Muss jedoch der Mieter eine Mietminderung vorher ankündigen?

Auch hier hat der Gesetzgeber klare Regelungen getroffen und diese fest im BGB verankert. Wir beantworten hier die Frage: “Muss der Mieter eine Mietminderung vorher ankündigen?”

Regelungen im BGB zur Mietminderung

Der Eigentümer und Vermieter einer Wohnung ist nach § 535 BGB dazu verpflichtet die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung sicherstellt.

Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, oder liegt in der Wohnung ein Mangel vor, so ist der Mieter nach § 536 BGB dazu berechtigt die Miete angemessen zu mindern und zwar von dem Moment an, an dem der Mangel aufgetreten ist.

Grundvoraussetzung für eine Mietminderung ist jedoch, dass der Vermieter über den bestehenden Mangel informiert ist. Diese auch in § 536c BGB geregelte Mitteilungspflicht über aufgetretene Mängel, ist eine Verpflichtung, die jeder Mieter bei Vertragsabschluss eines Mietvertrages übernimmt.

Wichtig: Der Mieter ist auch dann zur umgehenden Mängelanzeige verpflichtet, wenn diese nicht mit einer Mitminderung verbunden ist. Eine Missachtung dieser Mitteilungspflicht kann unter Umständen zu einer Schadensersatzklage durch den Vermieter führen.

Muss eine Mietminderung dem Vermieter vorher angekündigt werden?

Obwohl der Mieter bei Vorliegen eines Mietmangels die Miete mindern darf, so kann er dieses jedoch nicht ohne Wissen des Vermieters machen.

Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass neben der genauen Auflistung der bestehenden Mängel auch die Höhe der Mietminderung und ab welchem Zeitpunkt die Miete gemindert wird, innerhalb der Mängelanzeige aufgeführt wird.

Fazit

Jedem Mieter steht das gesetzliche Recht zu, die Miete bei bestehen eines Mangels angemessen zu mindern. Jedoch muss der Mieter die geplante Mietminderung dem Vermieter vorher schriftlich ankündigen, eine Frist, die der Mieter jedoch einhalten muss, gibt es nicht.

Die Miete darf nach § 536 BGB ab dem Tag gemindert werden, ab dem der Mangel besteht und der Vermieter über das Bestehen des Mangels in Kenntnis gesetzt wurde.

In vielen Fällen müssen die deutschen Gerichte hier ein Urteil fällen, welches auf Basis der vorhandenen Sachlage und unter Berücksichtigung der im Mietrecht festgelegten Obhutspflicht des Mieters getroffen wurde.

Wir zeigen in dem Artikel, wer für einen Wasserschaden aufkommt, welche Versicherung in der Regel verantwortlich ist und was es mit der Obhutspflicht des Mieters auf sich hat.

Die Obhutspflicht des Mieters im Mietrecht

Mit dem Abschluss eines Mietvertrages übernimmt der Mieter für die von ihm gemietete Wohnung eine Fürsorgepflicht, welche im Mietrecht als Obhutspflicht bezeichnet wird.

Die Obhutspflicht bedeutet für den Mieter, dass dieser die Wohnung pfleglich zu behandeln und soweit möglich vor Schäden zu bewahren hat (BGH Z 108, S.8).

Dieses beinhaltet unter anderem, die regelmäßige akustische und optische Überprüfung sämtlicher Hausgeräte.

Beschädigungen an der Wohnung, die infolge einer Missachtung dieser Fürsorgepflicht des Mieters entstanden sind, werden von den Gerichten in der Regel als grob fahrlässig geahndet.

Dieses hat vor allem in Bezug auf einen Wasserschaden durch eine Waschmaschine oftmals zur Folge, dass die Beseitigung der entstandenen Schäden nicht von einer vorhandenen Hausrat- oder Haftpflichtversicherung übernommen werden.

Wer übernimmt die Kosten bei einem Wasserschaden durch eine Waschmaschine?

Ein durch eine defekte Waschmaschine verursachter Wasserschaden in der eigenen Wohnung wird in der Regel von der Hausratversicherung beziehungsweise die Gebäudeversicherung reguliert. Für Wasserschäden bei betroffenen Nachbarn ist üblicherweise die Haftpflichtversicherung zuständig.

Hierfür ist es notwendig, die zuständige Versicherung möglichst umgehend nach Feststellung des Wasserschadens über diesen zu informieren. Zur Beweissicherung ist es je nach Größe des entstandenen Wasserschadens durch eine defekte Waschmaschine empfehlenswert, dieses durch Fotos zu belegen.

Für einen entstandenen Gebäudeschaden durch einen Wasserschaden haftet im ersten Schritt der Vermieter. Dieser kann jedoch unter Umständen vom Verursacher Ersatz für die von ihm aufgewendeten Kosten einfordern, sofern der Schaden durch eine Vernachlässigung der Obhutspflicht des Mieters entstanden ist.

Tritt der Wasserschaden infolge einer groben Verletzung der Obhutspflicht ein, so kommt grundsätzlich der Verursacher für sämtliche entstanden Schäden auf.

Hierunter fallen nicht nur die Übernahme der Kosten für beschädigtes Wohnungsinventar, sondern auch die Kosten für eine notwendige Renovierung der beschädigten Wände und Fußböden.

Beispiel: Durch eine auslaufende Waschmaschine ist ein Wasserschaden an einer Zimmerwand in der darunter liegenden Wohnung verursacht worden.
Der Verursacher muss nur die Renovierungskosten der beschädigten Zimmerwand tragen.

Möchte der betroffene Mieter den gesamten Raum neu tapeziert und gestrichen haben, so muss dieser die Kosten für die restlichen Wände in der Regel selber tragen.

Rechtfertigt ein Wasserschaden durch eine Waschmaschine eine Mietminderung?

Ein Wasserschaden an der Decke oder der Wand, auch wenn er durch eine ausgelaufene oder defekte Waschmaschine verursacht wurde, stellt einen Mangel der Wohnung dar.

Aufgrund dessen ist der Mieter auch dazu berechtigt eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend zu machen, da dieser für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich ist.

Die Höhe einer angemessenen Mietminderung ist jedoch abhängig vom Ausmaß des Wasserschadens.

Für durchfeuchtete Zimmerdecke hält beispielsweise das Landgericht Hamburg eine Mietminderung in Höhe von 8% für angemessen (LG Hamburg, Az. 11 S 86/71).

Stellt sich im Nachhinein jedoch heraus, dass dem Verursacher des Wasserschadens grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen wird, ist der Vermieter dazu berechtigt, diese Mietminderung vom Verursacher zurückzufordern.

Wann kann dem Mieter grobe Nachlässigkeit vorgeworfen werden?

Ein Mitverschulden an dem Wasserschaden durch eine ausgelaufene Waschmaschine, wird dem Mieter unterstellt, wenn dieser seiner Fürsorgepflicht nicht im ausreichenden Maße nachgekommen ist.

Hierbei erstreckt sich die Fürsorge- oder auch Obhutspflicht auf mehr, als die Tatsache, dass eine Waschmaschine nicht unbeaufsichtigt in der Wohnung laufen darf.

So entschied beispielsweise das Oberlandesgericht Oldenburg im Jahr 2004, dass ein Mieter grob fahrlässig gehandelt hat, indem er über mehrere Jahre hinweg den Zuleitungsschlauch der Waschmaschine ohne eine entsprechende Aquastopvorrichtung lediglich mit einer Schelle am Wasserhahn befestigt hatte und dieser Schlauch aufgrund von Materialermüdung vom Wasserhahn rutschte.

In einem anderen Fall entschied das Oberlandesgericht Koblenz zugunsten eines Mieters, der seine laufende Waschmaschine kurz in der Wohnung alleine lies, sich jedoch dabei aussperrte. In der Zwischenzeit lief die Waschmaschine aus und das auslaufende Wasser konnte erst nach zwei Stunden abgestellt werden.

Die Versicherung unterstellte dem Mieter hier grobe Fahrlässigkeit, welches dem Gericht widersprach.

Nach Meinung des OLG Koblenz (Az. 10 U 1124/99) kann eine Abwesenheit während einer normalen Waschdauer der Waschmaschine in Höhe von 2 – 3 Stunden nicht als grob fahrlässig angesehen werden, wenn es während dieser Zeit zu einem Wasserschaden durch eine auslaufende Waschmaschine kommt.

Das Landgericht München hingegen entschied auf große Fahrlässigkeit eines Mieters, der vor dem Fernseher einschlief und die Waschmaschine während dieser Zeit auslief. (LG München I NJW RR 95, 860). Der verursachende Mieter konnte infolge dieses Urteils für den gesamten Schaden haftbar gemacht werden.

Fazit

Bei einem Wasserschaden durch einen Defekt an einer Waschmaschine kann nicht grundsätzlich von einem Mitverschulden des Mieters ausgegangen werden. Ausschlaggebend, ob dem Verursacher eine grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen wird oder nicht, ist abhängig davon, ob dieser seiner Fürsorge- oder auch Obhutspflicht nachgekommen ist, die er als Mieter der Wohnung übernommen hat.

Die Fürsorgepflicht erstreckt sich nicht lediglich darauf, dass die Waschmaschine nicht unbeaufsichtigt läuft, sondern auch darauf, ob die Wartung der angeschlossenen Schläuche durchgeführt wurde, aber auch wie lange eine Waschmaschine unbeaufsichtigt war.

Im Zweifelsfall muss jedoch grundsätzlich der Mieter nachweisen, dass er seine Obhutspflicht nicht vernachlässigt hat, welches sich unter Umständen als sehr schwierig erweisen kann.

Sollte es jedoch trotz aller Vorsicht zu einem Wasserschaden durch eine defekte Waschmaschine kommen, so ist es ratsam sich unverzüglich an die Versicherung und auch den Vermieter zu wenden, Beweise zu sichern und unter Umständen <rat bei einem Anwalt oder dem Mieterverein einzuholen.

Da die geplante Umwandlung eines Miethauses in mehrere Eigentumswohnungen in der Regel keine direkte Auswirkung auf die bestehenden Mietverhältnisse erfahren die Mieter üblicherweise erst recht spät von den Planungen des bisherigen Vermieters. Zusätzlich benötigt der Eigentümer des Miethauses, bis auf wenige Ausnahmen, keine besonderen Genehmigungen um eine solche Umwandlung durchzuführen.

Dennoch gibt es sowohl für den Mieter als auch für den Hauseigentümer und auch die späteren Käufer der Wohnungen gesetzliche Vorschriften, die bei einer Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnung berücksichtigt und vor dem Verkauf oder Kauf bedacht werden müssen.

Wir erklären in dem Artikel worauf der aufteilenden Eigentümer, die Mieter in einer Wohnung und die Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung achten muss.

Gliederung: In diesem Artikel lesen Sie:

• Worauf der Eigentümer eines Miethauses bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen achten muss.

• Was es für den Mieter bei einer Umwandlung zu beachtet gibt.

• Was der neue Eigentümer nach Kauf der Eigentumswohnung beachten muss

• Vorkaufsrecht des Mieters – was es beim Kauf der gemieteten Wohnung zu bedenken gilt

• Fazit zur Umwandlung von einem Miethaus in Eigentumswohnungen

Worauf der Eigentümer eines Miethauses bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen achten muss.

Für den Hausbesitzer ist eine Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in der Regel ohne besondere Genehmigungen möglich. Lediglich, wenn es sich bei den vermieteten Wohnungen um Mietwohnungen innerhalb des sozialen Wohnungsbaus handelt, muss vor einer Umwandlung die schriftliche Zustimmung der zuständigen Bewilligungsbehörde eingeholt werden.

Da das bisherige Miethaus jedoch vor dem Verkauf als einheitliches Eigentum im Grundbuchamt eingetragen war, und als solches auch nur als Gesamtheit verkauft werden darf, muss der Eigentümer zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen.

Hierfür müssen durch den Eigentümer gesetzlich vorgeschriebene Schritte durchgeführt werden:

• Gemäß § 8 WEG muss der Eigentümer dem Grundbuchamt einen Aufteilungsplan vorlegen. Aus dem Aufteilungsplan müssen nicht nur die vorgesehenen Eigentumswohnungen, sondern auch die Gemeinschaftsräume und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen ersichtlich sein.
• Bei der zuständigen Bauaufsichtbehörde muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Grundvoraussetzung für das Ausstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und das es keine bauordnungsrechtlichen Bedenken in Hinsicht auch beispielsweise Lärmschutz oder Feuerschutz bestehen.

Einzig bei Altbauten, bei denen nachträglich eingebaute Trennwände und Decken nicht den neuzeitlichen Anforderungen entsprechen, können nach einem Entscheid der Obersten Gerichtshöfe ausnahmen gemacht werden.

Im Anschluss daran wird für jede neu geschaffene Eigentumswohnung ein Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.

Besteht für eine Mietwohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, besteht für den Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht der Wohnung. Lediglich, wenn die Mietwohnung an einen Familienangehörigen oder einer zum Haushalt des Eigentümers gehörenden Person verkauft werden soll, entfällt dieses Vorkaufsrecht.

Bedingt durch eine nach dem Verkauf für den neuen Eigentümer geltenden Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung, sollte vor der Umwandlung bedacht werden, dass vermietete Wohnungen in der Regel schwerer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können als unvermietete Wohnungen.

Was es für den Mieter bei einer Umwandlung zu beachtet gibt.

Besteht für die umzuwandelnde Mietwohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung ein Mietverhältnis, so gilt hier der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht” und es bestehen keine wesentlichen Veränderungen für den Mieter, da die Inhalte des Mietvertrages auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin wirksam sind.

Die Höhe der monatlich zu zahlenden Miete und die Höhe beziehungsweise Zahlart und Abrechnung der Betriebskosten bleiben unverändert.

Zahlt der Mieter beispielsweise bisher eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung, so ist auch der neue Eigentümer zur jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Auch bestehende oder neu auftretende Mängel und die Verpflichtung zur Beseitigung gehen ohne Veränderungen auf den neuen Eigentümer der Wohnung über.

Dieses gilt auch dann, wenn die entsprechende Wohnung nach der Umwandlung die einzige vermietete Eigentumswohnung ist. Der neue Eigentümer der Wohnung ist dazu verpflichtet, als Vermieter das Interesse des Mieters gegenüber den anderen Eigentümern zu vertreten.

Was der neue Eigentümer nach Kauf der Eigentumswohnung beachten muss.

In dem Fall, dass der Käufer der Eigentumswohnung die zum Zeitpunkt des Kaufes noch vermietet ist, selbst bewohnen möchte, steht dem neuen Eigentümer das Recht der Eigenbedarfskündigung zu.

Hierbei müssen jedoch zum einen die gesetzlichen Bedingungen nach § 573 BGB berücksichtigt werden und zum anderen besteht für die Mieter der gekauften Eigentumswohnung ein zusätzlicher Kündigungsschutz gemäß § 577a BGB.

Dieser zusätzliche Kündigungsschutz untersagt dem neuen Eigentümer und somit auch Vermieter eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs vor Ablauf einer Frist von 3 Jahren.

Diese 3-Jahres Frist beginnt mit dem Kauf der Wohnung und kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch die jeweiligen Bundesländer auf bis zu 10 Jahre erhöht werden, wenn die Versorgung mit angemessenen Mietwohnungen innerhalb der entsprechenden Gemeinde oder des Stadtteils gefährdet ist.

Wird die Eigentumswohnung während der Zeit der Sperrfrist weiter verkauft, so wird die bereits abgelaufene Zeit der Sperrfrist auf den zweiten Eigentümer angerechnet. Die Zeit des Kündigungsschutzes von 3 beziehungsweise 10 Jahren beginnt somit nicht erneut.

Nach Ablauf der Sperrfrist kann eine Wohnungskündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 BGB ausgesprochen werden.

Vorkaufsrecht des Mieters – was es beim Kauf der gemieteten Wohnung zu bedenken gilt

Möchte der Eigentümer eines Miethauses dieses in Eigentumswohnungen umwandeln, so haben die Mieter der Wohnungen automatisch ein Vorkaufsrecht auf die von ihnen gemietete Wohnung.

Der Vermieter muss den Mieter über dieses Recht und auch den Inhalt des entsprechenden Kaufvertrages informieren und im Anschluss daran steht dem Mieter gemäß § 469 Abs. 2 BGB eine zweimonatige Entscheidungsfrist zu. Erst nach Ablauf dieser Frist darf der Eigentümer des Miethauses die vermietete Wohnung an einen Dritten veräußern.

Möchte der Mieter die bisher gemietete Wohnung kaufen und somit von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss er dieses dem Vermieter schriftlich mitteilen.

Dieses hat zur Folge, dass der Beginn der gesetzlichen Sperrfrist früher eintritt und so eine eventuelle Kündigung wegen Eigenbedarfs früher ausgesprochen werden kann.

Spielt der Mieter jedoch mit dem Gedanken die gemietete Wohnung zu Kaufen, so sollten vor dem Wohnungskauf einige Entscheidungspunkte bedacht werden, die vor einer über schnellten Entscheidung schützen sollen:

• Die Finanzierung eines Wohnungskaufs ist in der Regel eine langjährige finanzielle Belastung. Diese sollte nur dann eingegangen werden, wenn eine ausreichende Absicherung oder entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist.

Ehe von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird, ist es besonders empfehlenswert sich bei der Bank über eine entsprechende Finanzierung zu informieren und beraten zu lassen.

• Als Eigentümer einer Wohnung besteht zudem eine gewisse Ortsgebundenheit. Wird von dem Beruf ein besonders hohes Maß an Flexibilität und Mobilität erwartet, kann sich eine Eigentumswohnung schnell als zusätzlicher Ballast entwickeln.

Auch wenn die Familienplanung noch nicht abgeschlossen ist, sollte dieses bei einer eventuellen Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

• In Verbindung mit einem Wohnungskauf fallen weiter Kosten an, die als Mieter einer Wohnung nicht aufgetreten sind. Hierzu zählen neben den einmaligen Kosten beim Wohnungskauf unter anderem Kosten für Modernisierung oder anfallenden Reparaturen.

Fazit zur Umwandlung in Eigentumswohnungen

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist in der Regel ohne große Umstände möglich. Lediglich müssen bisheriger und neuer Eigentümer auf gesetzliche Bestimmungen, wie beispielsweise das Vorkaufsrecht eines vorhandenen Mieters achten.

Zudem besteht nach einem Kauf einer vermieteten Wohnung eine Sperrfrist bei einer Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs.

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen für viele Hauseigentümer eine lohnenswerte Alternative zum Komplettverkauf und auch für Mieter kann das Vorkaufsrecht unter Umständen eine überlegenswerte Investition sein. Dennoch sollte vor einer Umwandlung beziehungsweise dem Kauf einer Eigentumswohnung gründlich informiert werden, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt.

Nicht selten kommt es vor, dass der bisherige Mieter bei einem Umzug nicht das komplette Inventar mitnehmen möchte oder kann und diese in Verbindung mit einer Abstandszahlung durch den neuen Mieter in der Wohnung belassen möchte. Häufig handelt es sich hierbei Möbelstücke oder eine durch den Mieter eingebaute Einbauküche.

Aber auch speziell für die Wohnung angefertigte Einrichtungsgegenstände, einen durch den Mieter verlegten Teppichboden oder auch simple Gegenstände wie beispielsweise Lampen oder Gardinen möchte der Mieter oftmals gerne in der Wohnung belassen.

Hilfreich und sinnvoll ist es, bei Zahlung eines Abstandes, die übernommenen Einrichtungsgestände und die dafür geleistete Abstandszahlung schriftlich fest zuhalten.

Dieses kann formlos geschehen, jedoch sollten gewisse Daten innerhalb des Abstandszahlungsformulars enthalten sein.

Wie eine solche Formular-Vorlage für eine Abstandszahlung aussehen kann, haben wir hier als kleines Muster aufgeführt, welches Sie entsprechend Ihren Bedürfnissen anpassen und nutzen können.

Abstandszahlung: Vorlage / Muster (kostenlos)

Name und Anschrift bisheriger Mieter

Name und Anschrift neuer Mieter

Folgende Gegenstände gehen nach Zahlung eines Abstandes in Höhe von _______  € in das Eigentum von ____________ (Name des neuen Mieters) über:

Die Zahlung des Abstandes er folgt per Überweisung auf folgendes Konto:

Empfänger: ehemaliger Mieter
Kontonummer: 12345678
Bankleitzahl: 87654321
Bank: Muster-Bank

Bei Barzahlung: Betrag in Höhe von ________ € erhalten.

Ort, Datum, Unterschriften bisheriger und neuer Mieter

Fazit zur Abstandszahlung

Eine Abstandszahlung sollte grundsätzlich schriftlich festgehalten werden. Nur so können eventuelle später aufkommende Unstimmigkeiten verhindert werden.

Bei besonders hochwertigen Gegenständen, wie beispielsweise einer Einbauküche, ist es empfehlenswert eine Kopie des Kaufbeleges den Unterlagen beizulegen.

Zusätzlich kann die Dokumentation der geleisteten Abstandszahlung unter Umständen bei einem späteren Auszug als Grundlage zur Wertbestimmung genommen werden, wenn das darin aufgeführtes Inventar erneut an den dann neuen Mieter weiter gegeben werden soll.

Erhält der Mieter eine verspätetet Nebenkostenabrechnung, so besteht für ihn keine Verpflichtung mehr eine daraus hervorgehende Nachforderung des Vermieters zu zahlen.

Ist dennoch eine Nachzahlung durch den Mieter erfolgt, so ist dieser nach einem Urteil des BGH (Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05) dazu berechtigt, die geleistete Nachzahlung aus der verspäteten Nebenkostenabrechnung vom Vermieter zurück zufordern.

Wann ist die Nebenkostenabrechnung verspätet?

Um eine verspätete Nebenkostenabrechnung handelt es sich, wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 BGB geregelten Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zustellt.

Überschreitet der Vermieter diese Frist, handelt es sich um eine verspätetete Nebenkostenabrechnung. Eine Nachforderung, die aus dieser Nebenkostenabrechnung hervorgeht ist rechtsgrundlos und muss durch den Mieter nicht mehr beglichen werden.

Ist der Grund für eine verspätete Nebenkostenabrechnung jedoch nicht in einer Nachlässigkeit des Vermieters zu sehen, so kann unter Umständen auch eine verspätetet Nebenkostenabrechnung wirksam sein. Hier muss jedoch der Einzelfall unter Berücksichtigung des § 276 BGB entschieden werden.

Rückforderungsrecht einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil aus dem Jahr 2006 (Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05), dass eine Nachzahlung, welche infolge einer verspäteten Nebenkostenabrechnung erfolgte, als Zahlung auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund angesehen wird.

Eine auf diese Weise geleistete Zahlung kann nach dem Grundsatz der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB zurückgefordert werden.

Die Anwendung des § 214 Abs. 2 BGB, welches den Ausschluss des Rückforderungsrechtes im Zusammenhang mit einer Verjährung geregelt, kann in diesem Fall nicht angewandt werden. Grund hierfür nach Auffassung des BGH ist, dass der Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mit dem Ablauf der Verjährung gleichzusetzen ist.

Die Verjährungsfrist, nach deren Ablauf eine Rückforderung einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen ist, beträgt auch bei einer verspäteteten Nebenkostenabrechnung 3 Jahre und beginnt gemäß § 199 BGB mit Ablauf des Jahres indem der Anspruch entstanden ist.

Erst nach Ablauf der Verjährungsfrist ist somit eine Rückforderung ausgeschlossen.

Zusammenfassung

Stellt der Vermieter seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung verspätet zu, so ist der Mieter nicht dazu verpflichtet eine Nachforderung aus dieser Nebenkostenabrechnung zu begleichen.

Leistet der Mieter dennoch eine Nachzahlung auf eine verspätete Nebenkostenabrechnung, so kann er diese an den Vermieter geleistete Zahlung gemäß § 812 BGB und in Hinblick auf das BGH Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05 zurückfordern.

Einzig die Ausnahme, dass der Vermieter den Grund der Verspätung nicht zu vertreten hat, führt dazu, dass eine Rückforderung ausgeschlossen ist (§ 566 Abs3 Satz 3 BGB).

Da dieses jedoch gemäß § 276 BGB immer im Einzelfall entschieden und beurteilt werden muss, sollte vor der Rückforderung einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung Rücksprache mit einem Anwalt oder dem Mieterverein gehalten werden.

Das Zahlen eines Abstandes, der innerhalb des Mietrechts als Ablöse bezeichnet wird, ist eine rein freiwillige Leistung und kann wahlweise mit dem Vermieter oder auch dem Nachmieter vereinbart werden. Nach Zahlung des Abstandes beziehungsweise der Ablöse geht das Inventar in das Eigentum des neuen Mieters oder des Vermieters über.

Lehnen neuer Mieter beziehungsweise Vermieter eine gewünschte Abstandszahlung ab, so bleibt das Inventar Eigentum des bisherigen Mieters und dieser muss die Mietgegenstände bei Auszug aus der Wohnung mitnehmen.

Die Abstandszahlung, welche innerhalb des Mietrechts an den bisherigen Mieter gezahlt wird, damit dieser die gemietete Wohnung vorzeitig räumt, ist gemäß § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) jedoch nicht zulässig.

Hier finden Sie eine Vorlage für eine Abstandzahlung. Dieses Muster kann kostenfrei kopiert und genutzt werden.

Für welche Gegenstände üblicherweise eine Abstandszahlung erfolgt

Üblicherweise erfolgt die Zahlung eines Abstandes für fest verbaute hochwertige Einrichtungsgegenstände, welche der bisherige Mieter gerne in der Wohnung belassen möchte.

Hierbei handelt es sich meistens beispielsweise um eine hochwertige Einbauküche, ein auf Maß angefertigter Einbauschrank oder auch Gardinen oder Jalousien für Fenster mit Sondermaßen, die der bisherige Mieter in der neuen Wohnung nicht mehr verwenden kann. Des weiteren ist es durchaus auch möglich einen Abstand beziehungsweise eine Ablöse für eine erst kürzlich durchgeführte hochwertige Renovierung, etwa des Badezimmers, zu zahlen.

Gerade in Verbindung mit einer Haushaltsauflösung, beispielsweise wenn Partner zusammenziehen und einzelne Einrichtungsgegenstände doppelt vorhanden sind, kann es zusätzlich vorkommen, dass auch einzelne Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände gegen Zahlung eines Abstandes in der Wohnung verbleiben.

Die Höhe der Abstandszahlung kann zwischen dem bisherigem und dem neuen Mieter beziehungsweise dem Vermieter frei verhandelt werden. Dennoch sollte die Höhe des zu leistenden Abstandes dem tatsächlichen Wert des Inventares entsprechen.

Wichtig hierbei ist lediglich, dass sich das Inventar, für das eine Abstandszahlung vereinbart wird, auch tatsächlich das Eigentum des bisherigen Mieters ist.

Darf die Zahlung von Abstand an das Zustandekommen des Mietvertrages gebunden werden?

Auch wenn es gemäß § 4a Abs.1 WoVermRG nicht erlaubt ist, das an den bisherigen Mieter eine Abstandzahlung erbracht wird, damit dieser vorzeitig die Wohnung räumt, so ist es dennoch nach § 4a Abs. 2 WoVermRG zulässig, das Zustandekommen eines Mietverhältnisses an eine Abstandzahlung zu binden.

Die Höhe des vereinbarten Abstandes darf hierbei jedoch nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert des überlassenen Inventars stehen. In einem solchen Fall ist die getroffene Vereinbarung unwirksam.

In welcher Höhe gilt eine Abstandzahlung als angemessen und wonach richtet sich diese?

Grundsätzlich ist es so, dass es für die Höhe der geleisteten Abstandszahlung keine gesetzliche Regelung gibt. Sie kann zwischen dem bisherigem Mieter und dem neuen Mieter beziehungsweise dem Vermieter frei verhandelt werden, jedoch sollte sich die Höhe der Abstandszahlung am Zeitwert des überlassenen Inventares orientieren.

Eine Abstandszahlung beziehungsweise Ablösezahlung jedoch, die in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Zeitwert steht, ist nach § 4a Abs. 2 WoVermRG unwirksam.

Zur Ermittlung des Zeitwertes wird vom Neuwert ein jährlicher Werteverlust abgezogen. Als angemessener Werteverlust kann ein Abzug von 15% per Jahr vom Neuwert angesehen werden.

Als überhöht wird eine geforderte Abstandszahlung angesehen, sofern diese den Zeitwert um mehr als 50% überschreitet.

Wichtig:

Bei speziell angepassten Einrichtungsgegenständen oder auch bei Einbauküchen lässt sich eine angemessene Höhe der Abstandszahlung nicht lediglich nach dem Zeitwert errechnen. Es gilt, hierbei auch den Gebrauchswert des Inventars zu berücksichtigen. Dieser liegt in oftmals über dem Zeitwert.

Grund hierfür ist, dass insbesondere Einbauküchen oder auch andere angepasste Einrichtungsgegenstände speziell für die entsprechende Wohnung gebaut oder gekauft wurden (KG Berlin, Az.: 8 U 314/03)

Was kann getan werden, wenn eine überhöhte Abstandszahlung geleistet wurde?

Wurde eine Ablöse gezahlt und stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass die geleistete Abstandszahlung überhöht war, so besteht die Möglichkeit, einen Teil der geleisteten Abstandszahlung zurückzufordern.

Um jedoch eine Rückforderung geltend machen zu können, ist es wichtig, dass der überhöhte Preis nachgewiesen werden kann. Ist dies der Fall, so kann der Teilbetrag zurückgefordert werden, welcher den Zeitwert um mehr als 50% überschreitet.

Beispiel:

Der Mieter hat für die oben im anderen Beispiel genannte Sitzgruppe eine Abstandszahlung in Höhe von 1000 € gezahlt. Im Nachhinein kann er nun nachweisen, dass diese Zahlung um 250 € überhöht war. Der Mieter kann nun vom bisherigem Mieter die überhöhte Zahlung in Höhe von 250 € zurückfordern.

Wichtig:

Auch bei einer Abstandszahlung gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von 3 Jahren. Beginn ist das Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Was es sonst noch zu beachten gibt

Wird durch einen bisherigen Mieter eine Abstandszahlung für überlassenes Inventar verlangt und ist der neue Mieter damit einverstanden, so ist es empfehlenswert, die überlassenen Gegenstände und die dafür geleistete Abstandszahlung in einem Protokoll festzuhalten.

Ein solches Protokoll kann formlos sein, sollte jedoch die Namen des bisherigen und des neuen Mieters, sowie die genaue Anschrift der Wohnung enthalten. Zusätzlich ist es ratsam, innerhalb des Protokolls auch den Zahlungsweg (Barzahlung, Banküberweisung etc.) und die Fälligkeit festzulegen.

Erfolgt die Abstandszahlung in bar, so sollte dieses durch das Ausstellen einer Quittung bestätigt werden. Zur Berechnung der Höhe des zu zahlenden Abstandes ist es zudem empfehlenswert sich den vorhandenen Kaufbeleg zeigen zu lassen, um eine mögliche überhöhte Forderung frühzeitig zu erkennen.

Üblicherweise wird hier innerhalb der Hausordnung auf die Einhaltung der im Mietrecht üblichen Ruhezeiten hingewiesen. Nicht immer jedoch beschränkt sich die Störung der Ruhe auf Lärm, der durch spielende Kinder oder musizierende Nachbarn verursacht wird. Auch Lärmbelästigungen durch eine benachbarte Diskothek oder eine Baustelle können als Ruhestörung angesehen werden.

Erreicht die Ruhestörung ein solches Ausmaß, dass die Lärmbelästigung für den Mieter als unzumutbare Härte angesehen wird oder die Wohnqualität stark leidet, besteht für den Mieter nach § 537 BGB das Recht zur Mietminderung.

Die Höhe einer eventuellen Mietminderung ist hierbei jedoch, wie bei allen Wohnungsmängeln, stark abhängig von der Ursache und Ruhestörung und der Auswirkung auf die Wohnqualität.

Welche Ursachen als Ruhestörung angesehen werden können

Die Ursachen einer Ruhestörung können vielseitig sein und auch, ab wann eine Störung der Ruhe als Lärmbelästigung empfunden wird, ist individuell von der jeweiligen Person abhängig. Aus diesem Grund kann nicht jede als Belästigung empfundene Ruhestörung als Grund für eine Mietminderung angesehen werden und muss somit vom Mieter geduldet werden. Auch können Lärmbelästigungen, die bereits bei Bezug der Mietwohnung bekannt waren im Nachhinein nicht als Grund für eine Mietminderung genannt werden.

Merke: Nicht jeder der aufgeführten Gründe rechtfertigt eine Mietminderung durch Ruhestörung.
So wird beispielsweise von den Gerichten eine erhöhte Toleranzgrenze bei der Lärmbelästigung erwartet, wenn es sich um den üblichen von Kindern verursachten Lärm beim Spielen oder die üblichen Kindergeräusche handelt.

Die Eltern sollten jedoch besonders auf das Einhalten der üblichen Ruhezeiten achten und zudem die Kinder auch außerhalb der Ruhezeiten übermäßigen Lärm unterbinden.

Nur bei einer regelmäßigen übermäßigen Lärmbelästigung besteht ein Recht auf Mietminderung oder gar einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages.

Andererseits besteht bei einer erheblichen Lärmbelästigung durch in der Nachbarschaft entstehenden Baulärm grundsätzlich ein Recht auf Mietminderung, auch wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Ursache hat oder gegen den Verursacher vorgehen kann.

Auch erhöhter Lärm, wie Verkehrslärm, der bereits bei Bezug der Wohnung vorhanden und bekannt war, rechtfertigt in der Regel keine nachträgliche Mietminderung.

Was Mieter und Vermieter bei einer Ruhestörung tun können

Fühlt sich ein Mieter in seiner Ruhe gestört, so stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, um gegen die Ruhestörung vorzugehen. Da es bei regelmäßigen und schwerwiegenden Ruhestörungen jedoch üblich ist, den Vermieter über die Ruhestörung zu informieren, übernimmt dieser in der Regel die notwendigen Schritte.

Unabhängig vom Verschulden der Lärmbelästigung, stehen dem Mieter Rechte bei einer unzumutbaren Ruhestörung zu. Schließlich kann der Vermieter nichts für Straßenbauarbeiten vor seinem Haus, der Mieter hat dennoch das Recht auf einen Minderung.

Mieterrecht bei einer unzumutbaren Ruhestörung:

• Das Recht auf eine angemessene Mietminderung. In der Regel liegt die angemessene Höhe einer Mietminderung bei Ruhestörung bei 5-10 %. Im Einzelfall, etwa bei länger andauernden Bauarbeiten im Haus kann im Einzelfall auch eine Mietminderung bis zu 60% angemessen sein.
• Anspruch auf Zahlung von Schmerzensgeld, sofern durch die Ruhestörung eine Gesundheitsstörung des Betroffenen nachgewiesen werden kann.
• Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages, sofern die Ruhestörung ein Weiterführen des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Je nachdem, ob die fristlose Kündigung nach § 544a BGB oder § 542 BGB erfolgt, muss dem Vermieter ein Verschulden an der Ruhestörung nachgewiesen werden.
• Das Recht eine Unterlassungsklage gegen den Ruhestörer zu veranlassen.
• Das Recht die zuständige Behörde zu informieren und um ihre Unterstützung zu bitten. Üblicherweise ist dies die Polizei, die vom Mieter um Hilfe gebeten wird, wenn es sich um eine Ruhestörung, etwa durch zu laute Feierlichkeiten in der Nacht, handelt. Handelt es sich hingegen um eine regelmäßige Ruhestörung durch eine Gaststätte oder eine Diskothek, so kann der Mieter sich auch direkt an die zuständige Behörde wenden.

Wichtig: In Bezug auf das Recht der Mietminderung oder der fristlosen Kündigung bei Ruhestörung ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Vermieter im Vorfeld über die bestehende Ruhestörung unterrichten muss. Gleiches gilt auch, wenn durch den Mieter eine Unterlassungsklage beantragt werden soll.

Bei einer Ruhestörung unter Nachbarn ist es jedoch empfehlenswert zunächst mit dem anderen Mieter zu sprechen, ehe der Vermieter informiert wird. In der Regel lassen sich Kompromisse finden, die den Hausfrieden aufrecht erhalten.

Die Rechte des Vermieters gegen eine Ruhestörung vorzugehen sind hingegen:

• Das Recht den Störer auf Unterlassung zu verklagen.
• Das Recht dem störenden Mieter fristlos zu kündigen. Hierbei muss eine verschuldete Vertragsverletzung des Mieters vorliegen und zusätzlich muss ein Fortbestehen des Mietverhältnisses als unzumutbar angesehen werden.
• Das Recht den Störenden auf Zahlung von Schadensersatz zu verklagen, sofern es aufgrund der Ruhestörung zu einer Mietminderung oder gar fristlosen Kündigung durch andere Mieter kommt.

Wichtig: Sowohl bei dem Einreichen einer Unterlassungsklage als auch bei der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter den störenden Mieter zuvor schriftlich abgemahnt haben und die Ruhestörung muss trotz der Abmahnung weiter bestehen.

Wurde hier bei Vertragsabschluss eine besenreine Übergabe der Wohnung vereinbart, so ist der Mieter vor Auszug zu keinerlei Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung und der gemieteten Nebenräume verpflichtet. Mehr unter Auszugsrenovierung.

Eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt ebenso, wenn bei Vertragsabschluss keinerlei Vereinbarung getroffen wurde oder wenn die Renovierungsklauseln unwirksam sind.

Welche Tätigkeiten der Mieter ausführen muss, wenn eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.Juni. 2006 entschieden.

Welche Arbeiten müssen bei einer besenreinen Wohnungsübergabe erfolgen?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.Juni. 2006 (BGH VIII ZR 124/05) entschieden, dass eine Wohnung dann besenrein übergeben worden ist, wenn der Mieter vor der Wohnungsübergabe die Wohnung inklusiver der mitgemieteten Nebenräume wie beispielsweise Keller, Dachboden oder Garage nach der vollständigen Räumung von groben Verschmutzungen befreit.

Da der Begriff grobe Verschmutzung jedoch weitreichend ist, hat der BGH hier innerhalb des Urteils den Umfang der durchzuführenden Reinigungsarbeiten genauer definiert:

• Der Mieter hat die Wohnung vor der Übergabe vollständig zu räumen, ordentlich durchzukehren und die groben Verschmutzungen zu entfernen. Hierzu zählt auch das Entfernen von vorhandenen Spinnenweben innerhalb der Wohnung und vorhandener Kellerräume.
• Mit zur groben Reinigung gehört auch Reinigen einer vorhandene Einbauküche. Hier ist zusätzlich darauf zu achten, dass keinerlei Essensreste oder Lebensmittel in Kühlschrank oder Backofen verbleiben.
• Das Putzen der Fenster gehört nicht zur besenreinen Übergabe, jedoch das Entfernen von Kleberesten oder aufgeklebten Fensterbildern.
• Auch wenn die Fenster über einen längeren Zeitraum nicht gereinigt wurden, müssen diese nicht gesondert geputzt werden.
• Eventuell vorhandener Unkrautbewuchs auf dem Balkon oder der Terrasse muss nicht entfernt werden. Eine vorhandene Schmierschicht jedoch muss beseitigt werden.
• Vorhandene Dübellöcher, auch in hoher Anzahl, müssen bei Auszug nicht beseitigt werden. Dies entschied das Amtsgericht Miesbach in einem Urteil vom Juli 1992 (AG Miesbach, Urteil vom 7. Juli 1992, Az: 3 C 45/92).

• Nikotinablagerungen müssen in der Regel nur dann beseitigt werden, wenn das Rauchen innerhalb der gemieteten Räume untersagt war.

Wer ist für die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zuständig?

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine besenreine Wohnungsübergabe vereinbart oder besteht keine konkrete Vereinbarung, so besteht für den Mieter keine Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der gemieteten Wohnung.

Anfallende Renovierungsarbeiten gehen hierbei grundsätzlich zulasten des Vermieters, der die Kosten hierfür auch nicht auf den Mieter umlegen oder mit einer vorhandenen Kaution verrechnen darf.

Hiervon unberührt bleibt jedoch das Recht des Vermieters Beschädigungen an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen, dem Mieter in Rechnung zu stellen.

Fazit zur Besenreinheit

Ein Vermieter ist nach § 535 BGB grundsätzlich für den zum vertragsmäßigen Zustand der ihm gehörenden Wohnung oder Immobilie verantwortlich. Renovierungsarbeiten und anfallende Schönheitsreparaturen gehen somit grundsätzlich zulasten des Vermieters, der diese jedoch in der Regel bei Vertragsabschluss durch die Renovierungsklausel auf den Mieter überträgt.

Versäumt er dieses, ist der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet und kann die Wohnung besenrein übergeben.

Da der Vermieter durch eine besenreine Wohnungsübergabe ein erhöhtes Risiko für eine enorme finanzielle Zusatzbelastung eingeht, ist eine besenreine Wohnungsübergabe nur in seltenen Fällen Bestandteil eines aktuellen Mietvertrages. Dafür umso häufiger der Falle, wenn Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

Im Vergleich zur traditionellen Verkaufsmethode einer Immobilie wird beim Bieterverfahren kein fester Verkaufspreis für die Immobilie festgelegt, sondern die Preisfindung erfolgt durch Kaufpreisangebote, welche durch Kaufinteressenten abgegeben werden. Nach Ablauf der Angebotsfrist wählt der Eigentümer dann das Angebot aus, welches am ehesten seinen Preisvorstellungen entspricht.

Auch wenn das Bieterverfahren im ersten Augenblick Ähnlichkeiten mit dem Ablauf einer Auktion oder Versteigerung aufweist, so ist das Bieterverfahren zu keiner Zeit mit einer Versteigerung einer Immobilie gleichzusetzen.

Lesen Sie in diesem Artikel zum Bieterverfahren:

Was ist das Bieterverfahren und wie läuft es ab?

• Das übliche Bieterverfahren inkl. Verlauf Schritt für Schritt
• Das dynamische Bieterverfahren

Welche Kosten entstehen beim Bieterverfahren?

• Vorteile und Nachteile beim Bieterverfahren
• Für den Eigentümer
• Für den Käufer

Was ist das Bieterverfahren und wie läuft es ab?

Beim Bieterverfahren wird der Kaufpreis einer Immobilie nicht allein vom Eigentümer festgelegt, sondern wird anhand der abgegebenen Angebote von Kaufinteressenten ermittelt. Der Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie setzt hierbei in der Regel keinen Verkaufspreis fest, an dem sich die Interessenten orientieren können.

Es steht ihm jedoch auch frei, einen Mindestverkaufspreis für die Immobilie festzusetzen, welches sich unter Umständen jedoch nachteilig auf die Preisangebote auswirken kann, da der Marktwert der Immobilie auf diese Weise erkannt werden kann.

Der Ablauf eines Bieterverfahrens in 3 Schritten:

Schritt 1:
Der geplante Verkauf der Immobilie oder der Eigentumswohnung wird bekannt gemacht. Dieses erfolgt auf gleiche Weise, wie auch bei der traditionellen Verkaufsmethode beispielsweise über Verkaufsanzeigen im Immobilienteil einer Zeitung oder dem Immobilienmarkt im Internet.

Kaufinteressenten erkennen eine mittels Bieterverfahren zum Verkauf stehende Immobilie daran, dass der Verkaufspreis der Immobilie nicht innerhalb der Anzeige erwähnt wird.

Zusätzlich muss aus der Verkaufsanzeige klar hervorgehen, dass es sich hierbei um einen Immobilienverkauf mittels Bieterverfahren handelt.

Des weiteren wird in der Anzeige ein Besichtigungstermin der Immobilie bekannt gegeben. Hierbei handelt es sich um den einzigen Besichtigungstermin an dem alle Kaufinteressenten erscheinen können.

Schritt 2:

Der Besichtigungstermin der Immobilie. Hier erhalten Kaufinteressenten die Möglichkeit, sich ausführlich über die Immobilie zu informieren. Den potentiellen Käufern wird in der Regel ein ausführliches Exposé ausgehändigt, welches alle, für die Preisfindung wichtigen Unterlagen enthält, ausgehändigt.

Zusätzlich wird hier über die Dauer der Angebotsfrist informiert. Diese Angebotsfrist beim Bieterverfahren beträgt üblicherweise zwei bis vier Wochen. Innerhalb dieser Zeit muss dem Eigentümer beziehungsweise dem zuständigen Makler das Kaufangebot unterbreitet werden.

Schritt 3:

Nach Ablauf der Überlegungsfrist beim Bieterverfahren wählt der Eigentümer unter allen eingegangenen Kaufangeboten das Angebot aus, welches seinen Preisvorstellungen am ehesten entspricht. In der Regel handelt es sich hierbei um das höchste abgegebene Angebot. Besteht beim Angebotssteller weiterhin ein Kaufinteresse, so folgt dann der reguläre und rechtskräftige Verkauf der Immobilie.

Im Anschluss daran erfolgt dann der weitere Verkaufsvorgang wie bei der traditionellen Verkaufsmethode von Immobilien. Mehr auch unter: Ablauf beim Wohnungsverkauf.

Neben diesem statischen Bieterverfahren, bei dem während des Besichtigungstermins üblicherweise kein Kaufangebote abgegeben werden, kann der Eigentümer auch ein dynamisches Bieterverfahren durchführen lassen.

Hierbei sucht der Makler beim Besichtigungstermin den direkten Kontakt zu den Kaufinteressenten, um auf diese Weise die ersten realistischen Kaufangebote einzuholen. Nach Ende des Besichtigungstermins werden die anderen Kaufinteressenten in der Regel per e-mail über das vorliegende Höchstangebot informiert, wodurch diese die Möglichkeit haben, das bestehende Angebot zu überbieten.

Die Möglichkeit des Überbietens besteht solange, bis ein Angebotspreis den Vorstellungen des Eigentümers entspricht. Im Anschluss daran folgt dann die üblicher Vorgehensweise beim Verkauf einer Immobilie.

Welche Kosten entstehen beim Bieterverfahren?

Die Kosten, die durch einen Immobilienverkauf durch ein Bieterverfahren entstehen, sind von den Kostenpunkten her praktisch identisch mit den Kosten bei einem traditionellen Immobilienverkauf.

Da ein Bieterverfahren grundsätzlich nicht von dem Eigentümer selber durchgeführt werden kann, wird hier, anders als bei dem traditionellen Immobilienverkauf, in der Regel auf einen erfahrenen Makler zurück gegriffen.

Die Maklergebühren bei einem Immobilienverkauf durch ein Bieterverfahren werden hier frei zwischen Eigentümer und Makler vereinbart. Um hier einen möglichst geringen Kostenaufwand zu haben, ist es unter Umständen empfehlenswert sich im Vorfeld mehrere Kostenvoranschläge bei mehreren qualifizierten Immobilienmaklern einzuholen.

Vorteile und Nachteile beim Bieterverfahren

Der Immobilienverkauf, aber auch der Immobilienkauf per Bieterverfahren kann in vielen Fällen eine gute Alternative zum traditionellen Immobilienkauf / Immobilienverkauf sein, die sowohl für Eigentümer als auch Käufer Vorteile mit sich bringt.

Vorteile für den Eigentümer / Verkäufer

Die Vorteile für den Eigentümer liegen beim Bieterverfahren in erster Linie in der Zeitersparnis. Es wird lediglich ein Besichtigungstermin festgelegt, bei dem alle Interessenten anwesend sind.

Auch bei der Preisfindung kann das Bieterverfahren große Vorteile mit sich bringen, da er Eigentümer frei aus den eingegangenen Angeboten entscheiden kann und diese Entscheidung auch nicht vor den anderen Interessenten begründen muss.

Auch besteht für den Eigentümer kein Verkaufszwang, welches einen Verkauf des Hauses oder der Wohnung unter Marktwert verhindert.

Auch die Kosten für den beauftragten Makler können, bedingt durch den klaren zeitlichen Ablauf des Bieterverfahrens und den hierdurch im Vorfeld erkennbaren Aufwand des Maklers, fest vereinbart und geregelt werden.

Der Eigentümer kann sich zudem recht sicher sein, dass bei den Interessenten, die ihre Angebote abgegeben haben die Kauffinanzierung bereits gesichert ist.

Nachteile für den Eigentümer / Verkäufer

Nachteilig für den Eigentümer ist in erster Linie, dass es nicht zwangsläufig zum Verkauf des Hauses kommt. Ist die Nachfrage nicht sonderlich groß oder liegen die abgegebenen Kaufangebote weit unter den Vorstellungen des Eigentümers, ist unter Umständen ein weiterer Verkaufsversuch angeraten. Ist der Eigentümer mehr oder minder dazu gezwungen die Immobilie zu verkaufen, so kann es beim Bieterverfahren dazu führen, dass die Immobilie unter Marktwert verkauft werden muss.

Um dieses zu vermeiden, kann ein Mindestpreis festgelegt werden. Dieses gibt jedoch den Marktpreis der Immobilie preis und kann dazu führen, dass die Angebote alle ähnlich hoch ausfallen.

Vorteile für den Käufer

Die Vorteile für den Käufer beim Bieterverfahren liegen in erster Linie in der Möglichkeit, den Kaufpreis selbst festzulegen. Um den Wert des Hauses möglichst realistisch einschätzen zu können, werden dem potentiellen Käufer während der Besichtigung die nötigen Unterlagen ausgehändigt.

Unter Umständen kann es hier zur realistischen Preisfindung angeraten sein sich bei der finanzierenden Bank, einem Makler oder einem Sachverständigen beraten zu lassen.

Hierdurch entstehen jedoch in der Regel zusätzliche Kosten, die berücksichtigt werden sollten.

Nachteile für den Käufer der Immobilie

Nachteilig für den Käufer kann jedoch angesehen werden, dass beim Bieterverfahren in der Regel kein Schnäppchenpreis erzielt werden kann, da bei einem Bieterverfahren anders als bei einer Zwangsversteigerung kein Verkaufszwang für den Eigentümer besteht. Zudem sollte die Finanzierung des Immobilienkaufs vor Abgabe des Angebots gesichert sein.

Da auch bei einem abgegebenen realistischen Kaufangebot der Zuschlag nicht garantiert werden kann, sollte eine Teilnahme am Bieterverfahren nicht unter einem gewissen Kaufzwang seitens des Käufers, etwa weil beispielsweise die Kündigungsfrist der noch gemieteten Wohnung abläuft.

Trotz aller Vorteile und Möglichkeiten, die einem Eigentümer nach dem Wohnungskauf zur Verfügung stehen, sollte der Kauf einer Eigentumswohnung gut überlegt sein, denn ein Wohnungskauf bringt auch eine Reihe von Verpflichtungen für den Eigentümer mit sich.

Im Folgenden wollen wir einige Punkte aufzeigen, die im Vorfeld des Wohnungskaufs besonders berücksichtigt werden sollten.

Gliederung: Lesen Sie in diesem Artikel zum Wohnungskauf:

Überlegungen vor dem Wohnungskauf

Welche Kosten entstehen beim Wohnungskauf?

• Maklergebühren beim Wohnungskauf
• Notarkosten beim Wohnungskauf

Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Worauf vor dem Wohnungskauf bei der Wohnungsbesichtigung geachtet werden sollte.

Fazit zum Wohnungskauf

Überlegungen vor dem Wohnungskauf

Soll der Wunsch nach einer Eigentumswohnung in die Tat umgesetzt werden, sollten noch vor dem Gang zum Makler erste Überlegungen in Bezug auf den Kauf einer Eigentumswohnung erfolgen. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist enorm und wer sich schon im Vorfeld einige grundlegende Gedanken über die Kriterien macht, welche die zukünftige Eigentumswohnung erfüllen sollte, spart wertvolle Zeit.

Vor dem Gang zum Makler, sollten sich erste Gedanken gemacht werden über:

• Die Lage der Wohnung: Wie sollen beispielsweise die Verkehrsanbindungen oder Einkaufsmöglichkeiten sein. Sind Schule und Kindergarten in der näheren Umgebung vorhanden oder soll die Traumwohnung eher etwas außerhalb liegen.
• Soll es sich bei der Wohnung um eine Altbau- oder Neubauwohnung handeln?
• Die Größe und die Ausstattung der Wohnung: Bei der Wohnungsgröße sollte ein eventueller Kinderwunsch mit eingeplant werden. Auch welche Grundausstattung, beispielsweise eine Badewanne, ein Balkon oder eine zugehörige Garage, schon vorhanden sein sollten, sind wichtige Punkte, die schon vor der ersten Besichtigung durchdacht sein sollten.
• Wie hoch ist der finanzielle Spielraum beim Wohnungskauf? Hier sollte jedoch zusätzlich mit eingeplant werden, dass zu dem reinem Kaufpreis der Wohnung noch Kosten für einen eventuellen Makler hinzukommen. Auch die regelmäßigen laufenden Kosten dürfen bei der Planung eines Wohnungskaufs nicht außer Acht gelassen werden.
• Soll die Wohnung zusätzlich als Alterswohnsitz genutzt werden, sollte dieses grundsätzlich bedacht werden. Hier solle die Wohnung möglichst barrierefrei und die Entfernung zu Ärzten nicht zu groß sein.

Sind diese Vorbereitungen zum Wohnungskauf abgeschlossen, kann mit der Suche nach der Traumwohnung begonnen werden. Wer hierbei nicht auf einen Makler zurückgreifen möchte, kann hierbei auch auf Angebote der Bank oder auf das Internet oder den Immobilienteil der Zeitung durchforsten.

Welche Kosten entstehen beim Wohnungskauf?

Die Gesamtkosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, überschreiten in der Regel den ursprünglich angegebenen Kaufpreis der Wohnung bei Weitem. Diesem müssen üblicherweise noch die Kosten für einen Makler hinzugerechnet werden, welche mit in die Finanzierung des Wohnungskaufs einfließen.

Die Höhe der Maklergebühren beim Wohnungskauf richtet sich in erster Linie, anders als bei einer Maklerprovision bei Vermietung, nach dem Kaufpreis der Wohnung. Durchschnittlich liegt die Maklerprovision beim Wohnungskauf bei 6 Prozent des Kaufpreises, wobei sich hier Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen teilen können. Hier gibt es ziemlich große regionale Unterschiede. Mehr dazu auch unter: Maklerprovision: Höhe.

Beispiel:

Der Kaufpreis einer 3-Zimmerwohnung in Berlin beträgt 180.000 €.

Der Makler erhebt eine Provision in Höhe von (beispielsweise) 6 %. Die Maklerprovision würde in diesem Fall 10.800 € zzgl. der MwSt. in Höhe von 19% betragen.

Mit Mehrwertsteuer sind es: 180.000 Euro x 6% = 10.800 Euro x 19% MwSt. = 12.852 Euro Provision

Diese 12.852 Euro müssten entweder ganz oder zur Hälfte mit in die Finanzierung aufgenommen werden.

Weiter Kosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, sind die Kosten für einen Notar, ohne den ein Wohnungskauf nicht durchgeführt werden kann. Der Notar übernimmt beim Wohnungskauf unter anderem die Aufgaben, den Kaufvertrag zu erstellen und die Vertragsunterzeichnung zu beurkunden. Die Höhe der Notarkosten, die bei einem Wohnungskauf anfallen, liegen durchschnittlich bei 1,5% des Kaufpreises.

Beispiel:

Der Kaufpreis der 3-Zimmerwohnung in Berlin beträgt 180.000 €.

Die Kosten für den Notar belaufen sich auf 2.700 € (1,5% des Kaufpreises)

Weitere Kosten, die beim Wohnungskauf entstehen

Zusätzlich zu den Notarkosten und den Maklergebühren beim Wohnungskauf müssen noch die regulären Kosten für den Umzug, eine eventuelle Renovierung oder andere Eventualitäten eingeplant werden. Damit diese Kosten realistisch eingeschätzt werden können, ist es sinnvoll im Vorfeld bei mehren Umzugsunternehmen einen Kostenvoranschlag einzuholen oder eine Preisliste anzufordern (mehr unter Umzugskosten).

Weitere Kosten entstehen dem Wohnungseigentümer durch die Versicherungsprämien für eine zusätzliche Gebäudeversicherung und eine eventuelle Rechtsschutzversicherung. Die Kosten hierfür sind je nach Versicherung und Leistung unterschiedlich und es sollten die Angebote unterschiedlicher Versicherungen eingeholt und verglichen werden, um das beste Preis-Leistungsverhältnis zu erhalten.

Soll die gekaufte Wohnung vermietet werden, kommen auf den Eigentümer weitere Kosten und Verpflichtungen zu. Diese sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Zu guter Letzt sollten Rücklagen für anstehende Reparaturen eingeplant werden, die während der nächsten Jahre anstehen könnten. Diese Rücklagen müssen in der Regel auf jeden Fall gezahlt werden, in die gemeinschaftliche Kasse der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Rücklagenbildung ist Teil des Hausgeldes.

Nicht alle Kosten können pauschal im Vorfeld berechnet werden, müssen jedoch in die Gesamtfinanzierung eines Wohnungskaufs mit eingeplant werden. Als grobe Faustregel gilt hierbei, dass bei einem Wohnungskauf zum Kaufpreis nochmals 20% des Kaufpreises als Nebenkosten mitfinanziert werden müssen, um möglichst alle durch einen Wohnungskauf entstehenden Kosten abzudecken.

Dies bedeutet bei unserem Beispiel der 3-Zimmerwohnung in Berlin:

Kaufpreis der Wohnung: 180.000 Euro
+ 20% für zusätzliche Kosten: 36.000 Euro
= Gesamtkosten: 216.000 Euro

Zusätzlich zu den einmaligen Kosten, die durch einen Wohnungskauf entstehen, müssen noch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden, deren Höhe sich in der Regel kaum oder nur wenig von der Höhe der Nebenkosten bei einer Mietwohnung unterscheidet.

All diese Kosten sollten bei einem Wohnungskauf und der damit verbundenen Finanzierung berücksichtigt werden. Wer zudem beim Wohnungskauf auf ein vorhandenes Eigenkapital zurückgreifen kann, kann die benötigte Gesamtsumme entsprechend senken.

Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Finanzierung eines Wohnungskaufs erfolgt üblicherweise durch ein Bankdarlehen bei der Hausbank, eines Kreditinstitutes oder durch eine der zahlreichen Bausparkassen.

Die unterschiedlichen Angebote der Geldgebenden Institute unterscheiden sich oftmals besonders in der Höhe der zu zahlenden Zinsen und der Laufzeit.
Ein vorhandenes Eigenkapital hat hierbei in der Regel positiven Einfluss nicht nur auf die Darlehenshöhe, sondern auch auf die Laufzeit, die Darlehenszinsen und die damit verbundene monatliche Tilgungsrate.

Erfolg der Wohnungskauf nicht von vornherein in Zusammenarbeit mit einer speziellen Bank, so sollten auch hier schon im Vorfeld entsprechende Informationen zu den Konditionen der Bank bei der entsprechenden Darlehenshöhe eingeholt werden.

Unter Umständen können auch im Internet vorhandene Vergleichsrechner bei einem Vergleich behilflich sein.

Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf: Hierauf sollte geachtet werden

Vor jedem Wohnungskauf steht die Wohnungsbesichtigung. Wie auch bei einer Besichtigung eine Mietwohnung sollte diese Wohnungsbesichtigung ausführlich erfolgen. Unter Umständen ist auch eine Wohnungsbesichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten empfehlenswert, um die Geräuschentwicklung während des Tages besser beurteilen zu können.

Zusätzlich sollten bei einer Wohnungsbesichtigung, die im Zusammenhang mit einem Wohnungskauf steht folgende Dinge erfragt werden beziehungsweise genau betrachtet werden:

• Das Alter und der Zustand des Hauses. Hier sind besonders auf den Zustand des Daches, der Außenfassade und des Treppenhauses achten. Nicht selten lässt hier das Aussehen darauf schließen, ob in naher Zukunft größere Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten anstehen, an denen sämtliche Eigentümer sich finanziell beteiligen müssen.
• Besonders bei Altbauten ist es unter Umständen empfehlenswert einen unabhängigen Dritten, eventuell sogar einen Sachverständigen, an der Besichtigung teilhaben zu lassen. Er kann am ehesten versteckte Schwachstellen erkennen, welche zu späteren Zusatzkosten führen können.
• Auch die Summe der tatsächlich anfallenden Nebenkosten, inklusive der einzelnen Posten, sollten im Zusammenhang mit der Besichtigung erfragt werden. Letztendlich sind diese ein ständiger Begleiter eines Wohnungseigentümers.

Auch der aktuelle Guthabensstand des Rücklagenkontos sollte erfragt werden. Aus dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft werden anstehende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum gezahlt.

Empfehlenswert ist es zudem, sich vor dem Besichtigungstermin einen kleinen Fragenkatalog zu erstellen, in dem alle persönlich wichtigen Fragen notiert werden. So verringert sich das Risiko, dass während der Besichtigung Fragen vergessen werden. Hier haben wir Gedanken für eine Checkliste beim Wohnungskauf zusammengestellt.

Fazit zum Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf ist keine Entscheidung, die innerhalb weniger Minuten gefällt werden sollte, die sie ist in der Regel eine Entscheidung für viele Jahre, und bringt eine Reihe von finanziellen Verpflichtungen mit sich. Um diese möglichst gering zu halten, ist es ratsam, sich bereits vor dem Wohnungskauf ausreichend zu informieren.

Banken und Bausparkassen sind hier gute Ansprechpartner, die zusätzlich den individuellen finanziellen Spielraum unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse berechnen können.