Einfache Formel zur Berechnung der Immobilienrendite

Neben wir als Beispiel einen Privatanleger, der in ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen investiert. Allgemein kann man wohl festhalten, dass die Rendite (deutlich) über den Zinsen liegen sollte, die man in ähnlich risikoreichen / risikoarmen Anlageformen erwirtschaften kann. Geht man von einer Mischung aus Festgeld und Aktienfonds aus, so halte ich 5 – 6 Prozent pro Jahr für realistisch. Das bedeutet, wenn man die Beschwerlichkeiten die eine Immobilie mit sich bringt auf sich nimmt, sollte die Rendite jenseits der 6 Prozent liegen.

Ich persönlich halte 8 Prozent Zinsen p.a. auf dem Immobilienmarkt durchaus für nachhaltig erzielbar. Ich möchte hier eine einfache Formel präsentieren, mit der man in simpelster Art und Weise die Rendite einer Immobilie berechnen kann.

Der Preis eines Zinshauses wird bekanntermaßen über die Netto-Kalt-Miete und einen Vervielfältiger berechnet. Je besser die Lage der Immobilie, je größer der Vervielfältiger.

Netto-Kalt-Miete    x    Vervielfältiger    =    Kaufpreis der Immobilie

Beispiel:

€ 42.000 (Jahresmiete – Netto-Kalt)    x    11 (Vervielfältiger)    =    € 462.000,-

Nehmen wir an, unser privater Investor findet diese Beispiel-Immobilie im Internet und möchte herausfinden, mit wie viel Prozent sich sein angelegtes Kapital (Kaufpreis) verzinst oder ob er seine gewünschten 8 Prozent Rendite mit dieser Immobilie erwirtschaften kann.

Hierzu nutzt er die wohl einfachste Formel zur Berechnung der Immobilienrendite:

100    /    Vervielfältiger    =    Zinssatz

Beispiel:

100    /    11    =    9,09 Prozent

Die errechneten 9,09 % entsprechen der Bruttorendite, das bedeutet, dass sowohl die Erwerbsnebenkosten, die Mietausfallwagnis, die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten (Rücklagenbildung) und auch die Abschreibung noch berücksichtigt werden müssen. Weiterhin sind in der Formel nicht der Zinseszinseffekt und auch keine Mietsteigerungspotenziale berücksichtigt.

Die Formel „100 / Vervielfältiger = Zinssatz“ ist eine einfache Methode die Rendite einer Immobilie grob im Kopf zu überschlagen.

Wer nicht jedesmal rechnen will, kann die Rendite für einige Beispiele der folgenden Tabelle entnehmen:

Vervielfältiger            25        20       16,7       14,3       12,5       11,1       10           9,1         8,3
Rendite (Zinssatz)      4%       5%      6%         7%         8%        9%        10%       11%       12%

Sollte der Vervielfältiger in einem Immobilienangebot nicht angegeben sein, kann man ihn natürlich einfach berechnen.

Kaufpreis / Jahresnettomiete = Vervielfältiger

Ein wesentlicher Punkt, der auch gut in der Tabelle ersichtlich wird ist, dass die Rendite bei einer besseren Lage (hoher Vervielfältiger!) der Immobilie nicht steigt sondern sinkt. Umgekehrt ist es natürlich genauso, je “schlechter” die Lage (niedriger Vervielfältiger -> geringerer Kaufpreis), desto höher fällt die Rendite aus.

Es ist wie an der Börse:

Bei geringem Risiko (top Lage, keine Vermietungsschwierigkeiten, kein Leerstand) = niedrige Rendite

Bei hohem Risiko (weniger gute Lage, Vermietungsschwierigkeiten, Leerstandsprobleme) = hohe Rendite



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