Mieteinnahmen versteuern

Die Mieteinnahmen, die ein Immobilienbesitzer durch die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses erhält, gehören zum steuerpflichtigen Einkommen. Aus diesem Grund muss jeder Vermieter sämtliche Mieteinnahmen versteuern.

Dieses geschieht in der Regel in Verbindung mit der jährlichen Steuererklärung. Zur Ermittlung der Mieteinkünfte ist die Nettokaltmiete ausschlaggebend.

Die Warmmiete wird nicht angesetzt, weil die Warmmiete sich aus Betriebskosten + Kaltmiete zusammensetzt. Der Mieter überweist dem Vermieter zwar die Warmmiete, aber die Betriebskostenteil leitet der Vermieter an die jeweiligen Versorger – als eine Art “durchlaufender Posten” – weiter.

Welche Aufwendungen das Einkommen und folglich auch die Steuerlast mindern können, folgt weiter unten in diesem Artikel.

In welcher Höhe müssen die Mieteinnahmen versteuert werden?

Die Mieteinnahmen werden im Rahmen der Steuererklärung mit dem persönlichen Steuersatz berechnet. Zur Feststellung des persönlichen Steuersatzes werden alle steuerpflichtigen Einkünfte gemäß § 2 EStG, zu denen auch das Arbeitseinkommen oder die Rente zählen, zusammenaddiert und anhand des so ermittelten Gesamteinkommens der Steuersatz ermittelt.

Das zu versteuernde Einkommen setzt sich also aus allen sieben Einkommensarten zusammen. Mieteinnahmen sind sind zum Beispiel “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”.


Je höher das so ermittelte Gesamteinkommen ist, desto höher fällt der persönliche Steuersatz aus.

Jedoch können bestimmte Aufwendungen die Höhe der anrechnungsfähigen “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” so verringern, dass die Mieteinnahmen durch Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, reduziert werden. Den Einnahmen auf der einen Seite, werden hier Kosten auf der anderen Seite gegenübergestellt. Einnahmen – Ausgaben = Null?

Diesen Vorteil nutzen besonders Immobilieneigentümer, welche zusätzlich zu den Mieteinnahmen noch über Einkommen aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit verfügen.

Welche Aufwendungen kann er Vermieter steuermindernd geltend machen? (Werbungskosten)

Bestimmte Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Eigentum stehen, können die Höhe der steuerpflichtigen Mieteinnahmen verringern, welches direkten Einfluss auf die Höhe des zu versteuernden Einkommens hat. Dieser Aufwendungen nennen sich “Werbungskosten“.

  • Mit zu diesen Aufwendungen zählen vor allem Handwerkerleistungen. Handwerkerrechnungen können nicht in unbegrenzter Höhe geltend gemacht werden (Für genauere Infos bitte einen Steuerberater kontaktieren).
  • Ebenso können Zinsaufwendungen bei einem bestehenden Hauskredit,
  • die Abschreibung des Gebäudes und auch z.B. der
  • Mitgliedsbeitrag im Grundeigentümerverband die Höhe der anrechnungsfähigen Mieteinnahmen senken.

Obwohl ein Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mieteinnahmen zu versteuern, wird die Inanspruchnahme eines Steuerberaters nicht vorausgesetzt.

Es ist jedoch empfehlenswert zumindest die erste Steuererklärung in der Mieteinnahmen versteuert werden müssen oder bei dem Besitz von mehreren Mieteinheiten einen Steuerberater zurate zu ziehen, um Fehler in der Steuererklärung zu vermeiden.

Ebenso soll und darf diese kurze Ausführung keine steuerliche Beratung sein. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. Wenden Sie sich bei Fragen an einen Steuerberater.



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