Ferienwohnungen als Kapitalanlage

Immobilien als Geldanlage sind beliebt. Ein Haus oder eine Wohnung verspricht als Sachwert eine hohe Wertstabilität und als vermietetes Objekt sichern die Mieteinnahmen eine nachhaltig erzielbare Rendite.
Wer nicht in eine klassische Immobilie investieren möchte, sondern sein Geld da anlegen will, wo andere Urlaub machen, der sollte über eine Ferienwohnung als Kapitalanlage nachdenken.
Was mir zu allererst bei dem Gedanken einfällt, ist natürlich, dass man eine Ferienwohnung ja deutlich teurer vermieten kann als eine „normale“ Wohnung. Ob das wirklich stimmt, ob man über das gesamte Jahr hinweg eine hohe Vermietungsquote erzielen kann und wie hoch Einnahmen sind, welche man mit einer Ferienwohnung erzielen kann, möchte ich in diesem Artikel klären.

Inhalt: Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage

• Vor- und Nachteile einer Ferienwohnung
• Kauf- und Kaufpreis einer Ferienwohnung
• Durchschnittliche Vermietungstage / Mietpreise
• Verwaltung der Ferienwohnung
• Vermarktung und Vermietung

Die Vor- und Nachteile einer Ferienwohnung

Die Vorteile einer Ferienwohnung liegen auf der Hand:

• Der Eigentümer hofft auf eine bessere Rendite als bei einer regulär vermieteten Wohnung (mehr zu den erzielbaren Mietpreisen und Vermietungstagen weiter unten).

• Ohne jetzt auf steuerliche Aspekte einzugehen, kann man seine FeWo natürlich auch in einem gewissen Maße selbst nutzen. Das ist für reine Kapitalanleger sicherlich nicht der größte Vorteil, aber für viele Eigentümer bestimmt auch ein Argument für eine Wohnung in einer Urlaubsregion.

• Werterhalt & Lage: Im Normalfall befinden sich Ferienwohnungen in seit vielen Jahrzehnten bewährten Urlaubsregionen. Die Risken, das sich gravierende Aspekte an der Region verändern, sind sicherlich überschaubar. Der Eigentümer kann also mit einer sehr guten Wertstabilität bzw. Wertsteigerung rechnen.

Die Nachteile einer Ferienwohnung:

• Die ständige Vermietung: Denn Urlauber wohnen naturgemäß nur einige Tage oder im Bestfall ein paar Wochen in der Wohnung. Fortwährend muss der Vermieter sich um neue „Mieter“ bemühen und die Vermietung organisieren.

• Der zweite Punkt reiht sich nahtlos an den ersten Nachteil an. Nicht nur die Vermietung muss organisiert werden, sondern die Wohnung muss umfassend betreut werden. Kurz: Die Wohnung muss verwaltet werden und das ist bei einer FeWo nicht gerade günstig. Abnahmen, Übergaben, Handwerker beauftragen, Reparaturarbeiten abnehmen, Austausch von Möbeln oder anderem Inventar, Forderungen gegen Mieter eintreiben (z.B. wegen einer vorsätzlichen Beschädigung in der Ferienwohnung). Kann oder will der Vermieter den relativ hohen Verwaltungsaufwand nicht selbst übernehmen, muss er ein Unternehmen beauftragen, dass sich um diese Belange kümmert. Auf die Beauftragung eines Dienstleisters gehe ich weiter unten nochmals genauer ein.

• Als dritten Punkt möchte ich den relativ hohen Kaufpreis einer Ferienwohnung aufzeigen. Mehr zum Erwerb und Preis einer FeWo direkt im folgenden Punkt.

Kauf- und Kaufpreis einer Ferienwohnung

Genauso wie man nicht pauschal sagen kann, was eine Eigentumswohnung in Berlin, München oder Hamburg kostet, kann man auch nicht den Preis einer Ferienwohnung mit einem Eurobetrag angeben. Dafür sind die Lagen und regionalen Gegebenheiten einfach viel zu verschieden.
Beispiel: Schaut man sich Angebote für Ferienwohnungen an der Ostseeküste an (z.B. auf dem Darß oder auf Usedom), so sieht man, dass man für eine gute Lagen durchaus 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter einplanen muss.
Natürlich ist es schwierig, diesen Quadratmeterpreis mit normalen Angeboten von Eigentumswohnungen zu vergleichen. Mit welcher Lage will man schon eine Wohnung in Ahlbeck (Usedom) in zweiter Reihe zur Promenade vergleichen? Mit anderen „Nicht- Ferienwohnungen“ in Ostseelage, mit guten Lagen in Berlin oder doch besser mit guten Lagen in Hamburg? Man merkt, es ist wirklich schwer zu vergleichen.
Klar ist jedoch, dass Ferienwohnungen eine zum Teil deutlich höhere Investition pro Quadratmeter erfordern als klassische Eigentumswohnungen.
Beim Kauf einer Ferienwohnung sollte man sich natürlich intensivst mit den Gegebenheiten vor Ort beschäftigen oder einen fachkundigen Berater vor Ort zu Rate ziehen.
Kleinigkeiten können über die Jahre der Nutzungsdauer große Mehr- oder Mindererlöse ausmachen. Diese Kleinigkeiten beziehen sich sowohl auf die

• Lage der Wohnung (Stichwörter: Straßenlärm, Supermarkt in der Nähe, Restaurants in der Nähe, Parkmöglichkeiten auf der Straße oder auf dem Grundstück, Entfernung zum See oder Strand, usw.)

• und auf die Ferienwohnung selbst (Stichworte: Balkon, Terrasse, Lage der Wohnung nach Himmelsrichtung, Größe der Wohnung, Bedarf an Zimmern je nach Zielgruppe, sinnvoller und bedarfsgerechter Grundriss, usw.).

Merke: Die Grundsteine für eine nachhaltige, halbwegs unkomplizierte und rentable Vermietung werden beim Kauf der Ferienwohnung gelegt.
Weiterführende Infos: Hier haben wir einen interessanten Artikel zur Berechnung der Immobilienrendite online gestellt.

Durchschnittliche Vermietungstage und Mietpreise

Circa 175 Vermietungstage erreichen Vermieter von Ferienimmobilien im Durchschnitt. Also ungefähr ein halbes Kalenderjahr.
In der Hauptsaison nehmen die Eigentümer von Ferienimmobilien im Schnitt circa 650,00 Euro in der Woche ein, das sind gut 2.600 Euro im Monat. Nicht schlecht. In der Nebensaison sind es etwa 450,00 Euro die Woche, also gut 1.800 Euro im Monat.
Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich im Schnitt auf gut 14.000 Euro. Leider kann ich aufgrund der wenigen Zahlen, zu denen ich Zugang habe, keine weiteren Auswertungen vornehmen.
Gerne hätte ich ein paar Rückschlüsse auf die Quadratmetermiete gezogen. Leider konnte ich aber die durchschnittliche Größe (Wohnfläche) von Ferienwohnungen nicht ermitteln.
Auch die Renditeberechnung wäre an dieser Stelle zu oberflächlich. Ohne genaue Angaben werden die Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit einfach zu sehr verfälscht.
Mehrwertsteuer:
Im Übrigen ist die Vermietung einer Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig und der Vermieter muss die Miete gegenüber dem Endverbraucher / Mieter inkl. Mehrwertsteuer ausweisen. Das heißt, um 1000 Euro Mieteinnahmen zu erzielen, muss der Mieter 1000 Euro + 70 Euro (7 Prozent) Mehrwertsteuer bezahlen. Die 7 Prozent Mehrwertsteuer muss der Vermieter an das Finanzamt abführen (früher waren es 19 Prozent, seit der Senkung Anfang 2010 sind es nur noch 7 Prozent).
Nebenkosten:
Nicht vergessen sollte man auch, dass Ferienwohnungen in der Regel inkl. aller Verbrauchskosten vermietet werden. Eine Art Warmmiete. Das heißt für den Vermieter, dass dieser die Nebenkosten trägt. Von den monatlichen Mieteinnahmen gehen also MwSt. und Nebenkosten (Heizung, Wasser, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, usw.) ab.

Verwaltung der Ferienwohnung

Ich habe es oben bereits als Problem bzw. Nachteil angesprochen. Die Verwaltung der Ferienwohnung ist zeitaufwendig. Der Vermieter muss vor Ort sein, bzw. einen Dienstleister vor Ort beauftragen.
Etwa 3/4 der Eigentümer haben Jemanden beschäftigt, der sich vor Ort um die Belange der Ferienwohnung kümmert. Dienstleister, die sich auf die Betreuung von Ferienwohnungen spezialisiert haben, berechnen circa 15 bis 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen (inkl. der Mehrwertsteuer, die der Gast zahlt) für die eigene Dienstleistung. Wenn der Vermieter also nichts mit der Betreuung der FeWo zu tun haben möchte, muss er im Schnitt mehr als 20 Prozent seiner Mieteinnahmen abführen. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer, die das Betreuungsunternehmen vor Ort in Rechnung stellt.
Beispielrechnung:
Mieteinnahme Zeitraum X: 1070,00 Euro (Bruttomiete, inkl. MwSt.)
Kosten Verwaltung: 20% der Bruttomiete
1070,00 Euro x 20 % = 214,00 Euro + 19% MwSt = 254,66 Euro.
Von den Bruttoeinnamen in Höhe von 1070,00 Euro zahlt der Eigentümer 254,66 Euro an die Verwaltung.
Die eingenommenen 70,00 Euro MwSt. seines Gastes zahlt er an das Finanzamt und die 40,66 Euro MwSt. (die von der Verwaltung in Rechnung gestellt wurden) kann er sich als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen.
In dieser Komplettbetreuung sind dann z.B. die folgenden Leistungen enthalten:

• Bewerben der Ferienwohnung in bekannten Zeitungen und Internetportalen. Üblich sind z.B. zielgruppenausgerichtete Zeitschriften und noch viel wichtiger, das Bewerben der Ferienwohnungen auf spezialisierten Webseiten.

• Update (11/2014) zum Thema Bewerbung einer FeWo: Neben den zwei bis drei großen Ferienhaus- und Wohnungsplattformen wie Bestfewo oder Fewodirekt hat in den letzten Jahren der Anbieter Airbnb den Markt für Ferienwohnungs- und Zimmervermietung aufgerollt. Gerade in innerstädtischen Lagen und/oder bei der Vermietung an internationale Gäste würde ich heute immer Airbnb als erste Adresse empfehlen. Die Nachfrage ist enorm – wichtig ist aber, bei Airbnb geht es auch um „Liefstyle“, Oma’s altes Sofa gehört in meinem Augen aber ohnehin nicht in eine FeWo (und schon garnicht, wenn man über Airbnb vermieten möchte).

• Abwicklung der gesamten Buchung

• Empfang des Gastes vor Ort

• Übergabe und Abnahme der Wohnung bei Ein- und Auszug

• Organisation und Kontrolle der (End)Reinigungsarbeiten in der Wohnung

• Dekoration der Wohnung (z.B. frische Blumen)

• Bereitstellung von Bettwäsche, Handtücher, Verbrauchsartikeln

• …und weitere Arbeiten

Vermarktung und Vermietung

Selbst wenn man einen Komplett-Dienstleister beauftragt, wird man als Eigentümer sicherlich noch Eigeninitiative bei der Vermietung der Wohnung zeigen müssen. Gerade wenn man auf mehr als die genannten 175 Vermietungstage kommen will, muss man Geld und Zeit in die Vermietung investieren.
Nehmen wir an, die Finanzierung der Ferienwohnung ist kostendeckend mit 175 Tagen gerechnet. Gerade dann ist es für den Eigentümer natürlich ein großer (finanzieller) Anreiz, mehr Vermietungstage zu erreichen.
Hier ein paar Beispiele, wie der Eigentümer die Vermietung – über das Engagement des Dienstleisters hinaus – vorantreiben kann.

• Festen Mieterbestand aufbauen, z.B. Datenbank anlegen und sich bei den ehemaligen Gästen in Erinnerung rufen

• Besondere Angebote erstellen, Frühbucher, Langzeiturlauber, saisonale Aktionen… hier gibt es sicherlich viele Möglichkeiten

• Die Ferienwohnung kann neben den Portalen, die ein beauftragter Dienstleister nutzt, auch noch in weiteren bekannten Portalen oder Zeitungen ausgeschrieben werden.

• Die Ferienwohnung könnte ansprechend auf einer eigenen Internetseite dargestellt werden (hieraus ergibt sich wieder jede Menge Potenzial: z.B. Anzeigen bei Google oder auch Suchmaschinenoptimierung)

• Mieter, die weitere Mieter „werben“ und so zu Gästen machen, könnten kostenfreie Tage zu vermietungsschwächeren Zeiten oder andere Aufmerksamkeiten bekommen (z.B. einen Mieter für eine Woche „werben“ = einen kostenfreien FeWo Tag im Oktober bekommen).

Es gibt sicher noch viele weitere Möglichkeiten, die Ferienwohnung so gut es geht auszulasten und somit die Mieteinnahmen zu steigern.
Ich hoffe, ich konnte mit dem Artikel ein wenig über die Grundlagen beim Kauf und bei der Vermietung von Ferienwohnungen informieren. Wer Anregungen oder Ergänzungen hat: Kommentare sind erwünscht.