Ich habe die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 bekommen. Die Abrechnung ist am 10.12.2011 bei mir eingegangen.
Mein Frage: Kam die Abrechnung der Nebenkosten rechtzeitig und muss ich die Nachzahlung leisten?

Hallo Herr Seeger,

der Vermieter hat 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum (2010) Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu zustellen. Demnach hat er bis zum 31.12.11 Zeit, Ihnen die Abrechnung für 2010 zu zusenden. Mit dem Datum 10.12.2011 liegt der Vermieter in dieser Frist. Die Abrechnung kam also pünktlich, Sie müssen die Nachzahlung leisten.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Ich habe meine Nebenkostenabrechnung von 2010 im November 2011 bekommen. Nun habe ich die Abrechnung aufgrund des angesetzten Personenschlüssels beanstandet und bisher nichts weiteres von meinem Vermieter gehört. Wenn nun nicht bis Ende 2011 eine neue Abrechnung kommt, muss ich sie dann noch zahlen oder ist dann die Frist abgelaufen?
Vielen Dank,
Monika

Hallo Monika,

danke für Ihren Kommentar. Ich weiß nicht, ob die Umlage nach der Personenanzahl in Ihrem Fall nicht zulässig ist. Im Normalfall ist im Mietvertrag ein entsprechender Umlageschlüssel genannt. Wenn kein Verteilerschlüssel genannt ist, gilt die Wohnfläche als Maßstab. Das vorweg.

Grundsätzlich bewegen wir uns auf dünnem Eis und ich darf und möchte Sie hier nicht rechtlich (falsch) beraten. Ich gebe Ihnen einen Tipp, befassen Sie sich mit dem folgenden Urteil des Bundesgerichtshof und Sie werden Ihre Fragen klären können: BGH, Urteil vom 17. 11. 2004 – VIII ZR 115/04.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Guten Tag Herr Hundt,

ich bin zum 31.8.2010 aus der Wohnung ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnung zu dieser Wohnung kam Ende November 2011 – datiert 22.11.2011. Ist der Anspruch des Vermieters damit verjährt oder noch gültig? Die Frage ist also zahlen oder nicht zahlen?

Danke für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

D. S.

Hallo Frau D. S.,

Ihr Vermieter hat für die Erstellung der Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 bis zum 31.12.2011 Zeit. Die Frist wurde eingehalten. Wenn nur die Einhaltung der Frist zur Frage steht, würde ich sagen die Antwort lautet: Zahlen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo ich habe meine Wohnung zwei Jahre bewohnt September 2009 – September 2011. jetzt im Dezember 2011 habe ich die gesamte Nebenkostenabrechnung bekommen für diesen Zeitraum. ab wann genau ist die Frist verjährt??
In meiner Wohnung gingen nur zwei Heizkörper, vier nicht und jetzt soll ich 600 Euro nachzahlen?

Hallo Bianca,

danke für Ihren Kommentar. Ich brauche noch ein paar Informationen, damit ich die Lage einschätzen kann.

- Ist es wirklich nur eine Abrechnung von September 2009 bis September 2011 oder vielleicht zwei getrennte Abrechnungen?
Der maximal zulässige Abrechnungszeitraum ist 12 Monate.
- Rechnet Ihr Vermieter in Normalfall den Zeitraum vom 01.01. eines Jahres bis zum 31.12. eines Jahres ab oder gibt es einen anderen Zeitraum z.B. 01.08. eines Jahres bis zum 31.07. des Folgejahres? (das muss in der Abrechnung ersichtlich werden).
Der Abrechnungszeitraum muss zwar 12 Monate betragen, aber nicht zwangsweise mit dem Kalenderjahr übereinstimmen.

Das Landgericht Düsseldorf ((LG Düsseldorf, Urteil vom 18.3.1997, 25 S 554/96) hat z.B. entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung, die über einen Zeitraum von einem Jahr hinaus geht, nicht fällig ist.

Um es kurz zum machen, ich denke es ist einiges im Argen bei Ihrer Abrechnung. Grundsätzlich kann ich Ihnen zum detaillierteren Einblick unsere Büchersammlung für Mieter empfehlen.

Wenn Sie mir noch die gewünschten Info schreiben, kann ich gerne noch einmal Stellung nehmen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt und danke,
es sind zwei Abrechnungen. Eine ist am 27.11.2011 erstellt und eine am 02.11.2011. Ich hatte meinen Vermieter schon vor langer Zeit um die ältere Abrechnung gebeten. Jetzt weiß ich auch warum ich die erst nach meinen Auszug bekommen habe – da ich ihm sehr oft gesagt habe, dass die Heizung nicht geht. Hätte ich letztes Jahr das schon gewusst, dass ich eine Nachzahlung bekomme, hätte ich die Miete gekürzt! Es war zwar mal ein Monteur da, dies hat aber nichts gebracht. Ich habe für zwei funktionierende Heizkörper (zwei wurden fast nie benutzt und zwei wurden nicht warm) nach seinen Unterlagen 2000 Liter Öl im Jahr verbraucht. Dazu erscheint mir die Brandversicherung recht hoch und die Leitungswasserversicherung Wucher! Wasserabrechnung, Müll ist okay auch wenn die Mülltonne im jahr zwei Euro weniger kostet! In meinen Mietvertrag steht Wohnraum ca. 80qm auf der Abrechnung 90qm. Es würden 50% Grundkosten gerechnet und 50% Verbrauchskosten. Die Abrechnungen sind vom 1 Juli 2009 – 30. Juni 2010. Ich bin erst im September eingezogen. Die andere Abrechnung gilt für den Zeitraum vom 01.01.2010 – 30.06.2011. Die Ablesewerte sind auch sehr unterschiedlich. Welche angaben brauchen sie noch?

Hallo Bianca,

danke für die weiteren Infos. Ich kann leider nicht viel zu den Kosten sagen, die Sie für überhöht halten. Das lässt sich schlicht für mich aus der Entfernung und ohne die Unterlagen einzusehen nicht nachvollziehen.

Hier ein paar Stichpunkte von mir:

- Die Aufteilung der Kosten nach 50% Verbrauch und 50% Grundkosten ist völlig Ok. Das entspricht der Heizkostenverordnung.
- 80 und 90 Quadratmeter: Hier sollten Sie abklären, warum es zu einer Differenz kommt. Gibt es hier z.B. Unterschiede zwischen Wohn- und Nutzfläche?
- Der erste Abrechnungszeitraum (01.07.2009 bis 30.06.2010): Der Vermieter hätte Ihnen die Abrechnung bis spätestens 30.06.2011 übersenden müssen. Der Vermieter hat mit der verspäteten Abrechnung seinen Anspruch auf eine Nachzahlung verwirkt (sofern er die Verzögerung zu vertreten hat). Ich denke Sie haben hier Glück gehabt.
- Der zweite Abrechnungszeitraum (01.07.2010 bis 30.06.2011): Die Abrechnung kam pünktlich, der Anspruch auf Nachzahlung besteht (zumindest was die Pünktlichkeit der Abrechnung angeht).

Mehr kann ich leider nicht sagen, nicht ohne Einblick in die Unterlagen zu nehmen. Ich würde Ihnen eine Mieterberatung in Ihrer Umgebung empfehlen.

Ich hoffe, ich konnte dennoch weiterhelfen.

Grüße

Dennis Hundt

Vielen Dank, das Urteil hilft mir weiter!
Super Service, den Sie hier anbieten!

Meine Freundin ist am 01.03.2010 ausgezogen und bekommt heute die Nebenkostenabrechnung für 01.01.2010 – 31.03.2010. Ist das rechtens? Sie hat die Mietkaution auch nicht zurück erhalten. der Vermieter sagt sie hätte ein Sparbuch verpfändet zur Mietkaution. ist das rechtens?

Hallo Stephan,

danke für Ihren Kommentar.

Ich vermute der Mietvertrag lief bis zum 31.03.10. Der Vermieter hat die Abrechnung für 2010 fristgerecht (bis zum 31.12.11 hat er Zeit) übersendet. Ihre Freundin trägt die Nebenkosten für die Zeit, in der sie in der Wohnung gelebt hat.

Zum Sparbuch: Ich kenne mich mit einem verpfändeten Sparbuch leider nicht aus. Ich könnte mir aber vorstellen, dass der Vermieter Ihrer Freundin die Pfändungserklärung wieder aushändigen muss, bzw., dass die Verpfändung wieder ausgelöst werden muss.

Beste Grüße

Dennis Hundt

[...] Endet der Abrechnungszeitraum mit dem 31.12. eines Jahres, so muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12 des folgenden Jahres dem Mieter schriftlich vorliegen. (mehr zum Abrechnungszeitraum) [...]

Ich habe von 2002 – 2011 in einer Wohnung gewohnt, ohne jemals eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Jetzt kam eine Abrechnung für 2010. Muss ich zahlen?

Hallo Brigitte,

danke für Ihre Frage. Ihr Fall ist sehr speziell, ich kenne die Einzelheiten nicht und möchte Ihnen auch nichts falsches schreiben. Ich habe ein Urteil für Sie recherchiert, vielleicht hilft es weiter: BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06

Der Bundesgerichtshof hat hier entschieden, dass es dem Vermieter auch nach 20 Jahren ohne Abrechnung möglich ist, eine erste Abrechnung zu erstellen. Allerdings wechselte hier auch die Immobilie den Eigentümer (innerhalb der Familie). Am besten Sie lesen sich selbst in das Urteil ein.

Wenn Ihnen viel daran liegt nicht zu zahlen, würde ich Ihnen eine Beratung durch einen Fachanwalt empfehlen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

[...] das heißt, die Abrechnung der Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres nach der Beendigung des Abrechnungszeitraumes erfolgen. In der Regel kann der Vermieter danach eine eventuelle Nachforderung nicht mehr [...]

Hallo,
ich habe am 27.12 meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 erhalten. Ich wohne in einem 4-Parteien Haus und wohne in der kleinsten der 4 Wohnungen. Vom Nachbarn habe ich jetzt erfahren dass bei ihm die gleichen Verbrauchsunabhängigen Kosten wie bei mir angesetzt wurden. Sprich die Kosten wurden durch 4 geteilt. In meinem Mietvertrag steht aber eindeutig dass nach Wohnfläche abgerechnet wird. Weiterhin gibt es weder Verbrauchsangaben, Erläuterungen und Angaben zum Verteilerschlüssel sowie die Gesamtkosten der Liegenschaft. Eigentlich besteht die NK-Abrechnung aus einem Din A4 Blatt mit Einzelpositionen zu denen es keine Erläuterung sowie deren Berechnung gibt. Gehe ich recht in der Annahme dass die NK-Abrechnung u.U. aufgrund der formellen Fehler nichtig ist und somit wie nicht fristgerecht zugegangen geahndet wird? Heute ist der 02.01 und somit über der 12-Monatsfrist (Abrechnungszeitraum ist jährlich) – Vielen Dank schon mal für die Hilfe!

Hallo Herr Szten,

danke für den Kommentar. Ein falscher Umlageschlüssel kann auch ein materieller Fehler sein. Das spielt in Ihrem Fall aber keine Rolle, den
- keine Angabe des Umlageschlüssels,
- keine Angabe der Gesamtkosten,
- und keine Nachvollziehbarkeit für einen Laien

sind in jedem Fall formelle Fehler. Ihr Vermieter kann die Abrechnung nicht mehr fristgerecht korrigieren, sodass Ihr Vermieter die Ansprüche auf eine Nachzahlung verwirkt hat. Sie haben vollkommen Recht, die Abrechnung ist nichtig. Hier finden Sie die Mindestangaben für eine Nebenkostenabrechnung.

Ganz davon abgesehen, dass Ihr Vermieter die 12 Monate Abrechnungsfrist nicht eingehalten hat. Das alleine bewirkt schon, dass keine Nachforderungen gefordert werden dürfen.

Ihr Recht auf eine korrekte Abrechnung besteht im Übrigen weiterhin – z.B. falls Sie mit einem Guthaben rechnen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Sehr geehrter Herr Hundt,

vielen Dank für Ihre Einschätzung und die äußerst prompte Antwort!

Ich wünsche ein gesundes Jahr und verbleibe mit den allerbesten Grüßen

Ich habe vom 01.09.2009-31.08.2010 in einer Wohnung gelebt. Nun weiss ich nicht ob ich für diesen Zeitraum noch Nebenkosten zurück zahlen muss oder nicht. Denn bisher habe ich noch keine Abrechnung jemals von dem Vermieter erhalten (er hat meine aktuelle Adresse ) Ich weiss auch nicht wann da der Abrechnungszeitraum beginnt und endet, steht nichts im Mietvertrag. Meine Heizung – so weiss ich – nur wurde Mitte Januar 2010 das erste und letzte mal in meiner Anwesenheit abgelesen. Und der Vermieter hat noch Geld von der Kaution einbehalten.

Guten Tag!
Ich habe meine Nebenkostenabrechnung für 2010 bis zum 31.12.2011 nicht erhalten. Mein Vermieter hat mir eine schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarf geschickt, in der steht, dass er für das Jahr 2011 ca. 782 Euro nachgezahlt bekommt. Muss ich den Betrag nun zahlen oder nicht, da keine schriftliche Abrechnung kam?
Vielen Dank für eine Antwort!
Mit freundlichen Grüßen, Thorsten

Hallo Thorsten,

sofern Ihr Vermieter nach dem Abrechnungszeitraum 01.01.2010 bis 31.12.2010 abrechnet, hätte die Abrechnung bis zum 31.12.11 bei Ihnen sein müssen. Ihr Vermieter hat jetzt nur noch ein Recht auf eine Nachzahlung, wenn er Ihnen noch eine Abrechnung zustellt und die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Eine Nachzahlung für 2010 müssen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach nicht mehr fürchten.

Wir haben ja gerade Anfang Januar, ich wüsste nicht, wie Ihr Vermieter bereits jetzt sagen kann, mit welcher Nachzahlung für 2011 zu rechnen ist? Es dauert nämlich einige Zeit, bis die Versorger (z.B. Wärme, Wasser) Ihre Rechnungen für das gesamte Haus zustellen.

Davon ganz abgesehen, hat die Kündigung wegen Eigenbedarf nichts mit einer Nachzahlung zu tun. Ein Nachzahlung für 2011 sollten Sie auf jeden Fall erst dann leisten, wenn Ihr Vermieter für das Jahr eine korrekte, verständliche und umfassende Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Einen Nachzahlungsanspruch kann er nicht mit einem Satz in seiner Kündigung geltend machen.

Hier der Mindestinhalt einer Nebenkostenabrechnung.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Ich bin im März 2011 ausgezogen und hab bis heute keine Nebenkostenabrechnung . Weder für den Zeitraum 2010 noch für Januar-März 2011. Was muss ich noch zahlen?

Hallo Frank,

vorausgesetzt, Ihr Vermieter rechnet nach Kalenderjahr ab, muss er Ihnen die Abrechnung für das Jahr 2010 bis zum 31.12.2011 zustellen. Für den Zeitraum Januar bis März 2011 hat er bis zum 31.12.12 Zeit abzurechnen. Überschreitet Ihr Vermieter den Abrechnungszeiträume, darf er nur dann noch Nachforderungen geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Ja besten Dank für die schnelle Antwort. Zählt zu “nicht zu vertreten”, dass er nciht weiß wo ich wohne? Wobei Ihm ja Telefonnummer und emailadresse vorliegen.

Ja, denn Sie verletzen Ihre Pflicht als Mieter, wenn Sie nicht Ihre neue Anschrift angeben. Siehe hierzu folgendes Urteil: AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil v. 23.05.2007, 3 C 177/07.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Mike,

wenn Ihr Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet, das heißt vom 01. Januar bis 31. Dezember eines Jahres, dann ist der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung 2009 am 31.12.2010 abgelaufen. Der Zeitraum für die Abrechnung 2010 ist am 31.12.2011 abgelaufen. Bei anderen Abrechnungszeiträumen hat der Vermieter ggf. noch die Chance einige Monate fristgerecht abzurechnen. Die Abrechnung nach Kalenderjahr ist allerdings am wahrscheinlichsten.

Ich an Ihrer stelle, würde den einbehaltenen Teil der Mietkaution zurückfordern. Wenn dann noch eine Abrechnung kommt, kann man sich die Abrechnung des Vermieters genauer ansehen und dann entscheiden was zu tun ist.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind am 01.03.2010 eingezogen; eine NK-Abrechnung haben wir bisher nicht erhalten. Aus dem Mietvertrag lässt sich der Abrechnungszeitraum nicht ermitteln. Müssten wir noch bis zum 01.03.2012 daher warten? Wenn bis dahin nichts erfolgt, müssen wir dann die Abrechnung anmahnen? Welche Fristsetzung zur Erstellung ist angemessen? Ist es richtig, dass -theoretisch- nach dem 01.03.2012 der Vermieter keine Forderungen mehr gegen uns geltend machen kann (vorausgesetzt er ist für das Versäumnis selbst schuld), im Umkehrschluss wir als Mieter dennoch auf die Abrechnung bestehen können und ggf. die zuviel gezahlten Kosten zurückfordern dürfen? Vielen Dank im Voraus und viele Grüße aus Hamburg.

Hallo Anna,

ich brauche nicht viel schreiben. Sie haben alles korrekt beschrieben, super.

Wenn Sie eine Abrechnung wollen, dann müssen Sie reagieren und den Vermieter auffordern eine Abrechnung zu erstellen, das ist Ihr Recht, ja. Der Vermieter hat ja bereits min. 1 Jahr Zeit gehabt, daher denke ich, dass 2 bis 4 Wochen Frist ok sein sollten. Verpasst der Vermieter die 1 Jahresfrist haben Sie ein Recht auf ein mögliches Guthaben, er aber nicht auf eine Nachzahlung, richtig.

Viele Grüße nach HH

Dennis Hundt

Vielen vielen Dank für Ihre Antwort. Vielen Grüße!

Sehr geehrter Herr Hundt,

meine Frage bezieht sich auf den Abrechnungszeitraum. Dieser beträgt in meiner Nebenkostenabrechnung 13 Monate und somit ist die Nebenkostenabrechnung nach meinem Kenntnisstand nicht ordnungsgemäß erstellt.
Ich wohne allerdings von den besagten 13 Monaten nur 1,5 Monate in der Wohnung, also habe ich durch die falsch erstellte Abrechnung keinen Nachteil, oder?
Die herangezogenen Verteilungsschlüssel sind bei den kalten Kosten immer Monate x Fläche und bei den warmen Kosten nach Bedarf.

Ich kann nicht genau sagen ob sich das auf meine Abrechnung auswirkt. Ich glaube, das kommt auf die Kosten, die in besagtem 13 Monat auflaufen an. Sind diese höher, da z.B. in diesem Monat der Winterdienst dazu kommt, dann zahl ich diesen – zu einem ganz kleinen Anteil – mit.

Um einen Rat wäre ich sehr dankbar.

MfG,
Felix

Hallo Felix,

danke für den Kommentar. Grundsätzlich ist ein Abrechnungszeitraum vom mehr als 12 Monaten nicht zulässig. Die Abrechnung Ihres Vermieters ist damit nicht ordnungsgemäß. Sie könnten eine Nachzahlung verweigern, bis Sie eine Abrechnung über 12 Monate bekommen. Soweit die Theorie.

Ebenso wie Sie, sehe auch ich keinen wirklichen Nachteil für Sie. Ich vermute Sie sollen eine Nachzahlung leisten? Wenn Sie die Sache schnell vom Tisch haben wollen, würde ich empfehlen trotz der 13 Monate zu bezahlen.

Die Kosten sind nach Wohnfläche umgelegt, das ist ok so und absolut üblich.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt
Ich habe am 30.12.2011 meine Nebenkostenabrechnung für 2010 erhalten. In meinen Nebenkosten befindet sich eine Wasser- und Abwasserrechnung vom 09.09.2009-02.09.2010. Sind diese schon verjährt? Der Rest der Rechnungen läuft alles vom 01.01.2010-31.12.2010. Muss ich die Wasserrechnung zahlen?

Hallo Frau Schmidt,

die Wasserrechnungen hat Ihr Vermieter wohl im September 2010 bekommen. Der entscheidende Zeitraum beläuft sich vom 01.01.2010 bis zum 02.09.2010. Die Rechnung für den Zeitraum vom 03.09.2010 bis zum 31.12.10 wird Ihr Vermieter im Herbst 2011 erhalten haben.

Ich sehe keinen Grund, warum Sie diesen Posten der Abrechnung nicht bezahlen sollten. Von meiner Seite aus: Ja, bezahlen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Danke für die schnelle Antwort

Hallo Hr. Hundt,

Ich hab eigentlich 2 Fragen zu dem Thema:

1. Gelten diese Fristen auch so bei Gewerberaum?

2. Wir haben den Mietvertrag zum 30.04.2010 beendet, der Vermieter hat jedoch den Abrechnungszeitraum von 1.1. – 31.12.2010 definiert. Kann er das so einfach oder muss er, wie ich es bisher kannte den Zeitraum für den eigentlichen Mietzeitraum definieren?

Hallo,
unsere Hausverwaltung hat uns für das Jahr 2010 nur eine Betriebskostenabrechnung für den Monat Dezember geschickt. Angeblich fand keine Übergabe der Unterlagen von der vorherigen Hausverwaltung statt und wir sollen uns bei Ansprüchen aus dem Vorzeitraum an die vorherige Hausverwaltung wenden. Ist das rechtens? Wir als Mieter haben damit doch eigentlich nichts zu tun, wenn die Hausverwaltung wechselt.

Hallo Herr Müller,

ich bin kein Experte im Gewerbemietrecht und kann Ihnen daher nur meine persönliche Meinung schildern. Ich denke, Ihr Vermieter verhält sich absolut korrekt. Er muss das gesamte Jahr abrechnen und dann auf Sie (Jan. – April 2010) und auf den Folgemieter aufteilen. Anders geht es gar nicht, da der Vermieter auch erst seine Rechnungen (z.B. Straßenreinigung, Heizkosten) im Folgejahr bekommt (für 2010 in den ersten Monaten 2011).

Ich hoffe ich konnte helfen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Hallo Michael,

ich kann Ihnen hier zwar keine wasserdichte und rechtssichere Antwort geben, aber ich sehe das wie Sie. Sie haben einen Vertragspartner, Ihr Vermieter. Dieser lässt sich durch eine Hausverwaltung vertreten. Sie haben einen Ansprechpartner – die aktuelle Hausverwaltung. Wenden Sie sich also an die aktuelle Verwaltung oder an Ihren Vermieter. Im Zweifel können Sie Ihr Recht auf einen korrekte Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr 2010 gerichtlich durchsetzen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Guten Tag Herr Hundt,

seit mehreren Jahren bekomme ich die Abrechnung vom Vorjahr, immer kurz vor Ende des Jahres – somit noch in der gesetzlichen Frist.

Seit Einzug habe ich innerhalb von 2 Wochen Widerspruch gegen mehrere Positionen (ua. Heizung) eingelegt. Der Wohnungsverwalter hat sich nie gerührt. Auch nicht nach weiteren Briefen, Anrufen und sogar als ich ihn einmal persönlich antraf.
Die offenen Forderungen habe ich bis heute nicht gezahlt (da für mich die jeweilige Umlage, bzw. die Kosten – Heizung, ohne Protokolle der Ablesefirma- nicht eindeutig erkennbar ist)

Meine Frage ist nun, besteht immer noch ein Anspruch der Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre gegen mich?
Bzw. muss ich als Mieter weitere Schritte einleiten?

Viele Grüße
Patrick

Hallo Patrick,

ich denke Sie haben sich mit Ihren Widersprüchen absolut richtig verhalten. Die Ansprüche des Vermieters werden in meinen Augen verjähren – innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) von 3 Jahren. Schauen Sie sich den § 199 BGB an – hier erfahren Sie, wann die 3 jährige Frist zu laufen beginnt.

Da Sie die Zahlung nicht geleistet haben, sollte “der Ball” beim Vermieter oder bei der Verwaltung liegen, ich an Ihrer Stelle würde nichts unternehmen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,
ich heiße zufällig auch Yvonne Schmidt, habe aber ein anderes Problem. Wir sind am 01.10.2010 eingezogen und am 30.04.2011 wieder ausgezogen. Über den Abrechnungszeitraum für die NK-Abrechnung steht leider nichts im Mietvertrag und eine Abrechnung haben wir bislang auch nicht erhalten.
Das Problem ist hier, dass wir mit einer erheblichen Erstattung rechnen und somit auf eine Abrechnung geradezu warten.
Wie kann ich den Vermieter dazu “zwingen”, eine Abrechnung zu erstellen und den Überschuss auszubezahlen? Und welche Fristen muss ich dabei beachten?
Vielen Dank im Voraus, Yvonne

Hallo Yvonne,

ich würde an Ihrer Stelle Ihren Vermieter nach dem Abrechnungszeitraum fragen. Erst wenn Sie den Abrechnungszeitraum kennen, können Sie entsprechend reagieren.

Man könnte vielleicht in dem Schreiben auch aufnehmen, dass Sie ansonsten von einer Abrechnung nach Kalenderjahr ausgehen. Das motiviert Ihrem Vermieter vielleicht zeitnah zu antworten.

Viel mehr können Sie aktuell noch nicht tun.

Dennis Hundt

Hallo,
zwar ist das Thema hier schon paar mal besprochen worden, jedoch bin ich mir in meinem Fall nicht ganz sicher.
Ich bin zum 31.12.2010 aus meiner Wohnung ausgezogen. Die Nebenkosten wurden immer zum vom 01.07. – 30.06 des Folgejahres abgerechnet.
Für den Mietzeitraum vom 01.07.2010 – 31.12.2010 (Auszug) habe ich die Nebenkostenabrechnung am 12.01.2012 erhalten. Auf der Abrechnung steht das Datum 28.12.2011.
Ist diese Abrechnung noch in der zulässigen Frist? Sprich: Muss ich das noch zahlen?

Im Voraus besten Dank für Ihren Rat.

Grüße Melanie

Hallo Melanie,

danke für die Frage. Der entscheidende Abrechnungszeitraum geht vom 01.07.2010 bis zum 30.06.2011.

30.06.2011 + 12 Monatsfrist = 30.06.2012. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Vermieter abgerechnet haben. Er liegt demnach voll in der Frist.

Daher meine Antwort: Ja, Sie müssen zahlen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Herr Hundt,

besten Dank für Ihre schnelle Antwort und Hilfe.

Hallo Herr Hundt,
ich habe für das Jahr 2010 immer noch keine Nebenkostabrechnung von meiner Vermieterin bekommen. Die Abrechnung zuvor wurde von 1.1.-31.12.2009 abgerechnet. Wie ist der Zeitraum definiert? Ist dieser vom Einzugsdatum abhängig?

Vielen Dank schon einmal im voraus.
Viele Grüße Jonathan

Hallo Herr Ritscher,

Ihre Vermieterin rechnet offensichtlich nach Kalenderjahren ab, also vom 01.01. bis zum 31.12. Die Abrechnung von 2010 hätte Ihre Vermieterin Ihnen bis zum 31.12.2011 zustellen müssen. Die Abrechnungsfrist ist abgelaufen. Ein Nachzahlung aus der Abrechnung des Jahres 2010 brauchen Sie nicht mehr zu leisten. Ihr Recht als Mieter auf der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung bleibt aber weiterhin bestehen, ebenso wie Ihr Recht auf Auszahlung eines möglichen Guthabens.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo zusammen,
so hab da mal eine Frage. Ich bin im April 2010 umgezogen, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 kam nicht zum 31.12.2011. Dies habe ich Anfang 2012 angemahnt und auch gleich reingeschrieben, dass ich für etwaige Nachbelastungen nicht aufkommen werde. Nun heute (24.01.2012) lag ein Brief des alten Vermieters im Briefkasten (Poststempel vom 23.01.2012, mit der Abrechnung und einer Nachzahlung. Mithin ist der Brief selbst auf den 07.12.2011 datiert. Ich hebe mal lieber den Briefumschlag auf!

Meine Frage, muss ich jetzt doch diese Nachzahlung leisten oder ist dies verjährt da der Brief nicht im Jahre 2011 zugestellt wurden war.

Danke für Antwort und Grüße
Axel Seidelmann

Hallo Herr Seidelmann,

das Datum auf der Abrechnung ist nicht entscheidend. Sofern der Vermieter Ihre neue Anschrift kannte und somit nicht gehindert war Ihnen die Abrechnung zu zustellen, ist die 12-monatige Abrechnungsfrist verstrichen. Sie brauchen somit für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010 keine Nachzahlung zu leisten. Das gilt aber nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung auch zu vertreten hat.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Hallo Hr. Hundt,
vielen Dank für die rasche Antwort, ich werde mal alles und vor allem den Briefumschlag aufheben und mal schauen ob dann noch eine Zahlungserinnerung kommt.
Oder sollte ich mich lieber bei denen melden und sagen das ich das Aufgrund der o.g. Fristen als hinfällig ansehe.

Schönen Abend
Axel Seidelmann

Ich würde mich offensiv an den Vermieter wenden. Alles andere wird auf beiden Seiten nur für unnötig viel Arbeit sorgen.

Dennis Hundt

Hallo Hr. Hundt,
ich habe gestern (24.01) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 bekommen.
Der Abrechnungszeitraum ist zwischen 01.01.2010-31.12.2010, erstellt wurde die Abrechnung laut dem Brief am 11.01.2012.
Mein Frage ist nun: Muss ich die Nachzahlung leisten oder ist diese mittlerweile verjährt?

Vielen Danke im Voraus und liebe Grüße

Alex Graf

Hallo Herr Graf,

danke für die Frage. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate. Egal ab 11. oder 24.01. die Frist ist abgelaufen. Sie brauchen nicht zahlen. Es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Doch davon ist wohl nicht auszugehen, das müsste Ihnen Ihr Vermieter mitteilen.

Beste Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,
vielen dank für die sehr schnelle Antwort. Unser Vermieter lässt die Abrechnung von einem Unternehmen berechnen. Die Firma hat meinen Verbrauch am 11.01.2011 zusammen gestellt, heißt das jetzt das sich mein Vermieter damit rausreden kann und ich die Rechnung trotzdem begleichen muss?

Grüße
Alex Graf

Nein, eine Hausverwaltung ist genauso an die Abrechnungsfrist gebunden wie der Vermieter.

Dennis Hundt

Vielen lieben dank das Sie so schnell antworten

Meine letzte Frage wäre wie verhalte ich mich korrekt, soll ich abwarten oder soll ich den Vermieter darauf hinweisen das ich nicht zahlen werde?

Liebe Grüße

Alex Graf

Nehmen Sie offensiv Stellung, beziehen Sie sich auf den §556 BGB, 12 Monate Abrechnungsfrist.

Dennis Hundt

Sehr geehrter Herr Hundt,

Ich habe Fragen zur Nebenkostenabrechnung. Abrechnungszeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011.

Unter: „sonstigen Kosten“ hat mein Vermieter neuerdings den Winterdienst für 2010/2011 abgerechnet. Dann bekam er im März 2011 schon die Abrechnung des Winterdienstes für 2011/2012 und hat die Rechnung beglichen. Meine Frage ist nun, darf mein Vermieter den Winterdienst für 2 Winter in einer Abrechnung berechnen? Er meinte, dann würde er bei der nächsten Abrechnung 2012 keinen Winterdienst (Pauschale) berechnen. Da ich in dieser Abrechnung aber doppelt zahle, muss ich 60 Euro nachzahlen. Normalerweise bekomme ich immer Geld zurück.
2. Frage:
Der Winterdienst räumt einen Weg zwischen 2 Häusern. Unser Haus hat 3 Mieter, das andere ist ein Doppelhaus mit 2 Familien. Dazwischen ist der Weg. Aber nur unser Haus trägt die Kosten. Da die Familien im Doppelhaus nicht bereit sind, einen Winterdienst zu zahlen. Sie waren in der Vergangenheit bereit ein drittel des Weges (schmaler Streifen) zu räumen. Nun kommt der Winterdienst, aber nur wir zahlen! Wie verhalte ich mich als Mieter? Muss ich mein 1/3 zahlen? Oder kann ich darauf bestehen, dass die Doppelhausbewohner sich beteiligen. Oder kann ich deren Anteil abziehen?

Über eine baldige Antwort wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Evi

Hallo Evi,

eins vorab: Sie sollten prüfen, ob Ihr Vermieter überhaupt Kosten für den Winterdienst umlegen darf. Im Normalfall ist der Winterdienst eine separate Nebenkostenart. Daher kommt es mir komisch vor, dass der Winterdienst sich bei Ihnen unter “Sonstiges” wiederfindet.

zur 1. Frage: Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob der Vermieter die Kosten abgrenzen muss, also nur den Winter 2011 abrechnen darf (Leistungsprinzip). Oder ob er Abrechnungszeitraum-übergreifend die Kosten umlegen darf (Abflussprinzip).

Hierzu zwei Urteile:
Pro Leistungsprinzip: LG Hamburg, Urteil v. 27.06.2000, 316 S 15/00, NZM 2001, S. 806
Pro Abflussprinzip (bzw. Leistungsprinzip nicht zwingend): BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07

Zur 2. Frage: Natürlich dürfen die Kosten nicht nur auf die drei Mieter umgelegt werden. Vielmehr müssen alle Nutzer die Kosten tragen. Hier sollten Sie auf jeden Fall widersprechen, im Zweifel kürzen. Sie tragen ja sicher auch nicht nur zu dritt die Kosten für die Gartenpflege und ähnliches.

Gerne möchte ich Ihnen den Werbebanner, den Sie unter dem Artikel finden ans Herz legen. Wenn Sie sich nicht selbst mit der Nebenkostenabrechnung beschäftigen wollen, können Sie diese auch (kostengünstig) von Anwälten prüfen lassen.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Danke für die schnelle Antwort,

die Siedlung besteht aus mehreren kleinen Doppelhäusern mit kleinen Grundstücken. Mein Vermieter ist Privatvermieter und erstellt die Abrechnung selber. Deshalb steht wohl der Winterdienst ect. unter Sonstigem.
Für mich stellt sich nun die Frage, ob die Familien der anderen Doppelhäuser, die diesen Weg ebenfalls nutzen, aber wohl nicht gefragt wurden, ob sie den Winterdienst nutzen wollen, zwingend finanziell dazu beitragen müssen. Wenn dort jemand sagt, nein, ich räume einen kleinen schmalen Streifen selber, was dann? Momentan können die anderen Nachbarn gar nicht selber räumen, weil mein Vermieter den Winterdienst beauftragt hat, und der morgens sehr früh alles räumt.
Kann ich eigenständig meinen Anteil ausrechnen und weniger zahlen?

Hallo Evi,

es handelt sich um mehrere Doppelhäuser. Stehen alle Häuser im Eigentum Ihres Vermieters oder handelt es sich vielleicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vielen verschiedenen Eigentümern?

Privatvermieter oder große Wohnungsbaugesellschaft – ganz egal. Es dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Hier sollten Sie wirklich genaustens prüfen.

Wer die Kosten für den Winterdienst trägt, ob alle Anwohner oder nur einige Mieter kommt auf die oben genannte Eigentumskonstellation an. Ohne weitere Infos kann ich hierzu leider nichts genaueres schreiben. Sie haben natürlich immer die Möglichkeit unter Vorbehalt zu zahlen, eine Teilzahlung zu leisten oder Widerspruch einzulegen. Dann können Sie schauen, wie Ihr Vermieter reagiert.

Viele Grüße

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,

mein Vermieter hat nur dieses Haus. Im Mietvertrag steht nur: Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr. Dazu gehören öffentliche und nicht öffentliche Maßnahmen.Ob darunter nun der Winterdienst fällt?

Da ich im Parterre wohne, unterliege ich auch der Räumungspflicht. Die von ihm betriebene Krankengymnastik Praxis mindestens ebenso. Aber mir geht es um die Nachbarn deren Grundstück auch an diesen Weg grenzt und auch bei denen zum Carport und Haus führt.

Ganz schön kompliziert das Ganze. Trotzdem nochmal vielen Dank.

Viele Grüße
Evi

Hallo Evi,

der Winterdienst zählt zur Straßenreinigung, ja. Leider kommen wir an der Stelle nicht weiter. Ohne den Mietertrag zu kennen und die Situation vor Ort ist die Einschätzung nicht möglich. Ich würde Ihnen empfehlen, sich an einen Experten in Ihrer Nähe zu wenden.

Sorry, dass ich nicht mehr tun kann.

Dennis Hundt

Hallo Herr Hundt,

ja, vielen vielen Dank für Ihre Hilfsbereitschaft. Ich werde dann den Werbebanner von oben in Anspruch nehmen.

Viele Grüsse und noch ein schönes Wochenende

Evi

Hallöchen alle miteinander

bin zum 30.11.2010 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und heute 06.02.2012 bekam ich die Nebenkostenabrechnung. Die ist doch auf jeden Fall verjährt, oder?! Vielen dank für die antworten im voraus.

LG biggi487

Hallo Biggi,

sofern Ihr Vermieter die Abrechnung nach Kalenderjahren erstellt, ist die Abrechnungsfrist für das Jahr 2010 mit dem 06.02.2012 weit überschritten, ja. Voraussetzung: Der Vermieter hat die Verzögerung zu vertreten.

Viele Grüße

Dennis Hundt

vielen dank für die flotte antwort. freue mich natürlich sehr darüber MFG