Wird vermietetes Wohneigentum durch einen Eigentümerwechsel in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt, so stehen die bisherigen Mieter unter einem besonderen Kündigungsschutz. Dieser, auch als Kündigungssperrfrist bekannte Kündigungsschutz, der gesetzlich innerhalb des § 577a BGB geregelt ist, untersagt es dem neuen Eigentümer, während dieser Sperrfrist, den Mietern gegenüber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen.
Die Dauer der gesetzlichen Kündigungssperrfrist besteht in der Regel für einen Zeitraum von 3 Jahren. Diese Frist kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen von der zuständigen Landesregierung auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden.
Hintergrund für diese, im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 entstandene Regelung zur Kündigungssperrfrist, dient in erster Linie der Vorbeugung, die verhindern soll, dass die bestehenden Mietstrukturen durch das Entstehen von teuren Eigentumswohnungen entmietet werden und es so unter Umständen zu einem Mangel an Mietwohnungen innerhalb dieser Gemeinde oder Stadtbezirkes kommt.
Die Kündigungssperrfrist ist ein Schutz für Mieter, deren Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Was besagt die Kündigungssperrfrist und über welchen Zeitraum besteht diese?

Der Beginn der Kündigungssperrfrist ist das Datum, an dem der Eigentümerwechsel durch einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch rechtlich vollzogen ist. Mit dem Datum des Grundbucheintrages beginnt die, in § 577a BGB Abs. 1 geregelte Frist von 3 Jahren zu laufen.
Besteht jedoch ein Mangeln an Mietwohnungen, die den Bedürfnissen der Mieter einer Gemeinde, entsprechen oder besteht ein erhöhtes Risiko, dass ein solcher Mangel entstehen kann, so ist zuständige Landesregierung nach § 577a Abs. 2 dazu berechtigt, die Kündigungssperrfrist für die entsprechende Gemeinde auf 10 Jahre zu erhöhen.


Für den neuen Eigentümer besteht während dieser Frist von 3 – 10 Jahren keine Möglichkeit das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Kündigungen des Mietverhältnisses, etwa weil der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht Folge leistet, bleiben jedoch von Kündigungssperrfrist unberührt.
In diesen Fällen müssen seitens des Vermieters die gesetzlichen Vorschriften der §§ 573 ff BGB eingehalten werden.
Ebenso bestehet für den Mieter keinerlei Einschränkung innerhalb seiner Kündigungsrechte. Der Mieter kann auch während der Sperrfrist jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten das bestehende Mietverhältnis kündigen.

Wann nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gekündigt werden darf:

Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter der Eigentumswohnung das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern der Eigentümer selbst, seine Familienangehörige oder Angehörige seines bestehenden Haushaltes, die Wohnung beziehen wollen.
Eine Kündigung darf hierbei jedoch erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist und unter Einhaltung der in § 573c BGB geregelten Kündigungsfristen ausgesprochen werden.
Die einzuhaltende Kündigungsfrist richtet sich hierbei nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, wobei der Beginn des Mietverhältnisses das Datum ist, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Die Kündigungsfristen, die für den Vermieter gelten, sind folgende:

  • Bei einer Mietdauer unter 5 Jahren: 3 Monate
  • Bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
  • Bei einer Mietdauer über 8 Jahren: 9 Monate

Wann beim Eigentümerwechsel keine Kündigungssperrfrist besteht:

Eine Kündigungssperrfrist bei Eigentümerwechsel besteht nur dann, wenn in Verbindung mit dem Verkauf der vermieteten Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses eine Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen erfolgt.
Bleiben die Mietstruktur und somit die Mietwohnungen auch nach Verkauf des Hauses weiterhin erhalten, so besteht keine Kündigungssperrfrist. Also dann, wenn ein Miethaus nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt wird.
Ebenso kann die Kündigungssperrfrist umgangen werden, wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, welches ihm bei der Umwandlung der von ihm angemieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung nach § 463 BGB zusteht und über, welches der Eigentümer den Mieter vor Verkauf der Mietwohnung informieren muss.
Da dieses jedoch in der Regel mit einer langfristigen finanziellen Verpflichtung verbunden ist, sollte sich der Mieter vor Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts ausgiebig und fachlich beraten lassen.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

4 Gedanken zu „Kündigungssperrfrist (beim Umwandlung in Eigentumswohnungen)“

  1. Ich würde gerne meine aktuell vermietete Eigentumswohnung wegen Familienzuwachs in absehbarer Zeit selber nutzen.
    Nun wurde in Nord-Rhein-Westfalen wurde zum 25. Januar 2012 mit der
    „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist
    bei der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum
    an vermieteten Wohnungen (Kündigungssperrfristverordnung – KSpVO NRW)“
    Die Kundigsperrfrist für eine ggf. zum Eigenbedarf zu nutzende, jetzt vermietete Wohnung insbesondere für Köln auf 8 Jahre (vorher 3 Jahre) erhöht.
    Der Mietverhältnis besteht seit 10/2007
    Die Teilungserklärung datiert 6/2009
    Der Grundbucheintrag (wegen des Kaufs) erfolgte 9/2011
    Nun stellt sich die Frage. Welche Kündigungssperrfrist nun gilt. Die 3 Jahre entsprechend der zu 9/2011 noch gültigen Rechtslage oder die 8 Jahre, weil bis jetzt keine (Eigenbedarfs)Kündigung ausgesprochen wurde?

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    • Hallo Herr / Frau Kluthe,
      ich würde vermuten, dass Ihr Fall unter die alte Regelung fällt. Aber fragen Sie doch eifach bei der zuständigen Stelle in NRW nach, dann sind Sie auf der sicheren Seite.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  2. Guten Tag,
    ich möchte ein mit einen langjährigen Bekannten ein Mehrfamilien Haus mit 6 Wohneinheiten kaufen. Die Immobilie ist nicht geteilt und es besteht keine Teilungserklärung. Ich würde das Objekt selber nutzen wollen bzw. die Wohneinheiten umbauen zu Maisonettenwohnungen.
    Das Objekt ist besteht aus 2 Teilen, beide teile verfügen über 3 Geschosse (Erdgeschoss, 1 Etage, Dachgeschoss). Die eine Seite soll von meinen Bekannten bewohnt werden (Umbau zur Maisonettenwohnung Erdgeschoss und 1 Etage) und das Dachgeschoss von seinen Eltern bewohnt werden. Die andere Seite soll von mir ebenfalls zur Masionettenwohnung umgebaut und das Dachgeschoss von meinen Eltern bewohnt werden.
    Nun habe ich Zweifel, dass ich den langjährigen Mieter ohne weiteres rechtswirksam kündigen kann. Wie sehen Sie diesen Fall?

    Antworten
    • Ich würde mich an Ihrer Stelle mit dem Thema Eigenbedarfskündigung befassen und die Mietverträge genau prüfen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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