Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung)

Der einzelne Wohnungseigentümer steht oft im Spannungsverhältnis zwischen seinem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Probleme entstehen dann, wenn Mieter lärmen, unangenehme Essensgerüche verbreiten, Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen oder der Mieter eines anderen Wohnungseigentümers wegen des Fehlverhaltens seines benachbarten Mieters die Miete mindert. Um die Problematik einzuordnen, müssen die rechtlichen Beziehungen nachvollzogen werden.
In diesem Artikel geht es um dieses Dreiecks-Verhältnis und die Fragen der Haftung. In wie weit muss sich der Wohnungseigentümer für das Verhalten seiner Mieter verantworten?

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1. Rechtsverhältnisse Wohnungseigentümer – Mieter – Eigentümergemeinschaft

Der Wohnungseigentümer muss als Vermieter zwei Rechtsverhältnisse beachten. Zum einen regelt das Wohnungseigentumsgesetz seine Beziehung zu den übrigen Wohnungseigentümern, zum anderen regelt das Mietrecht sein Verhältnis zum Mieter. In der Praxis kommt es darauf an, dass beide Rechtsverhältnisse parallel laufen und sich nicht gegenseitig im Wege stehen.
Der Mieter ist auf Grundlage des Mietvertrages zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Insofern reicht der Wohnungseigentümer sein Nutzungsrecht an den Mieter weiter. Zwischen dem Mieter und den anderen Wohnungseigentümern bestehen jedoch keine rechtlichen Beziehungen. Ansprüche ergeben sich jedoch dann, wenn der Mieter rechtliche Normen verletzt.

2. Mieter muss Hausordnung beachten

Lärmt der Mieter unzumutbar herum, kann ihn der Wohnungseigentümer als Vermieter zur Unterlassung auffordern und notfalls auch fristlos kündigen (Rechtsgrundlage: Mietvertrag, § 1004 BGB). Unternimmt der Vermieter nichts, kann die Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen den Mieter vorgehen und ihn auf Unterlassung in Anspruch nehmen (§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch des Eigentümers gegen denjenigen, der das Eigentum stört). Sofern die Wohnungseigentümer beschlossen haben, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich geltend zu machen, sind einzelne Wohnungseigentümer von der Rechtsverfolgung ausgeschlossen (BGH V ZR 5/14).
Mindert der Mieter eines benachbarten Wohnungseigentümers wegen des Mieterlärms die Miete, haftet der vermietende Wohnungseigentümer dem anderen Wohnungseigentümer auf Schadensersatz, sofern ein Verschuldensvorwurf begründet ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn der Wohnungseigentümer nicht alles unternimmt, was ihm möglich und zumutbar ist, um seinen Mieter zur Räson zu bringen. Ungeachtet dessen, kann der Wohnungseigentümer selbst gegen den Störer vorgehen (siehe unten 5c).

3. Mietvertrag und Gemeinschaftsrecht müssen im Einklang stehen

Eine ähnliche Problematik stellt sich dann, wenn der Mieter Rechte in Anspruch nimmt, die im Widerspruch zum Gemeinschaftsrecht stehen. Beispiel: Beinhalten die Teilungserklärung oder die Hausordnung das Verbot der Hundehaltung, kann der Vermieter dem Mieter nicht erlauben, einen Hund in der Wohnung zu halten. Der Wohnungseigentümer kann seinem Mieter im Mietvertrag nur die Rechte einräumen, die er im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft selber hat. Er muss sich deshalb bereits vor Abschluss des Mietvertrages anhand der Teilungserklärung vergewissern, ob und in welchem Umfang die Vermietung möglicherweise eingeschränkt ist.
Teils stehen sich Mietrecht und WEG tatsächlich im Weg. Nach § 536a II BGB darf der Mieter einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen, wenn der Vermieter selbst nicht tätig wird. Geht es darum, blind gewordene Isolierglasfenster auszutauschen, darf der Mieter wiederum nichts unternehmen, da die Fenster nicht zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum bedürfen des Einverständnisses der Eigentümergemeinschaft.

4. Nur die richtige Vertragsgestaltung vermeidet Probleme

Der erste Weg, um Haftungsfragen zu vermeiden, besteht darin, den Mietvertrag auf die Verhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft anzupassen. Eine bestehende Hausordnung sollte zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden.
Idealerweise sieht der Mietvertrag auch eine Regelung für den Fall vor, dass sich die Rechtslage in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von Beschlüssen ändert. Ein mietvertraglich vereinbarter Änderungsvorbehalt kann verhindern, dass die ursprünglich erlaubte Haltung eines Hundes entgegen dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft fortgeführt wird. Da eine formularmäßig vereinbarte Regelung immer problematisch ist, sollten Änderungsvorbehalte immer individuell zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Danach sind vereinbarte Rechte im Fall eines widersprechenden oder entgegenstehenden oder einschränkenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft widerruflich.

5. Was passiert, wenn Mieter sich vertragswidrig verhält?

5.1. Vermieter gegen Mieter

Verstößt der Mieter gegen den Mietvertrag (z.B. Nutzung der Wohnung als Büro), muss der Wohnungseigentümer als Vermieter seinen Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen und gegebenenfalls verklagen (Anspruch aus Mietvertrag, § 1004 BGB).

5.2. Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Vermieter

Auch die übrigen Wohnungseigentümer können gegen die vertragswidrige Nutzung / Verhalten des Mieters vorgehen. Sie können vom Vermieter die Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung der Wohnung durch dessen Mieter verlangen und diesen ebenfalls auf Unterlassung verklagen (§ 14 Nr. 2 WEG, § 1004 BGB). Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von seinem Mieter die vertragsgemäße Nutzung einzufordern und muss dafür Sorge tragen, dass der Mieter die Gebrauchsregelungen befolgt. Missachtet der Mieter diese Vorgaben, haftet der Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern für das Verschulden seines Mieters (§§ 278 BGB, 14 II WEG).
Daraus kann sich für den Vermieter ein echtes Problem entwickeln. Die Eigentümergemeinschaft nimmt zum Beispiel wegen des Verbots der Hundehaltung in der Hausordnung den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch. Ist laut Mietvertrag die Hundehaltung jedoch erlaubt, hat der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Unterlassung gegen den Mieter. Er kann den Vertrag auch nicht fristlos wegen wichtigem Grund kündigen. Verbietet der Vermieter dem Mieter dennoch die vereinbarte Nutzung, kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Er kann auch die Miete mindern und aus wichtigem Grund das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das Problem lässt sich nur lösen, wenn der Vermieter den Mietvertrag entsprechend gestaltet hat. Ansonsten ist er auf die einvernehmliche Regelung mit dem Mieter angewiesen oder muss Schadensersatz leisten (z.B. Umzugskosten, wenn Mieter kündigt).

5.3. Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter

Unternimmt der Vermieter nichts, kann die Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen den Mieter vorgehen und ihn auf Unterlassung in Anspruch nehmen (§ 1004 BGB). Sofern die Wohnungseigentümer beschlossen haben, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich geltend zu machen, sind einzelne Wohnungseigentümer von der Rechtsverfolgung ausgeschlossen (BGH V ZR 5/14). Diese Art des Vorgehens kommt nur in Betracht, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Verhält sich der Mieter vertragsgerecht (laut Mietvertrag Hundehaltung erlaubt), hat die Eigentümergemeinschaft keinen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter.

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