wie jede andere Mieterhöhung auch im Vorfeld dem Mieter angekündigt werden und dieser muss dieser Mieterhöhung zustimmen.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach Wärmedämmung ausfallen?

Nach einer durchgeführten Modernisierung ist der Vermieter dazu berechtigt die Miete entweder auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben oder die Miete um 11 Prozent, der für die Durchführung der Wärmedämmung benötigten Kosten zu erhöhen. Hier haben wir alle Infos zur Mieterhöhung und zu den Mieterhöhungsarten zusammengestellt: Mieterhöhung.

Erhöht der Vermieter die Miete gemäß § 559 Abs.1 um 11 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten (diese Srt der Erhöhung ist der der Modernisierung die Regel), so dürfen lediglich die Kosten für die durchgeführte Wärmedämmung der Erhöhung, abzüglich eventuell erhaltener Drittmittel (Förderungen) und Instandhaltungskosten, zugrunde gelegt werden.

Kosten, die beispielsweise durch eine parallel laufende Erneuerung der Außenfassade anfallen, dürfen nicht dem Mieter angelastet werden, da diese unter den Bereich der Instandhaltung fallen. Hierzu könnte man zum Beispiel auch den Austausch der Dachrinne zählen oder Reparaturen am Dach – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Wird die Wärmedämmung an einem Mehrfamilienhaus durchgeführt und sind mehrere Wohneinheiten hiervon betroffen, so müssen die entstandenen Kosten angemessen auf alle Wohneinheiten verteilt werden. Eine Erhöhung um 11 Prozent der Gesamtkosten bei jeder Wohneinheit ist natürlich nicht zulässig.

Den Umfang der zu erwartenden Modernisieung und auch die im Anschluss an die Wärmedämmung zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt werden.

Innerhalb dieser Ankündigung ist der Vermieter zusätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter die zu erwartende Einsparung durch die Wärmedämmung offen zu legen.

Die endgültige Mieterhöhung nach Wärmedämmung erfolgt jedoch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, wobei die endgültige Mieterhöhung nicht um mehr als 10 Prozent höher ausfallen darf, als in der Ankündigung erwartet. Kündigt der Vermieter also an, dass die Mieterhöhung 40,00 Euro betragen wird, so darf er von dieser Aussage maximal 10 % abweichen. (maximale Erhöhung = 44,00 Euro)

Beispielrechnung für die Mieterhöhung nach der Wärmedämmung

Der Vermieter entstehen für die Wärmedämmung der Fassade Kosten in Höhe von 50.000 Euro. Instandhaltungskosten die ohnehin angefallen wären und nicht umgelegt werden dürfen sind bereits abgezogen.

Das Haus umfasst 10 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 50 Quadratmetern (= 500 Quadratmeter Wohnfläche im gesamten Haus). Hier die Rechnung für unsere Muster-Mieterin:

50.000 Euro x 11% = 5.500 Euro = Diese Kosten darf der Vermieter nach der Modernisierung auf alle Mieter zusammen umlegen, pro Jahr.

5.500 Euro / 500 m² (Gesamtwohnfläche) = 11 Euro (Umlage pro Jahr / Quadratmeter)

11 Euro x 50 m² (Wohnung unserer Muster Mieterin) = 550 Euro (Umlage für unsere Wohnung im Jahr)

550 Euro / 12 Monate = 45,83 Euro (Mieterhöhung im Monat für unsere 50 m² große Muster Wohnung)

Fazit: Die Rechnung zeigt, am Anfang standen 50.000 Euro Kosten für die Wärmedämmung. Hierfür zahlt der Mieter nach der Modernisierung gut 45,00 Euro mehr Miete im Monat. Vergessen darf man hierbei aber nicht, dass der Mieter ab sofort auch Nebenkosten spart, weil der Modernisierung dazu beiträgt, den Verbrauch an Heizenergie (z.B. den Heizölverbrauch) zu senken.

Rechte und Pflichten des Mieters bei einer Mieterhöhung nach der Wärmedämmung?

Der Mieter muss in der Regel einer Modernisierung und der danach folgenden Mieterhöhung zustimmen, sofern sich durch die Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und eine spürbare Einsparung beispielsweise an Heizenergie stattfindet. Da dieses für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, muss der Vermieter diese Einsparungen durch eine Wärmebedarfsberechnung belegen.

Bestehen trotz einer ausführlichen Aufstellung noch Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der daraus folgenden Mieterhöhung nach der Dämmung, so ist es empfehlenswert, seine Zustimmung nur unter Vorbehalt zu geben und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.

Zusätzlich können ein Anwalt oder der Mieterschutzbund beziehungsweise der Mieterverein hilfreich zur Seite stehen.

Bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB, der Mieter ist jedoch dennoch nicht mit den geplanten Maßnahmen einverstanden, so steht ihm nach § 561 BGB auch hier ein Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung zu. Hier finden Sie ein entsprechende Muster: Kündigung Mietvertrag – Vorlage

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von Dennis Hundt | 1 Kommentare