Go to Top

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine bisher eher selten gebrauchte variable Miete, bei der sich die Mietkosten an die Veränderung der Lebenshaltungskosten anpassen. Gesetzlich geregelt sind die Bestimmungen zum Indexmietvertrag im BGB unter § 557b.

Berechnung der Indexmiete

Die Indexmiete ist nicht dauerhaft auf einen festen Betrag festgelegt, sondern wird jährlich an Hand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltungskosten privater Haushalte neu berechnet.

Steigen die Lebenshaltungskosten an, kann der Vermieter die Miete ebenfalls erhöhen. Bei einer negativen Entwicklung der Kosten wäre auch eine Senkung der Miete möglich, was jedoch derzeit eher unrealistisch ist. (da die Lebenshaltungskosten in den letzten Jahren kontinuierlich steigen)

Erhöhung der Indexmiete

Die Mieterhöhungen erfolgen allerdings nicht automatisch wie bei einem Staffelmietvertrag, sondern müssen dem Mieter vom Vermieter in schriftlicher Form angezeigt werden. Dabei hat der Vermieter den alten und den neuen Preisindex in % anzuführen. Den auf dieser Grundlage berechneten Erhöhungsbetrag muss er dann in einer festen Summe angeben. Beachtet werden muss, dass zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss, in der Zwischenzeit darf die Höhe der Miete nicht verändert werden.

Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 ist eine Mindestlaufzeit für Indexmietverträge nicht mehr verpflichtend. Es ist seitdem möglich, sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge mit einer Indexmiete zu schließen. Die Kündigungsmöglichkeiten werden dabei von der Indexmiete nicht beeinflusst und orientieren sich an den gesetzlichen Regelungen zur Kündigung von befristeten oder unbefristeten Mietverträgen.

Vor- und Nachteile des Indexmietvertrages

Für den Mieter liegt der Vorteil des Indexmietvertrages darin, dass Mieterhöhungen in einem überschaubaren Rahmen auf ihn zukommen. Vor allem, wenn er vor Schließung des Vertrages mit dem Vermieter vereinbart, dass eine Mieterhöhung erst ab Erreichung einer bestimmten Lebenshaltungskostensteigerung in Kraft tritt. Nachteilig sind für den Mieter allerdings die derzeit stark steigenden Lebenshaltungskosten.

Der Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass er Mieterhöhungen nicht weiter begründen muss, da er ja den Preisindex als Grundlage hat. Der Vermieter kann keine großen wirtschaftlichen Fehler machen, wenn er die Indexmiete regelmäßig anpasst – er bekommt eine Miete die sich mit der allgemeinen Preissteigerung entwickelt. Nachteil dabei ist allerdings, dass Mieterhöhungen aufgrund der individuellen Mietentwicklung in einer Region (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht möglich sind.



Artikel bewerten: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 15 Bewertungen mit 4,67 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

23 Antworten auf "Indexmiete"

  • Sandra
    13. Februar 2012 - 09:37 Antworten

    Hallo,

    habe gestern einen Mietvertrag mit einer Indexmiete unterschrieben. Ich wusste nicht wirklich was eine Indexmiete ist. Der Vermieter konnte es auch nicht richtig erklären- Hat er mich damit über den Tisch gezogen? Die Grundmiete liegt eh schon über dem ortsüblichen Mietspiegel. Kann ich von dem Vertrag noch zurück treten?

    • Dennis Hundt
      13. Februar 2012 - 09:42 Antworten

      Hallo Sandra,

      eine Indexmiete ist nicht Schlimmes, im Grunde sehr fair für Mieter und Vermieter. Ich denke, Sie hätten sich besser vor Abschluss des Mietvertrages informieren sollen, was eine Indexmiete ist. Ich glaube nicht, dass die Situation einen Rücktritt vom Mietvertrag rechtfertigt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dember, Alina
    5. März 2012 - 13:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    s.d. 1.2.11 sind wir Eigentümer eines Mietshauses. Im Mietvertrag v. 1996 ist eine Indexmiete nach den damals herrschenden Kriterien vereinbart. Die seinerzeit gezahlte Miete wurde jedoch bis heute nicht erhöht. Da wir dies nun gern tun möchten, ohne einen Fehler zu machen, bitten wir um Ihre Hilfe. Der Vertrag sagt aus, dass die Miete um mehr als 10 % gestiegen oder gefallen sein muss, um neu angepasst zu werden. Damals wie heute beträgt diese 475,–€ (=früher 950,–DM). Ausgangspunkt der Berechnung soll der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. der letzten den §§ 2 oder 10 des Gesetztes zur Regelung der Miethöhe entsprechend zuletzt veröffentlichten Indexwert es sein.
    Die Mietbasis wird alle drei Jahre überprüft werden (was nicht geschehen ist).

    Wir haben die Berechnung mithilfe des Stat. Bundesamtes mal probeweise durchgeführt, sind uns aber überhaupt nicht sicher, ob wir das korrekt gemacht haben.
    Über eine baldige fachkundige Antwort würden wir uns sehr freuen und bedanken und schon jetzt
    ganz herzlich für Ihre Mühe!

    • Dennis Hundt
      5. März 2012 - 15:42 Antworten

      Hallo Alina,

      danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich Ihnen hier nicht in zwei Sätzen helfen. Eine Indexmieterhöhung ist dafür zu kompliziert. Zudem möchte ich Ihnen hier kein Halbwissen präsentieren.

      Sie berechnen die prozentuale Entwicklung des Preisindexes und projizieren diese Entwicklung auf die Mieterhöhung. Ansonsten kann ich Ihnen auch das Vermieter Praxishandbuch empfehlen. Das nutze ich auch selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kathy
    19. März 2012 - 10:25 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben am 17.09.2011 einen Mietvertrag mit Indexklausel unterschrieben.
    Dort steht:
    1. „Die Parteien vereinbaren eine Mietanpassung an die Entwicklung des Lebenskosten-
    indexes ab 1.1.2012.
    2. Die Nettomiete ändert sich jeweils nach Ablauf eines Jahres im gleichen prozentualen Verhältnis,
    wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber der für den Monat des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblichen bzw. der der jeweils letzten Mietänderung zugrunde gelegten Indexzahl verändert hat (…)“

    Unser Vermieter hat uns am 23.1.2012 ein Schreiben mit einer Mieterhöhung um 2,3 % zukommen lassen. Seine Erklärung: Basisjahr 2005; Indexsteigerung von 2010 zu 2011= 2,31 %

    Meine Fragen:
    1.Ist dies nicht unzulässig, da wir noch gar kein Jahr hier wohnen?
    2. Wieso nimmt er die Indexsteigerung von 2010 auf 2011? Wir wohnen ja erst seit 2011 dort. Nimmt man den Index von September 2011 (111,1) und den von Januar 2012 (111,5) kommt man nicht auf die vom Vermieter verlangten 2,3 %.

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort,
    Kathy

    • Dennis Hundt
      19. März 2012 - 12:36 Antworten

      Hallo Kathy,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Eine Mieterhöhung über dem Lebenshaltungsindex ist nicht gerade die einfachste Übung. Ich bin hier leider auch nicht bis ins letzte Detail eingearbeitet und möchte daher nicht mit Halbwissen glänzen.

      Ohne auf alle Einzelheiten einzugehen, denke ich, dass Sie die Erhöhung noch „abwehren“ können. Schauen Sie sich den §557b BGB an. Hier ist geregelt, das Sie Miete mindestens ein Jahr unverändert sein muss. Das ist in Ihrem Fall offensichtlich nicht das Fall. Ich würde auf den §557b verweisen und der Erhöhung widersprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris Preussler
    9. August 2012 - 14:00 Antworten

    Von meinen Arbeitsvorgängern wurde in die IndexMV nachfolgende Klausel eingesetzt:
    „Wenn sich der vom statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherindex für Deutschland um mehr als 2,5% erhöht oder ermäßigt, so soll die Miete im entsprechenden prozentualen Verhältnis angepasst werden.“
    Da ich noch nie mit IndexMV gearbeitet habe und auch im Internet nicht wirklich eine Antwort gefunden haben, nun meine dringende Frage:
    WIe ist mein Arbeitsvorgänger auf die 2,5% gekommen? Gibt es eine grundsätzliche/gesetzliche % Höhe/Festlegung ab wann sich die Miete verändern kann? Oder kann hier selbst entschieden werden?
    Der ET fragt nun nämlich, was nun bei geringfügigeren Änderungen unter 2,5% passiert? Er möchte, jede Schwankung berücksichtigt haben. Dies soll ich bei künftigen MV entsprechend ändern.
    Um schnellst mögliche Antwort wird gebeten, da der nächste MV bereits nächste Woche ansteht und ich die Klausel entsprechend ändern muss.
    Danke vorab für die Hilfe.
    MFG Iris Preussler

    • Dennis Hundt
      10. August 2012 - 22:54 Antworten

      Hallo Frau Preussler,

      die Grundlage für die Indexmiete ist § 557b BGB. Hier finden Sie nur die Angabe: „Änderung des Preisindexes“. Es gibt laut BGB also keine Mindeständerung. Die 2,50% sind vereinbart, damit MIeter und Vermieter das Leben etwas erleichtert wird und sich eine Mieterhöhung (oder eine Senkung) auch lohnt.

      Sie merken ja selbst, die Indexmiete ist nicht so leicht zu handhaben. In meinen Augen ist ein „normaler“ Mietvertrag oder ein Staffelmietvertrag vorzuziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Iris Preussler
        28. August 2012 - 14:28 Antworten

        Danke für Ihre rasche Antwort!
        Mir wären „normale“ Verträge auch lieber, aber der Eigentümer
        des Hauses besteht leider darauf….
        MFG Iris Preussler

  • Tanja
    3. September 2012 - 15:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich interessiere mich für eine Wohnung in der mietvertraglich Indexmiete vereinbart werden soll. Jedoch ohne Mindeständerung. Auf Rückfrage bei dem Makler teilte der mir mit, dass diese sich trotzdem an den Mietspiegel orientieren werden, was bedeuten würde, dass eine MIeterhöhung für mehrere Jahre ausgeschlossen wäre, da die Miete bereits weit über der oüvm liegt. Ist das möglich oder gängig? Dies steht natürlich nicht explizit im Mietvertrag. Ich habe mir dies von dem Makler bereits per Mail geben lassen, damit ich evtl. später was in der Hand habe…

    • Dennis Hundt
      3. September 2012 - 22:52 Antworten

      Hallo Tanja,

      eine Indexmiete richtet sich nach den Preisindex für die Lebenshaltung und nicht nach der ortsüblichen Miete. Sonst brächte man ja keine Indexmiete vereinbaren. Die Miete entwickelt sich angepasst an die Preissteigerung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan H.
    14. September 2012 - 09:13 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe einige Eigentumswohnungen, welche bisher ein Sondereigentumsverwalter für mich „verwaltet“ hat. Nach einigen Jahren der Qual habe ich der Verwaltung in dieser Woche fristlos gekündigt und nehme das nun selbst in die Hand. Ein Objekt hat seit 2007 einen Indexmietvertrag, welcher in der zurückliegenden Jahren nie erhöhrt wurde. Die Miete bezahlt das Amt. Kann ich den Vertrag auch rückwirkend um die jeweiligen Anstiege des Indexes in den Jahren erhöhen, oder ist die Chance vertan? Ich würde den Vertrag auch am liebsten Kündigen, da ich derzeit einen guten Preis im Markt erzielen könnte.

    Herzlichen Dank für ein Feedback vorab und ein schönes Wochenende

    Gruss

    Stefan H.

    • Dennis Hundt
      14. September 2012 - 11:02 Antworten

      Hallo Stefan,

      eine rückwirkende Erhöhung geht nicht. Sie können die Miete nur auf das aktuelle „Index-Niveau“ anpassen. Eine Kündigungsmöglichkeit für den Mietvertrag sehe ich nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris Preussler
    18. September 2012 - 09:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    nochmal die Frau Preussler… kann ein Indexmietvertrag auch nur für einen reinen Stellplatz MIetvertrag vereinbart werden? Oder gelten diese nur für Wohnräume?

    Danke für die rasche Antwort

    Lg Iris Preussler

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2012 - 12:58 Antworten

      Hallo Frau Preussler,

      ich kann Ihnen leider keine Antwort darauf geben. Ich kenne mich in diesen Spezialfragen zur Indexmieter leider auch nicht aus. Ich würde empfehlen in die entsprechende Fachliteratur zu schauen. Mein Menschenverstand sagt mir aber, dass wohl nichts besonderes gegen eine Indexmiete bei einem Stellplatz sprechen sollte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karlheinz Heitmann
    24. September 2012 - 11:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    bitte eine Frage an Sie.
    Ich habe einen Indexmietvertrag ab 01.10.2009 abgeschlossen
    Der Vermieter hat 3 Jahre auf eine Mietanpassung verzichtet. Ab 01.10.12 will er die Miete um
    6,0% erhöhen und schreibt mir:
    Der harmonisierte Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum 01.10.2009 107,20%
    in bezug auf das Basisjahr 2005. Der Gesamtindex für den Monat Juli 2012 beträgt aktuell 113,5%
    Dieses bedeutet eine Preissteigerung von 6,3%. Wir erhöhen die Miete ab 01.10.2012 um 6%.

    Meine Frage: Kann er nach 3 Jahren Nichtanpassung, diese Erhöhungen in 2012 mit einbeziehen,
    oder ist nur die aktuelle Indexerhöhung 2012 zu berechnen.

    Eine Antwort auf meine Frage wäre mir sehr wichtig.

    Mit freundlichen Grüßen Karlheinz Heitmann

    • Dennis Hundt
      24. September 2012 - 16:11 Antworten

      Hallo Herr Heitmann,

      Ihr Vermieter verhält sich meiner Meinung nach grundsätzlich richtig. Er hat sich meines Erachtens aber verrechnet. Ausschlaggebend ist nicht die Differenz zwischen 107,20 % und 113,50% sondern die prozentuale Änderung:

      107,20 % = 100%
      113,50 % = X

      X = 100% x 113,50% / 107,20 % = 105,88 % = 5,88% Steigerung zwischen 01.10.2009 und 01.07.2012.

      Meiner Meinung nach dürfte die Erhöhung also maximal bei 5,88 % liegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva-Maria Meermann
    11. Januar 2013 - 23:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt –
    Insgesamt muss man aber doch sagen, dass eine Indexmiete für den Mieter eher nicht so gut ist, oder? Ein „normaler“ Mietvertrag ist doch vorzuzieheb, da die Miete wahrscheinlich jahrelang konstant bleibt und der Vermieter nicht einfach erhöhen kann!? Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2013 - 16:46 Antworten

      Hallo Frau Meermann,

      auch bei einer Indexmiete muss die Miete vom Vermieter angepasst werden – die Miete steigt hier nicht automatisch. Was besser ist, kann man pauschal nicht sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Brückner
    25. März 2013 - 17:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zwei Fragen zur Indexmiete:

    Unser Vermieter ist so „großzügig“, dass er die Indexmiete nicht jedes Jahr berechnet, sondern auf fünf Jahre. Dieser Vorteil wird in der Hinsicht wieder obsolet, als dass wir in einer WG leben, in der die Mieterfluktuation sehr hoch ist. Das heißt bei uns jedesmal: den aktuellen Mietvertrag kündigen und neuen unterschreiben – und das bereits das dritte Mal innerhalb eines Jahres. Können wir mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass die Miete länger fest bleibt oder soll das auf dem Mietvertrag lediglich vorteilhaft aussehen?

    Bzgl: 557b BGB zu dem Teil, dass er in Schriftform die Erhöhung mitteilen muss: Nun hat er nur den neuen Mietvertrag geschickt, ohne in einem Beischreiben zu informieren, dass die Miete erhöht wurde. Ist das zulässig?

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 11:23 Antworten

      Hallo Herr Brückner,

      es wäre mir neu, dass man bei einer Erhöhung nach Indexmiete einen neuen Mietvertrag schließt. Vielmahr muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen an alle Mieter richten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tina Sterner
    29. März 2016 - 15:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei mir wurde seit meinem Einzug 2011 keine Mieterhöhung gem. dem Indexmietvertrag durchgeführt, nun erhöht der neue Eigentümer (Whg. wurde verkauft) die Miete um 15,2%!!!

    Begründung:
    Basis 2005 = 100
    2010 = 108,2

    2010 = 100
    10/2015 = 107

    Ergebnis von 2005 bis 10/2015:
    8,2 + 7 = 15,2%

    Hier wird doch eine falsche Berechnung zu Grunde gelegt oder?

    Richtig wäre doch: (neuer Index : alter Index x 100) – 100 = Prozentuale Erhöhung
    106,5 (Feb/16) : 102,1 (Feb. /2011) x 100 – 100 = 4,3%

    Somit dürfte die monatliche Miete lediglich um 4,3% erhöht werden.
    Liege ich mit meiner Annahme richtig?

    • Dennis Hundt
      30. März 2016 - 06:18 Antworten

      Hallo Tina,

      ich kann den Rechnungen hier leider nur eingeschränkt folgen. Das Thema Indexmiete ist sehr komplex. Wenn es Ihnen wichtig ist, würde ich die Mieterhöhung anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.