Kautionskasse im Testbericht

Eine Mietkaution kann sehr schnell zu einem wichtigen Entscheidungspunk bei der Wohnungssuche werden. Nicht selten ist der Bezug der Traumwohnung an der Höhe der geforderten Mietkaution gescheitert. Insbesondere dann, wenn mit dem anstehenden Umzug noch Kosten für eine Renovierung, neue Möbel oder ein Umzugsunternehmen zu bewältigen sind.

Zu Kautionskasse.de gehen

Eine durch Kautionskasse übernommene Kautionsbürgschaft ist in solchen Fällen eine kostengünstige und überlegenswerte Alternative zur immer noch üblichen Zahlung einer Barkaution. Und diese Vorteile sind nicht für den Mieter kostensparend, auch für Vermieter ist eine durch die Deutsche Kautionskasse übernommene Mietkautionsbürgschaft mit vielen Vorteilen verbunden.

Die Vorteile einer Kautionsbürgschaft bei Kautionskasse.de

Erfahrungen und Umfragen haben gezeigt, dass gerade eine zu zahlende Mietkaution für Mieter eine enorme zusätzliche Belastung darstellt. Nicht zuletzt in den Situationen, in denen der vorheriger Vermieter eine gezahlte Kaution noch nicht zurückerstattet hat und der neue Vermieter eine Mietkautionszahlung fordert.

Bei einer Kautionsbürgschaft durch die Deutsche Kautionskasse wird eine solche Situation nicht zum Drahtseilakt und der Mieter behält seinen finanziellen Spielraum, der bei einem Umzug besonders wichtig ist. Die Deutsche Kautionskasse erhebt lediglich einen Jahresbeitrag, der sich Prozentual an der Höhe der Kautionssumme orientiert.

Zusätzlich bietet eine Mietkautionsbürgschaftsübernahme durch die Deutsche Kautionskasse noch mehr Vorteile für den Mieter:

• Für den Mieter besteht keine Gefahr, dass der Vermieter eine gezahlte Kaution nicht korrekt anlegt und diese im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters verloren geht.
• Tritt die Situation ein, dass der Vermieter die Mietkaution angreifen muss, so übernimmt die Kautionskasse.de sämtliche dafür notwendigen Schritte und regulierter nur dann den Schaden, wenn die Forderung des Vermieters auch gerechtfertigt ist.
• Ganz gleich wie hoch die Mietkaution ausfällt, der Mieter muss zur Sicherstellung keinen Kredit aufnehmen oder seinen Disporahmen belasten, wodurch die Bonität nicht beeinflusst wird.
• Auch gewerbliche Mieter können bei der Kautionskasse.de eine Mietkautionsbürgschaftsübernahme beantragen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um ein schon bestehendes Unternehmen oder eine Neugründung handelt.

Aber auch Vermieter genießen wichtige Vorteile aus einer Mietkautionsübernahme durch Kautionskasse.de. Nicht ohne Grund haben die positiven Erfahrungen mit Kautionskasse. de dazu geführt, dass diese Form der Mietkautionszahlung bei immer mehr Vermietern große Anerkennung findet.

Mit zu den Vorteilen für den Vermieter zählen:

• Keine entstehenden Kosten für das Anlegen und Verwalten eines Mietkautionskontos. Dieses verringert zusätzlich den Verwaltungsaufwand, welcher gerade bei Vermietern mit mehreren Mieteinheiten nicht unerheblich sein kann.
• Da die Kautionskasse bei der Antragsstellung automatisch die Bonität des Mieters prüft, bietet eine übernommene Mietkautionsbürgschaft eine zusätzliche Sicherheit.
• Im Schadensfall garantiert die Kautionskasse.de eine schnelle Schadensregulierung innerhalb von 14 Tagen. Hierdurch wird beispielsweise das Abwohnen der Mietkaution unmöglich gemacht.

Erfahrungsbericht: Deutsche Kautionskasse bei Focus Money

Die Vorteile der Kautionskasse.de wurden von Focus Money getestet. Zusammen mit den positiven Erfahrungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter mit der Deutschen Kautionskasse gemacht haben, wurde der Kautionskasse.de mit der Focus Money Ausgabe Juni 2011 die Auszeichnung “Beste Mietkautionsversicherung” verliehen.

Welche Kosten entstehen durch eine Kautionsbürgschaft bei der Kautionskasse?

Eine Mietkautionsbürgschaft durch die Moneyfix® Mietkaution der Kautionskasse ist eine kostengünstige und einfache Möglichkeit zur Hinterlegung einer Mietsicherheit. Übernimmt die Deutsche Kautionskasse die Mietbürgschaft, fallen für den Mieter lediglich Kosten für die Jahresprämie sowie eine jährliche Servicepauschale an. Beide Kostenpunkte sind feststehende Beträge, die sich an der Kautionssumme orientieren, die durch die Kautionskasse sichergestellt und Prozentual errechnet wird.

Der Prozentsatz der Jahresprämie beträgt bei privaten Mietern liegt bei 5% der Mietkautionssumme. Dieser Prozentsatz bleibt während der gesamten Mietzeit unverändert.

Zu dieser auf Basis der Kautionssumme errechneten Prämie kommt dann noch eine jährliche Servicepauschale. Diese beträgt bei Vertragsabschluss einmalig 50 Euro, welche sich ab dem 2. Jahr auf 10 Euro reduziert.

Beispiel zur Berechnung:

Die Höhe der Kautionssumme beträgt 2.250 Euro. Die errechnete Jahresprämie liegt bei 112,50 Euro (5% von 2.250 Euro). Zuzüglich der jährlichen Servicepauschale beträgt die Jahresprämie:

Im ersten Jahr (bei Vertragsabschluss): 112,50 € + 50 € = 162,50 Euro
Ab dem zweiten Jahr: 112,50 € + 10 € = 122,50 Euro

Für gewerbliche Mieter erfolgt die Prämienberechnung auf einer anderen Basis. Die prozentuale Prämienhöhe ist hier abhängig davon, ob es sich um eine Existenzgründung oder ein bereits bestehendes Unternehmen handelt. Je nach Unternehmensform liegt hier die Prämienhöhe bei 4,7 % (bestehendes Unternehmen) oder 6,1% (bei Existenzgründung) der Bürgschaftssumme.

Schritt für Schritt – so wird man ein Kunde der Kautionskasse.de

Wer eine Moneyfix® Mietkaution der Deutschen Kautionskasse zu beantragen möchte, kann diesen innerhalb weniger Minuten und ohne großen Aufwand online stellen.

Wie dieser Onlineantrag auf kautionskasse.de ausgefüllt wird, zeigen wir mit einer kleinen Schritt für Schritt Anleitung:

1. Die Webseite der Kautionskasse.de besuchen. (Hier der Link zu Kautionskasse.de)
2. Den Bereich “Private Mieter” auswählen.
3. Entweder Links in der Navigationsleiste oder unterhalb des Textes auf “Antrag ausfüllen” oder “Antrag” klicken und den 1. Teil des Antrags ausfüllen.
4. Die erbetenen Angaben zu den persönlichen Daten und die Angaben zur Mietkaution eingeben. Hierbei gilt es zu bedenken, dass alle Angaben Pflichtangaben sind, welche zur Bonitätsprüfung benötigt werden und wichtig für die Übernahme der Mietkautionsbürgschaft sind. Sind alle Angaben gemacht, auf “Weiter” klicken und den 2. Teil des Antrags ausfüllen.
5. Im 2. Teil des Antrags werden die Daten des Vermieters erfragt. Zusätzlich können hier noch Daten zu einer vorhandenen Verwaltung eingetragen werden. Sind alle Daten eingetragen, führt Klick auf “Weiter zur Zusammenfassung” Sie zum 3.Teil des Antrags.
6. Im 3. Teil des Antrags erfolgt nochmals eine Zusammenfassung der eingegebenen Daten mit der Möglichkeit diese zu korrigieren. Zusätzlich wird hier die Höhe die Jahresprämie der Moneyfix® Mietkaution der Deutschen Kautionskasse bekannt gegeben.
7. Wird nun noch der Bonitätsprüfung zugestimmt, erfolgt das Absenden des verbindlichen Antrags an die Kautionskasse.de

Oder: Download und Postversand: Alternativ besteht auch die Möglichkeit, den Antrag auf Übernahme der Mietkautionsbürgschaft im Downloadbereich auf den Rechner zu laden und auszudrucken:

1. Statt auf “Private Mieter” den Bereich “Downloads” anklicken.
2. Dort unter Punkt 1 den “Antrag für private Mietverhältnisse” als PDF-Datei herunterladen.
3. Die Datei ausdrucken, ausfüllen und unterschreiben und per Post an die Deutsche Kautionskasse schicken.

Auch der gewerbliche Antrag kann online gestellt werden. Hierzu werden während der Antragsstellung zusätzlich Daten zum laufenden Geschäftsjahr erbeten. Auch hier sind alle Angaben Pflichtangaben, ohne die ein Antrag auf Bürgschaftsübernahme nicht gestellt werden kann.

Einige Fragen (FAQ´s) zur Kautionskasse

Was geschieht mit meinen persönlichen Daten zur Bonitätsprüfung?

Der Datenschutz steht bei der Kautionskasse.de an oberster Stelle. Aus diesem Grund sind für die Mitarbeiter keine Bonitätsdaten einsehbar. Die Deutsche Kautionskasse hat lediglich Einsicht in das Ergebnis der Bonitätsprüfung.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, um Kunde der Deutschen Kautionskasse zu werden?

Um einen erfolgreichen Antrag auf eine Mietkautionsbürgschaft zu stellen, muss der Antragssteller mindestens 18 Jahre alt sein und die Bonitätsprüfung muss ein positives Ergebnis vorweisen.

Kautionskasse.de erwarte keine Kopien des Personalausweises oder das Vorlegen von Gehaltsnachweisen.

Gibt es eine Mindestvertragslaufzeit und wie erfolgt die Kündigung?

Es besteht keine Mindestvertragslaufzeit. Die Mietbürgschaft wird ab Ausstellungsdatum übernommen und besteht solange, bis die Bürgschaftsurkunde an die Deutsche Kautionskasse zurückgesandt wurde. Im Anschluss erfolgt eine taggenaue Schlussrechnung.

Akzeptiert jeder Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft durch die Kautionskasse?

Vermieter von mehr als 2 Millionen Wohnungen und Häusern in Deutschland haben bisher positive Erfahrungen mit der Moneyfix® Mietkaution der Deutschen Kautionskasse gemacht.

Dennoch kennt nicht jeder Vermieter die Kautionskasse. In diesem Fall stehen Vermietern unter dem Bereich “Private Vermieter” ausführliche Informationen zu Kautionskasse.de zur Verfügung.

Wo kann ich meine Fragen zu Kautionskasse.de beantwortet bekommen?

Im Bereich “Fragen und Antworten” werden eine große Auswahl an häufigen Fragen aus dem privaten und gewerblichen Bereich beantwortet. Sollten dennoch Fragen unbeantwortet bleiben, so können diese über die kostenlose Servicehotline gestellt werden.

Wer steckt hinter der Deutschen Kautionskasse?

Hinter der Kautionskasse.de steht die 2008 gegründete Deutsche Kautionskasse (DKK), welche in Zusammenarbeit mit der Chartis Europe S.A. Direktion für Deutschland die Moneyfix® Mietkaution für private Mieter anbietet.

Für gewerbliche Miete hat die Deutsche Kautionskasse in der R+V Versicherung AG einen starken Partner an der Seite.

Erfahrungen mit der Deutschen Kautionskasse – Unser Fazit:

Eine Mietbürgschaftsübernahme durch die Deutsche Kautionskasse (Zum Anbieten gehen) bietet eine Reihe von Vorteilen nicht nur für private Mieter und Vermieter. Auch gewerbliche Mieter können bei der Kautionskasse.de ohne großen Aufwand die Kautionsbürgschaft beantragen.

Hierdurch kann der Mieter seinen finanziellen Spielraum beibehalten, ohne dabei auf eine schöne Wohnung zu verzichten und der Vermieter spart nicht nur Kontogebühren, sondern senkt auch seinen Verwaltungsaufwand und bekommt gleichzeitig die Sicherheit, dass die Mieter über eine ausreichende Bonität verfügen.

Die vielen positiven Erfahrungen von Mietern und Vermietern haben dazu geführt, dass eine Mietbürgschaftsversicherung in den letzten Jahren immer mehr Beliebtheit erfährt.

Zu Kautionskasse.de gehen

Einen Wettbewerber der Deutschen Kautionskasse haben wir hier getestet: Erfahrungen Kautionsfrei.

Wir würden uns freuen, wenn Sie hier von Ihren eigenen Erfahrungen mit der Deutschen Kautionskasse berichten würden. Schildern Sie uns und unseren Lesern doch Ihren eigenen kurzen Erfahrungsbericht zur Kautionskasse in Form eines Kommentars hier unter diesem Beitrag.

Kautionsfrei.de im Testbericht

Bei der Mehrzahl der Vermietungen ist es üblich, beim Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zu hinterlegen. Die Kaution verursacht eine nicht unbedeutende zusätzliche Belastung, welche oftmals nicht so ohne Weiteres durch den Mieter getragen werden kann. Wodurch sicher schon oft der Bezug der Traumwohnung oder des Traumhauses scheitert ist.

Zu Kautionsfrei.de gehen

Kautionsfrei.de bietet hier den Mietern eine gute und gleichzeitig kostengünstige Lösung, wodurch der Einzug ins Traumhaus oder die Traumwohnung nicht an der Höhe einer zu zahlenden Mietkaution zerbricht.

Die Vorteile von Kautionsfrei.de

Nicht jeder hat den finanziellen Spielraum oder die Rücklagen um eine Mietkaution in Form einer Barkaution beim Vermieter zu hinterlegen. Man bedenke, als Mieter wird man schon mit der Auszugsrenovierung, mit dem Umzug und vielleicht auch mit der Renovierung der neuen Wohnung belastet.

Hier sind die großen Vorteile in der Mietbürgschaft durch Kautionsfrei.de zu finden, denn hier tritt Kautionsfrei als Bürge für die zu zahlende Kaution ein und der Mieter zahlt hierfür lediglich einen vorab festgelegten Jahresbeitrag.

Zusätzlich zu dem so gewonnenen finanziellen Freiraum bietet Kautionsfrei.de noch eine Reihe weiter Vorteile für den Mieter:

• So ist unter anderem das Risiko ausgeschlossen, dass eine gezahlte Barkaution bei einer Insolvenz des Vermieters verloren geht, oder der Vermieter diese unberechtigt zurück hält.

• Wird vom Vermieter die Kaution eingefordert, wird diese Forderung durch Kautionsfrei beglichen, sofern die Forderung gerechtfertigt ist. Kautionfrei.de übernimmt hierbei den kompletten Schriftverkehr, wodurch der Mieter zusätzliche Sicherheit erhält, dass er keine ungerechtfertigten Forderungen begleichen muss.

• Für Kautionsfrei.de sind alle Mieter gleich. Ganz gleich, ob es sich um einen privaten oder gewerblichen Mieter handelt. Kautionsfrei übernimmt auch die Mietkautionsbürgschaft für Gewerbeflächen, Büro- oder Geschäftsräume.

Aber auch für den Vermieter oder den Makler ist eine Mietbürgschaft durch Kautionsfrei.de nicht uninteressant und bietet Vorteile:
Der Vermieter bekommt vom Mieter die Bürgschaftsübernahmeerklärung von Kautionsfrei.de und legt diese lediglich zu den Unterlagen des Mieters. Für den Vermieter entstehen hierbei keinerlei Kosten für das Anlegen und Verwalten des Mietkautionskontos und dennoch steht ihm die volle Mietsicherheit zur Verfügung. Im Schadensfall muss er diesen lediglich Kautionsfrei.de melden und diese übernehmen dann die Regulierung des Schadens. Viele Vermieter haben in den letzten Jahren positive Erfahrungen mit Kautionsfrei.de gesammelt.

Was kostet die Kautionsbürgschaft bei Kautionsfrei?

Die Gebühren, die Kautionsfrei für die übernommene Mietkautionsbürgschaft erhebt, werden prozentual anhand der Kautionshöhe berechnet, die vom Vermieter erhoben wird. Die Höhe des Prozentsatzes liegt bei 5,25% der Kautionssumme und ist gleichbleibend, ganz gleich, welche Höhe die Kautionssumme beträgt.

Einfaches Rechenbeispiel:

Die Kautionssumme beträgt 2.250 Euro. Die Gebühren, die Kautionsfrei.de erhebt, liegen bei 123,75 Euro (5,5% von 2.250 Euro) per Jahr.

Dieser Jahresbeitrag wird erstmalig bei der Ausstellung der Bürgschaftsurkunde fällig und wird vom Konto des Mieters abgebucht.
Weitere Kosten, wie etwa Verwaltungsgebühren fallen für den Mieter nicht an. Auch dann nicht, wenn das Mietverhältnis beendet wird und die Kautionsbürgschaft durch den Mieter beendet wird.

Schritt für Schritt – so wird man Kunde von Kautionsfrei.de.

Wer eine Kautionsbürgschaft durch Kautionsfrei übernommen haben möchte, kann dieses mit wenigen Handgriffen und ohne großen Zeitaufwand online beantragen.

Mit einer kleinen Schritt für Schritt Anleitung zeigen wir, wie einfach das geht:

1. Die Webseite von Kautionsfrei.de besuchen (Link zu Kautionsfrei.de)
2. Im Bereich Mieter wählen und aussuchen, ob eine private oder gewerbliche Bürgschaftsübernahme gewünscht wird.
3. Auf “Kautionsbürgschaft abschließen” klicken
4. Die persönlichen Daten eingeben. Hierbei ist zu beachten, dass alle Angaben Pflichtangaben sind, die für eine Prüfung der Bonität wichtig sind.
5. Im Anschluss daran auch “Weiter” klicken und die Angaben zum Vermieter eingeben. Auch hier sind alle gewünschten Angaben Pflichtangaben.
6. Daran erneut auf “Weiter” klicken. Kautionsfrei.de benötigt nun die Daten rund um den Mietvertrag. Hierzu zählen unter anderem die genaue Adresse der neuen Wohnung, die Kautionshöhe, ab wann der Mietvertrag beginnt und wann der endgültige Einzug in die Wohnung erfolgt. Die Berechnung der Jahresprämie erfolgt automatisch, sobald die Kautionshöhe eingegeben wurde. Zusätzlich kann hier ausgewählt werden, wohin die Bürgschaftsurkunde gesendet werden soll.
7. Noch einmal auf “Weiter” klicken und Kautionsfrei.de benötigt zum Abschluss der Antragsstellung noch die Bankverbindung, von der der Jahresbeitrag abgebucht werden soll.
8. Zuletzt gibt Kautionsfrei nochmal die Möglichkeit die eingegebenen Daten zu überprüfen und auch zu ändern. Nach einem Klick auf den Absende-Button erfolgt die Übersendung der Daten an Kautionsfrei.de

Wird der Antrag auf eine gewerbliche Bürgschaftsübernahme gestellt, so werden für die Antragsstellung Firmendaten benötigt. Hierzu zählen unter anderem das Gründungsdatum der Firma, die Rechtsform oder auch der geplante Umsatz, sowie der Jahresüberschuss.

Zusätzlich kann ein gewerblicher Antrag nicht online getätigt werden, sondern die gewünschten Unterlagen müssen per Post, Email oder Fax an Kautionsfrei.de übersandt werden.

Wichtige Fragen (FAQ´s) zu Kautionsfrei.de

Ab wann ist die Kautionsbürgschaft gültig und wie lange besteht die Bürgschaftsübernahme?

Die Gültigkeit der Kautionsbürgschaft beginnt mit dem Datum, an dem die Bürgschaftsurkunde ausgestellt wurde.

Die Gültigkeit besteht solange, wie das Mietverhältnis besteht oder bis der Mieter den Vertrag kündigt. Nachdem die Bürgschaftsurkunde an Kautionsfrei.de zurück gesandt wurde, erfolgt eine tagegenaue Abrechnung.

Benötigt man die Zustimmung des Vermieters für eine Kautionsbürgschaft?

Der Vermieter hat das Recht eine Bürgschaftsübernahme durch Kautionsfrei.de abzulehnen und statt dessen die Zahlung einer Barkaution zu fordern.

Was kann man tun, wenn der Vermieter eine Kautionsbürgschaft durch Kautionsfrei.de ablehnt?

Nicht jeder Vermieter hat bereits von Kautionsfrei.de gehört. Daher sind ihm auch die Vorteile, einer solchen Kautionsbürgschaft selten bekannt, die er als Vermieter genießt.

Kautionsfrei.de führt  in einer Vermieter-Broschüre sämtliche Vorteile seitens des Vermieters auf. Für zusätzliche Fragen steht Kautionsfrei.de auch persönlich für den Vermieter zur Verfügung.

Ich habe den Antrag schon gestellt und die Bürgschaftsurkunde liegt vor. Der Vermieter will diese jedoch nicht anerkennen – was nun?

Lehnt der Vermieter eine Bürgschaftsübernahme durch Kautionsfrei.de ab, nachdem diese bereits beantragt und genehmigt wurde, so kann der Mieter die Urkunde innerhalb 14 Tage nach Ausstellung zurücksenden. Natürlich erhält der Mieter die bereits gezahlte Jahresgebühr zurückgezahlt.

Was muss der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution einfordert?

In einem solchen Fall wendet sich der Vermieter direkt an Kautionsfrei.de. Sind seine Forderungen gerechtfertigt, zahlt die R+V Versicherung die geforderte Schadenssumme an den Vermieter aus. Zuvor hat der Mieter grundsätzlich 14 Tage Zeit Widerspruch gegen die Forderung einzulegen und zu beweisen, dass eine Forderung nicht gerechtfertigt ist.

Wer steckt hinter Kautionsfrei.de?

Kautionsfrei.de wurde im Jahr 2008 durch die plusForta GmbH mit Firmensitz in Düsseldorf gegründet. Die plusForta GmbH ist ein Gemeinschaftsunternehmen aus der Immobilien- und Finanzwirtschaft und hat derzeit noch weitere Firmensitze in Köln und Berlin.

In Zusammenarbeit mit der R+V Versicherung, der Deutschen Post und Immowelt bietet die plusForta GmbH auf Kautionsfrei.de die Übernahme einer Mietkautionsbürgschaft an.

Fazit zum Erfahrungsbericht

Eine Kautionsbürgschaft die durch Kautionsfrei. de übernommen wird, bringt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter Vorteile mit sich. Der Mieter behält seinen finanziellen Freiraum, der gerade bei einem Umzug von Vorteil ist. Für den Vermieter bedeutet diese Bürgschaftsübernahme neben einem geringeren Verwaltungsaufwand auch eine, durch den Wegfall des Mietkautionskontos bedingte, Kostenersparnis.

Der Bezug der Traumwohnung durch den Wunschmieter scheitert bei einer Kautionsbürgschaft durch Kautionsfrei.de somit nicht an einer zu zahlenden Barkaution.

Zu Kautionsfrei.de gehen

Einen weiteren Wettbewerber von Kautionsfrei.de haben wir hier getestet: Unsere Erfahrungen mit der Deutschen Kautionskasse.

Fragen an die Leser:

Wie sieht es mit Ihnen aus? Haben Sie Erfahrungen mit Kautionsfrei.de gesammelt? Wir würden uns freuen wenn Sie Ihre persönlichen Erfahrungen mit dem Anbieter hier teilen würden. Hinterlassen Sie dafür doch einfach einen Kommentar unter diesem Artikel, mit Ihrem eigenen, kleinen Erfahrungsbericht zu Kautionsfrei.de.

Ich möchte hier beleuchten, ob der Provisionsanspruch eines Maklers gerechtfertigt ist und warum so viele Immobilien über Immobilienmakler angeboten werden.

Hierzu möchte ich erst einmal klären, warum ein Makler beauftragt wird. Im Normalfall wird ein Immobilienmakler vom Eigentümer einer Immobilie mit deren Verkauf oder der Vermietung beauftragt.

Der Verkäufer beauftragt den Makler, weil er zum Beispiel nicht selbst vor Ort ist, sich zeitlich nicht um den Verkauf oder um die Vermietung kümmern kann bzw. will oder weil er es sich einfach nicht zutraut, die Immobilen „von Privat“ am Markt anzubieten.

Die häufigsten Gründe, warum ein Makler beauftragt wird:

• Der Verkäufer kann sich nicht um die Vermarktung kümmern, weil er nicht vor Ort ist.

• Der Verkäufer kann sich zeitlich nicht um die umfassende Vermarktung des Hauses oder der Wohnung kümmern.

• Fachlich ist der Verkäufer nicht in der Lage, die Immobilien am Markt zu präsentieren (Erstellung eines Exposés, Zeitungsinserate, Internet-Auftritt, Besichtigungen,  usw.).

• Preiseinschätzung: Viele Verkäufer tun sich schwer, einen marktüblichen Preis für die (vielleicht sogar selbst bewohnte) Immobilie zu finden. Hier kann ein erfahrener Makler mit seiner Fachkenntnis punkten.

• Vertrauen: Viele Menschen verkaufen in Ihrem Leben nur ein Haus. Hier möchte man natürlich nichts falsch machen, daher gehen viele Verkäufer auf Nummer sicher und beauftragen einen Makler.

• Je  nach Bundesland entsteht auch kein wirklicher finanzieller Nachteil für den Verkäufer. Die Maklerprovision wird oftmals alleine vom Käufer getragen. Und selbst wenn der Verkäufer einen Teil der Provision trägt, wird er diesen Teil bewusst oder unbewusst auf den Verkaufspreis heraufrechnen.

Pro Maklerprovision:

Hier die Gründe, die in meinen Augen für die Angemessenheit der Maklerprovision sprechen.

• Das Maklerdasein ist ein Risiko. Die Einnahmen sind vom Erfolg abhängig – nur Makler, die erfolgreich verkaufen und vermieten, haben einen Anspruch auf eine Provision. Dieses Risiko wird durch eine höhere Vergütung ausgeglichen.

• Makler müssen für einen erfolgreichen Abschluss im Regelfall mit dutzenden Interessenten sprechen, mehrere Besichtigungen vornehmen. Einmal besichtigen und vom ersten Interessenten die Provision kassieren, ist die absolute Ausnahme.

• Für die Arbeitszeit, die ein Immobilienmakler mit Kunden verbringt, die nicht mieten oder kaufen, wird er nicht vergütet.

• Ein Makler ist Dienstleister durch und durch. Die Begleitung des Verkäufers und des Käufers durch die gesamte Abwicklung ist für gute Makler eine Selbstverständlichkeit.

• Der Immobilienmakler gibt sein Wissen und seine Erfahrungen weiter. Er verkauft also nicht nur seine Dienstleistung, sondern ebenso Fachwissen.

• Immobilienmakler haben keinen 9to5 Job. Besichtigungen und Telefonate in den Abendstunden und am Wochenende sind eher die Regel als die Ausnahme.

• Makler sind im Normalfall nicht angestellt, sondern selbständig. Man könnte auch sagen –  Unternehmer. Mit allen Vor- und Nachteilen und dem gesamten unternehmerischen Risiko. Dieses Risiko lässt sich ein Makler zu recht auch vergüten. Nicht zuletzt ist man als Selbständiger für seine Büromiete, Krankenversicherung, Rentenversicherung und Ko. selbst verantwortlich.

• Die Mehrzahl der Objekte hat ein Makler mehrere Wochen, oft sogar Monate im Angebot, gerade beim Verkauf. Hier sieht man bereits, dass es im Normalfall kein schnell verdientes Geld ist, als Makler zu arbeiten.

Contra Maklerprovision:

Mit Sicherheit gibt es auch einige Gründe, die gegen einen Maklerprovision sprechen.

• Das Hauptargument ist sicherlich die Höhe der Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis vom 200.000 Euro sind 7,14 % Prozent Provision inkl. MwSt. mit Sicherheit eine Stange Geld. Genau genommen sind es 14.280 Euro. Ohne Frage – viel Geld, abhängig vom Leistungseinsatz des Makler vielleicht auch zu viel Geld.

• Ebenso verdient der Makler sehr gut in vermieterfreundlichen Märkten. In München, Hamburg oder Stuttgart herrscht Wohnungsmangel. Massenbesichtigungen mit 20 potenziellen Mietern + Makler lassen das Maklerdasein in einem dunklen Licht erscheinen. Die Mieter sind im Nachteil, der Makler entscheidet, muss sich nur noch seinen Wunsch-Kandidaten aussuchen und kassiert. 2 Kaltmieten + MwSt. Also 2,28 Kaltmieten. Bei einer großen Wohnung mit 1.000 Euro Kaltmiete im Monat sind das stolze 2380 Euro Provision (inkl. MwSt).

In beiden Fällen scheint die Provision zu hoch und zu leicht verdient. Wichtig ist aber, dass diese einfachen und hochbezahlten Makleraufträge nicht die Regel sind – schon gar nicht in allen Regionen.

Es gibt entwicklungsschwache Regionen in Deutschland, in denen der Immobilienmakler den Mieter oder Käufer in mühsamer Arbeit geradezu suchen muss, weil einfach wenig Nachfrage auf Käufer- und Mieterseite besteht.

Auf der anderen Seite sind die Regionen, in denen man als Makler vielleicht das schnelle Geld wittert, auch von Wettbewerbern überschwemmt. Hier ist dann das größte Maklerproblem, an Aufträge zu kommen.

Wie kann man die Maklerprovisionen sparen?

Ich möchte hier keinesfalls darauf eingehen, wie man einen Makler austricksen oder gar um seine verdiente Provision bringen kann. Vielmehr möchte ich auf zwei Punkte hinweisen.

A: Internetplattformen für provisionsfreie Wohnungen und Häuser

Es gibt neben den großen Immobilienportalen auch kleine Plattformen, die sich auf Immobilien ohne Provision spezialisiert haben. Hier werden ausschließlich Angebote ohne Maklerprovision präsentiert.

B: Verhandeln

Ich habe vor einiger Zeit bereits darüber geschrieben. Es gibt durchaus Fälle, in denen man als Käufer die Provision verhandeln kann. Mehr dazu unter: Maklerprovision verhandelbar.

Wie in dem Artikel angekündigt, möchte ich hier eine kleine „Schritt-für-Schritt-Anleitung“ zur Gründung des eigenen Hausmeisterservices veröffentlichen.

Dieser 16 Punkte Plan ist mit Sicherheit nicht vollständig, aber ein guter roter Faden für Menschen, die vor der Gründung eines Hausmeisterdienstes stehen und sich entsprechend belesen und vorbereiten wollen.

1. Vorüberlegungen: Business-Plan erstellen

Vor der Gründung eines Hausmeisterdienstes müssen ausführliche Überlegungen angestellt werden. Hier wird bereits das Konzept für die nächsten 12 bis 24 Monate erstellt. Als Gründer muss man die gesamte Gründungsphase und die ersten Monate der Selbständigkeit gut durch planen.

Damit es nicht nur Gedanken bleiben, muss die gesamte Planung in einem Businessplan niedergeschrieben werden. Die Planung in Schriftform ist extrem wichtig – meiner Erfahrung nach kann man die komplexen Zusammenhänge erst vollständig erfassen, wenn man diese aufschreibt.

Zudem kann man die bereits abgearbeiteten und aufgeschriebenen Punkte in seinem Kopf abhaken und sich mit vollem Elan auf weitere, folgende Punkte stürzen.

2. Bei Gründung aus der Arbeitslosigkeit Gründerzuschuss beantragen

Der Businessplan aus den Vorüberlegungen ist Grundvoraussetzung zur Beantragung des Gründerzuschusses. Ohne Businessplan – kein Zuschuss. Sechs Monate ein Arbeitslosengeld + bis zu neun Monate einen Zuschuss in Höhe von 300 Euro ist nicht zu unterschätzen. Der Gründerzuschuss hilft einem beim Überstehen der schwierigen Anfangszeit, also auf jeden Fall beantragen.

Achtung: Der Gründerzuschusses muss vor der Gewerbeanmeldung beantragt werden.

3. Bei Gründung einer GmbH (Notartermin, Bankkonto eröffnen)

Sollte man den Hausmeisterservice bewusst extrem professionell und auf Wachstum ausgerichtet aufziehen, wird man an der GmbH aus verschiedenen Gründen nicht vorbei kommen.

Die Gründung erfolgt bei einem Notar. Es folgt die Eröffnung eines Bankkontos und die Eintragung ins Handelsregister. Kostenpunkt: ca. 500,00 Euro netto. Die Kosten sind bei allen Notaren gleich, da die Beträge in einer Gebührenordnung festgelegt sind. Die Eintragung ins Handelsregister kostet zudem circa 150,00 Euro.

4. Gewerbe anmelden

Unabhängig ob GmbH oder Einzelunternehmer, es muss ein Gewerbe angemeldet werden. Beim Gewerbeamt des Firmensitzes. Das dauert kaum länger als eine halbe Stunde und kostet in Berlin als Einzelunternehmer ca. 25 Euro. Als GmbH fallen ca. 45 Euro an (bei zwei Geschäftsführern der GmbH).

5. Steuernummer beantragen

Um Rechnungen schreiben zu können und Geld zu verdienen, braucht man eine Steuernummer. Diese ist beim Finanzamt zu beantragen. Aus Gründen der Professionalität könnte man auch gleich eine USt-Identifikationsnummer beantragen. Nach ein paar Wochen hat man die Steuernummer und ggf. auch die USt-ID und kann seine ersten Rechnungen stellen.

6. Büroorganisation

Unter diesen Punkt fallen Stichworte wie Briefpapier, Logo-Erstellung, Visitenkarten, Telefon, Handy, Anrufbeantworter usw. Hier muss einiges organisiert werden, damit man mit dem ersten Angebot und den ersten Rechnungen bereits professionell nach außen auftreten kann. Ich gehe in der Planung von einer „Home-Office“ Lösung aus, deshalb folgt auch kein Schritt „Werkstatt oder Büro anmieten“.

7. Webseite erstellen lassen

In meinen Augen ist eine Internetseite das wichtigste Akquise-Instrument. Hier sollte man nicht am falschen Ende sparen und eine Tip-Top Webseite erstellen lassen. Layout, Texte, Bilder – hier muss einfach alles passen.

8. Online Marketing Kanäle anschieben

Eine Webseite braucht Besucher und will beworben werden. Suchmaschinenoptimierung und Anzeigen in Suchmaschinen sind wichtig und werden kurz- bis mittelfristig die ersten Kunden bringen. Auch hierfür gibt es Experten – das sollte man besser den Profis überlassen.

9. Ggf. KfW-Gründercoaching beantragen

Ich habe es im ersten Artikel bereits angesprochen, über das Gründercoaching-Programm der KfW kann man Beratungsleistungen in Anspruch nehmen und diese mit bis zu 90% fördern lassen.

10. Werkzeuge, Geräte, ggf. Auto anschaffen

Geld wird mit der Arbeit als Hausmeister verdient, hierfür braucht man die entsprechende Ausstattung. Auch wenn man nicht das komplette Werkzeugsortiment am ersten Tag der Selbständigkeit anschaffen muss, so sollte eine Grundausstattung vorhanden sein.

Hat der Gründer kein privates Auto, welches er einsetzen kann, muss er über die Anschaffung eines KFZ nachdenken. Ein Auto ist zwar ein echter Kostenblock, aber für einen Hausmeisterservice unabdingbar.

11. Auto mit Werbung bekleben

Man sollte keine Methode für die Außendarstellung ungenutzt lassen. Sein Hausmeister-Auto mit Werbung bekleben lassen, ist nicht sonderlich teuer und ist somit langfristig sicher eine Top-Werbeform.

12. Weitere Werbekanäle ausfindig machen

Nur auf seine Internetseite und sein Auto darf man sich nicht verlassen. Neue Werbemöglichkeiten müssen aufgespürt sein. Das kann eine Flyer-Aktion sein oder auch Kalt-Akquise bei Hausverwaltungen, Hauseigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften. Hier wird es spannend, wer in dem Bereich gut ist, wird seinen Hausmeisterservice zum Erfolg führen.

13. Erste Aufträge abarbeiten

Nach viel Werbung sollten auch so langsam die ersten Aufträge ins Haus kommen. Jetzt muss man mit einer Arbeitsleistung überzeugen, um Empfehlungen durch die Kunden zu bekommen und um wieder beauftragt zu werden.

14. Netzwerk aufbauen

Alle Kontakte zu Kunden und Geschäftspartnern sollte man hegen und pflegen. Mittelfristig ist ein starkes Netzwerk Gold wert und wird für weitere Aufträge sorgen. Für die Kontaktpflege eignen sich einfache Mittel wie ab und zu mal von sich hören lassen, zu Weihnachten eine freundliche Weihnachtskarte versenden und ähnliches.

Um alle Kontakte im Blick zu behalten, sollte man sich eine Datenbank anlegen. Ein normales E-Mail Programm erfüllt fürs Erste sicherlich diesen Zweck. Auch kann man zur Kontaktpflege und Kundengewinnung Online-Plattformen wie Xing.de oder ähnliches nutzen.

15. Akquise, Akquise, Akquise

Das wichtigste: Weiter neue Hausmeister-Aufträge gewinnen. Die Kundengewinnung darf man auf keinen Fall aus dem Blick verlieren.

16. Mitarbeiter einstellen

Wer fleißig neue Kundenanfragen akquiriert, wird zwangsläufig nicht mehr alle Aufträge selbst abarbeiten können. Die logische Konsequenz wäre es, die Preise (moderat) zu erhöhen, dann kommen weniger Aufträge rein oder einen ersten Mitarbeiter einzustellen, der einen unterstützt.

Auf den ersten Kollegen folgt der zweite und dritte. In wenigen Jahren kann man vom Hausmeister-Einzelunternehmen (Einzelkämpfer) zum Unternehmer werden.

Ich hoffe, mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung zum eigenen Hausmeisterservice nichts wichtiges vergessen zu haben. Wer Fragen oder Anregungen hat, kann gerne das unten stehende Kontaktformular nutzen.

So, und jetzt viel Spaß beim Gründen des Hausmeister-Imperiums.

Damit die Hilfe beim Hausbau im Falle eines Arbeitsunfalls jedoch versichert ist, besteht für den Bauherren die Pflicht, jeden Bauhelfer bei der zuständigen Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) anzumelden und zu versichern. Darüber hinaus ist der Abschluss einer separaten Bauhelferversicherung eine empfehlenswerte Zusatzversicherung, wenn sich Freunde, Verwandte und Bekannte mit Eigenleistungen am Hausbau beteiligen.

Bauhelferversicherung: Gliederung

1) Warum die Bauhelferversicherung wichtig ist

• Welche Kosten bei Abschluss einer Bauhelferversicherung entstehen
• Welcher Versicherungsschutz in der Bauhelferversicherung enthalten sein sollte
• Welche Leistungen im Unfallschutz der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) enthalten sind

2) Folgen für den Bauherren bei nicht vorhandenem Versicherungsschutz
3) Fazit zur Bauhelferversicherung

Warum die Bauhelferversicherung wichtig ist

Im Gegensatz zum Bauherren und seines Partners, sind Arbeitsunfälle der Bauhelfer nicht über die Bauherrenhaftpflichtversicherung abgesichert. Die Folgen eines Arbeitsunfalls können jedoch schwerwiegend sein und auch das Risiko einer Invalidität ist je nach Umfang des Arbeitseinsatzes nicht außer Acht zu lassen.

Der gesetzlich vorgeschriebene Versicherungsschutz, den die BauBG den gemeldeten Bauhelfern zusichert, ist unter Umständen hier nicht ausreichend. Aus diesem Grund sollte jeder Bauherr seinen Bauhelfer eine zusätzliche Bauunfallversicherung in Form einer Bauhelferversicherung zukommen lassen.

Welche Kosten bei Abschluss einer Bauhelferversicherung entstehen

Der Bauherr muss jeden Bauhelfer einzeln bei der gewählten Versicherung anmelden und versichern. Wie bei jeder anderen Versicherung auch gibt es eine Vielzahl an Versicherungen, die eine Bauhelferversicherung anbieten. Hier lohnt sich ein Versicherungsvergleich, bei dem neben den zu zahlenden Versicherungsprämien auch die jeweiligen Leistungen mit einbezogen werden sollten.

Zusätzlich ist es bei einigen Versicherungen möglich zu wählen, ob der Abschluss der Versicherung mit oder ohne Namensnennung des Bauhelfers erfolgen soll. Eine Namensnennung führt in der Regel zu einer Vergünstigung des Versicherungsbeitrages, hat jedoch üblicherweise keine Auswirkung auf den Umfang der Leistungen im Schadensfall.

Je nach Versicherung, Leistung und Tarif können die Versicherungsbeitrage stark schwanken. Durchschnittlich kann jedoch gesagt werden, dass für jeden Bauhelfer mit einem Beitrag zwischen 25 Euro und 70 Euro gerechnet werden kann.

Welcher Versicherungsschutz in der Bauhelferversicherung enthalten sein sollte

Der Versicherungsschutz einer guten Bauhelferversicherung sollte mindestens folgende Leistungen enthalten, welche nicht durch die gesetzliche Bauunfallversicherung bei der BauBG abgesichert sind:

• Leistung bei Invalidität
• Leistung bei Todesfall
• Die Zahlung von Krankenhaustagegeld
• Übernahme von Bergungskosten

Die Höhe der jeweiligen Leistungen ist nicht selten abhängig von dem gewählten Tarif. Dieses sollte ebenfalls bei der Tarifwahl berücksichtigt sowie auf das jeweilige Risiko hin abgestimmt werden.

Welche Leistungen im Unfallschutz der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) enthalten sind

Der Versicherungsschutz und die damit verbundenen Leistungen, welche dem Bauhelfer durch die BauBG gewährt werden, umfassen in der Regel lediglich:

• Arbeitsunfälle, welche der Bauhelfer in direktem Zusammenhang mit Tätigkeit erleidet, die versichert ist.
• Wegeunfälle, welche sich auf dem direkten und üblichen Weg zur Baustelle und der Wohnung des Versicherten ereignen.

Die Leistungen richten sich nach den gesetzlichen Bestimmungen und umfassen hierbei neben der Übernahme der Kosten für die Heilbehandlung lediglich Maßnahmen, die zur Erleichterung bei den Folgen der Verletzung dienen und Beihilfen Arbeits- und Berufsförderung. Zusätzlich erfolgt eine Leistung bei Todesfall des Bauhelfers, welche die Höhe eines Jahresarbeitsverdienstes entspricht.

Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Versicherung bei der BauBG betragen zwischen 1,60 Euro und 2,10 Euro je geleisteter Arbeitsstunde nach zuständiger Berufsgenossenschaft.

Folgen für den Bauherren bei nicht vorhandenem Versicherungsschutz

Die Meldung und Versicherung des Bauhelfers bei der zuständigen BauBG ist gesetzlich vorgeschrieben. Aus diesem Grund wird die Berufsgenossenschaft Bau automatisch über jedes Bauvorhaben informiert, wonach die BauBG sich beim Bauherren über die Anzahl der privaten Bauhelfer informiert.

Verschweigt der Bauherr die Mithilfe von Freunden und Bekannten beim Hausbau, kann diese Missachtung mit einem Bußgeld geahndet werden.

Eine Bauhelferversicherung ist hingegen eine freiwillige Versicherung, die abgeschlossen werden kann. Besteht keine Bauhelferversicherung für die Bauhelfer und kommt es zu einem Arbeitsunfall, so hat dies für den Bauherren keine Folgen, sofern er den Arbeitsunfall nicht durch beispielsweise unsachgemäße Sicherheitsvorkehrungen in Kauf genommen hat.

Fazit zur Bauhelferversicherung

Eine Bauhelferversicherung ist eine empfehlenswerte Zusatzversicherung, die jeder Bauherr für seine freiwilligen Helfer abschließen sollte. Bei der Tarifwahl kann hierbei der Umfang der jeweiligen Arbeitsleistung und das damit verbundene Risiko des Helfers eingegangen werden.

Vor Abschluss der Bauhelferversicherung sollte ein Vergleich von mehreren Anbietern in Bezug auf Versicherungsschutz, Leistungsumfang und Beitragshöhe erfolgen, damit die optimale finanzielle Entschädigung für die Bauhelfer im Falle eines Falles vorhanden ist.

Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, beim Wohnungskauf nicht nur den eigentlichen Zustand der entsprechenden Wohnung zu begutachten, sondern auch das gesamte Haus inklusive dazu gehörigem Grundstück bei der Wohnungsbesichtigung mit einzuschließen. Zusätzlich ist es wichtig, sich beim Kauf einer Eigentumswohnung auch einen Einblick in die finanziellen Verpflichtungen geben zu lassen, die im direkten Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Grundstück stehen.

Damit ein wichtiger Punkt nicht übersehen oder vergessen wird, ist es hilfreich, sich vor dem Wohnungskauf eine Checkliste zu erstellen, die in drei Hauptbereiche unterteilt sein sollte.

Die Checkliste für den Wohnungskauf:

Eine Checkliste beim Wohnungskauf hat nicht nur den Vorteil, dass wichtige Punkte bei der Wohnungsbesichtigung nicht vergessen werden, sondern kann zusätzlich auch als spätere Entscheidungshilfe für einen tatsächlichen Kauf dienen.

Damit die Übersicht nicht verloren geht, sollte die Wohnungskauf Checkliste nach in drei Bereiche unterteilt werden, deren Inhalt sich auf jeweils einen wichtigen Teilbereich bezieht.

Der erste Eindruck

Schon vor dem eigentlichen Betreten der Eigentumswohnung kann ein erster Eindruck gewonnen werden und somit auch ein Rückschluss auf den Gesamtzustand des Gebäudes und des Grundstücks, sowie eventueller anstehender Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten. Zusätzlich ist es möglich schon vor der regulären Besichtigung festzustellen, ob die entsprechende Wohnung den tatsächlichen Wünschen entspricht.

Checkliste für die Außenbesichtigung:

• Sichtbare Beschädigungen an der Fassade, Dach oder den Balkonen
• In welchem Zustand befinden sich der Garten, die gemeinschaftlichen Grünflächen und die Gehwege.
• Wie ist der Eingangsbereich gestaltet, sind Briefkästen von außen erreichbar und in welchem Zustand befindet sich die Gegensprechanlage.
• Wer gegen Abend das Gebäude und Grundstück besucht, kann zudem einen guten Eindruck von der vorhandenen Beleuchtung erhalten.
• In welchem Zustand befinden sich das Treppenhaus und die Haustür.

Der erste Eindruck ist nicht selten entscheidend, ob eine weitere Besichtigung infrage kommt. Aus diesem Grund ist es schon hier besonders wichtig die Augen offen zu halten und auch nach verstecken Schäden oder Hinweise auf Feuchtigkeit Ausschau zu halten.

Einige der Bereiche, die von außen einsehbar sind, gehören zum Gemeinschaftseigentum, für den der Käufer der Eigentumswohnung mitverantwortlich ist.

Die Besichtigung der Wohnung und der Nebenräume

Die Besichtigung der Wohnung und der dazugehörigen Nebenräume unterscheidet sich im Großen und Ganzen kaum von einer Wohnungsbesichtigung, wenn ein Mietverhältnis eingegangen werden soll.

So sollte bei der Wohnungsbesichtigung nicht nur auf die Ausstattung der Eigentumswohnung, sondern auch auf den Zustand und das Alter des Inventars geachtet werden.

Nicht zuletzt, entscheidet sich hier, ob es Umbaumaßnehmen geben wird oder wie hoch die Renovierungskosten ausfallen könnten. Hier ist ganz besonders viel Achtsamkeit vom potenziellen Käufer gefragt.

Checkliste für die Innenbesichtigung

• Zustand, Alter und Bauart sämtlicher Fenster und Türen innerhalb der Wohnung. Ein besonderes Augenmerk sollte hierbei auf die jeweiligen Dichtungen und die Isolierung gelegt werden. Vorhandene Rollläden und Markisen sollten ebenfalls begutachtet werden.
• In Badezimmer und Küche darauf achten, ob eine ausreichende Abluft vorhanden ist und wie die jeweiligen Anschlüsse für beispielsweise Waschmaschine, Trockner oder Geschirrspüler angebracht sind. Ist eine Einbauküche vorhanden, ist es ratsam, das Alter und die Energieeffizienz der eingebauten Geräte zu erfragen.
• Bei den Nebenräumen wie Keller oder Dachboden auf Größe und Feuchtigkeit achten. Wichtig sind hier auch ein vorhandener Stromanschluss und eine ausreichende Beleuchtung.
• Sind innerhalb der Wohnung und der Nebenräume ausreichend Steckdosen vorhanden und in welchem Zustand befinden sich die jeweiligen Bodenbeläge.
• Auch der Zustand und das Alter der Heizungen und deren letzte Überholung sind wichtige Informationen bei der Wohnungsbesichtigung vor einem Wohnungskauf.
• Feuchtigkeit in der Wohnung, den Nebenräumen oder dem Treppenhaus. Nicht immer sind feuchte Stellen sichtbar. Ein muffiger Geruch, besonders dicke Farbschichten an einzelnen Stellen der Wände können Hinweise auf Feuchtigkeit sein.

Ratsam ist es zudem, sich vor der Wohnungsbesichtigung eine zusätzliche Liste mit Fragen zu machen, die an den Makler in Bezug auf die Eigentumswohnung gestellt werden sollen.

Der finanzielle Überblick

Auch wenn man als Eigentümer einer Wohnung keine Miete zu zahlen hat, so entstehen dennoch laufende und ständig wiederkehrende Kosten. Diese Nebenkosten hat der Eigentümer der Eigentumswohnung zu zahlen, oder kann sie im Falle einer Vermietung teilweise auf die Mieter umlegen.

Vor dem Wohnungskauf ist es besonders wichtig, sich einen genauen Überblick über die finanziellen Verpflichtungen zu machen. Hierbei ist es notwendig, Einblick in die entsprechenden Unterlagen zu erhalten und sich nicht auf die mündlichen Aussagen Dritter zu verlassen.

Die Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung werden als “Hausgeld” bezeichnet. Wem das nichts sagt, der kenn hier einen ausführlichen Artikel zu Hausgeld bei Eigentumswohnungen (Höhe, Berechnung und Bestandteile) lesen.

Checkliste für Nebenkosten die berücksichtigt werden sollten:

• Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser
• Kosten für vorhandene Antennen, Kabelfernsehen oder eine vorhandene Satellitenschüssel
• Kosten für die Grundsteuer, die Reinigung der Gehwehe und die Müllentsorgung
• Die Kosten für einen vorhandenen Hausmeister, einen Gärtner und das Honorar des Verwalters
• Regelmäßige Wartungskosten

Zusätzlich zu den laufenden Nebenkosten entstehen für den Eigentümer einer Eigentumswohnung Kosten für beispielsweise eine Haftpflicht- und Feuerversicherung. Da diese meist jährlich zu zahlenden Beiträge je nach Größe, Lage und Ausstattung der Eigentumswohnung recht unterschiedlich sein können, ist es ratsam, sich bei einer Versicherungsgesellschaft ausreichend zu informieren und beraten zu lassen. Der Punkt Versicherungen für Wohnungsbesitzer kann als separater Punkt in der Checkliste für den Wohnungskauf aufgeführt werden.

Was auf den ersten Blick einfach zu realisieren erscheint, ist auf den zweiten Blick mit einer genauen Planung und Einschätzung der eigenen Fähigkeiten verbunden. Zusätzlich ist Eigenleistung beim Hausbau mit einem hohen Zeitaufwand und Zeitdruck verbunden.

Wer als Bauherr durch Eigenleistung aktiv am eigenen Traumhaus mitarbeiten und gleichzeitig Kosten einsparen möchte, sollte diese Eigenleistung genauestens Planen und dabei ein besonders Augenmerk auf einige wichtige Faktoren haben.

Gliederung: Eigenleistungen

1) Was bei der Planung der Eigenleistung bedacht werden sollte

• Zeitplanung
• Kostenschätzung
• Welche Leistungen können selbst erbracht werden.
• Zeitpuffer

2) Um wie viel die Finanzierungskosten durch Eigenleistung verringert werden können

3) Vorteile durch Eigenleistung bei der Baufinanzierung

4) Fazit zu den Eigenleistungen

Was bei der Planung der Eigenleistung bedacht werden sollte

Ehe die Kostenersparnis beim Hausbau mithilfe von eigenen Leistungen reduziert werden kann, ist schon vor Beginn der Bauphase genauestens zu planen, welche Arbeiten am Bau durch die sogenannte Muskelhypothek getätigt werden können.

Mit zu den wichtigsten Faktoren, die es bei der Planung der Eigenleistung zu berücksichtigen gilt, gehören:

• Die Zeitplanung ist einer der wichtigsten Punkte, die es zu berücksichtigen gilt. Durchschnittlich kann gesagt werden, dass die Arbeit, die ein routinierter und erfahrener Handwerker innerhalb eines Arbeitstages erledigt, in Eigenleistung innerhalb von 3 bis 4 Arbeitstagen erfolgt. Neben der Zeit, die für die anstehenden Arbeiten benötigt wird, sollte auch Zeit für Erholung und die Familie fest mit eingeplant werden.

• Welche Arbeiten wirklich in Eigenleistung erbracht werden können. Hierbei ist es besonders wichtig, ehrlich zu sich selbst zu sein und die eigenen Fähigkeiten nicht zu überschätzen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Arbeiten wie beispielsweise das Streichen, das Tapezieren oder auch das Verlegen des Fußbodens auch ohne große Vorkenntnisse durchgeführt werden können. Hingegen sollten sämtliche Arbeiten, welche ein spezielles Fachwissen voraussetzen grundsätzlich durch Fachleute erfolgen.

• Eine realistische Schätzung der Kosten: Auch durch Arbeiten, die nicht durch die Baufirma durchgeführt werden, entstehen Kosten. In erster Linie handelt es sich hierbei um Materialkosten und Leihgebühren für eventuell notwendige Geräte oder Werkzeuge.

• Zeitpuffer für unvorhersehbare Ereignisse: Es kann jederzeit ein Ereignis eintreten, welches besonders den Zeitplan negativ beeinflussen kann. Beispielsweise können der Bauherr oder einer der Helfer erkranken oder schlechte Wetterverhältnisse die Fertigstellung eines wichtigen Bauabschnittes verhindern.

• Freunde, Verwandte oder Nachbarn, die dem Bauherren hilfreich zur Seite stehen, sollten zudem grundsätzlich bei der Bau-Berufsgenossenschaft angemeldet werden, damit die gesetzliche Unfallversicherung auch weiterhin gewährleistet bleibt.

Es ist empfehlenswert sich bei der Planung der Eigenleistung beim Hausbau beraten und unterstützen zu lassen. Die Baufirma, der Bauträger oder die finanzierende Bank sind hier in der Regel geeignete Ansprechpartner.

Um wie viel die Finanzierungskosten durch Eigenleistung verringert werden können

Die Höhe der Einsparungsmöglichkeiten durch Eigenleistung ist zum einen abhängig von der Zeit, die für die Arbeiten aufgewendet werden kann und zum anderen von der handwerklichen Erfahrung und Routine des Bauherren und seiner Helfer. Bei optimalen Bedingungen ist es rein theoretisch möglich, die Finanzierungskosten um 20 Prozent oder mehr durch Eigenleistung zu reduzieren.

Der Bauherren-Schutzbund rät jedoch dazu, dass nicht mehr als maximal 10 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenleistung erbracht werden sollten. Bestehen beispielsweise Baukosten in Höhe von 275.000 Euro, besteht die realistische Möglichkeit durch Eigenleistung die Finanzierungskosten um bis zu 25.000 Euro zu reduzieren. Die hierfür benötigte Arbeitszeit läge bei einem Reihenhaus mit etwa 140 qm Wohnfläche bei etwa 22 Stunden per Woche, welches eine tägliche Arbeitszeit von rund 3 Stunden bedeuten würde.

Vorteile durch Eigenleistung bei der Baufinanzierung

Der Bau vom Eigenheim ist auch mit dem Einsatz von Eigenleistung im Normalfall nicht ohne eine Finanzierung durchführbar. Die hierfür benötigten finanziellen Mittel werden üblicherweise durch ein Bankdarlehen sicher gestellt, wobei vorhandenes Eigenkapital die Kredithöhe oftmals spürbar senken kann.

Immer mehr Banken werten eine gut geplante und realistische Eigenleistung als Eigenkapital und belohnen diese Muskelhypothek unter Umständen mit günstigen Kreditkonditionen.

Durchschnittlich kann allein durch die Eigenleistung beim Hausbau damit gerechnet werden, dass die monatliche Finanzierungsrate für je 10.000 Euro Eigenleistung um 50 Euro reduziert werden kann.

Fazit

Wird das Einsparpotential richtig geplant, ist die Eigenleistung beim Hausbau eine gute Alternative die Finanzierungskosten beim Hausbau zu senken. Da eine spätere Nachfinanzierung in der Regel jedoch mit einer hohen Zinsbelastung verbunden ist, sollte das Einsparpotential der Eigenleistung nicht höher als maximal 10 Prozent der Gesamtkosten betragen und auch bei der Zeitplanung sollte nicht zu eng kalkuliert werden und ausreichend Zeitpuffer vorhanden sein.

Banken, Bauträger, der Verband Privater Bauherren oder der Bauherren-Schutzbund sind bei Fragen rund um die Eigenleistung beim Hausbau gute Ansprechpartner.

In der Regel sind Hausmeister männlich, ohne Frage. Die Gründung eines Hausmeisterdienstes liegt für viele Allroundhandwerker, die sich nach einer selbständigen Tätigkeit sehnen, nahe.

Der Hausmeister ist Mädchen für alles, muss von vielen Bereichen Ahnung haben und macht am Ende auch nicht viel mehr als ein Allround-Heimwerker, der Reparaturen am Eigenheim vornimmt!?

Ob dem so ist und ob man als „Hans Dampf in allen Gassen“ mit einem eigenen Hausmeisterservice Fuß fassen kann, möchte ich hier etwas genauer beleuchten.

Unternehmensform / Rechtsform

Einzelunternehmer

Wer sich selbständig machen will, muss sich auf eine Unternehmensform festlegen. Startet man den Hausmeisterservice alleine, wird man wohl als Einzelunternehmer anfangen.

Ein Beispiel für einen Einzelunternehmer ist „Max Müller Hausmeisterdienst“ oder auch „Rund um die Immobilie – Inhaber: Tobias Schulz“.

Die Gründung als Einzelunternehmer ist wohl die am häufigsten gewählte Form. Der Gründer haftet für sein Handeln persönlich, eine Haftpflichtversicherung ist also dringend zu empfehlen.

Die Gründung ist denkbar einfach. Eine einfache Gewerbeanmeldung genügt bereits. Mit ca. 25 Euro  hat man sein Gewerbe angemeldet und darf sich stolz Einzelunternehmen nennen.

Ich möchte hier nicht alle Rechtsformen erläutern, dafür gibt es sicher bessere Quellen. Ich möchte nur auf eine zweite populäre Unternehmensform eingehen:

Die GmbH

Als Einzelunternehmen zählt man zu den Personengesellschaften, eine GmbH ist eine Kapitalgesellschaft. In aller Kürze hier die Vorteile einer GmbH, bei der Gründung eines Hausmeisterdienstes:

• Man wird von den Kunden eher als Unternehmen wahrgenommen, z.B. Schulz & Partner Hausmeister GmbH.
• Die Haftung ist auf das Unternehmenskapital beschränkt.
• Man kann weitere Gesellschafter (Firmenteilhaber) aufnehmen, z.B. wenn man Kapital braucht, um zu wachsen/ zu investieren.
• Zu einem späteren Zeitpunkt kann man Geschäftsinhaber (Gesellschafter) bleiben, ohne selbst das Unternehmen zu führen. Man kann einen externen Geschäftsführer anstellen, der sich um die laufenden Geschäfte kümmert.

Eine GmbH eignet sich hervorragend, wenn man den Hausmeisterservice mit mehreren Personen gründen möchte. Die Unternehmensanteile können beliebig bei der Gründung verteilt werden. Es kann ein Geschäftsführer oder auch mehrere bestellt werden.

Für die Gründung einer GmbH benötigen die Gründer 25.000 Euro Startkapital – das ist bei der Gründung als GmbH sicher die größte Hemmschwelle. Zudem kostet der Gründungsprozess deutlich mehr als die oben genannten 25 Euro.

Ok, soviel zu diesen beiden Unternehmensformen.

Tätigkeitsregion

Wenn man die Rechtsform seiner Wahl gefunden hat, geht es an die weitere Planung. Wer sind meine zukünftigen Auftraggeber? Wie groß ist der Markt? Wie steht es um Wachstumschancen?

Alle diese aufgeworfenen Fragen stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit der gewählten Tätigkeitsregion.

Ist man in einer Großstadt tätig, bieten viele vermietete Häuser Chancen, an Aufträge zu gelangen. Auf der anderen Seite werden Mehrfamilienhäuser und besonders große Wohnanlagen oftmals von eigenen Mitarbeiten der Eigentümer-Gesellschaften betreut.

Fasst man in der Großstadt Fuß, gibt es große Auftragsvolumina. Aber der Weg dahin ist aufwendig und steinig. Zudem hat man als frisch gegründeter Einzelkämpfer kaum Chancen, an derartige Aufträge zu gelangen.

Ist man in z.B. im Speckgürtel einer Großstadt tätig, wird man seine Auftraggeber vermutlich (auch) im Bereich der Einfamilienhausbesitzer suchen. Auch hier müssen Gärten betreut und Wege vom Schnee befreit werden.

In diesem (kleineren) Bereich kommt man leider nicht mit wenigen Aufträgen hin. Viele kleinere Aufträge verteilen zwar das Risiko (man ist nicht nur von einem Auftraggeber abhängig), allerdings müssen auch erst einmal alle Aufträge akquiriert werden.

Leistungsangebot

Bereits vor der Gründung muss man sich über die Leistungen klar werden, die man als Haumeister anbieten will. Die angebotenen Leistungen sind der Grundstock für die gesamte Unternehmung, nicht zu letzt hängen hiervon der Kapitalbedarf und die Anzahl der Mitarbeiter ab.

Leistungsbereiche gibt es viele – bei der Auswahl muss man vorrangig überlegen, was kann man mit seiner Arbeitskraft / seinen Arbeitskräften bewerkstelligen und welche Geräte braucht man für die Leistungen.

Beispielsweise braucht man für den Winterdienst eine recht teure Ausstattung. Beim günstigen Schneeschieber angefangen, über Schneefräsen, bis hin zu einige tausend Euro teure Räumfahrzeuge.

Auch können Geräte für die Gartenpflege kostenintensiv sein. Gerade wenn man z.B. an hochwertige Benzingeräte denkt. Für einen hochwertigen und professionellen Aufsitzrasenmäher muss man zum Beispiel einige tausend Euro kalkulieren.

Weitere typische Leistungsbereiche eines Hausmeisterservices sind unter anderem:

• Treppenhausreinigung
• Grünanlagenpflege
• Winter- und Schneeräumdienst
• Fassadenreinigung
• Kleinere Reparaturarbeiten
• Wartungsarbeiten

Ausstattung: Auto, Werkzeug und sonstige Geräte

Ich habe bereits angedeutet, dass die Leistungen des Hausmeisterdienstes stark von den finanziellen Möglichkeiten bei der Anschaffung der Ausstattung abhängen. Ich möchte einige Gedankenanstöße geben, mit welcher Ausstattung ein Hausmeisterservice gegründet werden kann.

Natürlich braucht man eine sehr gute Grundausstattung von Werkzeug. Die Werkzeuge sollten nicht zu günstig sein. Schließlich braucht man die Geräte nicht für den privaten Gebrauch sondern für den professionellen gewerblichen Einsatz.

Zur Werkzeugausstattung gehört zum Beispiel:

• Werkzeugkiste: mit Schraubenziehern, Maul- und Ringschlüsseln, diversen Zangen, Hammer, die gängigsten Holzwerkzeuge, usw.
• Elektrogerät: Bohrmaschine, Akkuschrauber, Schleifmaschine, Handkreissäge, Winkelschleifer und Ko.
• Gartengeräte: Heckenschere, Rasenmäher, Harke, Spaten, Schaufel, Schubkarre
• Winterdienst: Schneeschieber, Schneefräsen, Räumfahrzeug
• Reinigungsgeräte: Besen, Wischer, Schrubber, Reinigungsmittel

Kaufmännisches Verständnis

Neben dem handwerklichen Geschick braucht man für die Gründung und den fortlaufenden Bestand des Hausmeisterdienstes auch kaufmännische Grundkenntnisse.

Als Allround-Hausmeister darf man den Aufwand im Büro nicht unterschätzen. Man muss professionelle Angebote kalkulieren und dem Kunden zusenden und beispielsweise Rechnungen schreiben.

Müssen die Kenntnisse erst noch erworben werden, empfehle ich entsprechende Weiterbildungen oder auch Abendkurse an der Volkshochschule. Zudem sollte man sich die nötigsten Geschäftsunterlagen (Briefkopf, Visitenkarten, Stempel und Ko.) von einer Werbeagentur erstellen lassen. Professionelle Unterlagen für Rechnungen und Angebote sind die halbe Miete des kaufmännischen Teils.

Für die Buchhaltung sollte man sich besser externe Unterstützung holen. Zwar muss man die Buchhaltung dann auch bezahlen, aber man spart Zeit und vor allem Nerven, um sich auf seine Kernkompetenzen zu konzentrieren.

Schließlich geht es nicht darum, Buchhaltungsprofi zu werden, sondern nachhaltig einen profitablen Hausmeisterservice aufzubauen.

Kundengewinnung

Die Königsdisziplin bei der Unternehmensgründung: Woher kommen bloß die Kunden. Alleine mit diesem Thema könnte man viele Seiten füllen. Daher möchte ich nur kurz auf die gängigsten Kanäle eingehen, die sich bei einem Hausmeisterservice für die Kundengewinnung eignen.

Webseite

Eine Internetseite ist ein Muss. Diese sollte auch nicht vom Nachbarjungen erstellt werden, sondern von einem professionellen Dienstleister.

Die gesamte Programmierung, das Layout, ansprechende Texte, Bilder, Anzeigen bei Google und Suchmaschinenoptimierung zähle ich zur Kategorie „Webseite“.

Hier kann man sicherlich viel Geld ausgeben, aber es gibt auch genug Fachleute, die für angemessenes Geld ordentliche Arbeit leisten.

Zeitungswerbung

Für die Großstadt vielleicht nicht die beste Werbeform, aber gerade in kleinen regionalen Wochenblättern kann man sicherlich gut die eine oder andere Anzeige platzieren.

Anzeigen in Zeitungen eigenen sich besonders gut, wenn man ein Tätigkeitsfeld regional stark eingeschränkt hat und man sich in dieser Region als Fachmann etablieren will.

Postwurfsendungen

Wie bei Zeitungsanzeigen sollte man mit Postwurfsendungen / Flyer gezielt die Region und Kunden ansprechen, die für das eigene Angebot in Frage kommen. Die Flyer bitte auch nicht selbst zusammenbasteln, sondern Profis ans Werk lassen. Gleiches gilt für den Druck der Flyer.

Telefonische Kaltakquise

Hier kommen wohl vor allem Hausverwaltungen als potenzielle Auftraggeber für Hausmeister in Frage. Allerdings muss ich vorwarnen, Hausverwaltungen bekommen täglich X Anrufe von Hausmeisterdiensten. Entsprechend schlecht sind die Erfolgsaussichten.

Mund zu Mund Propaganda

Gute Arbeit bringt die beste Werbeform mit sich: die Empfehlung. Man sollte die Mund zu Mund Propaganda aber nicht dem Zufall überlassen. Zufriedene Kunden kann man ganz direkt – aber bitte nicht aufdringlich – um die Verbreitung des eigenen Angebots bitten.

Businessplan für die Gründung

Alle in diesem Artikel angesprochenen Punkte sind Themen für den Businessplan. Mit Sicherheit gibt es schwierigere Gründungen als einen Hausmeisterservice. Dennoch ist es dringend zu empfehlen, seine Geschäftsideen schriftlich in Form eines Businessplans aufzuschreiben.

Man kann die Dinge viel besser und tiefer durchdenken, wenn man sich schriftlich damit beschäftigt.

Der Businessplan ist kein Hexenwerk, hier schreibt man zum Beispiel folgende Punkte gegliedert nieder:

• Einleitung / Kurze Beschreibung der Geschäftsidee
• Unternehmensform
• Unternehmensziele / Chancen für die Gründung
• Informationen zum Gründer des Hausmeisterdienstes (Eckdaten zur Person, Erfahrungen und Stärken)
• Leistungen
• Wettbewerbssituation (Größe des Marktes, Anzahl bestehender Hausmeisterdienste)
• Marketing / Werbung
• Investitionsplanung (Anschaffungen)

Und auch ein Liquiditätsplan gehört zu einem Businessplan. Der Liquiditätsplan stellt Monat für Monat die Einnahmen und Ausgaben gegenüber (Tipp: hierfür ist Excel optimal geeignet).

Aus dem Liquiditätsplan sollte natürlich draus hervorgehen, dass die Umsätze beständig wachsen und das Unternehmen nachhaltig Bestand hat.

Zuschüsse / Fördermittel

Unabhängig von der Geschäftsidee „Hausmeisterservice“ gibt es in Deutschland einige Fördermöglichkeiten. Ich möchte auf zwei bekannte Förderprogramme kurz eingehen.

Gründungszuschuss der Arbeitsagentur

Um den Gründungszuschuss zu bekommen, muss man arbeitslos sein, 150 Tage Anspruch auf Arbeitslosengeld haben und den Zuschuss “VOR” der Gewerbeanmeldung / Unternehmensgründung beantragen. Um den Gründungszuschuss bewilligt zu bekommen, muss man im Übrigen auch einen Businessplan einreichen.

Das Arbeitsamt unterstützt einen Gründer  nach der Bewilligung 6 Monate mit dem Arbeitslosengeld + 300 Euro extra. Zusätzlich können auf erneuten Antrag für weitere 9 Monate 300 Euro pro Monat gewährt werden.

In meinen Augen sollte man den Gründungszuschuss in jedem Fall beantragen. Der Zuschuss kann das Zünglein an der Waage sein, damit man die steinige Anfangszeit erfolgreich übersteht.

Gründercoaching der KfW

Die KfW unterstützt einem mit dem Gründercoaching mit bis zu 3.600 Euro bei der Gründung aus der Arbeitslosigkeit.

Gefördert werden Beratungsleistungen im Bereich Marketingmaßnahmen, Rechtsberatung und Steuerfragen (Achtung: keine Steuerberatung oder Buchhaltungsleistungen).

Die KfW unterstützt einen mit 90%, das heißt zu den 3.600 Euro kommen noch 400 Euro hinzu, die man als Hausmeister selbst bezahlen muss.

Damit keine Missverständnisse aufkommen, die 3.600 Euro Zuschuss und die 400 Euro Eigenbeitrag fließen nicht dem Gründer zu, sondern dem Berater. Das Hausmeisterunternehmen profitiert allerdings von dem übermittelten Knowhow.

Schritt für Schritt: Hausmeisterservice gründen

Hier habe ich eine Schritt für Schritt Anleitung zur Gründung eines Hausmeisterservices veröffentlicht.

Anhand der Nebenkostenabrechnung, die jedem Mieter in textform zugestellt werden muss, werden die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet.

Das BGB regelt hier in den §§ 556 und 556a Form und die Fristen der Nebenkostenabrechnung. Parallel dazu werden innerhalb der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten festgelegt, welche im Sinne des Mietrechts umlagefähig sind und somit innerhalb der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden dürfen.

Gliederung

1) Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung

• Abrechnungsfrist für den Vermieter
• Überprüfungsfrist für den Mieter
• Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung abweichend der Überprüfungsfrist
• Folgen versäumter Fristen Vermieter und Mieter

2) Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung
3) Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Gesetzgeber im § 556 BGB Abs. 3 eine feste Fristenregelung festgelegt. Hiernach muss die Nebenkostenabrechnung, welche oftmals auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet wird, dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums vorliegen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht größer als maximal 12 Monate sein darf.

Beispiel:

Endet der Abrechnungszeitraum mit dem 31.12. eines Jahres, so muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12 des folgenden Jahres dem Mieter in textform vorliegen. (mehr zum Abrechnungszeitraum)

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung zu prüfen und eventuelle Einwände geltend zu machen. Hierfür steht dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 ebenfalls eine Frist von 12 Monaten zu.

Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung prüfen kann, steht dem Mieter das Recht zu, entsprechende Belege und Rechnungen einzusehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter zudem dazu verpflichtet, dem Mieter entsprechende Kopien anzufertigen. Die Kosten hierfür können jedoch zulasten des Mieters gehen.

Wichtig:

Die 12 Monatsfrist zu Überprüfung der Nebenkostenabrechnung besteht unabhängig der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Diese in §  286 Abs.3 BGB geregelte Fälligkeit liegt bei 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung.

Sollte ein Verdacht für einen Fehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung bestehen, die Überprüfung sich jedoch verzögern, sollte der Mieter den Vermieter auf diese Tatsache hinweise und eventuelle Zahlungen nur unter Vorbehalt mit dem Recht zur Rückforderung leisten.

Versäumt ein Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten, so ist er nicht mehr dazu berechtigt, Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen, es sei denn, der Vermieter kann belegen, dass eine Fristüberschreitung nicht durch sein Verschulden zustande gekommen ist. Ein Grund wäre beispielsweise, wenn der Mieter nach Auszug keine neue Adresse hinterlassen hat und der Vermieter diese erst ermitteln musste.

Enthält die Nebenkostenabrechnung jedoch ein Guthaben auf Seiten des Mieters, so verfällt dieser Anspruch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht und der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Guthaben an den Mieter auszuzahlen.

Lässt der Miete die 12 monatige Frist einwandlos verstreichen, bestehen für ihn nach Ablauf der Frist keine Möglichkeiten mehr, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben, es sei denn, es liegen konkrete Gründe dafür vor, dass er diese Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat. Mehr zum Widerspruch gegen den Betriebskostenabrechnung.

Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung nachvollziehen und überprüfen kann, hat der Gesetzgeber bestimmte Mindestinhalte an eine Nebenkostenabrechnung festgelegt.

Bei diesen Mindestinhalten handelt es sich vor allem um:

• Die komplette und übersichtliche Aufstellung aller Gesamtkosten
• Die genaue Angabe des Abrechnungszeitraums
• Eine Berechnung des Anteils, der auf jeden Mieter entfällt. Hierbei dürfen leerstehende Wohnungen nicht auf die übrigen Parteien umgelegt werden. Die Nebenkosten für den Leerstand zahlt der Vermieter.
• Der jeweils gültige Verteilerschlüssel mitsamt Erklärung
• Die Verrechnung der durch den Mieter geleisteten Vorauszahlung mit den entstandenen Gesamtkosten

Grundsätzlich muss eine Nebenkostenabrechnung so erstellt werden, dass sie durch den Mieter rechnerisch nachvollziehbar ist.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Trotz größter Sorgfalt durch den Vermieter und der in der Betriebskostenverordnung festgelegten umlagefähigen Nebenkosten kommt es immer wieder zu Fehlern in der Nebenkostenabrechnung.

Bei diesen Fehlern kann es sich beispielsweise um einen sogenannten Zahlendreher, einen Fehler bei der Berechnung des Umlageschlüssels, einer vom Mietvertrag abweichenden Quadratmeterzahl handeln oder um die Auflistung eines nicht umlagefähigen Postens in der Nebenkostenabrechnung.

Der § 2  Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt detailliert welche 17 Betriebskosten, unter welchen Umständen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Kosten für:

• Die Grundsteuer
• Die Abfallbeseitigung
• Die Straßenreinigung
• Die Gartenpflege
• Den Schornsteinfeger
• Versicherungen
• Vorhandene Gemeinschaftsantennen oder Kabelanschluss
• Die monatliche Vergütung und die zu zahlenden Sozialbeiträge des Hausmeisters. Kosten für Instandhaltungen oder Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden. Mehr dazu unter: Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
• Die Wasserversorgung und Entwässerung
• Den gemeinschaftlich genutzten Strom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, Strom für die gemeinschaftliche Waschmaschine)

Um eventuelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung aufzuspüren, sollte die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich genauestens überprüft werden. In der Regel ist der Vermieter bei Fragen zu den einzelnen Posten oder der Berechnung behilflich. Ist dies nicht der Fall, so sind der örtliche Mieterverein, der Mieterschutzbund oder ein Anwalt für Mietrecht bei der Überprüfung behilflich.

Nicht selten ist es jedoch so, dass die monatliche Rente gerade einmal hoch genug ist, um die Lebenshaltungskosten zu tragen. Zusätzliche Ausgaben für Reisen oder die Instandhaltung des Hauses können nicht angespart werden und müssen im Zweifelsfall durch ein Darlehen finanziert werden.

Ein regulärer Hausverkauf um die finanzielle Sicherheit im Alter sicher zu stellen, gestaltet sich unter Umständen ebenfalls als schwierig und das Haus als Lebensgrundlage steht nicht mehr zur Verfügung.

Die Alternative: Der Hausverkauf auf Rentenbasis ermöglicht es die finanzielle Stabilität zu erhöhen und sichert, je nach Vereinbarung, dem Verkäufer dennoch einen sicheren Alterswohnsitz.

Was ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis und wie erfolgt die Berechnung der Leibente?

Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist hier in vielen Fällen eine für beide Seiten lohnenswerte Alternative zum regulären Hausverkauf, bei dem der Kaufpreis in einer Summe gezahlt wird. Der Käufer des Hauses zahlt dem Verkäufer statt einer einmaligen Kaufsumme eine lebenslange monatliche festgelegte und vorab berechnete Leibrente.

Diese monatlich zu zahlende Rente ist in erster Linie abhängig vom Wert der Immobilie und dem Alter des derzeitigen Eigentümers. Anhand des Alters und der Generationssterbetafel des Statistischen Bundesamtes wird der sogenannte Leibrentenfaktor errechnet.

Die Berechnung der monatlich zu zahlenden Leibrente erfolgt auf folgende Weise:

Wert der Immobilie / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente in Euro

Lebenslanges Wohnrecht bei Hausverkauf auf Rentenbasis?

Ein besonderer Vorteil beim Hausverkauf auf Rentenbasis ist es, dass dem Verkäufer ein Lebenslanges mietfreies Wohnrecht in der Immobilie gewährt werden kann.

Besteht die zu verkaufende Immobilie beispielsweise aus einem Zweifamilienhaus oder enthält eine Einliegerwohnung, so kann der Verkäufer weiterhin in einem Teil der Immobilie mietfrei wohnen bleiben, während der neue Eigentümer den Hauptteil des Hauses bewohnt. Das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers wird zur Sicherung der Ansprüche im Grundbuch eingetragen.

Aber auch bei einer Wohnung oder eine klassischen Einfamilienhaus kann der Verkauf auf Rentenbasis vereinbart werden, ohne das der Verkäufer ausziehen muss. Wird hier ein Wohnrecht für das Haus vereinbart, dann bleibt der Verkäufer in dem Haus wohnen und der Käufer kann die Immobilie erst nach Ableben des Verkäufers beziehen.

Wird mit dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, so wird dieses innerhalb der Berechnung der Leibrente berücksichtigt und der Mietwert, ebenfalls unter Berücksichtigung des Leibrentenfaktors, vom Wert der Immobilie abgezogen.

Der Mietwert des Bereichs der Immobilie, für den der Verkäufer lebenslanges Wohnrecht erhält, wird in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels berechnet.

Berechnung der Wertminderung bei lebenslangem Wohnrecht:

Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des Wohnrechts

Dieser auf diese Weise errechnete Wert des lebenslangen Wohnrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Im Anschluss daran erfolgt dann die herkömmliche Berechnung der monatlich zu zahlenden Leibrente.

Welche Vorteile hat der Hausverkauf auf Rentenbasis und was gilt es zu beachten?

Der Hausverkauf auf Rentenbasis hat für alle beteiligten Vorteile. So ist der Käufer in der Regel nicht dazu gezwungen, einen Kredit für den Hauskauf aufzunehmen. Hierdurch ist der Erwerb der eigenen vier Wände auch für junge Familien geeignet, die noch kein großes Eigenkapital erwirtschaften konnten. Sofern kein Wohnrecht für die gesamte Immobilie vereinbart wird.

Der Verkäufer hat durch den Hausverkauf auf Rentenbasis eine zusätzliche Einnahmequelle und beim lebenslangen Wohnrecht entstehen ihm keine zusätzlichen Kosten für eine zu zahlende Miete, welches bei einem regulären Hausverkauf der Fall wäre.

Grundsätzlich sollte vor einem Hausverkauf auf Rentenbasis eine Beratung durch einen Anwalt erfolgen, welcher Käufer und Verkäufer zusätzlich auch bei der rechtlich vorgeschriebenen notariellen Beglaubigung des Vertrages unterstützt.