Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Wer ist betroffen? Was ist verboten, was ist erlaubt? Wie wird beschlossen? (mit vielen Beispielen und Musterantrag)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft lebt nach festen Regeln. Die Grundlagen, auf denen die Gemeinschaft vereinbart wurde, müssen dauerhaft Bestand haben. Bauliche Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, insbesondere Auswirkungen auf die optische Gestaltung der Wohnanlage, die bauliche Substanz und den Außenbereich haben, kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht alleine entscheiden (§ 5 II WEG). Vor allem Maßnahmen, die die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes betreffen, sind und bleiben Gemeinschaftsaufgabe.
In der Praxis sind oft Emotionen im Spiel. Wohnungseigentümer möchten ihr wohnliches Umfeld verändern und übersehen, dass sie dabei in das Gemeinschaftseigentum eingreifen und die Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen. Da die Interessen oft sehr gegensätzlich sind und jeder Fall anders gestaltet ist, ist es für die Gerichte schwierig, eine einheitliche Linie zu fahren. Die Kasuistik ist entsprechend vielgestaltig.
Will ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen, ist er gut beraten, vorab die rechtlichen Voraussetzungen im Detail zu überprüfen. Nur so vermeidet er damit eine kostenträchtige und gerichtliche Auseinandersetzung und den Rückbau der Baumaßnahme.

Inhalt: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
1. Was sind bauliche Veränderungen?
2. Was ist nicht erlaubt? Beispiele für nicht erlaubte bauliche Veränderungen
3. Was ist erlaubt? Beispiele für erlaubte bauliche Veränderungen
4. Wann besteht Zustimmungspflicht?

a. Nur die „betroffenen“ Eigentümer müssen zustimmen

b. Betroffenheit erfordert unzumutbare Nachteile

c. Situationen, in denen eine Zustimmungspflicht besteht

d. Situationen, in denen keine Zustimmungspflicht besteht

e. Zustimmung präventiv vorbereiten

5. Wie kann ein Wohnungseigentümer Kritik abwehren?
6. Wie wird beschlossen?

a. Mehrheitsbeschluss grundsätzlich möglich

b. Anfechtungsklage verhindert Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses!

7. Sonderregelungen in Teilungserklärungen
8. Verfahren bei Beantragung zur Beschlussfassung
9. Antragsgestaltung
10. Muster/Beispiel für einen Antrag auf Genehmigung einer baulichen Veränderung

1. Was sind bauliche Veränderungen

Nicht jede bauliche Maßnahme ist eine bauliche Veränderung. Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen,

• die nach der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen werden,
• über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
• zu einer dauerhaften Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führen
• und auch nicht unter dem Aspekt der Barrierefreiheit von den anderen Wohnungseigentümer geduldet werden müssen (§ 22 I WEG).

Der rechtliche Ansatz für die Differenzierung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen liegt darin, dass jeweils unterschiedliche Beschlussmodalitäten maßgebend sind. Gerade für bauliche Veränderungen bestehen recht eigenständige Regelungen.

2. Was ist nicht erlaubt? Beispiele für nicht erlaubte bauliche Veränderungen

1. Ein Wohnungseigentümer möchte seinen Balkon verglasen. Damit verändert er den optischen Eindruck der Wohnanlage, insbesondere dann, wenn die Balkone der Nachbarn nicht verglast sind (BayObLG ZMR 2001, 125). Gleiches gilt für den Anbau eines Balkons und eines Wintergartens, da dadurch der Lichteinfall der darunter liegenden Wohnung verändert werden kann.
2. In einem Fall des BGH (Urteil v. 7.2.2014 – V ZR 25/13) wurde der Sondereigentümer zweier benachbarter Reihenhäuser verurteilt, eine Terrassenüberdachung wieder abzubauen. Es handelte sich dabei um eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwerte. Später anfallende Instandsetzungsarbeiten an der Fassade hätten zu einem erhöhten Kostenaufwand geführt. Die Aufstellung eines Gerüsts wäre erschwert worden. Die dadurch entstehenden Mehrkosten stellten für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil dar.
3. Im Einzelfall kann die Beurteilung schwierig werden. So kann die Ersetzung einer gemauerten Balkonbrüstung durch ein Balkongeländer im Rahmen der Fassadensanierung eine Instandhaltungsmaßnahme sein, wenn dadurch Schäden an den Stahlträgern der Betonplatten verhindert werden können. Gleiches gilt für die Installation eines Leichtmetallgeländers anstelle der massiven Balkonbrüstung. Dann genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Auch hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf die Maßnahme.
4. Andererseits wurde die bloße Anbringung einer Regenrinne an der Balkonbrüstung als bauliche Veränderung bewertet. Ebenso wurde die Erhöhung einer bereits bestehenden und bis zur Balkonbrüstung reichenden Trennwand zum Nachbarbalkon bis zur Decke des darüber liegenden Balkons wegen der damit verbundenen Veränderung der äußeren Gestaltung der Wohnanlage als erhebliche Beeinträchtigung und bauliche Maßnahme bewertet.
5. Nicht erlaubt sind Maßnahmen, die keinen Modernisierungs- oder Instandhaltungseffekt haben. Dabei handelt es sich oft um Luxusmaßnahmen (Beispiel: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Ersetzung der Holztreppe durch eine Steintreppe). Solche Maßnahmen führen zwar zu einer optischen Aufwertung der Wohnanlage, beinhalten aber regelmäßig keine Erhöhung des Gebrauchswertes.
6. Verboten sind Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage verändern (Wohnungseigentümer im Erdgeschoss möchte zur Straßenseite einen Kiosk einrichten; Umbau eines Ladens in eine Gaststätte) oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigen (der Wohnungseigentümer im Dachgeschoss möchte die Dachneigung erhöhen und seinen Wohnraum vergrößern). Maßnahmen dieser Art können zwar als Modernisierungsmaßnahmen gelten, verstoßen aber gegen die Ausschlussmerkmale des § 22 II WEG, nämlich: Veränderung der Eigenart der Wohnanlage oder unbillige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer.
7. In einem Fall des Amtsgerichts Oberhausen (MietRB 2014, 82) wurde der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für nichtig erklärt, die die Aufstellung von Findlingen beschlossen hatte, um zu verhindern, dass eine Rasenfläche unbefugt als Parkplatz benutzt wurde. Ein Eigentümer klagte dagegen. Seinem Einwand, es handele sich dabei um eine bauliche Maßnahme, wurde stattgegeben. Da die Steine über ein beträchtliches Gewicht verfügten, konnte die Rasenfläche überhaupt nicht mehr genutzt werden und gefährdeten parkende Pkws. Gleiches wurde für Absperrbügel angenommen (LG Hamburg ZMR 2001, 395).
8. Wird ein Gebäude im Rahmen einer Dachsanierung aufgestockt, liegt keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung vor. Da es durch die neuen Bewohner typischerweise zur verstärkten Nutzung kommt, werden die übrigen Bewohner beeinträchtigt (BayObLG ZMR 2001, 560).
9. Wird eine Außenbeleuchtung installiert, können die Lichtemissionen andere Wohnungseigentümer über das Maß des § 14 WEG hinaus beeinträchtigen (OLG Karlsruhe ZMR 1997, 609).
10. Wird ein Außenkamin aufgemauert, liegt infolge der optischen Auswirkungen regelmäßig eine bauliche nicht zumutbare Veränderung vor (OLG Köln NZM 2000, 764).
11. Außensteckdosen und Außenwasseranschlüsse sind nicht akzeptable bauliche Veränderungen (BayObLG WE 1998, 151).
12. Werden Bäume gefällt, die den Gesamteindruck der Anlage prägen, liegt eine beeinträchtigende bauliche Veränderung vor (OLG Köln ZMR 1999, 661). Gleiches gilt für das verstümmelnde Zurückschneiden einer Hecke (OLG Karlsruhe DWE 1994, 20). Anders ist es, wenn einzelne Bäume aus einer Gruppenanpflanzung gefällt werden, da das Erscheinungsbild der Anlage nicht umgestaltet wird (im Fall 3 von 60 Bäumen: OLG Düsseldorf DWE 1989, 80).
13. Der Anbau eines Balkons ist immer eine nicht akzeptable bauliche Veränderung, da der Gesamteindruck des Gebäudes beeinträchtigt wird (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 436).
14. Werden Bewegungsmelder angebracht, liegt eine bauliche Veränderung vor, da deren beeinträchtigende Wirkung in ihrer eigenen Auffälligkeit und der veränderten Beleuchtungssituation begründet liegt (AG Tempelhof Kreuzberg ZMR 2010, 651).
15. Wird die Briefkastenanlage verlegt, so dass einige Wohnungseigentümer längere Wege innerhalb der Anlage zurücklegen müssen, liegt eine nachteilige bauliche Veränderung vor (OLG München ZMR 2006, 69).
16. Der Bau eines Carports ist eine bauliche Veränderung, die den Gesamteindruck optisch beeinträchtigt (OLG Hamburg ZMR 2005, 305).
17. Werden Dachflächenfenstern eingebaut, erhöht sich infolge des Eingriffs in die Dachhaut die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des Daches (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 375).
18. Der Einbau größerer und anders aufgeteilter Fenster beeinträchtigt regelmäßig den optischen Gesamteindruck (OLG Köln DWE 1997,33). In Ausnahmefällen können sie wegen zahlreicher früherer Veränderungen ausnahmsweise unerheblich sein (für eine Reihenhaussiedlung: OLG Düsseldorf ZMR 1996, 398).
19. Die Aufstellung eines Gartenhauses ist eine bauliche Veränderung (OLG Zweibrücken ZMR 2000, 257). Anders ist es, wenn sich das Gartenhaus in den optischen Gesamteindruck einfügt (BayObLG ZMR 2000, 117) oder weitgehend unsichtbar bleibt (BayObLG ZMR 1999, 120).
20. Die Anbringung eines Katzennetzes am Balkon beeinträchtigt den optischen Gesamteindruck, da das einheitliche und harmonische Bild der Fassade deutlich erkennbar und störend unterbrochen wird (OLG Zweibrücken ZMR 1998, 465).
21. Die Montage einer Markise ist eine bauliche Veränderung. Im Einzelfall kann die Beeinträchtigung unerheblich sein (BayObLG ZMR 1995, 421).
22. Ein Mauerdurchbruch zwischen zwei Sonder- oder Teileigentumseinheiten innerhalb einer Einheit sind keine bauliche Veränderung, wenn eine nicht tragende, im Sondereigentum stehende Wand betroffen ist (BGH ZMR 2001, 291). Steht die Wand im Gemeinschaftseigentum genügt der Widerspruch zur Teilungserklärung noch nicht. Es kommt darauf an, ob damit Nachteile für die Statik des Gebäudes (BGH ZMR 2001, 291) oder seine Brandsicherheit verbunden sind (BayObLG ZMR 2002, 538) oder eine intensivere Nutzung droht (BGH ZMR 2001, 291).
23. Die Anbringung von Werbung ist eine bauliche Veränderung. Sie muss aber als ortsüblich und angemessen geduldet werden, wenn sie in zulässiger Weise zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt wird (BayObLG ZMR 2001, 126). Beanstandungsfähig ist jedoch eine zu groß geratene, wenig geschmackvolle und störende Werbung (OLG Köln ZMR 2002, 381).

Weitere zahlreiche Beispiele finden sich bei Harz ua./Abramenko: Miet- und WE-Recht, 3. Aufl. S. 1530-1541).

3. Was ist erlaubt? Beispiele für erlaubte bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen sind erlaubt, wenn sie ordnungsgemäß beschlossen wurden.
Muss eine Maßnahme wegen einer behördlichen Auflage oder einer gesetzlichen Bestimmung durchgeführt werden muss, liegt keine bauliche Veränderung vor. Die Maßnahme ist dann eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung.
Beispiele: Der Energieeinsparverordnung verlangt den Austausch des alten Heizkessel durch einen modernen Heizkessel. Die Brandschutzverordnung verlangt, dass eine Tür als Fluchtweg vergrößert werden oder eine Holztür durch eine Brandschutztür ersetzt werden muss.
Als Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme kann diese Arbeiten mit einfacher Mehrheit beschlossen und von jedem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden. Öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmen den Mindeststandard, der Risiken für die anderen Bewohner ausschließt (OLG Köln ZMR 2005, 405).
Auch die nachträgliche Montage eines Blitzableiters (OLG Düsseldorf FGPrax 2000, 187: Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung) oder der Austausch von Blumenkästen durch wenige Zentimeter breitere (OLG Hamburg ZMR 2003, 442: keine Veränderung des Gesamteindrucks) sind erlaubt.

4. Wann besteht Zustimmungspflicht?

a. Nur die betroffenen Eigentümer müssen zustimmen

Da bauliche Veränderungen in das Gemeinschaftseigentum eingreifen, unterliegen sie dem Zustimmungserfordernis aller betroffenen Eigentümer (§ 22 I WEG). Das Gesetz schränkt das Zustimmungserfordernis ein, indem es auf die „betroffenen“ Eigentümer abstellt. Ob ein, mehrere oder alle Miteigentümer betroffen sind, ist im Einzelfall zu beurteilen. Insoweit ist die oft zitierte Behauptung, bauliche Veränderungen müssen immer einstimmig beschlossen werden, nicht korrekt.
„Betroffen“ sind nur die Eigentümer, deren Rechte durch die bauliche Maßnahme über das in § 14 I WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in dieser Weise beeinträchtigt werden (§ 22 I 2 WEG).

b. Betroffenheit erfordert unzumutbare Nachteile

Nach § 14 I WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur derart Gebrauch zu machen, dass dadurch andere Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus nicht beeinträchtigt werden.
In der Konsequenz bedeutet dies, dass andere Wohnungseigentümer nur solche baulichen Veränderungen akzeptieren müssen, deren Beeinträchtigungen und Auswirkungen beim Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus „notwendig und üblich“ sind. Gehen die Maßnahmen darüber hinaus, müssen die betroffenen Eigentümer der Maßnahme zustimmen.
Nachteile im Sinne des § 14 I WEG sind nur solche Veränderungen, die sich aus der baulichen Veränderung ergeben. Die mit den Bauarbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen (Baugerüst, Baulärm, Schmutz) sind zu dulden (OLG München ZMR 2007, 1001). Auch der Mieter ist zur Duldung verpflichtet (OLG Hamburg ZMR 2004, 367), kann aber unter Umständen die Miete mindern.

c. Situationen, in denen eine Zustimmungspflicht besteht

Eine Zustimmungspflicht besteht daher, wenn …

• das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage optisch beeinträchtigt wird (Aufstellen von Findlingen gegen unberechtigte Parkplatzbenutzung (AG Oberhausen MietRB 2014, 82), Ersatz der vorhandenen Holzfenster durch Alufenster,
• die bauliche Veränderung zu einer Lärmbelästigung führt (Austausch des Bodenbelags, Fliesen statt Teppich/Trittschallschutz muss gewährleistet bleiben; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 589: Einbau einer Klima- oder Lüftungsanlage),
• wenn die bauliche Veränderung Schmutz, oder Emissionen (Gerüche, Lärm) hervorruft (Anlegung eines Müllplatzes oder Parkplatzes vor dem Haus),
• wenn die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet wird (Entfernung einer tragenden Wand, Deckendurchbruch für den Bau einer Maisonettewohnung),
• wenn der Brandschutz beeinträchtigt wird,
• wenn spätere Kosten, Instandhaltungsaufwendungen oder Folgekosten zu befürchten sind (Einbau einer Terrassenüberdachung: BGH Urteil v. 7.2.2014 – V ZR 25/13),
• Auswirkungen auf die Verträglichkeit und Funktionalität technischer Anlagen (Einbau einer Fußbodenheizung statt Heizkörper: Beheizungsart muss technisch kompatibel und ordnungsgemäße Verbrauchserfassung muss gewährleistet sein).

d. Situationen, in denen keine Zustimmungspflicht besteht

• Behinderte und ältere Menschen haben das Recht auf einen barrierefreien Zugang zur Wohnanlage, zu ihrer Wohnung und zu allen gemeinschaftlichen Einrichtungen. Deshalb müssen Maßnahmen genehmigt werden, die ihren Bedürfnissen entgegenkommen. Ein zweiter Handlauf am Treppenaufgang, eine Rollstuhlrampe, ein Treppenlift oder verbreitete Türen sind genehmigungspflichtig.
• Eine Duldungspflicht besteht ferner beim Anschluss einer Wohnung an gemeinschaftliche Versorgungsleitungen. § 21 V Nr. 6 WEG erlaubt deshalb Maßnahmen zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, eine Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses.
• Wohnungseigentümer mit ausländischer Staatsangehörigkeit haben Anspruch auf Installation einer Parabolantenne zum Empfang anders nicht empfangbarer muttersprachlicher Fernseh- und Rundfunkprogramme (Rechtsgrundlage: Art. 5 Grundgesetz/Grundrecht auf Informationsfreiheit).
• Auch Sicherheitsbedürfnisse oder geschäftliche Interessen begründen eine Duldungspflicht. Gegen drohende Einbrüche helfen Fenstergitter, Rollläden, einbruchsichere Wohnungseingangstüren oder einbruchsichere Fenster.
• Gewerbetreibende haben Anspruch auf Duldung orts- und branchenüblicher Werbemaßnahmen (Kühlanlage für einen Supermarkt, Hinweisschild auf Arztpraxis).

e. Zustimmung präventiv vorbereiten

Ist die Statik oder die Brandsicherheit beeinträchtigt, bedarf es meist der Unbedenklichkeitsbescheinigung der Behörde. Geht es um den Lärmschutz oder die Verträglichkeit, genügt oft die Bescheinigung eines Fachhandwerkers.
Um dem Einwand zu begegnen, der Wohnungseigentümer lege das Gefälligkeitsgutachten eines Unternehmens vor oder man bezweifle die sachgerechte Ausführung der Arbeiten, kann es empfehlenswert sein, dem Hausverwalter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft die Auswahl des ausführenden Unternehmens zu überlassen.

5. Wie kann ein Wohnungseigentümer Kritik abwehren?

Ein Wohnungseigentümer kann Kritik abwehren,

• wenn der Kritiker nur bloße Befürchtungen oder subjektive Empfindungen vorträgt, aber keine konkreten Nachteile darlegen kann (OLG Karlsruhe ZMR 1085, 209),
• wenn der Kritiker vorträgt, im Fall der Insolvenz des Bauherrn an dessen Kosten beteiligt zu werden. Dabei handelt es sich um einen hypothetischen Geschehensverlauf, der unerheblich bleibt (OLG Celle ZMR 2001, 836),
• wenn sich die bauliche Veränderung nur auf ein Gebäude einer Mehrhausanlage beschränkt (OLG Stuttgart WEM 1980, 77),
• wenn die Gefahr unsachgemäßer Bauausführung unterstellt wird. Diese muss im Einzelfall nachgewiesen werden (OLG Karlsruhe zMR 1985, 209),
• wenn die Verlegung von Versorgungsleitungen den Durchfluss von Energie erhöht (LG Itzehoe ZMR 2010, 640).

6. Wie wird beschlossen?

a. Mehrheitsbeschluss grundsätzlich möglich

Das Entscheidungsverfahren, unter dem bauliche Veränderungen beschlossen werden, regelt § 22 I WEG. Die Vorschrift ist vom Wortlaut her nicht unbedingt verständlich. Danach können bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte beeinträchtigt werden. Die Formulierung im Gesetz „bauliche Veränderungen können beschlossen werden“ begründet eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Entscheidungen zu baulichen Veränderungen können danach auch mit einfacher Mehrheit gefällt werden! Daraus ergibt sich einen Widerspruch dazu, dass das Gesetz für bauliche Veränderung eigentlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer verlangt.
Faktisch bedeutet dies, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung mehrheitlich beschließen kann. Wird der Beschluss von einem anderen Wohnungseigentümer nicht innerhalb eines Monats angefochten und durch das Amtsgericht aufgehoben, wird er bestandskräftig.

b. Anfechtungsklage verhindert Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses!

Erhebt ein Wohnungseigentümer jedoch die Anfechtungsklage, muss das Gericht den Beschluss aufheben (OLG Hamm ZMR 2005, 567; OLG Köln NZM 2002, 293). Dem Richter bleibt keine andere Möglichkeit, da die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer fehlt. Dann verstößt der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Aber: Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Entscheidung über eine bauliche Veränderung nicht einverstanden, bedeutet dies noch längst nicht, dass er den Mehrheitsbeschluss tatsächlich gerichtlich anficht. Möglicherweise lässt er es bei seiner Kritik bewenden und verzichtet darauf, gegen die Eigentümergemeinschaft juristisch vorzugehen. Dann kann die mit einer einfachen Stimmenmehrheit beschlossene bauliche Veränderung realisiert werden, auch wenn ein einzelner Wohnungseigentümer nicht einverstanden ist.
Will er die Umsetzung tatsächlich verhindern, muss er den Beschluss gerichtlich anfechten. Das Gesetz gesteht ihm ein „Vetorecht“ zu. Die Absicht des Gesetzgebers besteht darin, die Toleranzschwelle einzelner Wohnungseigentümer auf dieser Weise auszuweiten. Im Idealfall stimmen natürlich alle Wohnungseigentümer zu.
Will ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung durchführen, ist er gut beraten, mindestens die Zustimmung seiner Nachbarn einzuholen. Versucht er hingegen, im Rahmen eines Mehrheitsbeschluss vorzugehen, provoziert er unter Umständen den Widerstand anderer Wohnungseigentümer und gefährdet das nachbarschaftliche Zusammenleben. Besser ist es, echte Überzeugungsarbeit zu leisten und eine gerichtliche Auseinandersetzung möglichst zu vermeiden.

7. Sonderregelungen in Teilungserklärungen

Vor einer Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft sollte die Teilungserklärung studiert werden. Daraus kann sich eine abweichende Bestimmung im Hinblick auf bauliche Veränderungen ergeben. So kann bestimmt sein, dass bauliche Veränderungen mit einer ¾ oder 2/3 Mehrheit beschlossen werden können. Dann kommt es auf die Zustimmung eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht an.
Auch kann die Entscheidungsbefugnis dem Verwalter übertragen sein (KG ZMR 1998, 657). Da damit die einzelnen Wohnungseigentümer nicht „entmündigt“ werden dürfen, können sie die Entscheidungsbefugnis trotzdem an sich ziehen und die Zustimmung verweigern oder umgekehrt auch gestatten.
Unter Umständen beinhaltet die Teilungserklärung auch konkret ein Umbaurecht des einzelnen Eigentümers. So kann der Eigentümer im Obergeschoss das Recht haben, den noch nicht ausgebauten Dachboden auszubauen und als Wohnraum zu nutzen. Dann kommt es auf die Zustimmung der anderen Eigentümer nicht an. Auch erübrigt sich eine Beschlussfassung. Dabei sind allerdings einschränkende Bedingungen zu beachten. Beispielsweise kann vorgesehen sein, dass die Dachneigung nicht verändert werden darf oder der Einbau einer Dachgaube nicht erlaubt ist.

8. Verfahren bei Beantragung zur Beschlussfassung

Will ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen, muss er einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen. Sein Antrag muss hinreichend Details enthalten, damit die anderen Wohnungseigentümer eine Beurteilung vornehmen können.
Der bloße Antrag “ich bitte um Erlaubnis, eine Terrassenüberdachung anbringen zu dürfen“, genügt dafür nicht. Diese Antwort lässt nicht erkennen, in welcher baulichen Ausführung die Überdachung erfolgen soll und welche Auswirkungen sie auf die Nachbarn hat.

9. Antragsgestaltung

Ein Antrag sollte also folgende Informationen enthalten:

• Beschreibung der Maßnahme (ggf. Beifügung einer Planzeichnung des Architekten)
• Informationen zur technischen und optischen Ausführung (Beifügung des Angebots des beauftragten Handwerkers)
• Information zum verwendeten Material
• Einschätzung der Konsequenzen für das Gemeinschaftseigentum, ggf. in Verbindung mit Vorschlägen, wie eventuelle Nachteile ausgeglichen werden können
• Erklärung zur Übernahme von Kosten, Folgekosten und Verkehrssicherungspflichten

10. Muster/Beispiel für einen Antrag auf Genehmigung einer baulichen Veränderung

… „Ich beantrage, der Terrassenüberdachung meines Balkons meiner Wohnung Nr. 3 im 3. OG zuzustimmen. Die Maßnahme ist vorteilhaft, um witterungsbedingten Beeinträchtigungen durch Regen und Nässe in meiner Wohnung vorzubeugen. Dadurch profitieren auch die darunter liegenden Wohnungen.
Die Details der Durchführung ergeben sich aus dem beigefügten Angebot der Firma Max Grün vom 1.4.2014. Die Ausführungen der Fachfirma und die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde dokumentieren, dass das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird. Selbstverständlich übernehme ich sämtliche Kosten, die Instandhaltung und Instandsetzung und eventuelle Folgekosten der Maßnahme und hafte für den ordnungsgemäßen und fachgerechten Einbau. Andere Wohnungen sind durch die Terrassenüberdachung nicht betroffen.“ ….

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