Das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist oft angespannt. Insbesondere in Wohnungseigentümerversammlungen müssen sich Verwalter Kritik anhören und ihre Empfehlungen und Entscheidungen rechtfertigen. Manch ein Wohnungseigentümer schießt mit seiner Kritik über das Ziel hinaus. Ist die Kritik abwertend und schonungslos, kann sie dennoch vom Recht auf Meinungsäußerung gedeckt sein. Überschreitet die Kritik die Grenze der Sachbezogenheit, wird sie zur Schmähkritik oder artet gar in Beleidigung und Verleumdung aus. Um die Grenzen zu wahren, sollten beiden Parteien die rechtlichen Maßstäbe bekannt sein.

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1. Konkreter Fall Wohnungseigentümer contra Verwalter

Ein Verwalter verklagte einen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer Äußerung. Dieser hatte erklärt, der Verwalter habe keine Konkurrenzangebote für die Wärmelieferung eingeholt und durch Täuschung, Fehlinformation und Einschaltung eines Gefälligkeitsgutachters ein Heizmonopol zugunsten eines im Haus ansässigen Heizwerkes eines Teileigentümers installiert. Der Unterlassungsanspruch wurde zurückgewiesen. Der Eigentümer habe im Rahmen seiner Meinungsfreiheit gehandelt. Persönliche Meinungen und belegbare Tatsachenbehauptungen müssen im Rahmen eines Meinungsbildungsprozesses möglich sein. Eine abwertende Kritik dürfe auch scharf und schonungslos sein, sofern sie sachbezogen ist und keine Schmähkritik oder Formalbeleidigung beinhaltet (LG München Beschluss v. 28.11.2013, 1 S 13798/13 WEG).

2. Was ist Sachkritik / Was ist Schmähkritik?

Konstruktive Kritik fördert die Meinungsbildung und die Entscheidungsfindung. Wer Entscheidungen trifft und damit andere rechtlich verpflichtet, muss sich Kritik gefallen lassen. Ist die Entscheidung vertretbar, braucht der Verwalter die Kritik nicht zu fürchten und kann seine Entscheidung mit guten Gründen rechtfertigen. Solange diese Gründe vertretbar sind, wird es immer gegenteilige Gründe geben, die gleichfalls vertretbar sind. Da es in einem Entscheidungsfindungsprozess immer eine Person geben muss, die die Entscheidung trifft, muss sie sich mit der Kritik unterlegener Kritiker abfinden. Umgekehrt müssen die Kritiker auch akzeptieren, dass die andere Seite (Verwalter) eine Entscheidung getroffen hat und sie diese als verbindlich akzeptieren müssen. Solange sich die Kritik mit sachbezogenen Argumenten auseinandersetzt, ist sie als Sachkritik zu akzeptieren.
Beispiel: In der BGH-Entscheidung (Urteil v. 16.12.2014, VI ZR 39/14) hatte ein Wissenschaftsjournalist die von einem Unternehmen angepriesenen „Hochleistungsmagnete zur Einsparung fossiler Brennstoffe beim Betrieb von Heizungsanlagen“ als Scharlatanerieprodukt und Gegenstand eines groß angelegten Schwindels und Betruges anprangert. Da die Kritik sich darauf begründete, dass der Einspareffekt auch durch die beim Einbau der Magnete erfolgte Säuberung des Heizkessels eingetreten sei und die vorgelegten Gutachten offensichtlich gefälligkeitshalber erstellt wurden, habe es sich um eine sachbezogene und keine Schmähkritik gehandelt.
Auch gibt es keinen Schutz vor abwertenden Meinungsäußerungen oder Äußerungen, in denen sich Tatsachen und persönliche Meinungen miteinander vermischen, sofern sie durch die „Elemente der Stellungnahme, des Dafürhaltens und des Meinens geprägt“ sind. Die wertende Kritik sei auch dann vom Grundrecht der Meinungsäußerungsfreiheit gedeckt, wenn sie „scharf und überzogen“ formuliert ist. Nur unter engen Voraussetzungen könne eine solche Sachkritik als Schmähkritik angegriffen werden.
Eine Schmähkritik ist eine Kritik, in der der Kritiker keine sachbezogenen Argumente vorbringt. Seine Zielrichtung geht vielmehr dahin, den Gegner emotional und persönlich anzugreifen und zu verunsichern. Eine sachliche Auseinandersetzung findet nicht mehr statt. Auf dieser Ebene braucht sich der Gegner nicht attackieren zu lassen.

3. Was ist Tatsachenbehauptung / Was ist Werturteil?

Die Grenzziehung im Einzelfall kann sehr schwierig sein. Das Gesetz fordert zur Feststellung einer Ehrverletzung (§ 823 BGB), dass unwahre Tatsachen mitgeteilt werden. Bloße persönliche Werturteile genügen nicht. Tatsachenbehauptungen sind durch die objektive Beziehung zwischen Äußerung und Wirklichkeit geprägt. Werturteile und Meinungsäußerungen kennzeichnen sich durch die subjektive Beziehung zum Inhalt der Aussage. Der Wahrheitsgehalt einer Tatsachenbehauptung kann mittels Beweis überprüft werden. Werturteilen haben keinen Wahrheitsgehalt. Sie sind dem Beweis nicht zugänglich.

4. Was ist strafrechtlich zu beachten? – Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung

Niemand braucht sich den Mund verbieten zu lassen. Zugleich muss aber derjenige, der Dritte und/oder deren Entscheidungen kritisiert, seine Kritik mit besonderer Vorsicht formulieren. Es drohen im ungünstigsten Fall strafrechtliche Konsequenzen. Im Strafrecht wird der zivilrechtliche Aspekt der Schmähkritik konkretisiert.
a. Die Beleidigung ist ein Werturteil oder eine Tatsachenbehauptung abwertender Art über eine andere Person, die diese Person in ihrer Ehre herabsetzt (§ 185 StGB).
Beispiel: Der Wohnungseigentümer erklärt gegenüber dem Verwalter „Sie sind ein Idiot“. Er richtet seine Worte direkt an den Gegner. Er bedeutet ihm, dass er ihn wegen seines Verhaltens gering schätzt. Zwar mag der Täter in diesem Fall in der Sache Recht haben. Dennoch muss er seine Kritik sachlich vortragen und die persönliche Wertung „Idiot“ unterlassen.
b. Üble Nachrede (§ 186 StGB) und Verleumdung (§ 187 StGB) sind Rufgefährdungsdelikte. Hier stellt der Täter Tatsachenbehauptungen abwertender Art auf, die er gegenüber Dritten äußert. Er behauptet oder verbreitet Tatsachen, die den Gegner verächtlich machen oder in der öffentlichen Meinung herabwürdigen.
Beispiel: Der Wohnungseigentümer behauptet gegenüber einem Bekannten, der Verwalter habe sich von der beauftragten Heizungsbaufirma bestechen lassen und ihr nur deshalb den Auftrag erteilt. Lässt sich diese Behauptung nicht beweisen, liegt eine üble Nachrede vor. Ist die Behauptung nachweislich wahr, geht sie in Ordnung.
Bei der Verleumdung steigert sich das kriminelle Unrecht, weil der Täter die Unwahrheit der von ihm behaupteten ehrenrührigen Tatsache kennt. Er handelt wider besseres Wissen und sagt vorsätzlich die Unwahrheit. Weiß also der Wohnungseigentümer, dass sein Korruptionsvorwurf unwahr ist, verleumdet er den Verwalter.
Wird die Beleidigung des Wohnungseigentümers durch den Verwalter auf der Stelle erwidert oder umgekehrt, kann der Strafrichter beide Beteiligte oder einen Beteiligten für straffrei erklärten (§ 199 StGB). Auch können tadelnde Urteile über gewerbliche Leistungen als Wahrnehmung berechtigter Interessen bewertet werden,, so dass sie nur strafbar sind, als die Beleidigung aus der Form der Äußerung oder aus den Umständen, unter welchen sie geschah, strafbar ist (§ 193 StGB).

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Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

2 Gedanken zu „Wann ist Kritik am Verwalter erlaubt? – Schmähkritik, Verleumdung – Grenzen und Tipps“

  1. Ich habe permante Wasserschäden in meiner Wohnung durch zwei Wohnungen über mir. Man kann es auch nachvollziehen. Nun sind die nächsten bei den Zimmer dran, verursacht durch den Sohn des Vermieter, welcher direkt über mir wohnt und der durch einen defekten Durchlauferhitzer verursacht wurde.
    Nun, die Wohnzimmerdecke ist betroffen und es gibt einen Termin zur Reparatur für die kommende Woche.
    Aber, das angrenzende Esszimmer hat einen Teppichbodenschaden. Der Teppichboden gehört uns und da es hier bei uns im Haus kein Verlegen von Teppichen und anderen Böden im Mietangebot jemals üblich waren. Der Notdienst des Haus hat Bilder vom Schaden gemacht öden ich sofort gerufen habe und mir vorab auch gesagt, der Boden muss raus und wird mir auch teilweise ersetzt. Nun aber will der Hausverwalter es nicht mehr und meint, ich habe diesen Teppichboden selbst gelegt und er muss ihn nicht bezahlen. Der Boden riecht fürchterlich und in einem Esszimmer will ich das nicht. Der Hausverwalter wollte auch meine Versicherungspolice, ich habe aber keine will sie auch nicht, da ich noch nie jemanden geschadet habe. Der Grund war aber dieser, dass er mit meiner Versicherung sich einigen wollte um Geld zu verlangen. Ich nun um Mietminderung gebeten, denn ich bin der Meinung hier liegt ein Fremdverschulden vor und wer den Schaden verursacht hat muss zahlen. Ich sagte auch, ich möchte nur dass ersetzt haben, was nachweisbar so nass war und schon große, schwarze Flecken auf dem Bild hatte, nicht etwas alles. Man kann diesen Teil rausschneiden und ein Stück neuen Teppichboden, mit einem angemessenen Preis dazulegen und am Rand verkleben. Einen Termin habe ich gesetzt und notfalls hole ich mir einen Anwalt dazu. Bilder und E-Mails habe ich und um Teppichboden muss man sich wohl keine Sorgen machen, den gibt es in allen Farben und Preislagen.
    Übrigens ein Zimmer wurde in der Vergangenheit 4x bewässert, zwar nach drei Monaten repariert aber schlecht und nun jetzt wieder zwei Zimmer. Man sieht es und dieser Vermieter macht seit 25 Jahren nichts und das Haus sieht danach aus. Die Wohnungen im 5.Stock haben keine Verstärkung, was auch bereits die Bau-und Wohnaufsicht weiß die hier, aber haben diese eigentlich irgendwelche Möglichkeiten. Sie reden zwar, nur es passiert nichts. Auch jetzt habe ich noch keine Antwort. Aber wenn ich recht habe setze ich es durch.
    Soweit der der Fall. Ich bin jetzt 80 Jahre alt und wohne in diesem Haus seit 1966! Seit 1996 ist es dort schlimm mit den jeweilen Vermietern.
    Mit freundlichen Grüßen

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